Preciso de um Formulário de Transação de Câmbio para comprar qualquer condomínio na Tailândia?

Apenas para transferências acima de 50.000 dólares americanos, já que esse é o limite a partir do qual o banco é obrigado a emitir o formulário FET; para valores menores, geralmente se usa uma carta bancária de apoio.

Quem paga a taxa de transferência de 2%, o comprador ou o vendedor?

A taxa de transferência é de 2% sobre o valor avaliado pelo Land Office e costuma ser dividida igualmente entre comprador e vendedor, conforme o Código Civil e Comercial, embora a divisão seja negociável e deva ser combinada por escrito.

Estrangeiros conseguem financiamento para comprar um condomínio na Tailândia?

É possível, mas limitado; as hipotecas de taxa fixa na Tailândia atualmente giram em torno de 2,9% a 3,3% ao ano, mas a maioria dos bancos reserva as melhores condições para residentes tailandeses, por isso a maioria dos compradores estrangeiros compra à vista.

O que acontece se a cota estrangeira de um edifício de condomínio estiver esgotada?

Se o limite de 49% de propriedade estrangeira do edifício já tiver sido atingido, compradores estrangeiros não podem registrar propriedade plena (freehold) em uma nova unidade e precisariam considerar uma estrutura de arrendamento (leasehold).

Quanto tempo leva a transferência efetiva no Land Office?

O agendamento do registro em si costuma ser concluído em um único dia, uma vez que a documentação esteja em ordem, mas reunir os certificados da incorporadora e confirmar a cota com antecedência pode levar de uma a várias semanas.

Ilustração: gráfico de vendas imobiliárias em ascensão com a silhueta de um templo tailandês

thailand-market

O Processo de Transferência de Condomínio para Compradores Estrangeiros na Tailândia: Guia Passo a Passo

13/08/2026

Comprar um condomínio na Tailândia como estrangeiro depende de um documento decisivo e de várias taxas que a maioria dos compradores subestima. Veja exatamente como funciona a transferência, passo a passo.

Texto gerado com IA e revisto pela nossa equipa editorial

Compradores estrangeiros podem, sim, ser donos de uma unidade de condomínio na Tailândia em regime de propriedade plena (freehold). O problema é que a transferência só sai do papel se o dinheiro entrar no país da forma correta, os impostos forem pagos nas proporções certas e a papelada chegar ao Land Office na ordem certa. Basta um erro num desses passos — quase sempre na parte da remessa bancária — para o negócio travar bem na reta final. Este guia acompanha o processo de transferência de condomínio para compradores estrangeiros na Tailândia, da transferência bancária até a entrega das chaves, com as taxas e regras que valem hoje.

Por Que o Processo de Transferência de Condomínio para Compradores Estrangeiros na Tailândia Começa Antes Mesmo de Você Assinar

Na prática, o processo começa no momento em que você envia os fundos da compra para a Tailândia — não quando assina o contrato de compra e venda. A lei tailandesa exige que o comprador estrangeiro comprove que o dinheiro usado na compra veio de fora do país, em moeda estrangeira, e foi convertido dentro da Tailândia.

Ignorar essa etapa é a causa mais comum de atraso ou recusa de compras estrangeiras no Land Office. Antes de se comprometer com uma unidade, vale entender como funciona o <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">cálculo da cota estrangeira</a>, já que a disponibilidade dentro da regra dos 49% também pode mexer com os prazos.

O Formulário de Transação de Câmbio: Seu Primeiro Passo Inegociável

Todo comprador estrangeiro precisa de um Formulário de Transação de Câmbio (FET, na sigla em inglês), emitido pelo banco tailandês que recebe os fundos, para conseguir registrar a propriedade. O detalhe é que esse formulário só sai acima de um determinado valor de transferência.

<cite index="5-0">Um formulário FET só será emitido pelo banco responsável para valores superiores a 50.000 dólares americanos</cite>.
Abaixo desse valor, o banco costuma emitir uma carta de confirmação ou aviso de crédito atestando a remessa internacional — documento que o Land Office normalmente aceita como alternativa.
Fique atento ao memorando da transferência: precisa deixar claro que o dinheiro se destina à compra de uma unidade específica, em seu nome, escrito exatamente como consta no passaporte.

Uma má ideia frequente é dividir o pagamento em várias transferências menores só para escapar do limite do FET. Isso cria um rastro documental que não bate com o valor total da compra, e o resultado costuma ser atraso no registro, não economia.

Taxas de Transferência, Impostos e Quem Realmente Paga o Quê

Os custos de transferência de condomínio na Tailândia combinam taxas governamentais e impostos. A divisão entre comprador e vendedor é negociável, mas segue algumas convenções de mercado.

Taxa de transferência — <cite index="1-1">A taxa de transferência é de 2% sobre o valor avaliado pelo Land Office</cite>, e <cite index="1-2">segundo o Artigo 457 do Código Civil e Comercial, essa taxa costuma ser dividida igualmente entre comprador e vendedor, salvo acordo em contrário por escrito</cite>.
Imposto Específico sobre Negócios (Specific Business Tax – SBT) — <cite index="3-0">a Tailândia cobra o Imposto Específico sobre Negócios de 3,3% sobre imóveis vendidos dentro de 5 anos após a compra</cite>, uma forma de desestimular a especulação, e o pagamento fica geralmente por conta do vendedor.
Imposto de selo (stamp duty) — cobrado à taxa de 0,5% sobre o valor de venda ou avaliado, mas só entra em jogo quando o SBT não é devido, ou seja, em imóveis mantidos por mais tempo.
Imposto retido na fonte — o cálculo muda conforme o vendedor seja pessoa física (progressivo, baseado nos anos de posse) ou pessoa jurídica (valor fixo).

Um exemplo prático ajuda a visualizar: numa unidade de 4.500.000 baht, <cite index="2-1">a taxa de transferência de 2% × 4.500.000 = 90.000 baht, geralmente dividida</cite> entre as duas partes. É justamente por causa desses valores que os compradores devem fechar por escrito a divisão das taxas antes de assinar o contrato de reserva. Para entender melhor como esses números se aplicam ao seu caso, veja o guia sobre <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">taxas de transferência de condomínios na Tailândia</a>.

Confirme a Cota Estrangeira Antes de Enviar um Único Baht

Fale connosco pelo WhatsApp Fale com o nosso bot no Telegram

Pela Lei de Condomínios, estrangeiros podem possuir, no conjunto, até 49% da área vendável de qualquer edifício de condomínio registrado. Empreendimentos concorridos em Pattaya e Jomtien, perto da praia, costumam ficar próximos desse teto — principalmente os preferidos por <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">certas nacionalidades de compradores</a> que se concentram em determinados empreendimentos.

Antes de enviar qualquer valor, peça à incorporadora ou ao corretor a confirmação por escrito do saldo atual da cota estrangeira do edifício. Se a cota já estiver esgotada, restam duas alternativas: uma estrutura de arrendamento (leasehold) ou uma unidade dentro da cota tailandesa, comprada via estrutura empresarial. São transações bem diferentes de uma transferência padrão em propriedade plena para estrangeiros.

Financiamento da Compra: Onde as Taxas de Hipoteca Entram

A maioria dos compradores estrangeiros paga à vista. Os bancos tailandeses raramente concedem hipoteca a não residentes e, quando concedem, as condições costumam ser mais duras do que para cidadãos tailandeses.

<cite index="6-0">As taxas de juros para financiamento imobiliário na Tailândia estão atualmente entre 2,9% e 3,3% ao ano para hipotecas de taxa fixa</cite>, para quem se qualifica.
As relações empréstimo-valor (LTV) chegam a patamares mais altos para compradores tailandeses; estrangeiros esbarram em limites bem menores e muitas vezes precisam entrar com 30% a 50% em dinheiro.
Com o financiamento tão limitado, a transferência respaldada pelo FET não é apenas uma formalidade legal para a maioria dos compradores estrangeiros — é praticamente a transação inteira.

Se as restrições de financiamento pesam na decisão, vale comparar opções prontas e de valor mais baixo, como um <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">studio no New Nordic Vip 2</a>, com unidades maiores de dois quartos, como o <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a> — o desembolso em dinheiro e os impostos de transferência associados variam bastante entre um caso e outro.

Quanto Tempo a Transferência Realmente Leva no Land Office

Com os fundos já na conta e o formulário FET (ou a carta do banco) em mãos, o agendamento no Land Office em si costuma ser rápido — muitas vezes resolvido num único dia, desde que toda a documentação esteja correta. O tempo que realmente pesa é o das etapas anteriores: reunir o certificado de propriedade da incorporadora, a carta de quitação de dívidas da administração condominial (juristic person) e confirmar o saldo da cota pode levar de uma semana a vários, dependendo do edifício.

Armadilhas Comuns para Compradores no Litoral Leste (Eastern Seaboard)

O ritmo acelerado de revendas e lançamentos em Pattaya gera alguns atritos que aparecem com menos frequência em mercados mais calmos.

Cartas de quitação de dívidas atrasadas, resultado da alta demanda nos escritórios de administração de grandes complexos com centenas de unidades.
Gargalos na cota estrangeira, comuns em edifícios à beira-mar onde a propriedade estrangeira já beira o limite de 49%.
Memorandos de transferência incompatíveis — quando os fundos chegam com valor ou finalidade diferente do que consta no contrato de venda, o que obriga a uma correção bancária antes de o FET ser emitido.

Trabalhar com uma agência que cuida da documentação da transferência de fundos junto com a venda, em vez de deixar tudo nas mãos do banco de origem do comprador, reduz bastante o risco de atrasos de última hora. Isso vale ainda mais para unidades na planta, como as <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">unidades de 1 quarto no Unixx Condominium</a>, onde a documentação da incorporadora precisa bater exatamente com os registros de remessa do comprador.

Conclusão

O processo de transferência de condomínio para compradores estrangeiros na Tailândia não é complicado, mas não perdoa atalho. Acerte o formulário FET ou a carta do banco, confirme a cota com antecedência e feche por escrito a divisão das taxas — feito isso, o agendamento no Land Office acaba sendo a parte mais tranquila de toda a compra.

Fale connosco pelo WhatsApp Fale com o nosso bot no Telegram

Perguntas frequentes

Preciso de um Formulário de Transação de Câmbio para comprar qualquer condomínio na Tailândia?: Apenas para transferências acima de 50.000 dólares americanos, já que esse é o limite a partir do qual o banco é obrigado a emitir o formulário FET; para valores menores, geralmente se usa uma carta bancária de apoio.
Quem paga a taxa de transferência de 2%, o comprador ou o vendedor?: A taxa de transferência é de 2% sobre o valor avaliado pelo Land Office e costuma ser dividida igualmente entre comprador e vendedor, conforme o Código Civil e Comercial, embora a divisão seja negociável e deva ser combinada por escrito.
Estrangeiros conseguem financiamento para comprar um condomínio na Tailândia?: É possível, mas limitado; as hipotecas de taxa fixa na Tailândia atualmente giram em torno de 2,9% a 3,3% ao ano, mas a maioria dos bancos reserva as melhores condições para residentes tailandeses, por isso a maioria dos compradores estrangeiros compra à vista.
O que acontece se a cota estrangeira de um edifício de condomínio estiver esgotada?: Se o limite de 49% de propriedade estrangeira do edifício já tiver sido atingido, compradores estrangeiros não podem registrar propriedade plena (freehold) em uma nova unidade e precisariam considerar uma estrutura de arrendamento (leasehold).
Quanto tempo leva a transferência efetiva no Land Office?: O agendamento do registro em si costuma ser concluído em um único dia, uma vez que a documentação esteja em ordem, mas reunir os certificados da incorporadora e confirmar a cota com antecedência pode levar de uma a várias semanas.

Esta informação é de caráter geral e educativo, compilada a partir de fontes públicas em 13/08/2026. Não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal e não substitui a análise da sua situação específica por um advogado tailandês licenciado. As alíquotas fiscais, limites e exigências legais na Tailândia podem mudar — confirme as condições vigentes com um consultor jurídico independente antes de assinar qualquer documento.