外国人はタイで不動産を購入できるか?完全法律ガイド

2026/10/9時点でレビュー済み

タイでは外国人がコンドミニアムを49%の外国人所有枠内で完全所有(フリーホールド)できるが、土地の所有には定期借地権か正規のタイ法人スキームが必要であり、違法なノミニー(名義貸し)スキームは絶対に避けるべきである。

外国人はタイで合法的に不動産を購入できるが、そこには重要な区別がある。タイ国籍を持たない者でもコンドミニアムの一室はフリーホールド(完全所有権)で所有できる一方、土地の直接所有は原則として認められていない。一戸建てや土地については、長期の定期借地権(リースホールド)や、適正に組成されたタイ法人を利用するのが正規の方法となる。外国人が個人名義でタイの土地のフリーホールド権を保有する合法的な方法は存在しない。

結論:外国人が所有できるもの、できないもの

外国人にはタイで不動産を所有するための明確で合法的な道があるが、それはコンドミニアムの一室に限られ、建物が建つ土地そのものには及ばない。1979年(仏暦2522年)コンドミニアム法のもとでは、建物内の外国人所有の総専有面積が総販売可能面積の49%を超えない限り、外国人はコンドミニアムの一室を完全所有することができる。

土地そのものはまったく別の法律の下にある。タイの土地法(Land Code)は土地所有をタイ国籍者に限定しており、タイと本国との間に特定の条約がない限り外国人は土地を取得できない。そして現在、そのような有効な条約は存在しない。この原則の一般的な例外は相続のみであり、これは裁判所を通じて個別に扱われる。

本ガイドでは基本的な法的枠組みのみを扱う。49%のコンドミニアム枠がどのように計算・確認されるか、また建物の枠が埋まった場合にどうなるかについての詳細は、Apartwellの「外国人所有枠 vs 定期借地権」専門ガイドを参照してほしい。

コンドミニアム:フリーホールド所有への主要な合法ルート

コンドミニアムのフリーホールド所有は、外国人が自分の名義でタイの不動産を所有できる、最も明確で広く利用されている方法である。外国人が枠内でコンドミニアムの一室を購入する場合、その所有権はタイ人所有者と同様の基本的な権利を伴い、売却、担保設定、相続人への承継が可能である。

外国人所有枠の仕組み(概要)

コンドミニアム一棟における外国人所有の総面積は、総専有面積の49%を超えてはならず、残りの51%はタイ国籍者またはタイの法人が所有しなければならない。買主は、所有権移転手続きを進める前に、当該ユニットが外国人枠内にあることを確認する法人証明書(Juristic Person Certificate)を建物の管理組合から取得する必要がある。

外国人が見落としがちな資金規定

フリーホールドのコンドミニアム購入では、購入代金全額を外貨で海外からタイ国内へ送金する必要があり、受取先のタイの銀行が発行する外国送金証明書(FETフォーム)が、土地局が外国人名義での所有権登記を行うために必要となる。この手続きを省略することは、土地局でのコンドミニア所有権移転が遅延・却下される最も一般的な原因の一つである。

土地と一戸建て:直接所有ができない理由

タイの法律は、空き地であれ、家が建っていようと、ヴィラ開発の一部であろうと、外国人に土地のフリーホールド取得の道を提供していない。これは国籍、投資額、タイでの居住期間にかかわらず適用され、現在存在しない条約上の取り決めや、タイ投資委員会(BOI)関連の特定の工業案件といった狭い例外を除いて一律である。こうした限られた枠組みの外で「外国人向けフリーホールド土地」を宣伝する業者は、標準的な合法取引について説明しているわけではない。

一戸建て・土地のための合法的なスキーム

一戸建てや土地を望む外国人は、直接所有の代わりに通常、次の2つの合法的な仕組みのいずれかを利用する:登記された定期借地権、あるいは実際に事業を営むタイ法人である。

定期借地権(リースホールド)

外国人は土地を最長30年賃借でき、さらに30年の更新オプションを付けることができる。3年を超える賃貸借は、法的強制力を持たせるために土地局への登記が必要である。リースホールドは所有権ではなく、安全な長期使用権を与えるものであり、更新が合意・履行されない限り、契約期間終了後、物件は法律上地主に戻る。

タイ有限会社

タイ人株主が過半数を占めるタイ法人は土地を所有できるが、これが合法となるのは、その会社が実際に活動する正規の事業体である場合に限られ、外国人の住宅を保有するためだけに作られたペーパーカンパニーであってはならない。会社は実際の事業活動、適切な資本金、実際に出資し利益とリスクを分かち合う正当なタイ人株主の存在、そして土地保有法人における外国人持株比率制限を定めた外国人事業法(Foreign Business Act)の遵守が必要である。

地上権(スーパーフィシーズ)と用益権(ウスフラクト)

定期借地権を補完できる、あまり知られていない2つの法的手段がある。地上権(スーパーフィシーズ)は、他人が所有する土地の上に建物を所有することを外国人に認めるもので、通常は最長30年、あるいは地主の存命中といった長期プロジェクトに用いられる。用益権(ウスフラクト)は、土地所有権そのものを移転することなく、他人の土地を使用し、そこから利益を得る権利を付与するもので、多くの場合、用益権者の存命中に限られる。

合法的な所有ルートの比較

避けるべき違法な抜け道:ノミニー株主

一部の外国人は、タイ人の「株主」が実際の出資・利益分配・事業関与を伴わず、紙の上だけで株式を保有する、タイ人過半数出資の会社を設立することで土地の制限を回避しようとする。これは土地法および外国人事業法の両方の下で違法であり、取り締まりは強化されている。ノミニーを通じて土地を取得した外国人は、土地法の規定により最長2年の禁錮刑およびTHB 20,000までの罰金に処される可能性があり、外国人事業法の制限回避を手助けしたノミニーは最長3年の禁錮刑およびTHB 1,000,000までの罰金に処される可能性がある。

タイ当局は、プーケット、パタヤ、コサムイなどの地域でノミニー構造に対する大規模な取り締まりを実施しており、数十件の有罪判決と数百件の逮捕に至った事例がある。広く報道されたコサムイの事例の一つでは、推定評価額THB 5,000万相当の、亡くなった外国人のヴィラと土地が、構造設立から何年も経った後にノミニー株主をめぐる刑事捜査の対象となった。こうしたリスクは時間が経っても消えない。ノミニー契約は、元の購入から長い年月を経た後でも、たとえ外国人買主が死亡した後でも、取り消され、起訴され、あるいは争われる可能性がある。

相続やその他の限定的な例外

土地法第96条の2(Section 96 bis)は、タイに一定の投資(一般にTHB 4,000万が基準とされる)を持ち込んだ外国人が、居住目的で限られた面積の土地を所有する許可を申請できると定めているが、この手段はめったに利用されず、厳格な条件と大臣の承認を要する。外国人相続人による土地の相続も可能だが、これは個別に扱われ、相続人が他に保有資格を持たない場合、通常は一定期間内に土地を売却することが求められる。

購入者にとっての実務的な結論

最もシンプルでクリーンな合法ルートでタイの不動産所有を望む外国人買主は、まず49%枠内のコンドミニアムを検討すべきである。この仕組みは最小限の法的複雑さで完全なフリーホールド権を与えてくれるからだ。一戸建てや土地を検討している買主は、適切に作成・登記された賃貸借契約、または実際に事業を営むタイ法人のために、時間と弁護士費用を見込んでおくべきであり、ノミニー株主という抜け道を提案するブローカーや開発業者は、便利な選択肢としてではなく、法的・財務的リスクとして扱うべきである。

本ガイドは一般的な情報提供を目的としたものであり、公開されている情報をもとに作成され、2026/10/9時点でレビューされています。法律または税務に関する助言ではなく、タイの弁護士資格を持つ専門家によるお客様固有の状況の確認に代わるものではありません。タイの税率、課税基準、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した弁護士に最新の状況をご確認ください。