thailand-market

Rynek nieruchomości w Tajlandii 2025-2026: transfery kondominiów, trendy w kwocie dla obcokrajowców i ceny w Pattayi

13.08.2026

Krajowe transfery kondominiów spadały przez cały 2025 rok, podczas gdy zagraniczni nabywcy utrzymali swój udział, a ceny w Pattayi wciąż rosły. Oto co te liczby oznaczają dla każdego, kto rozważa inwestycję na tajskim rynku nieruchomości.

Tekst wygenerowany z pomocą AI, sprawdzony przez naszą redakcję

Rynek kondominiów w Tajlandii wchodzi w 2026 rok w stanie swoistego zawieszenia. Krajowe wolumeny i wartości transferów spadły, zakupy dokonywane przez obcokrajowców utrzymały się na względnie stabilnym poziomie, stopy hipoteczne nieznacznie się obniżyły, a regulatorzy dalej zaostrzali przepisy dotyczące własności nominowanej (nominee). Dla kupujących oznacza to mniejszą konkurencję cenową, ale też bardziej rygorystyczne wymogi zgodności z przepisami — rynek, który nagradza cierpliwość i współpracę z agentem, który dobrze znają lokalne zasady.

Rynek nieruchomości w Tajlandii: obraz krajowych transferów

Główne dane za 2025 rok wskazują raczej na ochłodzenie niż na załamanie. Krajowe transfery kondominiów spadły już na początku roku i pozostawały pod presją do samego końca.

• Krajowe transfery kondominiów w pierwszym kwartale 2025 roku spadły o 7,3% rok do roku, do 21 814 jednostek, a łączna wartość transferów zmniejszyła się o 11,1%, do 56 mld bahtów.
• Wartość transferów mieszkaniowych ma podążać tym samym trendem spadkowym — obniżając się o 10,9% w porównaniu z 2024 rokiem, do 873,4 mld bahtów w 2025 roku, a następnie o kolejne 0,8%, do 866,2 mld bahtów w 2026 roku.
• Dzieje się to po szczycie z 2022 roku, gdy wartość transferów sięgnęła 1,06 bln bahtów — wzrost o 12,8% względem roku poprzedniego.

Spowolnienie nie dotyczy wyłącznie Bangkoku. We Wschodnim Korytarzu Ekonomicznym (EEC) — obejmującym prowincje Chonburi, Rayong i Chachoengsao, a więc również Pattayę — sam czwarty kwartał odnotował transfery mieszkaniowe na poziomie 13 090 jednostek o wartości 30,8 mld bahtów, co oznacza spadek o 2,1% w liczbie jednostek i 7,8% w wartości rok do roku. W całym roku transfery spadły o 4,4%, do 45 958 jednostek, a ich wartość obniżyła się o 7,4%, do 111 mld bahtów. Więcej o tym, jak te trendy przekładają się na kolejny rok, znajdziesz w naszej analizie Rynek nieruchomości w Tajlandii 2026: transfery kondominiów, ceny i co powinni wiedzieć kupujący w Pattayi.

Popyt w ramach kwoty dla obcokrajowców: kto wciąż kupuje

Mimo słabszego ogólnego rynku, zagraniczni nabywcy pozostali segmentem o nieproporcjonalnie dużym znaczeniu. W 2025 roku dokonali w skali kraju 14 899 transferów jednostek kondominiów — wzrost o 2,2% rok do roku — o łącznej wartości 60,92 mld bahtów. Stanowiło to 14,7% wszystkich transferowanych jednostek kondominiów i 25% wartości transferów. Sama wartość transferów spadła o 10,7%, do wspomnianych 60,92 mld bahtów, mimo wzrostu liczby jednostek — co pokazuje, że przeciętna wielkość zakupu po prostu się zmniejszyła.

Skąd pochodzą zagraniczni nabywcy

W 2025 roku obywatele Chin pozostali największą grupą zagranicznych inwestorów w tajskie nieruchomości mieszkaniowe — nabyli 4940 jednostek o łącznej wartości 18,5 mld bahtów. Nabywcy z Mjanmy przesunęli się na drugie miejsce wśród narodowości. Ma to szczególne znaczenie dla Pattayi i Wschodniego Wybrzeża, gdzie kupujący z Chin, Rosji, a coraz częściej też z Indii, są najbardziej widocznymi motorami popytu w nowych inwestycjach.

Odrębne badanie zakupów kondominiów przez obcokrajowców pokazuje, że rynek skłania się ku segmentowi średniej klasy: 14% jednostek było wycenionych na nie więcej niż 2 mln bahtów, 26% mieściło się w przedziale 2–3 mln bahtów, a kolejne 26% w przedziale 3–5 mln bahtów. Dobrym przykładem tego, jak dobrze zlokalizowana inwestycja może szybko wchłonąć taki popyt, jest nasz materiał o wyprzedaży w Pattayi za 1,85 mld bahtów.

49-procentowa kwota dla obcokrajowców: wciąż obowiązuje, wciąż budzi kontrowersje

Zasada dotycząca własności zagranicznej w Tajlandii formalnie nie zmieniła się. Własność zagraniczna w budynku nie może przekraczać 49% całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczonej na sprzedaż, a limit ten potwierdza Ustawa o kondominiach i egzekwuje Departament Ziemski.

Kwota ta jest jednak przedmiotem politycznych sporów. 49-procentowy limit pozostaje w mocy, lecz jego obniżenie do 30–39% jest przedmiotem aktywnej dyskusji, a głównym motywem tej reformy jest ochrona tajskich nabywców przed wzrostem cen napędzanym popytem zagranicznym. Mimo to sama kwota dla kondominiów pozostaje niezmieniona, mimo wcześniejszych propozycji jej podwyższenia. Osoby zainteresowane budynkami z ograniczoną kwotą w popularnych rejonach Pattayi powinny traktować dostępność jako coś zmiennego w czasie, nie jako pewnik — nasz przewodnik Wiadomości z rynku nieruchomości w Pattayi: popyt zagranicznych nabywców, nowe inwestycje i infrastruktura zmieniająca rynek wyjaśnia, gdzie faktycznie zostało jeszcze miejsce w limicie.

Ruchy cenowe w Pattayi i na Wschodnim Wybrzeżu

Ceny w Pattayi utrzymały się lepiej, niż mogłyby sugerować dane o spadku wolumenu transferów — dzięki wciąż ograniczonej podaży w prestiżowych lokalizacjach.

• W 2025 roku Pattaya oferuje dojrzały, ale wciąż przystępny cenowo rynek: kondominia w cenie ok. 70 tys. bahtów za m² i wille od 5 mln bahtów.
• Średnia cena kawalerki w Pattayi w 2025 roku wynosi około 1,5 mln bahtów — to gwałtowny wzrost względem mediany ceny za metr kwadratowy kawalerki, wynoszącej ok. 90 424 bahty w 2023 roku.
• Niektóre działki nadmorskie są obecnie oferowane nawet za 1 mln bahtów za square wah, choć ogólnie ceny wahają się od 200 000 do 500 000 bahtów za square wah, zależnie od lokalizacji i bliskości plaży.

To połączenie rosnących cen jednostkowych ze spadającymi wolumenami transferów to klasyczny sygnał rynku, który obsługuje mniejszą, ale znacznie bardziej wyselekcjonowaną grupę kupujących. Inwestycje takie jak Great Investment or lifestyle ECO project czy Smart island resort on the mainland dobrze pokazują, jak deweloperzy pozycjonują nową ofertę, żeby przyciągnąć tę węższą grupę zdecydowanych nabywców.

Stopy hipoteczne i warunki finansowania

Koszty finansowania nieznacznie spadły w 2025 roku, co wspierało łagodzenie polityki monetarnej. Komitet Polityki Pieniężnej (MPC) obniżył stopę procentową do 1,5% — o 0,25 pkt proc. w stosunku do poprzedniego poziomu — w ramach działań na rzecz wzrostu gospodarczego i ograniczenia skutków ewentualnego spowolnienia. Obniżki stóp są korzystne dla osób, które planują zakup nieruchomości.

Dla osób spełniających kryteria, typowe oprocentowanie stałych kredytów hipotecznych na tajskim rynku wygląda tak:

1. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Tajlandii wynosi obecnie od 2,9 do 3,3% rocznie w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu, zgodnie z najnowszymi analizami rynku.
2. Kredyty mieszkaniowe Bualuang, oferowane przez Bangkok Bank, mają efektywne oprocentowanie w całym okresie umowy w przedziale od 4,25% do 5,14% rocznie.
3. Stopy hipoteczne w Tajlandii w 2025 roku kształtują się na poziomie ok. 4,2% w SCB, 4,1% w Kasikorn i 4,3% w Bangkok Bank dla kwalifikujących się kredytobiorców.

Niektóre tajskie banki oferują kredyty hipoteczne obcokrajowcom, ale pod ścisłymi warunkami, a zakup gotówkowy pozostaje normą dla większości międzynarodowych nabywców kondominiów w Pattayi.

Zmiany regulacyjne: walka z własnością nominowaną (nominee)

Najważniejszym wydarzeniem regulacyjnym, które kształtuje rynek nieruchomości w Tajlandii w perspektywie 2026 roku, jest zaostrzenie działań wobec własności nominowanej. Bangkok zintensyfikował kontrolę nad własnością biznesową i nieruchomościami w kraju, celując w mechanizmy pozwalające omijać ograniczenia dotyczące zagranicznej własności gruntów.

Skala tych działań jest znacząca: liczba firm uznawanych za zagrożone strukturami nominowanymi rosła systematycznie przez ostatnie dwie dekady — z 523 firm w 1998 roku do 11 746 w 2025 roku. Na dzień 23 czerwca istniało 119 297 firm z udziałem zagranicznym w przedziale od 0,01% do progu objętego kontrolą. Śledczy ujawnili też mechanizm unikania podatków, w którym własność nieruchomości przenoszona jest poprzez sprzedaż udziałów w spółce, a nie bezpośredni transfer gruntu — co skutkuje utratą miliardowych wpływów podatkowych przez państwo.

Praktycznym skutkiem jest wstrzymanie decyzji przez część potencjalnych nabywców. Tajska walka z luką prawną, która skutecznie omija ograniczenia dotyczące własności gruntów przez obcokrajowców, sprawia, że część kupujących odkłada decyzje dotyczące luksusowych willi w takich destynacjach jak Phuket czy Koh Samui. Nabywcy kondominiów w Pattayi, działający w ramach standardowej 49-procentowej kwoty na własność freehold, są w dużej mierze odizolowani od tego konkretnego ryzyka. Kto jednak rozważa zakup gruntu na leasehold albo strukturę willową na Wschodnim Wybrzeżu, powinien liczyć się z dodatkową, dokładniejszą weryfikacją prawną (due diligence).

Inne zmiany regulacyjne warte śledzenia

• Od 31 stycznia 2025 roku przepisy OCPB dotyczące „kontrolowanej umowy rezerwacyjnej” standaryzują tajskojęzyczny formularz i zakazują niesprawiedliwych klauzul, wzmacniając ochronę nabywców kupujących na etapie planów. Przepisy te obowiązują nadal w 2026 roku.
• Sąd Najwyższy unieważnił przedłużenia leasingu w formule „30+30+30” w marcu 2025 roku.
• Propozycja 99-letniego leaseholdu wciąż nie została uchwalona.

Co to oznacza dla kupujących w tej chwili

Dane opisują rynek w fazie przejściowej, a nie w fazie spadku. Wolumeny transferów maleją, ale zagraniczni nabywcy zachowują swój udział, ceny w prestiżowych rejonach Pattayi delikatnie rosną, a koszty finansowania stopniowo się obniżają.

• Spodziewaj się bardziej wyselekcjonowanych i lepiej poinformowanych zagranicznych nabywców, nie szerokiego odbicia wolumenu w najbliższym czasie.
• Traktuj 49-procentową kwotę jako wartość zmienną w popularnych budynkach — sprawdzaj dostępność wcześnie, nie dopiero po tym, jak zakochasz się w konkretnej jednostce.
• Dokładnie analizuj każdą transakcję opartą na leaseholdzie lub strukturze spółkowej pod kątem ryzyka związanego z własnością nominowaną, zanim podpiszesz umowę.
• Śledź koszty finansowania — dalsze łagodzenie polityki stóp procentowych mogłoby wsparować ponowny wzrost liczby transferów.

Więcej o tym, jak te krajowe trendy przekładają się na sytuację w nowych inwestycjach w Pattayi, przeczytasz w naszej analizie Wiadomości z rynku nieruchomości w Pattayi: zagraniczni nabywcy, nowe inwestycje i infrastruktura zmieniająca rynek, a także w raporcie na temat perspektyw na kolejny rok: Rynek nieruchomości w Tajlandii 2026: transfery kondominiów, ceny i przepisy.

Niniejsze informacje mają charakter ogólny i edukacyjny oraz zostały opracowane na podstawie publicznie dostępnych źródeł według stanu na 13.08.2026. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie zastępują analizy Państwa indywidualnej sytuacji przez licencjonowanego tajskiego prawnika. Tajskie stawki podatkowe, progi oraz wymogi prawne mogą ulec zmianie — przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu prosimy o potwierdzenie aktualnych warunków u niezależnego doradcy prawnego.

Zobacz też

thailand-market

Rynek kondominiów w Pattaya dla emerytów: co powinni wiedzieć zagraniczni kupujący w 2026 roku

Emeryci pozostają jedną z najbardziej stabilnych grup kupujących na rynku kondominiów w Pattaya, choć przepisy wizowe regulujące ich długoterminowy pobyt uległy zaostrzeniu. Oto, co osoba planująca emeryturę w Tajlandii powinna wiedzieć o finansowaniu, ubezpieczeniu i miejscach, gdzie koncentruje się popyt wzdłuż Wschodniego Wybrzeża.

thailand-market

Dlaczego wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych na poziomie 40-70% zmienia rynek kondominiów w Tajlandii

Tajlandzkie banki odrzucają nawet siedem na dziesięć wniosków hipotecznych na tańsze mieszkania, dławiąc popyt krajowy, podczas gdy zagraniczni nabywcy wciąż finalizują zakupy kondominiów w Bangkoku, Phuket i Pattayi. Oto co kryzys odrzuceń oznacza dla każdego, kto kupuje za gotówkę.

thailand-market

Ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu: co powinni wiedzieć kupujący w Pattayi

Linia horyzontu Pattayi wciąż rośnie, mimo że dziesiątki tysięcy jednostek pozostają niesprzedane. Oto co liczby dotyczące nadpodaży naprawdę oznaczają dla osób rozważających zakup na Wschodnim Wybrzeżu.