thailand-market

Dlaczego wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych na poziomie 40-70% zmienia rynek kondominiów w Tajlandii

13.08.2026

Tajlandzkie banki odrzucają nawet siedem na dziesięć wniosków hipotecznych na tańsze mieszkania, dławiąc popyt krajowy, podczas gdy zagraniczni nabywcy wciąż finalizują zakupy kondominiów w Bangkoku, Phuket i Pattayi. Oto co kryzys odrzuceń oznacza dla każdego, kto kupuje za gotówkę.

Tekst wygenerowany z pomocą AI, sprawdzony przez naszą redakcję

Tajlandzkie banki odmawiają obecnie od 40% do 70% wniosków o kredyt hipoteczny na nieruchomości mieszkalne – zależnie od segmentu cenowego. To właśnie zaostrzenie polityki kredytowej, a nie coś innego, kształtuje dziś rynek kondominiów w Tajlandii najsilniej. Ma to znaczenie również dla zagranicznych nabywców, bo zakupy gotówkowe – domyślna droga dla większości kupujących spoza Tajlandii – stają się relatywnie atrakcyjniejsze, gdy popyt krajowy, oparty na kredycie, po prostu wysycha.

Jak wygląda w praktyce wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych

W ciągu ostatnich dwóch lat liczby zmieniały się bardzo szybko. Kilka ankiet przeprowadzonych wśród deweloperów i banków wskazuje na ten sam kierunek.

• Ankieta Stowarzyszenia Branży Mieszkaniowej (Housing Business Association) wykazała, że <cite index="1-1">wskaźnik odrzuceń dla klientów detalicznych wynosił około 40% w 2025 roku, a w pierwszej połowie 2026 roku utrzymał się na poziomie około 40%</cite>.
• Odrębna ankieta wśród deweloperów, obejmująca 272 projekty, wykazała, że <cite index="3-0">średni wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych w pierwszym kwartale 2025 roku wzrósł do 45%</cite>.
• Dla samego segmentu kondominiów jeden z raportów z 2026 roku odnotował <cite index="4-0">wysoki wskaźnik odrzuceń kredytów na poziomie 50-60% ze strony rygorystycznych instytucji finansowych, co stanowi poważną przeszkodę w finalizacji sprzedaży</cite>.
• Na dolnym końcu rynku sytuacja wygląda jeszcze gorzej. Raporty dotyczące warunków panujących w 2025 roku opisywały <cite index="2-0">gwałtowny spadek sprzedaży, 49-procentowe załamanie liczby nowych transakcji mieszkaniowych oraz bezprecedensowe wskaźniki odrzuceń wniosków hipotecznych sięgające 70% w przypadku tańszych nieruchomości, napędzane wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych</cite>.

Dlaczego tajlandzkie banki odmawiają

Główną przyczyną jest zadłużenie gospodarstw domowych – nie brak zainteresowania ze strony kupujących. Najbardziej dotknięte są mieszkania i kondominia w cenie do 3 mln bahtów, bo właśnie w tym segmencie koncentrują się nadmiernie zadłużeni tajlandzcy kredytobiorcy.

Jedna z relacji dotyczących badania w zakresie udzielania kredytów ujęła to wprost: <cite index="5-0,5-1">od czasu pandemii liczba odrzuconych wniosków hipotecznych w Tajlandii gwałtownie wzrosła w przypadku nieruchomości poniżej 3 mln bahtów (ok. 89 000 USD), osiągając w 2024 roku poziom 70%, a wskaźnik ten ma nadal rosnąć aż do 2026 roku – wynika z raportu Siam Commercial Bank</cite>. Za tym trendem stoi słaba kondycja bilansów domowych, a nie samo zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej.

Skutki odczuł cały rynek nowych inwestycji. Jedna z analiz rynkowych wskazała, że <cite index="2-1">liczba transferów nieruchomości mieszkalnych w pierwszym kwartale 2025 roku spadła o 10,52% rok do roku, do 65 276 jednostek</cite> – a autorzy tej samej publikacji wiążą ten spadek bezpośrednio z zaostrzeniem warunków finansowania.

Jak widać to w danych o transferach

Mimo spowolnienia na rynku krajowym, dane nagłówkowe pokazują raczej stabilizację niż zapadanie się rynku. Według REIC, <cite index="6-0">całkowita wartość transferów nieruchomości mieszkalnych w skali kraju rosła w każdym kwartale ubiegłego roku, osiągając 181 mld bahtów w pierwszym kwartale, 210 mld w drugim, 226 mld w trzecim i 247 mld w czwartym kwartale</cite> 2025 roku.

Dane dotyczące samych kondominiów są bardziej mieszane. Na początku 2025 roku <cite index="0-0">liczba transferów kondominiów w skali kraju w pierwszym kwartale spadła o 7,3% rok do roku, do 21 814 jednostek, przy czym łączna wartość transferów zmniejszyła się o 11,1%, do 56 mld bahtów</cite>. Ten spadek zbiega się w czasie z najostrzejszymi skokami wskaźnika odrzuceń.

Gdzie w tej luce mieszczą się zagraniczni nabywcy

Zagraniczni nabywcy, którzy najczęściej płacą gotówką lub korzystają z finansowania zagranicznego, są w dużej mierze odizolowani od krajowego kryzysu kredytowego. Ich udział w rynku dobrze to potwierdza. W 2025 roku <cite index="7-0">własność zagraniczna stanowiła 14,7% wszystkich przeniesionych własności kondominiów w skali kraju i 25% całkowitej wartości transferów</cite> – nieproporcjonalnie duży udział, który pokazuje, jak istotny stał się dla tego sektora popyt gotówkowy.

W liczbach bezwzględnych <cite index="8-0">zagraniczni nabywcy dokonali transferu szacunkowo 14 899 jednostek kondominiów o wartości 60,92 mld bahtów w Tajlandii w 2025 roku, co stanowi około 14,7% wszystkich transferów kondominiów w kraju</cite>. Zmienia się też sama struktura kupujących: <cite index="9-0">nabywcy z Indii osiągnęli najwyższą średnią wartość transferu na jednostkę, wynoszącą około 5,6 mln bahtów, powyżej ogólnej średniej dla zagranicznych nabywców wynoszącej 4,2 mln bahtów</cite> – dowód, że baza zagranicznych nabywców wykracza dziś dużo dalej niż jedna narodowość.

Popyt na poziomie prowincji rysuje podobny obraz. Na Wschodnim Wybrzeżu jedno z badań z 2024 roku wykazało, że <cite index="10-1">prowincja Chonburi wyprzedziła Bangkok jako główny cel zagranicznych nabywców nieruchomości w pierwszej połowie 2024 roku</cite>, a deweloperzy odpowiedzieli nową podażą – <cite index="10-0">uruchamiając nowe projekty, przy czym w 2025 roku na rynek ma trafić szacunkowo 1000 nowych jednostek</cite>. Kto porównuje tę podaż z aktualnymi cenami ofertowymi, powinien zajrzeć do naszego szczegółowego zestawienia statystyk transferów kondominiów w Chonburi za 2025 rok.

Co to oznacza dla nabywców gotówkowych i zagranicznych

Wysoki wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych brzmi jak zła wiadomość dla rynku nieruchomości – i rzeczywiście jest nią dla deweloperów liczących na krajowych nabywców zależnych od kredytu. Zmienia się jednak kalkulacja dla każdego, kto tajlandzkiego kredytu hipotecznego nie potrzebuje.

1. Poprawia się siła negocjacyjna. Deweloperzy siedzący na niesprzedanych zapasach, których krajowi nabywcy nie mogą już sfinansować, są bardziej skłonni do rabatów, wydłużania harmonogramów płatności czy dorzucania wyposażenia dla kupujących gotowych zapłacić gotówką od razu.
2. Nowe inwestycje ruszają wolniej. Skoro <cite index="11-0">sektor mieszkaniowy... ma pozostać trudny dla deweloperów w 2026 roku, obciążony słabym zaufaniem konsumentów i osłabioną gospodarką</cite>, mniej spekulacyjnych nowych projektów oznacza mniejszą przyszłą konkurencję dla istniejących zasobów.
3. Jakość oferty z rynku wtórnego rośnie. Sprzedający pod presją finansową są bardziej zmotywowani, co potrafi przełożyć się na lepsze okazje w już wybudowanych budynkach.
4. Finansowanie dla cudzoziemców wciąż istnieje, choć wybiórczo. Kilka banków nadal udziela kredytów nierezydentom na zakup gotowych kondominiów powyżej określonej wartości w miastach takich jak Pattaya, choć warunki są dziś dużo bardziej rygorystyczne niż przed 2023 rokiem.

Jeśli rozważasz zakup w kontekście szerszych zasad dotyczących własności obowiązujących nabywców niebędących Tajlandczykami, sięgnij po nasz przewodnik po ograniczeniach kwot zagranicznych dla kondominiów w Tajlandii – opisujemy tam, jaką część powierzchni sprzedażnej budynku mogą zgodnie z prawem posiadać cudzoziemcy.

Zróżnicowanie regionalne: Bangkok, Phuket i Pattaya

Nie każdy rynek reaguje na zaostrzenie polityki kredytowej tak samo. Phuket na przykład stale wchłania zapasy skierowane do zagranicznych nabywców w niezmiennym tempie: <cite index="2-2">Phuket wyróżnia się utrzymaniem stabilnej absorpcji na poziomie około 1000 transferów kondominiów do zagranicznych nabywców rocznie, przy wzroście 10% rok do roku</cite>, jak podano w tych samych doniesieniach.

Wyższy segment rynku w Bangkoku również zwraca uwagę – <cite index="8-1">około 18% nowej sprzedaży nieruchomości w Bangkoku</cite> trafia do zagranicznych nabywców, zgodnie z jedną z analiz rynkowych z 2026 roku. To dobre przypomnienie, że o ekspozycji projektu na krajowy kryzys kredytowy decyduje przede wszystkim segment cenowy, nie sama lokalizacja.

Praktyczne wnioski dla nabywców rozważających Pattayę

Dla tych, kto myśli konkretnie o Wschodnim Wybrzeżu, historia odrzuceń wniosków hipotecznych jest w gruncie rzeczy ukrytą historią podaży i cen. Deweloperzy zmagający się ze słabszym popytem ze strony tajlandzkich nabywców mają dodatkowy powód, by mocniej zabiegać o zagranicznych nabywców gotówkowych – przez ceny, dodatkowe zachęty czy odpowiedni dobór typów mieszkań.

Projekty ukierunkowane właśnie na taki profil nabywcy obejmują oferty takie jak Smart Island Resort on the Mainland oraz A Quiet, Large Apartment – obie nastawione na segment gotowych do zamieszkania mieszkań dla nabywców gotówkowych, który okazuje się odporniejszy niż nowe inwestycje zależne od kredytów. Pełniejsze zestawienie cen dla różnych typów mieszkań w mieście znajdziesz w naszym przewodniku po cenach apartamentów w Pattayi na 2026 rok.

Podsumowanie

Rynek kondominiów w Tajlandii nie tyle się kurczy, co rozdziela na dwa segmenty: krajowy, dławiony zadłużeniem gospodarstw domowych i ostrożnością banków, oraz gotówkowy, coraz bardziej międzynarodowy, który generuje transakcje niezależnie od lokalnych warunków kredytowych. Zrozumienie, w którym segmencie znajduje się dany projekt lub przedział cenowy, to jeden z ważniejszych etapów due diligence dla każdego, kto wchodzi na ten rynek w 2026 roku.

Niniejsze informacje mają charakter ogólny i edukacyjny oraz zostały opracowane na podstawie publicznie dostępnych źródeł według stanu na 13.08.2026. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie zastępują analizy Państwa indywidualnej sytuacji przez licencjonowanego tajskiego prawnika. Tajskie stawki podatkowe, progi oraz wymogi prawne mogą ulec zmianie — przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu prosimy o potwierdzenie aktualnych warunków u niezależnego doradcy prawnego.

Zobacz też

thailand-market

Rynek kondominiów w Pattaya dla emerytów: co powinni wiedzieć zagraniczni kupujący w 2026 roku

Emeryci pozostają jedną z najbardziej stabilnych grup kupujących na rynku kondominiów w Pattaya, choć przepisy wizowe regulujące ich długoterminowy pobyt uległy zaostrzeniu. Oto, co osoba planująca emeryturę w Tajlandii powinna wiedzieć o finansowaniu, ubezpieczeniu i miejscach, gdzie koncentruje się popyt wzdłuż Wschodniego Wybrzeża.

thailand-market

Rynek nieruchomości w Tajlandii 2025-2026: transfery kondominiów, trendy w kwocie dla obcokrajowców i ceny w Pattayi

Krajowe transfery kondominiów spadały przez cały 2025 rok, podczas gdy zagraniczni nabywcy utrzymali swój udział, a ceny w Pattayi wciąż rosły. Oto co te liczby oznaczają dla każdego, kto rozważa inwestycję na tajskim rynku nieruchomości.

thailand-market

Ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu: co powinni wiedzieć kupujący w Pattayi

Linia horyzontu Pattayi wciąż rośnie, mimo że dziesiątki tysięcy jednostek pozostają niesprzedane. Oto co liczby dotyczące nadpodaży naprawdę oznaczają dla osób rozważających zakup na Wschodnim Wybrzeżu.