タイの外国人49%クォータ制度を解説:コンドミニアム所有権とリースホールドによる土地・戸建て・ヴィラ取得の違い

2026/10/9時点でレビュー済み

タイではコンドミニアム法により、外国人がフリーホールドで所有できるコンドミニアムの専有面積は建物全体の49%までと定められています。この上限に達すると、外国人買主は同じユニットや、土地・戸建て・ヴィラについて、登記されたリースホールド(賃借権)へと切り替えるのが一般的です。

タイの外国人クォータとは、1979年(仏暦2522年)コンドミニアム法のもとで、外国人によるフリーホールド(永代所有権)を、コンドミニアム建物全体の専有面積の49%までに制限する法的上限を指します。残りの51%はタイ人名義でなければなりません。土地・戸建て・ヴィラはこのフリーホールド制度の対象外であり、外国人は通常、完全な所有権の代わりに登記されたリースホールド(賃借権)を通じて長期的な使用権を確保します。

49%の外国人クォータが実際に対象とするもの

タイの外国人クォータは、コンドミニアム法に基づいて登記されたコンドミニアムにのみ適用され、土地付き物件には適用されません。この法律のもとでは、外国人はコンドミニアムのユニットをフリーホールド、すなわち永続的で登記可能な所有権として所有できますが、ただし単一のコンドミニアム建物内における外国人保有部分の合計面積が、その建物の総専有面積の49%を超えないことが条件です。この測定は建物ごとに行われるため、近隣にどのようなプロジェクトがあろうと、各プロジェクトは独自にクォータを管理しています。

戸数ではなく床面積で計算される

49%の上限は、外国人に売却されたユニットの数ではなく、専有面積の平方メートル数によって計算されます。専有面積10,000平方メートルのコンドミニアムプロジェクトであれば、最大4,900平方メートルまで外国人フリーホールドとして登記できます。単純化した例として、ユニットの広さがすべて同じ場合、100戸の同じ床面積のユニットを持つコンドミニアム建物では、最大99戸、いや49戸までしか外国人が所有できず、少なくとも51%はタイ人所有でなければなりません。

購入前にクォータがどう確認されるか

買主は、あるユニットがクォータの範囲内で購入可能だと単純に思い込むことはできません。確認作業は建物自体の管理組合を通じて行われます。コンドミニアム開発のクォータ状況を確認するには、建物管理組合から法人証明書(Juristic Person Certificate)を取得する必要があり、これにより購入希望のユニットが49%の外国人所有クォータの範囲内にあることが確認されます。この証明書がなければ、所有権移転手続きを進めることはできません。再販(中古)ユニットについては特に、既存または再販のコンドミニアムを購入する場合、売主はコンドミニアム法人が発行する保証状を提供する必要があり、これにより当該ユニットがコンドミニアムの49%外国人所有クォータの範囲内にあることと、そのユニットに未払い債務がないことが証明されなければなりません。

確認作業が法的に重要となるタイミング

クォータの確認は予約段階だけの形式的な手続きではなく、登記の時点で法的に適用されます。この比率は、予約契約が締結された時点ではなく、土地局(Land Department)での所有権移転登記の時点で審査され、これにより49%の上限を超えてしまう場合、以前にどのような契約上の合意があったとしても、土地局は移転登記を拒否します。したがって、署名済みの予約契約があっても、移転登記日までにクォータが埋まってしまえば何の保証にもなりません。

外国為替送金証明(FETフォーム)

クォータそのものに加えて、フリーホールド登記には購入資金が海外から送金されたことを証明する書類が必要です。FETフォーム、正式名称Thor.Tor.3は、非居住者がタイでコンドミニアムユニットを購入し、外国人所有として登記する際に必要とされます。外国人買主またはその法定代理人が、指定された土地局でコンドミニアムの購入を登記する際にFETフォームを提示できない場合、購入手続きは認められません。

建物のクォータがすでに埋まっている場合はどうなるか

プロジェクトの49%の外国人保有専有面積の上限に達すると、たとえ売主に売却の意思があっても、その建物でそれ以上の外国人へのフリーホールド移転登記は行えません。49%の外国人クォータが埋まっている場合、リースホールド(賃借)契約を結ぶことができ、これにより一定期間、物件を占有・使用する権利が得られます。つまり、同じ物理的なユニットであっても、フリーホールドではなく長期リースという形で取得することは可能です。

満杯の建物における代替手段としてのリースホールド

フリーホールドの道が閉ざされている場合、登記されたリースが所有権の代わりとなります。タイ民商法典のもとでは、登記されたリースの最長初回期間は法律で定められています。そして、この同じ仕組みが土地取引全般においてより広く用いられています。満室の建物を検討している買主は、リース条件を交渉する前に、クォータ状況について書面での確認を求めるべきです。なぜなら、価格設定や再販時の見込みはフリーホールドユニットとは異なるためです。

土地・戸建て・ヴィラにおけるリースホールドの仕組み

外国人個人によるタイでの土地のフリーホールド所有はそもそも認められておらず、これによりリースホールドが、コンドミニアムのクォータとは無関係に、戸建てやヴィラにおける標準的な仕組みとなっています。外国人買主はタイ人地主との間で土地について登記された30年のリース契約を結び、このリースには更新オプションを含めることができるため、実際にはより長い総期間が可能になりますが、保証されるのは最初の期間のみです。リースは土地局への登記によって正式なものとなります。3年を超えるリースは、有効とするために土地局への登記が必要です。そして重要な点として、あらかじめ複数期間分を合意しておくようなリースは法的に無効であり、執行力を持ちません。つまり、更新は常に新たな合意に基づくものであり、当初の契約に自動的に組み込まれた権利ではないということです。

ノミニー会社が安全な抜け道にならない理由

一部の買主は、タイ資本の会社を使って「代わりに」土地を保有させようとすることがありますが、これは抜け道ではなく法的リスクです。ノミニー構造とは、実質的な受益所有者である外国人に代わって、タイ国籍者がタイ法人の株式を保有する取り決めを指し、タイの外国人事業法(Foreign Business Act)を回避するために設計されたものです。外国人によるタイ人ノミニー株主の利用は、土地法典(Land Code Act)および外国人事業法のもとで違法であり、タイ人ノミニーが保有する株式は、その外国人が保有しているものとみなされ、その会社は許可なく違法に土地を保有していることになります。正式に登記されたリースホールドこそが、法的に信頼できる唯一の道です。

フリーホールド・コンドミニアム vs リースホールド土地:簡易比較

契約前に確認すべき実務上のステップ

購入手続き前に規律あるチェックリストを実行することで、後々の登記失敗リスクを減らすことができます。コンドミニアム法人および土地局の記録で現在の外国人クォータの空き状況を確認し、購入資金を海外から送金して外国為替送金証明(FET)の書類を取得してください。予約金を支払う前に、これを済ませておくべきです。土地付き物件については、リースが単なる私的な未登記の合意として放置されるのではなく、実際に登記されることを確認してください。3年を超える未登記のリースは、執行力が弱くなるためです。

外国人買主にとっての重要なポイント

タイの外国人クォータ制度は、2つの所有の世界の間に明確な線を引いています。建物ごとに49%を上限とするフリーホールドのコンドミニアムユニットと、土地・戸建て・ヴィラ、そして上限に達した後のコンドミニアムユニットを対象とするリースホールドです。資金を投じる前に、法人管理組合と土地局を通じてクォータ状況を確認することが、移転登記のブロックを避けるための唯一の確実な方法です。

本ガイドは一般的な情報提供を目的としたものであり、公開されている情報をもとに作成され、2026/10/9時点でレビューされています。法律または税務に関する助言ではなく、タイの弁護士資格を持つ専門家によるお客様固有の状況の確認に代わるものではありません。タイの税率、課税基準、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した弁護士に最新の状況をご確認ください。