Les étrangers peuvent-ils posséder des condos en pleine propriété en Thaïlande ?

Oui — les étrangers peuvent détenir un titre freehold sur des unités de condo, mais uniquement jusqu'à un plafond de 49% de propriété étrangère par immeuble, conformément à la loi sur les copropriétés en vigueur depuis 1979.

Un renouvellement de leasehold « 30+30+30 » est-il légalement garanti en Thaïlande ?

Non. Les tribunaux thaïlandais, y compris dans un arrêt emblématique de la Cour suprême, ont annulé des clauses tentant de garantir un renouvellement au-delà du plafond légal de 30 ans, ce qui signifie que les périodes de renouvellement ultérieures ne sont pas exécutoires en tant que garanties.

Le marché des condos à Pattaya reste-t-il actif malgré le ralentissement national ?

Les transferts de condos à l'échelle nationale ont atteint leur plus bas niveau en dix ans en 2025, mais les données trimestrielles ont montré un rebond au T4, et les prix des condos à Pattaya — autour de 70 000 à 110 000 bahts par mètre carré — sont restés relativement résilients.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété en leasehold en Thaïlande ?

Généralement non — les banques thaïlandaises ne prêtent habituellement que sur des unités de condo en freehold, donc les acheteurs en leasehold doivent généralement payer comptant ou organiser un financement en dehors de la Thaïlande.

Quelle nationalité achète le plus de condos en Thaïlande actuellement ?

Les acheteurs chinois sont restés la première nationalité étrangère sur le marché des condos en Thaïlande en 2025, bien que les acheteurs du Myanmar aient enregistré la plus forte croissance et se soient hissés à la deuxième place.

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Leasehold vs Freehold Condo en Thaïlande : Pourquoi le Choix Devient Plus Risqué

31/07/2026

Un arrêt de la Cour suprême thaïlandaise sur le renouvellement des baux longue durée a redéfini le choix entre leasehold et freehold en Thaïlande. Voici ce que cela signifie pour les acheteurs qui pèsent leurs options sur le marché des condos de Pattaya, en repli mais toujours actif.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Choisir entre un condo en leasehold ou en freehold en Thaïlande était autrefois une simple question de budget. Ce n'est plus le cas. Un arrêt de la Cour suprême de 2023, qui a redéfini la pratique juridique jusqu'en 2025, a rendu les promesses de renouvellement de bail « 30+30+30 » beaucoup moins fiables, au moment même où les transferts de condos atteignent leur plus bas niveau en dix ans à l'échelle nationale et où les quotas étrangers dans les immeubles prisés de Pattaya continuent de se remplir. La bonne réponse dépend désormais du statut du quota du projet, de votre horizon temporel, et de votre capacité à sécuriser un titre freehold.

Leasehold vs Freehold Condo en Thaïlande : Les Règles de Base

La loi thaïlandaise offre aux acheteurs étrangers deux voies distinctes d'accès à la propriété de condos, et elles ne sont pas interchangeables.

Freehold : le quota de 49%

En vertu de la loi sur les copropriétés (Condominium Act), les étrangers peuvent posséder des unités de condo en pleine propriété à leur nom, mais uniquement jusqu'à une part fixe de l'immeuble. Selon la loi actuelle, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49% de la surface totale d'un projet de condominium, un quota en vigueur depuis 1979. Une fois ce plafond atteint dans un projet donné, plus aucune unité en freehold n'y est disponible — un point c'est tout.

Leasehold : le plafond de 30 ans

Pour les terrains, les maisons et les unités restantes une fois le quota étranger d'un projet atteint, le leasehold constitue la solution de repli. La loi thaïlandaise impose une durée maximale de bail de 30 ans pour les biens immobiliers, et tout bail rédigé pour une durée supérieure est automatiquement réduit à 30 ans par effet de la loi. Les promoteurs vendent depuis longtemps des formules « 30+30+30 » promettant un renouvellement, mais cette promesse comporte désormais un réel risque juridique.

Pourquoi la Question Leasehold vs Freehold en Thaïlande Devient Plus Urgente

C'est l'aspect que beaucoup d'acheteurs ignorent encore. La Cour suprême thaïlandaise ferme progressivement la porte aux renouvellements automatiques de baux.

En vertu de l'article 540 du Code civil et commercial, les baux dépassant 30 ans doivent être réduits à 30 ans, et les tribunaux ont annulé à plusieurs reprises des clauses de renouvellement tentant de verrouiller des durées plus longues.
Une affaire emblématique de 2023, tranchée dans ce cadre juridique et largement commentée jusqu'en 2025, a confirmé que les promesses de renouvellement « 30+30+30 » conçues pour garantir un contrôle prolongé ne sont pas exécutoires comme le prétendent souvent les vendeurs.
L'effet pratique : pour un acheteur en leasehold, les deuxième et troisième périodes de 30 ans dépendent de la bonne volonté du bailleur au moment du renouvellement, et non d'une garantie légale.

Pour quiconque compare les structures uniquement sur le prix, cet arrêt ajoute un véritable facteur de décote au leasehold, qui n'était pas pleinement intégré il y a quelques années. C'est une raison de plus pour laquelle notre dossier sur la réforme des quotas de condos pour étrangers est encore plus pertinent aujourd'hui — sécuriser un titre freehold tant que le quota le permet est devenu le choix le plus défendable sur le long terme.

Les Volumes de Transferts de Condos Révèlent un Marché en Refroidissement

Le contexte de cette décision est celui d'un marché national clairement en ralentissement. À l'échelle nationale, les transferts de propriété de condos ont chuté de 13,2% pour atteindre 101 103 unités en 2025, tandis que la valeur totale des transferts a baissé de 17,8% pour s'établir à 244,1 milliards de bahts — le niveau le plus bas en dix ans.

Le ralentissement était déjà visible en début d'année : les transferts de condos au niveau national au T1 2025 ont chuté de 7,3% en glissement annuel, à 21 814 unités, avec une valeur totale des transferts en baisse de 11,1% à 56 milliards de bahts. Mais une éclaircie est apparue en fin d'année — les transferts de biens résidentiels au T4 2025 ont augmenté de 5,7% par rapport au T3, ce qui suggère qu'un point bas pourrait se former.

Les Acheteurs Étrangers Continuent de Privilégier le Freehold Quand C'est Possible

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Malgré le ralentissement général, la demande étrangère pour les unités en freehold ne s'est pas effondrée — elle s'est déplacée. Les propriétaires étrangers représentaient 14,7% de tous les transferts de condos à l'échelle nationale et 25% de la valeur totale des transferts en 2025, la Chine restant la première nationalité acheteuse et le Myanmar affichant la plus forte croissance, se hissant à la deuxième place.

Dans ce chiffre national, la valeur des transferts étrangers pour janvier-septembre 2025 s'est élevée à 44,1 milliards de bahts, en baisse de 14,2% en glissement annuel, la demande chinoise s'essoufflant tandis que les acheteurs indiens dépensaient davantage par unité. Cette tendance de dépense par unité rejoint ce que nous avions déjà évoqué séparément sur pourquoi les acheteurs étrangers dépensent moins par unité en Thaïlande — les étrangers n'ont pas déserté le marché du freehold, ce sont leurs budgets qui se sont resserrés.

L'Histoire des Prix à Pattaya : Où le Leasehold Garde du Sens

Pattaya se situe dans un entre-deux intéressant. Le prix médian au mètre carré des condos à Pattaya est d'environ 70 623 bahts, ce qui correspond globalement à d'autres estimations situant le stock de condos typique de Pattaya entre 70 000 et 110 000 bahts par mètre carré.

À ces niveaux de prix, le freehold reste accessible dans de nombreux projets de milieu de gamme où le quota de 49% n'est pas encore atteint — des immeubles comme Siam Oriental Garden 417 ou New Nordic Trend 5 205 illustrent le type de stock encore éligible au freehold dans les zones centrales de Pattaya. Le leasehold devient plus pertinent pour les maisons ou villas sur terrain, ou pour les unités dans des immeubles plus anciens dont le quota est déjà atteint près du front de mer — où les acheteurs devraient désormais intégrer l'incertitude du renouvellement dans leur offre, plutôt que de la tenir pour acquise.

Taux Hypothécaires et Ce Qu'ils Signifient pour les Acheteurs en Freehold

Le financement ne s'applique de façon significative qu'aux achats en freehold, les banques thaïlandaises n'accordant généralement pas de prêts hypothécaires sur des droits de leasehold. Le taux d'intérêt fixe des prêts immobiliers en Thaïlande se situe actuellement entre 2,9% et 3,3% par an pour les emprunteurs éligibles au taux local, bien que les taux variables, comme le produit basé sur le MRR de Bangkok Bank, s'établissaient à 6,50% en février 2026.

Les acheteurs étrangers paient généralement vers le haut de cette fourchette et font face à des conditions de ratio prêt/valeur sensiblement différentes de celles des ressortissants thaïlandais. Si le financement fait partie de votre stratégie, il vaut la peine de lire notre analyse sur les taux élevés de refus de prêts hypothécaires en Thaïlande avant de supposer qu'un prêt comblera l'écart entre la décote du leasehold et la prime du freehold.

Guide Pratique : Quelle Structure Convient à Votre Situation

Vérifiez d'abord le statut du quota. Demandez au promoteur ou à l'agent le pourcentage actuel de propriété étrangère dans l'immeuble précis, et non la moyenne du projet.
Si le freehold est disponible et dans votre budget, il reste structurellement l'option la plus sûre à long terme, compte tenu de la position de la Cour suprême sur le renouvellement des baux.
Si seul le leasehold est proposé, considérez le plafond de 30 ans comme une limite stricte, et non souple — traitez le renouvellement comme un bonus, pas une garantie.
Pour les terrains ou les villas, le leasehold est généralement incontournable pour les acheteurs étrangers ; concentrez-vous plutôt sur la solidité du contrat sous-jacent et de son enregistrement.
Adaptez votre structure à votre horizon d'investissement — une détention de 10 ans présente une exposition au risque très différente d'un bail de 25 ans.

En Résumé pour les Acheteurs de 2026

Le choix entre leasehold et freehold en Thaïlande ne se résume plus à une simple question de prix au mètre carré. Avec des volumes de transferts au plus bas depuis dix ans, des quotas étrangers qui se remplissent dans les immeubles prisés, et des tribunaux qui durcissent les règles autour du renouvellement des baux, le freehold est devenu l'option par défaut la plus défendable partout où il reste disponible — tandis que le leasehold exige désormais une attention plus aiguisée aux termes contractuels avant de signer.