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Investimentos imobiliários: imóveis usados ou lançamentos em Pattaya

14/09/2026

A renda de aluguel no mercado de imóveis usados em Pattaya começa logo após a compra — a partir de 10.000 baht por mês por um studio em Pratumnak, com rentabilidade bruta de cerca de 6-11% ao ano. O lançamento não gera aluguel até a entrega do prédio, mas o preço é fixado em contrato no momento da compra, e o parcelamento sem juros de 18 a 36 meses protege o dinheiro da inflação enquanto a construção avança.

Investimentos imobiliários: imóveis usados ou lançamentos em Pattaya

No último ano, a pergunta "onde investir dinheiro" vem dos leitores com mais frequência do que antes. Os depósitos bancários não acompanham a inflação, o mercado de ações é imprevisível, e o imóvel na Tailândia continua sendo um dos poucos ativos que um estrangeiro pode registrar em propriedade plena, receber renda em moeda estrangeira e, ao mesmo tempo, ter a possibilidade de morar nele pelo menos parte do ano. Na Apartwell, ajudamos com a compra de imóveis em Pattaya há cinco anos e, nesse período, acompanhamos dezenas de negociações — de studios no mercado usado a apartamentos em lançamentos em diferentes estágios de construção. Neste artigo, não há raciocínios genéricos, mas números concretos sobre os dois cenários de investimento.

Resumindo a lógica: o dinheiro que simplesmente fica parado num depósito ou numa conta perde poder de compra a cada mês em que a inflação supera a taxa de juros. O imóvel é uma forma de fixar o valor do ativo e, ao mesmo tempo, receber renda imediatamente (imóvel usado) ou comprar hoje um ativo que valerá mais quando a obra terminar (lançamento). A seguir, analisamos os dois caminhos com números reais do mercado de Pattaya.

A lógica fica clara numa comparação simples, num horizonte de dois anos — sem vincular a um imóvel específico, apenas para mostrar a diferença de comportamento entre três tipos de ativos:

Nenhuma das três opções é perfeita isoladamente — o depósito não tem risco de perda de capital, mas também não tem proteção contra inflação; o imóvel tem o conjunto oposto de vantagens e desvantagens. A seguir, os detalhes sobre os dois cenários no mercado de Pattaya.

Investimentos imobiliários em Pattaya

Pattaya não é Bangkok nem Phuket: aqui o valor de entrada é menor, a proporção de inquilinos e compradores de língua russa é maior, e há bairros como Pratumnak que, nos últimos anos, viraram praticamente uma "rua russa" — com demanda de aluguel correspondente vinda da própria comunidade. Segundo dados analíticos do mercado imobiliário tailandês de 2026, a província de Chonburi, à qual Pattaya pertence, lidera em número de transações com estrangeiros entre todas as províncias do país — respondendo por cerca de 36% de todas as transferências de propriedade para compradores estrangeiros no país, mesmo com um resfriamento geral do mercado de cerca de 17% ano a ano. É uma boa notícia (a demanda existe) e um lembrete realista: o mercado imobiliário é cíclico, não cresce em linha reta.

Mercado de imóveis usados: renda de aluguel logo após a compra

A principal vantagem do mercado de usados é o tempo. Comprou o apartamento, recebeu as chaves, encontrou um inquilino — e a partir desse momento o imóvel trabalha para você, não para a construtora. Sem obra, sem espera pela entrega do prédio.

Segundo dados amplos de mercado de 2026, os preços no mercado de usados em Pattaya são: no bairro de Wongamat — 90.000-180.000 baht por m², em Pattaya Central — 60.000-150.000 baht por m², em Jomtien — 55.000-130.000 baht por m², em Na Jomtien e Bang Saray — 45.000-90.000 baht por m². A rentabilidade bruta média de aluguel de longo prazo no mercado em geral é de 6-10% ao ano, chegando a 10% em imóveis específicos na primeira linha de praia. São referências de mercado, não uma promessa de valor específico para um imóvel em particular.

Agora, o que podemos confirmar com nossos próprios dados, não com uma estimativa geral de mercado: no portfólio da Apartwell em Pratumnak, studios são vendidos a partir de 1.100.000 baht, apartamentos de um quarto a partir de 1.800.000 baht, de dois quartos a partir de 2.700.000 baht, e nós mesmos alugamos apartamentos semelhantes por longo prazo a partir de 10.000, 14.000 e 18.000 baht por mês, respectivamente. Vamos analisar a rentabilidade do studio como a opção de entrada mais acessível:

Essa é uma rentabilidade calculada, não garantida: foi montada pela metodologia "receita bruta menos despesas comprovadas", com base em preços reais, não médios, do nosso próprio portfólio, mas o valor final para um imóvel específico depende de quão rápido se encontra um inquilino, do estado do acabamento e de eventuais reajustes na taxa de CAM daquele prédio. Também importa o que acontece com o dinheiro do inquilino imediatamente: enquanto o lançamento ainda está em obra, o apartamento usado já rende esses 6.000 baht líquidos por mês — e é justamente o caso em que o benefício concreto está atrelado à compra pela Apartwell, porque nós mesmos assumimos a gestão do imóvel e resolvemos a questão da locação, em vez de deixar o comprador lidar com isso sozinho.

Sazonalidade: quando alugar por longo prazo e quando por diária

A rentabilidade calculada acima é um cenário conservador de aluguel de longo prazo: um contrato de 6 a 12 meses, taxa estável independente da estação. Pattaya tem um segundo cenário, que na alta temporada rende visivelmente mais, mas exige gestão ativa.

A alta temporada turística na Tailândia vai aproximadamente de novembro a março, quando o clima seco e a ausência de chuvas atraem o maior fluxo de turistas; a baixa temporada vai de maio a outubro, período das chuvas de monção. Nos imóveis que anunciamos no Booking.com, Agoda, Airbnb e Expedia por meio de nosso próprio channel manager Exely, a diária na alta temporada costuma superar em muito o equivalente do aluguel de longo prazo no mesmo período, enquanto na baixa temporada geralmente é mais vantajoso ter um inquilino fixo do que dias vagos entre reservas curtas. A estratégia inteligente para um investidor que não mora em Pattaya o ano todo é não escolher um único formato antecipadamente, mas confiar à administradora a alternância entre aluguel por diária e de longo prazo conforme a estação — é exatamente o que a área de gestão da Apartwell faz diariamente com o portfólio em Pratumnak.

Lançamentos em Pattaya: parcelamento 0% e por que o dinheiro no depósito perde valor

Esta é a seção pela qual muitos leitores abriram o artigo, então vamos direto à mecânica, sem rodeios.

Na maioria das construtoras em Pattaya, o contrato de compra na planta segue a mesma lógica, independentemente do empreendimento:

• 10-20% do valor — pagamento na assinatura do contrato (geralmente dividido entre reserva de 1-3% e primeira parcela);
• 20-30% do valor — em parcelas iguais mensais ou trimestrais durante todo o período de construção;
• 50-70% do valor — pagamento final na entrega do prédio, junto com a transferência de propriedade no Departamento de Terras (Land Department).

O detalhe-chave, muitas vezes esquecido: nesse parcelamento não há incidência de juros. O banco tailandês nem entra no esquema — é um contrato direto entre comprador e construtora, então não há taxa de juros, análise de crédito ou tarifa bancária. Isso diferencia fundamentalmente o parcelamento de um financiamento hipotecário: você não paga a mais por não pagar tudo de uma vez, apenas distribui o valor total no tempo.

O prazo de construção de um empreendimento típico em Pattaya é de 18 a 36 meses. Uma recomendação honesta a ter em mente no planejamento do orçamento: reserve mais 3-6 meses além da data de entrega anunciada pela construtora. Os prazos de construção na Tailândia, como em quase todo lugar, atrasam com mais frequência do que são cumpridos à risca — e uma construtora idônea geralmente prevê multas contratuais para esse caso, mas isso também precisa ser verificado antes de assinar, não depois.

Agora, o que realmente torna viável considerar um lançamento como investimento, e não apenas como forma de distribuir o pagamento. O preço no contrato de compra na planta é fixado no momento da assinatura e não é revisado, mesmo que o mercado suba durante a obra. E o dinheiro que você ainda não pagou conforme o cronograma continua rendendo em um depósito ou trabalhando em outro lugar — mas perdendo poder de compra na proporção da inflação — em vez de ficar "congelado" no empreendimento pelo preço de hoje, não de amanhã. A diferença entre o preço na fase de fundação e o preço na entrega do prédio é exatamente a parte da rentabilidade do lançamento que o mercado de usados simplesmente não pode oferecer: não dá para comprar um apartamento pronto "pelo preço de ontem".

Isso não é um esquema abstrato — veja como funciona num projeto real do portfólio atual da Apartwell, considerando um orçamento de entrada de cerca de R$ 900.000 (aproximadamente 1.180.000 baht pela cotação atual):

Love IT Wongamat Beach Condominium — empreendimento da construtora Global Top Group em Wongamat, 8 andares, entrega em 2030. Preço da construtora: studio (~26 m²) — 2.678.000 baht, um quarto (~39 m²) — 4.017.000 baht, dois quartos (~52 m²) — 5.356.000 baht (103.000 baht/m²). Sinal de reserva — 100.000 baht.

Esse empreendimento, como a maioria dos lançamentos em Pattaya, tem um plano de pagamento diferente para a cota estrangeira (Foreign Quota, FQ) e a cota tailandesa (Thai Quota, TQ) — o comprador estrangeiro precisa justamente do esquema FQ:

Aqui aparece um detalhe fácil de perder: na cota estrangeira (FQ), paga-se mais na entrada do que na cota tailandesa (TQ — lá o sinal é de apenas 20%), mas o pagamento final na entrega é menor — 20% contra 50% na TQ. Para o comprador estrangeiro, vale mais planejar o orçamento diretamente conforme as condições da FQ, que são as únicas disponíveis para ele, em vez de tentar se ajustar ao esquema tailandês. Com um orçamento de R$ 900.000, o pagamento inicial de um apartamento de um quarto nesse empreendimento é coberto quase exatamente — 1.205.100 baht.

Love IT Wongamat não é a única opção em andamento na Apartwell. Veja três empreendimentos do portfólio atual em diferentes faixas de preço, para mostrar a variedade, não um único ponto:

O esquema dos dois empreendimentos The Riviera é diferente do Love IT: entrada maior (35% contra 30%) e parcelamento sensivelmente mais curto (18 parcelas em vez de 24 meses com intervalos de 4 meses), mas o pagamento final na entrega é o mesmo, 50%. O Santa Monica, além dos apartamentos, tem unidades de três quartos e coberturas nos andares superiores — já não é o segmento de entrada, mas o topo da faixa de preço em comparação com o Love IT. As condições exatas e a disponibilidade de unidades em cada empreendimento são confirmadas no momento do contato — a disponibilidade de andares e plantas específicas muda conforme o andamento das vendas.

De onde vem o aumento de preço até a entrega. Deliberadamente não trazemos aqui um percentual específico de valorização "da fundação até a entrega" — em cada empreendimento esse número é diferente e depende do ritmo de vendas, do bairro e da situação geral do mercado no momento da entrega, e seria irresponsável prometer um percentual fixo antecipadamente. Mas a mecânica pela qual o preço costuma subir é bastante transparente: a construtora vende as primeiras unidades mais baratas para captar capital de giro rapidamente no início da obra, e conforme o prédio fica pronto e se aproxima da entrega, eleva o preço das unidades restantes — em parte pelo aumento do custo de materiais e mão de obra ao longo dos meses, em parte porque um apartamento quase pronto é mais fácil de vender do que uma planta. Quem entrou no projeto no início por um preço fixo fica do outro lado dessa dinâmica: seu preço não muda mais, enquanto o preço para novos compradores continua subindo conforme o prédio avança.

O que compensa mais: usado ou lançamento — comparação com orçamento a partir de R$ 900.000

Não há uma resposta direta de "um é sempre melhor que o outro", e quem afirma isso geralmente está vendendo algo específico. A diferença está no que você recebe imediatamente e no que só recebe depois.

Nossa experiência em Pratumnak mostra o seguinte: quem valoriza fluxo de caixa aqui e agora — por exemplo, para o aluguel cobrir parte das despesas de vida na Tailândia — geralmente prefere um studio ou apartamento de um quarto no mercado de usados. Quem ainda não planeja se mudar e vê a compra como forma de preservar e valorizar capital em 2-3 anos costuma preferir um lançamento com parcelamento: o dinheiro é distribuído no tempo, não congelado num único pagamento. Há ainda uma terceira opção, a mais comum na prática: a combinação — um studio no mercado usado para renda imediata, mais um lançamento parcelado como investimento de médio prazo, pago justamente com o lucro do aluguel.

Outro motivo que os leitores mencionam menos em voz alta, mas mantêm sempre em mente, é a diversificação de moeda e jurisdição. Um ativo na Tailândia, registrado em nome de pessoa física no Departamento de Terras tailandês, não depende do que acontece com depósitos ou com um banco específico dentro de outro país. Isso não elimina os próprios riscos do mercado tailandês — cambial, de liquidez na revenda, regulatório —, mas são riscos de outra natureza e, o que é importante, não correlacionados diretamente com os riscos de um depósito bancário local. Por isso, para muitos de nossos clientes, o imóvel em Pattaya não é o único investimento, mas parte de uma carteira ao lado de reservas em moeda local e estrangeira dentro do próprio país.

Investimentos imobiliários na Tailândia: regras nacionais

Tudo o que foi dito acima se referia a Pattaya como cidade, mas a compra de imóveis por estrangeiros na Tailândia é regida por regras nacionais — as mesmas para Pattaya, Phuket ou Bangkok — e vale a pena conhecê-las antes, não depois de dar o sinal.

Cota de 49%. O estrangeiro pode ter um condomínio na Tailândia em propriedade plena (freehold) — sem restrições quanto ao tipo de visto ou tempo de permanência no país. A única restrição é: num mesmo prédio residencial, estrangeiros podem, no total, ser donos de no máximo 49% da área total das unidades; os outros 51% precisam pertencer a cidadãos ou empresas tailandesas. Na prática, isso significa que, antes de reservar uma unidade específica, o departamento jurídico do condomínio precisa confirmar que a cota ainda não foi esgotada — e esse é o primeiro passo da compra, não uma formalidade posterior.

Se a cota do prédio estiver esgotada. A alternativa padrão e juridicamente segura é o arrendamento de longo prazo (leasehold) de terreno e edificação por 30 anos, com possibilidade de renovação, registrado no Departamento de Terras da mesma forma oficial que a propriedade freehold, apenas com um conjunto diferente de direitos. Algumas agências oferecem a estrangeiros o registro por meio de uma empresa tailandesa como forma de contornar a cota de 49% e obter um freehold de fato sobre a casa ou terreno — na Apartwell não oferecemos esse tipo de esquema aos clientes: eles exigem acionistas tailandeses nominais, são frequentemente alvo de fiscalização e criam um risco jurídico desproporcional à economia obtida em relação à alternativa leasehold.

Como a transação acontece na prática. Reserva do imóvel com sinal → verificação da cota de 49% e da regularidade jurídica do imóvel, incluindo o tipo de título (Chanote — o título mais confiável, totalmente registrado de terreno e edificação) → transferência do valor de compra do exterior para um banco tailandês, com obrigatoriedade do documento FET (Foreign Exchange Transaction) para transferências a partir de US$ 50.000, ou da carta Tor Tor 3 para valores menores — esse documento comprova ao Departamento de Terras que o dinheiro veio do exterior especificamente para a compra do imóvel, sem ele a transação não é registrada → registro da propriedade no Departamento de Terras (Land Department) do local do imóvel.

Impostos. Na compra de um condomínio por estrangeiro, a carga tributária é composta por várias pequenas taxas que, na grande maioria das transações em Pattaya, são divididas por acordo entre comprador e vendedor ou repassadas à construtora nas vendas de lançamentos: taxa de registro de transferência de propriedade (geralmente 2% do valor avaliado), imposto de selo ou imposto especial sobre negócios (dependendo do tempo de posse do vendedor) e imposto de renda do vendedor, calculado por tabela progressiva com base no valor avaliado e no tempo de posse. Na compra direta de um lançamento com a construtora, essas taxas geralmente já estão incluídas nas condições do contrato ou especificadas separadamente — vale confirmar antes de assinar, não depois.

Impostos na revenda futura. Se o imóvel for revendido nos primeiros 5 anos de posse, incide adicionalmente o imposto especial sobre negócios — cerca de 3,3% do valor da transação ou do valor avaliado, o que for maior. Com posse superior a 5 anos, aplica-se em vez disso o imposto de selo — cerca de 0,5%. É um ponto que investidores em lançamentos costumam descobrir só na hora de revender: se o plano é entrar num lançamento e revender logo após a entrega, é sensato já considerar esse imposto no cálculo da rentabilidade esperada.

Riscos de lançamentos e confiabilidade da construtora — e como mitigá-los

A objeção mais frequente é: "e se a obra for paralisada" ou "e se a construtora for pouco confiável". Ambos os riscos são reais, e ambos podem ser verificados antes, não depois de o dinheiro ser transferido.

Risco de atraso na entrega. Mitigado reservando 3-6 meses extras além da data anunciada no planejamento de orçamento e mudança, além de verificar se o contrato prevê multas por atraso da construtora — em empresas idôneas, isso é prática padrão, não exceção mediante solicitação.

Risco de confiabilidade da construtora. Verificado pelo histórico de empreendimentos já entregues — quantos projetos a empresa concluiu, se cumpriu os prazos, se há avaliações de compradores anteriores — e também se o contrato de compra e venda segue o modelo padrão aprovado pelo Departamento de Proteção ao Consumidor da Tailândia (Office of the Consumer Protection Board), em vez de um modelo próprio da construtora com cláusulas mais favoráveis a ela. É um ponto que leva cinco minutos para verificar e elimina boa parte do risco para os próximos anos.

Risco na revenda futura do ativo. É o mesmo tanto para imóveis usados quanto para lançamentos: a liquidez do imóvel na revenda depende do bairro e do tipo de prédio. Pratumnak, Jomtien e Pattaya Central são bairros com demanda consistente entre compradores de língua russa e asiáticos, o que reduz esse risco em comparação a localizações menos conhecidas.

Na prática, antes de recomendar um imóvel a um cliente — seja usado ou lançamento —, seguimos na Apartwell sempre a mesma lista de verificação: (1) tipo de título e sua regularidade no Departamento de Terras; (2) saldo da cota de 49% no prédio; (3) existência da pessoa jurídica da construtora no registro e histórico de seus empreendimentos anteriores; (4) modelo de contrato — padrão ou versão própria da construtora; (5) estado real da obra no imóvel (para lançamentos) — por fotos e, quando possível, visita pessoal, não apenas pela apresentação da construtora; (6) taxa real de CAM e histórico de reajustes naquele prédio; (7) para usados — estado das instalações e existência de dívidas de condomínio não quitadas pelo proprietário atual, que de outra forma passariam para o comprador. Isso não é garantia de ausência de risco, mas é justamente a parte do trabalho que justifica fazer a transação com uma agência, e não diretamente com o vendedor ou a construtora, sem verificação independente.

Como enviar uma solicitação de seleção de imóvel na Apartwell

Estamos no mercado de Pattaya há cinco anos e, nesse período, ajudamos mais de 250 clientes na mudança — para muitos deles, ajudamos também a escolher o primeiro imóvel para investimento. Se você chegou até aqui, provavelmente já tem uma noção de qual opção — usado, lançamento ou uma combinação dos dois — está mais próxima da sua situação. A partir daqui, você não precisa resolver isso sozinho.

Envie uma solicitação — e vamos selecionar imóveis específicos conforme seu orçamento e objetivo (renda imediata ou crescimento de capital), verificar a cota de 49% e a regularidade jurídica, conferir o cronograma real de parcelamento, se for o caso de um lançamento, e acompanhar a transação da reserva até o registro da propriedade. Se o objetivo é renda de aluguel, após a compra assumimos a gestão do imóvel, assim como fazemos com nosso próprio portfólio em Pratumnak.

Na solicitação, basta informar o orçamento aproximado e o que é mais importante para você — renda imediata ou valorização até um prazo determinado: o restante nós esclarecemos na conversa, incluindo o horizonte de tempo (se você mesmo pretende usar o imóvel pelo menos parte do ano, ou se é uma compra puramente de investimento, sem moradia pessoal). A resposta costuma chegar em até um dia útil, e a decisão sobre um imóvel específico é tomada depois de você ver números verificados sobre ele, não apenas as referências gerais de mercado apresentadas neste artigo.

Fale conosco: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. A Apartwell também está presente em grandes plataformas internacionais — Ostrovok, Trip.com e Booking.com — então parte de nossos imóveis, e como trabalhamos com hóspedes e locatários, pode ser vista com seus próprios olhos antes mesmo de enviar uma solicitação.

*Aviso sobre rentabilidade. Todos os números de rentabilidade e valorização neste artigo são médias de mercado referentes a 2026, com base em levantamentos setoriais abertos sobre o mercado imobiliário de Pattaya, além de cálculos baseados em preços e taxas de aluguel próprios e verificados da Apartwell em Pratumnak. Isso não é garantia de renda para um imóvel específico: a rentabilidade exata depende de localização, estado do imóvel, sazonalidade, ocupação e mudanças nas condições de mercado. Recomenda-se tomar a decisão de compra de imóvel como investimento após consulta a um consultor financeiro e jurídico independente, especialmente se o valor investido for significativo para seu orçamento pessoal.*

Esta informação é de caráter geral e educativo, compilada a partir de fontes públicas em 14/09/2026. Não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal e não substitui a análise da sua situação específica por um advogado tailandês licenciado. As alíquotas fiscais, limites e exigências legais na Tailândia podem mudar — confirme as condições vigentes com um consultor jurídico independente antes de assinar qualquer documento.

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