Иностранная квота на кондо в Таиланде рассчитывается по юнитам или по площади?

По площади. Закон о кондоминиумах ограничивает иностранное владение до 49% от общей продаваемой площади проекта, поэтому крупный юнит «съедает» больше квоты, чем маленький, независимо от количества юнитов.

Утверждено ли предложение о повышении иностранной квоты до 75%?

Нет. По последним данным, предложение о повышении лимита до 75% в отдельных зонах остаётся на стадии обсуждения, никакой законопроект не был внесён или принят, поэтому лимит 49% продолжает действовать по всей стране.

Что происходит, если иностранная квота здания уже заполнена?

Земельный департамент не зарегистрирует передачу фрихолда иностранному покупателю после достижения потолка 49%. Покупатели могут дождаться освобождения квоты, встать в список ожидания у девелопера или рассмотреть юнит на условиях лизхолда.

Можно ли использовать тайскую компанию, чтобы купить сверх квоты 49%?

Настоящая компания с тайским мажоритарным владением может законно учитываться на тайской стороне квоты, но схемы, созданные исключительно для маскировки иностранного контроля, представляют известный юридический риск и не являются законной лазейкой.

Как проверить квоту конкретного здания перед тем, как сделать предложение?

Запросите у управляющей компании кондоминиума письменное подтверждение текущего использования иностранной квоты и перепроверьте его ближе к дате передачи титула, поскольку доступность может измениться между резервацией и регистрацией.

thailand-market

Расчёт иностранной квоты на кондоминиумы в Таиланде: как на самом деле работает правило 49%

13.08.2026

Иностранная квота на кондоминиумы в Таиланде рассчитывается в квадратных метрах площади, а не в количестве юнитов — эта деталь сбивает с толку больше покупателей, чем любое другое правило на рынке. Вот математика, застрявшая реформа 75% и что это значит для покупателей в Паттайе.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Расчёт иностранной квоты на кондоминиумы в Таиланде строится на площади помещений, а не на числе юнитов. Согласно Разделу 19 Закона о кондоминиумах, иностранцы в совокупности могут владеть на правах фрихолда не более 49% от общей продаваемой площади зарегистрированного проекта, а оставшиеся 51% закреплены за тайскими владельцами. Ошибка в этом расчёте означает риск того, что подписанное резервационное соглашение просто застрянет в Земельном департаменте. Разберём, как эта математика работает на практике, почему предложенная реформа пока ничего не поменяла, и что это значит для тех, кто покупает недвижимость в Паттайе.

Как на самом деле работает расчёт иностранной квоты на кондо в Таиланде

Правило звучит просто, но механика на практике сбивает с толку многих покупателей. Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), Раздел 19, ограничивает совокупную площадь юнитов кондоминиума, которая может находиться в иностранной собственности, до 49% от общей продаваемой площади зарегистрированного проекта.

Есть несколько деталей, которые весят больше, чем всё, что обычно пишут в рекламных буклетах:

Расчёт ведётся в квадратных метрах, а не в юнитах. Студия и пентхаус учитываются в квоте пропорционально своей площади, а не как один юнит каждый.
Квота действует на уровне здания, а не девелопера или фазы проекта. В соседней башне того же комплекса доступность квоты может быть совершенно другой.
Общие зоны в расчёт не входят — учитывается только продаваемая площадь юнитов.
Проверка соответствия происходит при регистрации, то есть в момент передачи титула в Земельном департаменте, а не при подписании резервационного контракта.

Пример расчёта

Возьмём проект с общей продаваемой площадью 10 000 кв.м. Иностранцы могут владеть до 4 900 кв.м (49%), тайцы должны владеть минимум 5 100 кв.м (51%). Как только иностранная квота в 49% выбрана полностью, продавать юниты во фрихолд иностранным покупателям в этом здании больше нельзя.

Если в проекте уже продано иностранцам 4 500 кв.м, свободной квоты остаётся ровно 400 кв.м — хватит на небольшую студию, но никак не на двухкомнатный юнит, что бы там ни обещал менеджер по продажам.

Почему предложение о квоте 75% пока не изменило математику

Покупатели регулярно спрашивают, не поднимут ли квоту до 75%. Вопрос закономерный — эта идея обсуждается в тайских политических кругах уже два года. Предложение о повышении иностранной квоты на кондоминиумы до 75% в особых экономических зонах действительно рассматривается, но по состоянию на 2026 год никакой официальный законопроект внесён не был.

Ранние версии предложения касались конкретных территорий, а не всей страны целиком. Речь шла о пилотных зонах, а не об общенациональном повышении, с уклоном в сторону региональных корректировок — например, квота 75% для кондо на Пхукете при неизменных 49% в Бангкоке. Паттайя упоминалась среди кандидатов на курортные зоны наряду с Пхукетом и Самуи.

По последним данным мониторинга, реформа остаётся заблокированной. Предложение о повышении лимита иностранного владения кондоминиумами с 49% до 75% продаваемой площади так и не реализовано, лимит 49% продолжает действовать. Разумная стратегия — считать текущий потолок 49% базовым сценарием, а любое изменение — приятным бонусом, но никак не основой для решения о покупке.

Что происходит, когда квота здания заполнена

Когда проект достигает 49%, Земельный департамент не зарегистрирует ещё одну передачу фрихолда иностранцу в этом здании — независимо от того, что было обещано в резервационном соглашении. Если ошибка обнаружена постфактум, юнит должен быть передан тайскому гражданину или переоформлен на лизхолд в течение одного года — так предписывает Статья 19/12 Закона о кондоминиумах.

Поэтому проверка статуса квоты перед внесением депозита важна едва ли не больше, чем любая другая проверка при покупке кондо в Таиланде. Юнит в тайской квоте — это не то же самое, что иностранный фрихолд, и покупателям стоит запрашивать письменное подтверждение у управляющей компании, продавца и юриста, а также перепроверять статус в процессе передачи титула до внесения существенного депозита.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Лизхолд против фрихолда: запасной вариант, когда квота исчерпана

Когда иностранная квота здания исчерпана, у покупателей всё же остаются варианты. Зарегистрированная аренда (лизхолд) в иностранную квоту не входит, поэтому можно приобрести юнит на условиях лизхолда или ждать освобождения квоты — некоторые девелоперы для этого ведут списки ожидания.

Использование тайской компании для обхода квоты — известный красный флаг, а не законная лазейка. Такая схема принципиально отличается от легитимного расчёта 49% — компания с тайским мажоритарным владением вполне законно учитывается на тайской стороне, а вот компания или кадровая схема, созданная специально для маскировки иностранного контроля, таковой не является.

Подробнее о том, как структуры лизхолда сравниваются по доходности и перспективам перепродажи, читайте в нашем руководстве по владению кондо в Таиланде на условиях лизхолда и фрихолда.

Финансирование добавляет ещё один уровень к решению

Доступность квоты — не единственный показатель, от которого зависит, что покупатель реально может себе позволить. Условия ипотеки тоже изменились за последний год. Ставки по тайской ипотеке для иностранных покупателей держались в диапазоне 3,5–6% годовых через банки вроде SCB, Kasikorn и Bangkok Bank в 2025 году. Отдельно стоит отметить, что общие ставки по тайской ипотеке составляли около 6,5–7% по состоянию на август 2025 года — точную цифру можно отследить в публикациях Банка Таиланда по процентным ставкам.

Большинство иностранных покупателей всё же рассчитывают на наличные средства или зарубежное финансирование, а не на тайскую ипотеку — местное кредитование нерезидентов остаётся ограниченным и обвешано условиями. Поэтому расчёт квоты — сколько свободной площади для фрихолда реально доступно в конкретном здании — оказывается для большинства международных покупателей более определяющим фактором, чем условия кредитного рынка.

Где это имеет наибольшее значение: Паттайя и Восточное побережье

Давление на квоту распределено по Таиланду неравномерно. Популярные пляжные участки в Паттайе, Джомтьене и На Джомтьене, как правило, заполняют свою иностранную квоту быстрее, чем здания вдали от побережья или с меньшим спросом — просто потому, что именно там концентрируется международный интерес.

Тем, кто ищет недвижимость на пляжной полосе, стоит заглянуть в наш обзор цен на пляжные кондо в Джомтьене — там показано, как ценовые премии за локацию сочетаются с дефицитом квоты, а также в статью Цены на кондо в Паттайе за квадратный метр: тенденции. Если вы взвешиваете, стоит ли принимать решение прямо сейчас, наш анализ снижения объёмов передачи прав на кондо в Таиланде полезно прочитать вместе с данными по квотам — замедление сделок в некоторых сегментах может означать больше доступного иностранного инвентаря, чем показывают заголовки новостей.

Как проверить квоту перед покупкой

Короткий чек-лист защитит покупателей от самой распространённой ошибки, связанной с квотой — предположения о доступности вместо письменного подтверждения.

Запросите у управляющей компании кондоминиума в письменном виде текущий процент использования иностранной квоты здания.
Убедитесь, что цифра рассчитана по площади, а не по количеству юнитов.
Перепроверьте статус квоты незадолго до даты передачи титула — он может измениться между резервацией и регистрацией.
Если квота заполнена, прямо спросите, предлагается ли юнит на условиях лизхолда, и разберитесь, что это значит для будущей перепродажи.
Держитесь в стороне от любых схем, рекламируемых как способ «обойти» лимит 49% — за ними стоит реальный юридический риск.

Правило 49% в ближайшее время никуда не денется, и ни один законопроект его не изменил, несмотря на годы разговоров. Покупатели, которые относятся к расчёту квоты как к жёсткому ограничению и проверяют его самостоятельно, избегают сделок, которые позже разваливаются в Земельном департаменте.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Иностранная квота на кондо в Таиланде рассчитывается по юнитам или по площади?: По площади. Закон о кондоминиумах ограничивает иностранное владение до 49% от общей продаваемой площади проекта, поэтому крупный юнит «съедает» больше квоты, чем маленький, независимо от количества юнитов.
Утверждено ли предложение о повышении иностранной квоты до 75%?: Нет. По последним данным, предложение о повышении лимита до 75% в отдельных зонах остаётся на стадии обсуждения, никакой законопроект не был внесён или принят, поэтому лимит 49% продолжает действовать по всей стране.
Что происходит, если иностранная квота здания уже заполнена?: Земельный департамент не зарегистрирует передачу фрихолда иностранному покупателю после достижения потолка 49%. Покупатели могут дождаться освобождения квоты, встать в список ожидания у девелопера или рассмотреть юнит на условиях лизхолда.
Можно ли использовать тайскую компанию, чтобы купить сверх квоты 49%?: Настоящая компания с тайским мажоритарным владением может законно учитываться на тайской стороне квоты, но схемы, созданные исключительно для маскировки иностранного контроля, представляют известный юридический риск и не являются законной лазейкой.
Как проверить квоту конкретного здания перед тем, как сделать предложение?: Запросите у управляющей компании кондоминиума письменное подтверждение текущего использования иностранной квоты и перепроверьте его ближе к дате передачи титула, поскольку доступность может измениться между резервацией и регистрацией.