thailand-market

Индийские покупатели меняют рынок передачи прав на кондоминиумы Таиланда — что это значит для Паттайи

13.08.2026

Китайские покупатели по-прежнему лидируют по числу сделок на рынке кондоминиумов Таиланда, но именно индийские покупатели становятся самой быстрорастущей силой в 2025-2026 годах, приобретая более крупные и дорогие юниты. Разбираем, что показывают данные REIC и почему это важно для Паттайи.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Индийские покупатели постепенно выходят на первый план на рынке кондоминиумов Таиланда. Пока покупательная способность китайских клиентов снижается, граждане Индии заключают меньше сделок, но приобретают заметно более крупные и дорогие юниты. Этот сдвиг уже отражается в данных о передаче прав собственности, и Восточное побережье Паттайи хорошо расположено, чтобы воспользоваться трендом — застройщики здесь стремятся привлечь более разнообразную базу иностранных покупателей.

Индийские покупатели и передача прав на кондо в Таиланде: что говорят данные

Центр информации о недвижимости (REIC), который отслеживает передачу прав собственности по всей стране через Государственный жилищный банк, зафиксировал рынок в состоянии перестройки. За период с января по сентябрь 2025 года общее число передач прав на кондоминиумы иностранцам составило 11 011 юнитов — снижение всего на 0,05%. При этом общая стоимость сделок упала до 44,1 млрд бат, обвалившись на 14,2%. Такой разрыв, когда число сделок почти не меняется, а стоимость резко падает, — характерный признак рынка, переходящего к более скромным покупкам.

Если взглянуть на весь 2025 год, та же картина сохраняется и в общенациональном масштабе. Передача прав на кондоминиумы иностранцам выросла на 2,2%, до 14 899 юнитов, а общая стоимость рынка при этом снизилась на 10,7%, до 60,9 млрд бат. Средние расходы на одного иностранного покупателя сократились соответственно: иностранцы оформили передачу почти 15 тысяч юнитов за год на общую сумму 60,92 млрд бат — на 10,7% меньше в годовом выражении, поскольку спрос сместился в сторону более доступного жилья. Типичная иностранная покупка сегодня — это юнит площадью около 41 кв.м стоимостью порядка 4,1 млн бат.

Почему индийские покупатели — главная история роста

Именно структура покупателей по национальностям объясняет падение общей стоимости рынка. Глобальное замедление экономики серьезно ударило по спросу иностранцев на кондоминиумы: первые девять месяцев 2025 года показали резкое снижение и по объему, и по стоимости сделок — китайские покупатели, по-прежнему крупнейшая группа, сократили покупки из-за проблем с ликвидностью. Одновременно индийские покупатели превратились в быстрорастущую силу: они, как правило, берут более крупные и дорогие юниты, причем именно для проживания, а не для перепродажи.

Застройщики реагируют на этот сдвиг напрямую. Он подпитывает то, что участники рынка уже называют «сменой караула» в 2026 году — рынок все чаще смотрит за пределы Китая, ориентируясь на более качественный спрос из Индии, Европы и США, хотя слабая внутренняя покупательная способность остается главным риском.

Квартальные данные показывают, насколько быстро разворачивается спад спроса со стороны Китая. В первом квартале передача прав собственности китайским покупателям составила 906 юнитов — падение на 38,8% в годовом выражении, а общая стоимость сделок снизилась на 42,9%, до 3,493 млрд бат. Это снижение оказалось значительно резче общего падения передач прав иностранцам за тот же квартал, хотя и оно было существенным: всего иностранным гражданам передали права на 3 241 юнит, на 17,3% меньше, чем годом ранее, а стоимость сделок составила 13,464 млрд бат — снижение на 17,9%.

Более диверсифицированная база покупателей

Помимо Индии, нишу, которую освобождают китайские клиенты, занимают покупатели других национальностей:

• Покупатели из Мьянмы концентрируются в ценовом диапазоне 3-5 млн бат
• Российские покупатели тратят больше на один юнит, часто свыше 10 млн бат
• Покупатели с Тайваня показывают сильный рост как по числу сделок, так и по их стоимости в годовом выражении
• Покупатели из Европы и США сохраняют стабильность в диапазоне 6-12 млн бат

Для понимания страны, с которой ассоциировался предыдущий рыночный цикл, стоит заглянуть в наш более ранний материал о спаде на рынке недвижимости Китая и китайских покупателях в Паттайе — там эта сторона истории раскрыта подробнее.

Что это значит для Паттайи и Восточного побережья

Паттайя не публикует отдельную детальную разбивку по национальностям от REIC, как это делает Бангкок, но общенациональные тенденции применимы и здесь. По мере охлаждения спекулятивного спроса со стороны Китая у застройщиков Паттайи появляется хороший повод привлекать более широкий круг покупателей: индийские семьи, которые ищут жилье для собственного проживания, российских и европейских клиентов, нацеленных на премиальные объекты с видом на море, и растущий поток из Тайваня, уже заметно прибавивший в других регионах страны.

Эта диверсификация происходит на фоне роста собственного ценового индекса Паттайи — подробности в нашем отчете о трендах индекса цен на кондо Таиланда за 2025 год. Одновременно рынок готовится принять волну нового предложения, о которой мы рассказываем в материале Пул новых кондо-проектов Паттайи на 2026 год — больше вариантов для покупателей, чей интерес смещается от ультра-люксовой спекуляции к практичным юнитам для собственного проживания в диапазоне 4-10 млн бат.

Тем, кто рассматривает этот сегмент сегодня, стоит присмотреться к таким проектам, как большой тихий апартамент или новый элитный объект у моря — оба хорошо подходят под запрос на реальное проживание, который сейчас формирует спрос по всей стране.

Давление квоты на иностранцев добавляет еще один фактор

Сдвиг в структуре покупателей по национальностям происходит на фоне обсуждения квот. По действующему законодательству иностранцы могут владеть до 49% от общей площади помещений в любом отдельном проекте кондоминиума. Эта норма действует с 1979 года и не менялась 47 лет. Сейчас регуляторы рассматривают возможные изменения: в 2025 году иностранные покупатели составили 26% сделок по кондоминиумам в Бангкоке, а в Пхукете этот показатель превысил 40%, что вызывает опасения по поводу вытеснения местных жителей с рынка.

Одно из обсуждаемых предложений — ужесточение потолка. Квота в 49% для иностранной собственности пока сохраняется, но снижение до 30-39% активно обсуждается. При этом, если поправки будут приняты, они коснутся только новых сделок — существующие права собственности по фрихолду останутся юридически защищенными. Для тех, кто взвешивает сроки покупки, это веский аргумент оформить юнит в рамках иностранной квоты по фрихолду раньше, а не позже.

Условия по ипотеке немного смягчаются

Стоимость финансирования важна и для тайских, и для иностранных покупателей, выбирающих момент выхода на рынок. Согласно анализу рынка недвижимости Таиланда за 2025 год от Global Property Guide, ставки по ипотечным кредитам в стране сейчас составляют от 2,9 до 3,3% годовых по фиксированным программам, хотя цифры варьируются в зависимости от банка и профиля заемщика.

Базовые розничные ставки также немного снизились. На конец июня 2026 года средняя минимальная розничная ставка для отечественных коммерческих банков составила 7,38% против 7,80% годом ранее, а для филиалов иностранных банков — 6,33% против 6,42% в июне 2025 года. Политика Банка Таиланда в целом остается мягкой: на заседании в июне 2026 года базовую ставку оставили без изменений на уровне 1%, что совпало с ожиданиями рынка и удержало стоимость заимствований на самом низком уровне с 2022 года. Более подробный разбор того, что это значит для покупателей, — в нашем материале о снижении ставок Банка Таиланда и рынке недвижимости.

Практические выводы для покупателей

Данные говорят не о том, что иностранный спрос рушится, а о том, что он перестраивается — в сторону настоящих покупателей жилья, а не спекулянтов, нацеленных на быструю перепродажу. Для Паттайи, где предложение продолжает расти, а цены остаются сравнительно доступными, этот сдвиг выгоден тем, кто хочет купить дом для себя или актив под среднесрочную аренду, а не заниматься чистым краткосрочным арбитражем.

Тем, кто рассматривает покупку прямо сейчас, стоит:

1. Заранее уточнить доступность иностранной квоты с учетом обсуждаемой реформы
2. Сравнить продукты с фиксированной ставкой и ставкой, привязанной к базовому индикатору, прежде чем принимать решение
3. Сосредоточиться на диапазоне 4-10 млн бат, где концентрируется спрос как тайских, так и разных категорий иностранных покупателей
4. Следить за квартальной разбивкой REIC по национальностям, а не опираться на устаревшие представления о доминировании китайских покупателей

Похожие статьи

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели

Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.