外国人はタイでコンドミニアムを合法的に所有できますか?

はい。コンドミニアム法のもとで、外国人はコンドミニアムユニットをフリーホールド(完全所有権)で購入できます。ただし、建物の外国人所有面積が49%を超えないこと、そして買主が購入代金を外貨でタイの銀行を通じて送金することが条件となります。

外国人所有枠49%とは何ですか?

これは、コンドミニアムの建物全体の総売却可能床面積のうち、外国人が所有できる最大割合のことで、個々のユニットごとではなくプロジェクト全体で計算されます。移転時には土地局がこの割合を確認します。

FETフォームとは何ですか。なぜ必要なのですか?

外貨為替取引証明書(FETフォーム)は、タイの銀行が、外貨がタイ国内に送金されバーツに両替されたことを証明するために発行する書類です。土地局は、外国人へのフリーホールドのコンドミニアム移転登記を行う前に、この証拠を要求します。

少額の購入でも必ずFETフォームが必要ですか?

いいえ。FETフォームが自動的に発行されるのは、通常、米ドル5万ドル以上の送金に限られます。それより少額の場合、銀行は代わりにクレジットアドバイス(入金通知)または確認書を発行し、土地局はこれを同等の証明として受け入れます。

すでにタイ国内にある資金でタイのコンドミニアムを購入できますか?

一般的にはできません。タイ居住者であるなど特定の例外に該当する場合を除き、外国人買主はフリーホールドのコンドミニアム所有の資格を得るために、購入代金全額を海外から外貨で送金する必要があります。

SPAに署名する前のデューデリジェンスでは何を確認しますか?

デューデリジェンスでは通常、土地局で権利証を確認すること、既存の抵当権や先取特権がないかを確認すること、共益費の未払いがないことを確認すること、そして建物の外国人所有枠の残り枠を確認することが行われます。

予約契約から売買契約(SPA)まで、どのくらいの期間がかかりますか?

通常、予約契約の署名から概ね30日以内に売買契約(SPA)が正式に締結されます。ただし、正確な期間はプロジェクトや、そのユニットが建設中かどうかによって異なる場合があります。

移転のために売主はどのような書類を用意する必要がありますか?

売主は通常、権利証、未払いがないことと外国人所有比率を証明する管理組合発行の書面、そして身分証明書を用意します。これに加えて、買主のFETフォームまたはそれに相当する銀行発行の書面も必要です。

土地局での手続きを自分の代わりに誰かに署名してもらうことはできますか?

はい。現地に出向くことができない買主は、委任状(パワー・オブ・アトーニー)により代理人を選任することができます。この委任状は、その他の必要書類とともに土地局に提出する必要があります。

外国人買主の名前がFETフォームと一致しない場合はどうなりますか?

送金者名は、購入契約上の買主名と完全に一致している必要があります。名前が異なる場合、または送金額が登記対象の所有割合に満たない場合、土地局はフリーホールド登記を拒否する可能性があります。

外国人はコンドミニアムと同じように戸建てや土地を所有できますか?

いいえ。土地法(Land Code)のもとで、外国人は土地や戸建て住宅を直接所有することはできません。そのため、タイ人所有者と同等の権利を持つコンドミニアムのフリーホールド所有が、外国人買主にとっての標準的な方法となっています。

タイでコンドミニアムを購入する最後のステップは何ですか?

最後のステップは、地元の土地局で署名・登記を行うことです。担当者がすべての書類とFETフォームを確認したうえで、買主名義の更新された権利証を発行します。

タイでコンドミニアムを購入する方法:外国人買主のための完全ステップガイド

2026/10/9時点でレビュー済み

外国人であっても、タイのコンドミニアムを完全所有(フリーホールド)することは法的に可能です。ただし、予約から土地局での登記まで、定められた法的手続きの順序に従う必要があります。本ガイドでは、その全プロセスを段階ごとに解説します。

外国人がタイでコンドミニアムを購入する場合、決まった法的手順に従う必要があります。まず予約金を支払って物件を仮押さえし、デューデリジェンス(物件調査)を完了させ、売買契約(Sale and Purchase Agreement、SPA)に署名します。その後、購入代金の全額を外貨で海外から送金して外貨為替取引証明書(Foreign Exchange Transaction form、FET フォーム)を取得し、最後に地元の土地局(Land Department)で署名・登記を行います。戸建てや土地とは異なり、コンドミニアムの専有部分については、建物の外国人所有割合枠に空きがある限り、外国人でもフリーホールド(完全所有権)で所有することができます。

ステップ1:物件を予約し、予約金を支払う

予約契約(reservation agreement)は、外国人買主が物件を選んだ後に署名する最初の正式書類で、価格、予約金の額、そして移転・登記の目標日を定めます。一般的なデベロッパーからの購入では、両当事者が予約契約に署名し、買主が最初の預かり金(予約金)を支払うことで物件が確保され、その間に売買契約が作成されます。標準的な契約の多くでは、買主が正当な理由なく後で購入を取りやめた場合、この予約金は返金されません。そのため、予約金の支払いは、物件とプロジェクトについてある程度確信が持てた段階で行うべきです。

ステップ2:拘束力のある契約に署名する前にデューデリジェンスを行う

デューデリジェンスは、買主が本契約である売買契約に署名する「前」に完了させておくべきもので、「後」ではありません。この段階では、土地局(Land Department)で権利証(チャノート、chanote)を確認し、売主が正当な所有者であることを確認し、ユニットに登記された抵当権や先取特権がないかを確認し、さらにコンドミニアム管理組合(ジュリスティック・パーソン)の記録を調べて、共益費の未払いがないかを確認します。また外国人買主はこの段階で、建物全体の外国人所有枠(49%)のうち、どれだけの余裕が残っているかも必ず確認すべきです。建物の外国人保有面積がすでに上限に達している場合、そのユニットを外国人のフリーホールドとして登記することはできないためです。

外国人所有枠の確認方法

タイのコンドミニアム法(Condominium Act)は、建物の総売却可能面積のうち、外国人がフリーホールドで所有できる割合に上限を設けています。コンドミニアム法のもとでは、外国人の所有は建物内の全ユニットの総面積の49%までに制限されており、これは個々のユニット単位ではなく、プロジェクト全体で計算されます。コンドミニアム管理組合(ジュリスティック・パーソン)は、現在の外国人所有比率と、新たな外国人買主を受け入れる余地があるかどうかを証明する書面を発行しており、この書面は移転前に売主が提出すべき書類の一つです。

ステップ3:売買契約(SPA)に署名する

デューデリジェンスの結果に問題がなければ、買主と売主は売買契約(Sale and Purchase Agreement、SPA)に署名します。これは、価格、支払いスケジュール、移転日、そして移転に伴う税金・手数料をどちらが負担するかを定めた拘束力のある契約です。通常、双方の法律代理人がこれらの詳細を調整した後にSPAへ署名を行い、この正式契約の締結は予約契約から概ね30日以内に行われますが、プロジェクトによって正確な時期は異なります。建設中または未完成(オフプラン)の物件の場合、SPAには建設の進捗に応じた分割払いのスケジュールも定められ、最終残金は土地局での移転日当日に支払われます。

ステップ4:海外から資金を送金し、FETフォームを取得する

外国人買主は、フリーホールドのコンドミニアムユニットの購入代金全額を、外貨建てで海外から送金しなければなりません。この要件は、コンドミニアム法のもとで外国人所有が認められるための中心的な条件です。タイのコンドミニアム法のもとで外国人所有として認められるためには、外国人買主は原則として購入代金の全額を外貨でタイ国内に送金する必要があります(買主がタイの居住者である場合、またはその他の例外に該当する場合を除きます)。受取側のタイの銀行は、送金された外貨をタイバーツに両替し、一定額以上の送金についてはその証明として外貨為替取引証明書(FETフォーム)を発行します。

FETフォームとは実際に何か

外貨為替取引証明書(Foreign Exchange Transaction form、FETフォーム、FETF、あるいは旧称トー・トー3とも呼ばれる)は、タイの銀行が、海外からの外貨送金とそのバーツへの両替を記録するために発行する書類です。このフォームはタイ中央銀行(Bank of Thailand)の規則に基づいて作成される公式書類であり、タイ国内での外貨の送金および両替を証明するものです。土地局は、購入代金が海外から送金されたことを示す書類上の証拠がない限り、外国人買主へのコンドミニアム移転登記を行いません。そして、この目的で用いられる標準的な証拠がFETフォームです。

銀行発行の証明書がFETフォームの代わりになる場合

銀行がFETフォームを自動的に発行する義務を負うのは、一定額以上の送金に限られます。そのため、少額の送金については別の方法で証明されます。外貨為替取引証明書は、通常、米ドル5万ドル(または他通貨での同等額)を超える送金に対して発行されます。これより少額の場合、受取側の銀行は通常、クレジットアドバイス(入金通知)または確認書を代わりに発行し、土地局はこれを代替書類として受け入れます。どちらの書類が発行される場合でも、送金者名は購入契約上の買主名と一致していなければならず、送金額は外国人所有として登記される購入代金の割合に少なくとも相当する金額でなければなりません。

ステップ5:移転に必要な書類を揃える

土地局での手続きの前に、両当事者は必要書類一式を準備します。コンドミニアム側で通常必要になるのは、権利証(チャノート)、ユニットに未払いがないこと、および建物の外国人所有比率を証明する管理組合発行の書面、買主・売主双方のパスポートまたは身分証明書のコピー、そして買主のFETフォームまたはそれに相当する銀行発行の書面です。管理組合が発行する外国人所有比率を証明する書面と、買主の銀行が発行するFETフォームは、売買・移転登記のために特に必要とされる書類です。本人が現地に出向けない買主は、委任状(パワー・オブ・アトーニー)により代理人を選任することができ、この委任状も土地局に提出する必要があります。

ステップ6:土地局で署名・登記を行う

最終段階は、コンドミニアムの所在地を管轄する地元の土地局(Land Department)支所で行われ、買主・売主本人、またはその正式な代理人が揃って移転手続きを完了させます。購入代金の残額は、通常、移転当日に土地局で支払われ、同時にSPAで合意された移転関連の税金・手数料の清算も両当事者間で行われます。土地局の担当者は、FETフォームまたは銀行発行の書面を含むすべての書類を確認し、外国人所有枠が上限を超えていないことを確認したうえで、所有権の変更を登記します。

ステップ7:更新された権利証を受け取る

土地局の担当者が確認作業を完了すると、移転登記が行われ、外国人買主を新たな所有者として示す更新済みの権利証(チャノート)が発行されます。この登記が完了した瞬間に法的な所有権が移転し、フリーホールドのコンドミニアムユニットの正式な購入手続きは完了となります。買主は、権利証の原本、FETフォーム、そしてSPAを安全な場所に保管しておくべきです。これらの書類は、将来そのユニットを売却したり、抵当に入れたり、相続人に譲渡したりする際に再び必要となるためです。

フリーホールド vs. リースホールド:なぜ多くの外国人買主がフリーホールドを選ぶのか

タイでの不動産購入を検討する外国人は、時にコンドミニアムのフリーホールド所有と、土地付き物件におけるリースホールド(賃借権)方式とを比較検討します。これは、土地法(Land Code)のもとで外国人が土地や戸建て住宅を直接所有することができないためです。フリーホールドのコンドミニアム所有権は、一度登記されればタイ人所有者と同じ所有権、すなわち売却、抵当設定、相続人への譲渡などの権利を持ちます。一方、土地に設定される登記済みのリースホールドは通常30年が上限とされ、完全な所有権を与えるものではありません。この違いこそが、戸建てや土地ではなく、コンドミニアムがタイにおける外国人買主の標準的な参入方法となっている主な理由です。

よくある質問

外国人はタイでコンドミニアムを合法的に所有できますか?: はい。コンドミニアム法のもとで、外国人はコンドミニアムユニットをフリーホールド(完全所有権)で購入できます。ただし、建物の外国人所有面積が49%を超えないこと、そして買主が購入代金を外貨でタイの銀行を通じて送金することが条件となります。
外国人所有枠49%とは何ですか?: これは、コンドミニアムの建物全体の総売却可能床面積のうち、外国人が所有できる最大割合のことで、個々のユニットごとではなくプロジェクト全体で計算されます。移転時には土地局がこの割合を確認します。
FETフォームとは何ですか。なぜ必要なのですか?: 外貨為替取引証明書(FETフォーム)は、タイの銀行が、外貨がタイ国内に送金されバーツに両替されたことを証明するために発行する書類です。土地局は、外国人へのフリーホールドのコンドミニアム移転登記を行う前に、この証拠を要求します。
少額の購入でも必ずFETフォームが必要ですか?: いいえ。FETフォームが自動的に発行されるのは、通常、米ドル5万ドル以上の送金に限られます。それより少額の場合、銀行は代わりにクレジットアドバイス(入金通知)または確認書を発行し、土地局はこれを同等の証明として受け入れます。
すでにタイ国内にある資金でタイのコンドミニアムを購入できますか?: 一般的にはできません。タイ居住者であるなど特定の例外に該当する場合を除き、外国人買主はフリーホールドのコンドミニアム所有の資格を得るために、購入代金全額を海外から外貨で送金する必要があります。
SPAに署名する前のデューデリジェンスでは何を確認しますか?: デューデリジェンスでは通常、土地局で権利証を確認すること、既存の抵当権や先取特権がないかを確認すること、共益費の未払いがないことを確認すること、そして建物の外国人所有枠の残り枠を確認することが行われます。
予約契約から売買契約(SPA)まで、どのくらいの期間がかかりますか?: 通常、予約契約の署名から概ね30日以内に売買契約(SPA)が正式に締結されます。ただし、正確な期間はプロジェクトや、そのユニットが建設中かどうかによって異なる場合があります。
移転のために売主はどのような書類を用意する必要がありますか?: 売主は通常、権利証、未払いがないことと外国人所有比率を証明する管理組合発行の書面、そして身分証明書を用意します。これに加えて、買主のFETフォームまたはそれに相当する銀行発行の書面も必要です。
土地局での手続きを自分の代わりに誰かに署名してもらうことはできますか?: はい。現地に出向くことができない買主は、委任状(パワー・オブ・アトーニー)により代理人を選任することができます。この委任状は、その他の必要書類とともに土地局に提出する必要があります。
外国人買主の名前がFETフォームと一致しない場合はどうなりますか?: 送金者名は、購入契約上の買主名と完全に一致している必要があります。名前が異なる場合、または送金額が登記対象の所有割合に満たない場合、土地局はフリーホールド登記を拒否する可能性があります。
外国人はコンドミニアムと同じように戸建てや土地を所有できますか?: いいえ。土地法(Land Code)のもとで、外国人は土地や戸建て住宅を直接所有することはできません。そのため、タイ人所有者と同等の権利を持つコンドミニアムのフリーホールド所有が、外国人買主にとっての標準的な方法となっています。
タイでコンドミニアムを購入する最後のステップは何ですか?: 最後のステップは、地元の土地局で署名・登記を行うことです。担当者がすべての書類とFETフォームを確認したうえで、買主名義の更新された権利証を発行します。

本ガイドは一般的な情報提供を目的としたものであり、公開されている情報をもとに作成され、2026/10/9時点でレビューされています。法律または税務に関する助言ではなく、タイの弁護士資格を持つ専門家によるお客様固有の状況の確認に代わるものではありません。タイの税率、課税基準、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した弁護士に最新の状況をご確認ください。