Un étranger peut-il légalement posséder un condo en Thaïlande ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des unités de condominium en pleine propriété en vertu du Condominium Act, à condition que la surface détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % et que l'acheteur transfère les fonds d'achat en devise étrangère via une banque thaïlandaise.

Qu'est-ce que le quota de propriété étrangère de 49 % ?

Il s'agit de la part maximale de la surface totale vendable d'un immeuble de condominium pouvant être détenue par des ressortissants étrangers, calculée sur l'ensemble du projet plutôt qu'unité par unité, et vérifiée par le Bureau des terres au moment du transfert.

Qu'est-ce que le formulaire FET et pourquoi en ai-je besoin ?

Le formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction) est délivré par une banque thaïlandaise pour prouver qu'une devise étrangère a été transférée en Thaïlande et convertie en bahts ; le Bureau des terres l'exige comme preuve avant d'enregistrer un transfert de condo en pleine propriété au profit d'un étranger.

Ai-je toujours besoin d'un formulaire FET, même pour un petit achat ?

Non. Un formulaire FET n'est généralement délivré automatiquement que pour les transferts de 50 000 USD ou plus ; pour les montants inférieurs, la banque délivre à la place un avis de crédit ou une lettre de confirmation, que le Bureau des terres accepte comme preuve équivalente.

Que se passe-t-il pendant les vérifications préalables avant la signature du SPA ?

Les vérifications préalables consistent généralement à vérifier le titre de propriété auprès du Département des terres, à contrôler l'absence d'hypothèques ou de privilèges existants, à confirmer que l'unité n'a pas d'arriérés de charges communes, et à vérifier le quota de propriété étrangère restant de l'immeuble.

Combien de temps s'écoule entre l'accord de réservation et le contrat de vente (SPA) ?

Les parties formalisent généralement le contrat de vente dans les 30 jours environ suivant la signature de l'accord de réservation, bien que le calendrier exact puisse varier selon le projet et selon que l'unité est encore en construction ou non.

Quels documents le vendeur doit-il fournir pour le transfert ?

Le vendeur fournit généralement le titre de propriété, une lettre sans dette de la copropriété (juristic person) confirmant le ratio de propriété étrangère, ainsi que des documents d'identification, en plus du formulaire FET de l'acheteur ou de la lettre bancaire équivalente.

Quelqu'un d'autre peut-il signer à ma place au Bureau des terres ?

Oui. Un acheteur qui ne peut pas se présenter en personne peut désigner un représentant au moyen d'une procuration, qui doit être présentée avec les autres documents requis au Département des terres.

Que se passe-t-il si le nom de l'acheteur étranger ne correspond pas au formulaire FET ?

Le nom de l'expéditeur figurant sur le transfert doit correspondre exactement au nom de l'acheteur sur le contrat d'achat ; en cas de différence, ou si le montant transféré est inférieur à la part de propriété enregistrée, le Bureau des terres peut refuser l'enregistrement en pleine propriété.

Les étrangers peuvent-ils posséder des maisons ou des terrains en Thaïlande de la même manière que des condos ?

Non. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ou de maison en pleine propriété en vertu du Code foncier (Land Code), ce qui explique pourquoi la pleine propriété d'un condominium, qui confère les mêmes droits qu'à un propriétaire thaïlandais, constitue la voie standard pour les acheteurs étrangers.

Quelle est la dernière étape pour acheter un condo en Thaïlande ?

La dernière étape consiste à signer et enregistrer le transfert au bureau local du Département des terres, où les agents vérifient tous les documents ainsi que le formulaire FET avant de délivrer un titre de propriété mis à jour au nom de l'acheteur.

Comment acheter un condo en Thaïlande : le guide complet étape par étape pour les acheteurs étrangers

Révisé le 09/10/2026

Un acheteur étranger peut légalement posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande, à condition que l'achat suive une séquence juridique précise, depuis la réservation jusqu'à l'enregistrement au Bureau des terres (Land Department). Ce guide détaille chaque étape de ce processus.

Acheter un condo en Thaïlande en tant qu'étranger suit une séquence juridique fixe : réserver l'unité avec un dépôt, effectuer les vérifications préalables (due diligence), signer un contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, ou SPA), transférer la totalité du prix d'achat depuis l'étranger en devise étrangère pour obtenir un formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction, ou FET), puis signer et enregistrer le transfert au bureau local du Département des terres (Land Department). Les étrangers peuvent posséder des unités de condominium en pleine propriété (freehold), contrairement aux maisons ou aux terrains, tant que le quota de propriété étrangère de l'immeuble le permet.

Étape 1 : Réserver l'unité et verser un acompte

Un accord de réservation est le premier document formel qu'un acheteur étranger signe après avoir choisi une unité ; il fixe le prix, le montant de l'acompte et la date prévue pour le transfert et l'enregistrement. Dans une vente type auprès d'un promoteur, les parties signent un accord de réservation et l'acheteur verse un premier acompte, ce qui sécurise l'unité pendant la rédaction du contrat de vente. Cet acompte n'est généralement pas remboursable dans la plupart des contrats standards si l'acheteur se rétracte par la suite sans motif valable ; il ne devrait donc être versé qu'une fois que l'acheteur est raisonnablement confiant quant à l'unité et au projet.

Étape 2 : Effectuer les vérifications préalables avant de signer quoi que ce soit de contraignant

Les vérifications préalables (due diligence) doivent être achevées avant que l'acheteur ne s'engage dans un contrat de vente complet, et non après. Cette étape consiste à vérifier le titre de propriété (chanote) auprès du Département des terres, à confirmer la propriété légale du vendeur, à vérifier l'absence d'hypothèques ou de privilèges enregistrés sur l'unité, et à examiner les registres de la copropriété (juristic person) pour s'assurer qu'il n'existe pas d'arriérés de charges communes. Un acheteur étranger doit également, à ce stade, vérifier quelle part du quota de propriété étrangère de 49 % de l'immeuble reste disponible, puisqu'une unité ne peut pas être enregistrée en pleine propriété au nom d'un étranger une fois que la surface détenue par des étrangers dans l'immeuble est complète.

Vérifier le quota de propriété étrangère

La loi thaïlandaise sur les condominiums (Condominium Act) limite la propriété étrangère en pleine propriété à une part définie de la surface totale vendable d'un immeuble. En vertu du Condominium Act, la propriété étrangère est limitée à 49 % de la surface totale de toutes les unités de l'immeuble, calculée sur l'ensemble du projet plutôt qu'unité par unité. La copropriété (juristic person) délivre une lettre confirmant le ratio actuel de propriété étrangère et indiquant s'il reste de la capacité pour un nouvel acheteur étranger ; cette lettre fait partie des documents que le vendeur doit fournir avant le transfert.

Étape 3 : Signer le contrat de vente (SPA)

Une fois les vérifications préalables jugées satisfaisantes, l'acheteur et le vendeur signent le contrat de vente (Sale and Purchase Agreement), qui est le contrat contraignant couvrant le prix, l'échéancier de paiement, la date de transfert et la répartition des taxes et frais liés au transfert entre les parties. Les deux parties signent généralement le SPA après que les représentants juridiques ont traité ces détails, et cette formalisation intervient habituellement dans les 30 jours environ suivant l'accord de réservation, bien que le calendrier exact puisse varier selon le projet. Pour les unités vendues sur plan ou encore en construction, le SPA établit également un échéancier de paiement par tranches lié aux étapes de construction, le solde final étant dû le jour du transfert au Bureau des terres.

Étape 4 : Transférer les fonds depuis l'étranger et obtenir le formulaire FET

Un acheteur étranger doit transférer l'intégralité du prix d'achat d'une unité de condominium en pleine propriété depuis l'étranger en devise étrangère, et cette exigence est centrale pour être éligible à la propriété étrangère en vertu du Condominium Act. Pour être éligible à la propriété étrangère en vertu du Condominium Act thaïlandais, un acheteur étranger est tenu de transférer l'intégralité du prix d'achat du condo en devise étrangère vers la Thaïlande, sauf si l'acheteur réside en Thaïlande ou bénéficie par ailleurs d'une exception. La banque thaïlandaise réceptrice convertit la devise entrante en bahts thaïlandais et, pour les transferts plus importants, délivre le formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction) comme preuve.

Ce qu'est réellement le formulaire FET

Le formulaire de transaction de change (également appelé formulaire FET, FETF, ou anciennement Thor Tor 3) est le document que les banques thaïlandaises délivrent pour enregistrer un transfert entrant en devise étrangère et sa conversion en bahts. Le formulaire de transaction de change est un document officiel établi conformément aux réglementations de la Banque de Thaïlande et atteste du transfert et de la conversion de devises étrangères en bahts thaïlandais à l'intérieur de la Thaïlande. Le Bureau des terres n'enregistrera pas un transfert de condominium au profit d'un acheteur étranger sans preuve documentaire que le prix d'achat a été transféré depuis l'étranger, et le formulaire FET constitue la preuve standard utilisée à cette fin.

Quand une lettre bancaire remplace le formulaire FET

Les banques ne sont tenues de délivrer automatiquement un formulaire FET qu'au-delà d'un certain montant de transfert ; les transferts plus modestes sont donc documentés différemment. Un formulaire de transaction de change est généralement délivré pour les transferts dépassant 50 000 USD (ou l'équivalent dans une autre devise) ; pour les montants inférieurs, la banque réceptrice délivre habituellement un avis de crédit ou une lettre de confirmation à la place, que le Bureau des terres accepte en remplacement. Quel que soit le document délivré, le nom de l'expéditeur figurant sur le transfert doit correspondre au nom de l'acheteur sur le contrat d'achat, et le montant transféré doit être au moins égal à la part du prix d'achat enregistrée comme propriété étrangère.

Étape 5 : Rassembler les documents requis pour le transfert

Avant le rendez-vous au Bureau des terres, les deux parties constituent un dossier de documents. Du côté du condominium, cela inclut généralement le titre de propriété, une lettre de la copropriété (juristic person) confirmant que l'unité est libre de dettes et précisant le ratio de propriété étrangère de l'immeuble, des copies des passeports ou pièces d'identité de l'acheteur et du vendeur, ainsi que le formulaire FET de l'acheteur ou la lettre bancaire équivalente. Une lettre de la copropriété attestant le ratio de propriété étrangère, accompagnée du formulaire FET délivré par la banque de l'acheteur, est spécifiquement exigée pour l'enregistrement de la vente et du transfert. Les acheteurs qui ne peuvent pas se présenter en personne peuvent désigner un représentant au moyen d'une procuration (power of attorney), qui doit également être présentée au Bureau des terres.

Étape 6 : Signer et enregistrer au Département des terres

La dernière étape se déroule à l'antenne locale du Département des terres (Land Office) compétente pour la localisation du condominium, où l'acheteur, le vendeur ou leurs représentants autorisés se présentent ensemble pour finaliser le transfert. Le solde restant du prix d'achat est généralement payé le jour du transfert au Bureau des terres, en même temps que le règlement des taxes et frais liés au transfert entre les parties, comme convenu dans le SPA. Les agents du Bureau des terres vérifient tous les documents, y compris le formulaire FET ou la lettre bancaire, confirment que le quota de propriété étrangère n'a pas été dépassé, puis enregistrent le changement de propriétaire.

Étape 7 : Recevoir le titre de propriété mis à jour

Une fois que les agents du Bureau des terres ont terminé leurs vérifications, ils enregistrent le transfert et délivrent un titre de propriété (chanote) mis à jour indiquant l'acheteur étranger comme nouveau propriétaire. Cet enregistrement constitue le moment juridique où la propriété est transférée, et conclut le processus formel d'achat d'une unité de condominium en pleine propriété. L'acheteur doit conserver le titre de propriété original, le formulaire FET et le SPA dans un endroit sécurisé, car ces documents seront de nouveau nécessaires si l'unité est ultérieurement vendue, hypothéquée ou transmise à des héritiers.

Pleine propriété (freehold) contre bail (leasehold) : pourquoi la plupart des acheteurs étrangers choisissent le freehold

Les étrangers qui envisagent un achat immobilier en Thaïlande comparent parfois la propriété en pleine propriété d'un condo avec une structure de bail (leasehold) sur un bien foncier, puisque les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ou de maison en pleine propriété en vertu du Code foncier (Land Code). La propriété en pleine propriété d'un condo, une fois enregistrée, confère les mêmes droits de propriété qu'à un propriétaire thaïlandais, y compris le droit de vendre, d'hypothéquer ou de transmettre le bien à des héritiers, alors que les baux enregistrés sur un terrain sont généralement plafonnés à 30 ans et ne confèrent pas de propriété pleine et entière. Cette différence explique pourquoi les condominiums, plutôt que les maisons ou les terrains, constituent le point d'entrée standard pour les acheteurs étrangers en Thaïlande.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il légalement posséder un condo en Thaïlande ?: Oui. Les étrangers peuvent acheter des unités de condominium en pleine propriété en vertu du Condominium Act, à condition que la surface détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % et que l'acheteur transfère les fonds d'achat en devise étrangère via une banque thaïlandaise.
Qu'est-ce que le quota de propriété étrangère de 49 % ?: Il s'agit de la part maximale de la surface totale vendable d'un immeuble de condominium pouvant être détenue par des ressortissants étrangers, calculée sur l'ensemble du projet plutôt qu'unité par unité, et vérifiée par le Bureau des terres au moment du transfert.
Qu'est-ce que le formulaire FET et pourquoi en ai-je besoin ?: Le formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction) est délivré par une banque thaïlandaise pour prouver qu'une devise étrangère a été transférée en Thaïlande et convertie en bahts ; le Bureau des terres l'exige comme preuve avant d'enregistrer un transfert de condo en pleine propriété au profit d'un étranger.
Ai-je toujours besoin d'un formulaire FET, même pour un petit achat ?: Non. Un formulaire FET n'est généralement délivré automatiquement que pour les transferts de 50 000 USD ou plus ; pour les montants inférieurs, la banque délivre à la place un avis de crédit ou une lettre de confirmation, que le Bureau des terres accepte comme preuve équivalente.
Puis-je payer un condo thaïlandais avec de l'argent déjà présent en Thaïlande ?: En général non, sauf si vous remplissez une exception spécifique comme la résidence thaïlandaise. Un acheteur étranger doit transférer l'intégralité du prix d'achat en devise étrangère depuis l'étranger pour être éligible à la propriété en pleine propriété d'un condo.
Que se passe-t-il pendant les vérifications préalables avant la signature du SPA ?: Les vérifications préalables consistent généralement à vérifier le titre de propriété auprès du Département des terres, à contrôler l'absence d'hypothèques ou de privilèges existants, à confirmer que l'unité n'a pas d'arriérés de charges communes, et à vérifier le quota de propriété étrangère restant de l'immeuble.
Combien de temps s'écoule entre l'accord de réservation et le contrat de vente (SPA) ?: Les parties formalisent généralement le contrat de vente dans les 30 jours environ suivant la signature de l'accord de réservation, bien que le calendrier exact puisse varier selon le projet et selon que l'unité est encore en construction ou non.
Quels documents le vendeur doit-il fournir pour le transfert ?: Le vendeur fournit généralement le titre de propriété, une lettre sans dette de la copropriété (juristic person) confirmant le ratio de propriété étrangère, ainsi que des documents d'identification, en plus du formulaire FET de l'acheteur ou de la lettre bancaire équivalente.
Quelqu'un d'autre peut-il signer à ma place au Bureau des terres ?: Oui. Un acheteur qui ne peut pas se présenter en personne peut désigner un représentant au moyen d'une procuration, qui doit être présentée avec les autres documents requis au Département des terres.
Que se passe-t-il si le nom de l'acheteur étranger ne correspond pas au formulaire FET ?: Le nom de l'expéditeur figurant sur le transfert doit correspondre exactement au nom de l'acheteur sur le contrat d'achat ; en cas de différence, ou si le montant transféré est inférieur à la part de propriété enregistrée, le Bureau des terres peut refuser l'enregistrement en pleine propriété.
Les étrangers peuvent-ils posséder des maisons ou des terrains en Thaïlande de la même manière que des condos ?: Non. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ou de maison en pleine propriété en vertu du Code foncier (Land Code), ce qui explique pourquoi la pleine propriété d'un condominium, qui confère les mêmes droits qu'à un propriétaire thaïlandais, constitue la voie standard pour les acheteurs étrangers.
Quelle est la dernière étape pour acheter un condo en Thaïlande ?: La dernière étape consiste à signer et enregistrer le transfert au bureau local du Département des terres, où les agents vérifient tous les documents ainsi que le formulaire FET avant de délivrer un titre de propriété mis à jour au nom de l'acheteur.

Ce guide est général et à visée éducative, compilé à partir de sources publiques et revu en date du 09/10/2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal et ne remplace pas l'examen de votre situation spécifique par un avocat thaïlandais agréé. Les taux d'imposition, seuils et exigences légales thaïlandais peuvent évoluer — vérifiez les conditions actuelles auprès d'un conseiller juridique indépendant avant de signer tout document.

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