thailand-market

Расчёт иностранной квоты на кондоминиумы в Таиланде: как на самом деле работает правило 49%

05.08.2026

Иностранная квота на кондоминиумы в Таиланде рассчитывается в квадратных метрах площади, а не в количестве юнитов — эта деталь сбивает с толку больше покупателей, чем любое другое правило на рынке. Вот математика, застрявшая реформа 75% и что это значит для покупателей в Паттайе.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Расчёт иностранной квоты на кондоминиумы в Таиланде основан на продаваемой площади помещений, а не на количестве юнитов. Согласно Разделу 19 Закона о кондоминиумах, иностранцы в совокупности могут владеть на правах фрихолда не более 49% от общей продаваемой площади зарегистрированного проекта, при этом оставшиеся 51% зарезервированы за тайскими владельцами. Ошибиться в этом расчёте — значит рискнуть тем, что подписанное резервационное соглашение застрянет в Земельном департаменте. Разберём, как реально работает эта математика, почему предложенная реформа пока ничего не изменила, и что это значит, если вы покупаете недвижимость в Паттайе.

Как на самом деле работает расчёт иностранной квоты на кондо в Таиланде

Правило звучит просто, но на практике механика сбивает с толку многих. <cite index="2-1">Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), Раздел 19, ограничивает совокупную площадь продаваемых юнитов кондоминиума, которая может находиться в иностранной собственности, до 49% от общей продаваемой площади зарегистрированного проекта кондоминиума.</cite>

Есть несколько деталей, которые значат больше, чем то, что обычно пишут в рекламных буклетах:

• Расчёт ведётся в квадратных метрах, а не в юнитах. Студия и пентхаус учитываются в квоте пропорционально своей площади, а не как один юнит каждый.
• Квота действует на уровне здания, а не девелопера или фазы проекта. В соседней башне того же комплекса может быть совершенно другая доступность квоты.
• Общие зоны не входят в расчёт — учитывается только продаваемая площадь юнитов.
• Проверка соответствия происходит при регистрации, то есть в момент передачи титула в Земельном департаменте, а не при подписании резервационного контракта.

Пример расчёта

Возьмём проект с общей продаваемой площадью 10 000 кв.м. <cite index="6-0">Иностранцы могут владеть до 4 900 кв.м (49%), в то время как тайцы должны владеть не менее 5 100 кв.м (51%). Как только иностранная квота в 49% достигнута, продавать юниты во фрихолд иностранным покупателям больше нельзя.</cite>

Если в проекте уже продано иностранцам 4 500 кв.м, остаётся ровно 400 кв.м свободной квоты — достаточно для небольшой студии, но не для двухкомнатного юнита, что бы ни говорил менеджер по продажам.

Почему предложение о квоте 75% пока не изменило математику

Покупатели регулярно спрашивают, не поднимут ли квоту до 75%. Вопрос закономерный — эта идея обсуждается в тайских политических кругах уже два года. <cite index="3-0">Предложение о повышении иностранной квоты на кондоминиумы до 75% в особых экономических зонах обсуждается, но никакой официальный законопроект по состоянию на 2026 год не был внесён.</cite>

Ранние версии предложения были ориентированы на конкретные территории, а не на всю страну. <cite index="2-0">Рассматривались пилотные зоны, а не общенациональное повышение, с уклоном в сторону региональных корректировок квоты — например, квота 75% для кондо на Пхукете при неизменных 49% в Бангкоке.</cite> Паттайя упоминалась среди кандидатов на курортные зоны наряду с Пхукетом и Самуи.

По последним данным мониторинга, реформа остаётся заблокированной. <cite index="5-0">Предложение о повышении лимита иностранного владения кондоминиумами с 49% до 75% продаваемой площади не реализовано, и лимит 49% продолжает действовать.</cite> Разумная стратегия — рассматривать текущий потолок 49% как базовый сценарий, а любое изменение — как возможный бонус, но не как основу для решения о покупке.

Что происходит, когда квота здания заполнена

Когда проект достигает 49%, Земельный департамент не зарегистрирует ещё одну передачу фрихолда иностранцу в этом здании, независимо от того, что было обещано в резервационном соглашении. <cite index="4-0">Если ошибка обнаружена постфактум, юнит должен быть передан тайскому гражданину или переоформлен на лизхолд в течение одного года, как указано в Статье 19/12 Закона о кондоминиумах.</cite>

Поэтому проверка статуса квоты перед внесением депозита важна больше, чем почти любая другая проверка при покупке кондо в Таиланде. <cite index="5-2">Юнит в тайской квоте — это не то же самое, что иностранный фрихолд, и покупателям следует запрашивать письменное подтверждение у управляющей компании кондоминиума, продавца и юриста, а также проверять статус в процессе передачи титула до внесения существенного депозита.</cite>

Лизхолд против фрихолда: запасной вариант, когда квота исчерпана

Когда иностранная квота здания исчерпана, у покупателей всё же остаются варианты. <cite index="9-0">Зарегистрированная аренда (лизхолд) не учитывается в иностранной квоте, поэтому покупатели могут приобрести юнит на условиях лизхолда или ждать освобождения квоты — некоторые девелоперы ведут списки ожидания.</cite>

Использование тайской компании для обхода квоты — это известный красный флаг, а не законная лазейка. <cite index="9-1">Такая схема принципиально отличается от легитимного расчёта квоты 49% — компания с тайским мажоритарным владением может законно учитываться на тайской стороне, но компания или кадровая схема, созданная специально для маскировки иностранного контроля, таковой не является.</cite>

Более подробно о том, как структуры лизхолда сравниваются по доходности и перспективам перепродажи, читайте в нашем руководстве по владению кондо в Таиланде на условиях лизхолда и фрихолда.

Финансирование добавляет ещё один уровень к решению

Доступность квоты — не единственный показатель, влияющий на то, что покупатель может реально себе позволить. Условия ипотеки также изменились за последний год. <cite index="11-0">Ставки по тайской ипотеке для иностранных покупателей находились в диапазоне 3,5–6% годовых через банки, такие как SCB, Kasikorn и Bangkok Bank, в 2025 году.</cite> Отдельно, <cite index="10-0">общие ставки по тайской ипотеке составляли около 6,5–7% по состоянию на август 2025 года, точную цифру можно отследить в публикациях Банка Таиланда по процентным ставкам.</cite>

Большинство иностранных покупателей по-прежнему рассчитывают на наличные средства или зарубежное финансирование, а не на тайскую ипотеку, поскольку местное кредитование нерезидентов остаётся ограниченным и обусловленным множеством требований. Это делает расчёт квоты — сколько свободной площади для фрихолда реально доступно в конкретном здании — более决определяющим фактором для большинства международных покупателей, чем условия кредитного рынка.

Где это имеет наибольшее значение: Паттайя и Восточное побережье

Давление на квоту распределено по Таиланду неравномерно. Популярные пляжные участки в Паттайе, Джомтьене и На Джомтьене, как правило, заполняют свою иностранную квоту быстрее, чем здания вдали от побережья или с меньшим спросом — просто потому, что именно там концентрируется международный интерес.

Покупателям, ищущим недвижимость именно на пляжной полосе, стоит ознакомиться с нашим обзором цен на пляжные кондо в Джомтьене — там показано, как ценовые премии за локацию сочетаются с дефицитом квоты, а также с нашими данными по цене за квадратный метр в статье Цены на кондо в Паттайе за квадратный метр: тенденции. Если вы взвешиваете, стоит ли сейчас принимать решение, наш анализ снижения объёмов передачи прав на кондо в Таиланде стоит прочитать вместе с данными по квотам, поскольку замедление сделок в некоторых сегментах может означать больше доступного иностранного инвентаря, чем показывают заголовки новостей.

Как проверить квоту перед покупкой

Короткий чек-лист защитит покупателей от самой распространённой ошибки, связанной с квотой — предположения о доступности вместо письменного подтверждения.

1. Запросите у управляющей компании кондоминиума в письменном виде текущий процент использования иностранной квоты здания.
2. Убедитесь, что цифра рассчитана по площади, а не по количеству юнитов.
3. Перепроверьте статус квоты незадолго до даты передачи титула, поскольку он может измениться между резервацией и регистрацией.
4. Если квота заполнена, прямо спросите, предлагается ли юнит на условиях лизхолда, и разберитесь, что это значит для перепродажи.
5. Избегайте любых схем, рекламируемых как способ «обойти» лимит 49% — они несут реальный юридический риск.

Правило 49% не исчезнет в ближайшее время, и никакой законопроект не изменил его, несмотря на годы обсуждений. Покупатели, которые относятся к расчёту квоты как к жёсткому ограничению и проверяют его самостоятельно, избегают сделок, которые позже разваливаются в Земельном департаменте.

Похожие статьи

thailand-market

Ипотека под 100% LTV в Таиланде: что это реально значит для покупателей

Таиланд смягчил лимиты по соотношению кредита к стоимости залога (LTV) до 100%, чтобы оживить вялый рынок недвижимости — мера действует до середины 2026 года. Разбираемся, что на самом деле охватывает это правило, почему оно не привело к буму кредитования и что это значит для покупателей в Паттайе и за её пределами.

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели

Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.