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Les acheteurs étrangers de condos dépensent moins par unité en Thaïlande — voici pourquoi

30/07/2026

Les transferts de condos thaïlandais vers des étrangers ont augmenté en 2025, mais la valeur totale a fortement chuté. Voici ce que révèlent les chiffres du REIC sur la baisse du ticket moyen — et ce que cela signifie pour les acheteurs qui visent Pattaya.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Les acheteurs étrangers de condos dépensent moins par unité en Thaïlande, alors même que le nombre de transferts a augmenté. En 2025, les étrangers ont acheté davantage de condos à l'échelle nationale que l'année précédente, mais la valeur totale en baht de ces transferts a chuté à deux chiffres. La raison tient à une évolution structurelle du profil des acheteurs et de leur pouvoir d'achat — ce qui change la donne pour quiconque envisage un achat à Pattaya ou sur la côte Est.

Les chiffres 2025 derrière la baisse des dépenses des acheteurs étrangers

Ce paradoxe apparent provient directement du Real Estate Information Center (REIC). À l'échelle nationale en 2025, <cite index="1-1">les transferts de condominiums vers des étrangers ont augmenté de 2,2 % pour atteindre 14 899 unités, tandis que la valeur totale du marché a chuté de 10,7 %, s'établissant à 60,9 milliards de baht.</cite> Plus d'acheteurs, mais moins d'argent en circulation — c'est la tendance de fond qui définit ce cycle de marché.

Le même schéma se retrouve dans des données sur des périodes plus courtes. Sur les trois premiers trimestres de l'année, <cite index="2-1">les données du REIC montrent que les transferts de condos vers des étrangers entre janvier et septembre 2025 ont chuté de 14,2 % pour atteindre 44,1 milliards de baht, la demande chinoise ralentissant tandis que les acheteurs indiens dépensaient davantage par unité</cite> dans certains segments, même si les moyennes globales se sont affaiblies. Et sur un autre trimestre mesuré par Global Property Guide, <cite index="3-1">les acheteurs étrangers ont acquis 3 241 unités, en baisse de 17,3 % sur un an, tandis que la valeur totale des transferts a chuté de 17,9 % pour atteindre 13,46 milliards de baht</cite> — un rappel que les variations trimestrielles restent volatiles, même au sein d'une tendance annuelle globalement haussière.

Pourquoi le ticket moyen se réduit

L'explication la plus simple tient à une évolution de la composition des acheteurs. Les acheteurs chinois, historiquement le groupe étranger le plus important et souvent acquéreurs des unités les plus chères, se sont nettement retirés. Sur un trimestre récent, <cite index="4-1">les transferts de propriété vers des acheteurs chinois se sont élevés à 906 unités, en baisse de 38,8 % sur un an, pour une valeur totale de transfert de 3,493 milliards de baht, en recul de 42,9 %</cite> — un déclin plus marqué que la moyenne du marché, confirmant un véritable changement de composition et non un simple ralentissement général.

À mesure que les acheteurs chinois, plus fortunés et plus dépensiers, se retirent, des acheteurs venus d'autres pays — dont une vague croissante d'acquéreurs indiens — comblent l'écart en volume d'unités, mais souvent à des prix moyens plus bas. Résultat : davantage de transactions, des tickets moyens plus petits, et une valeur nationale des achats étrangers qui se contracte même si le nombre d'acheteurs se maintient ou progresse.

Pour mieux comprendre comment cette dynamique se joue au niveau provincial, notre analyse des statistiques de transferts de condos à Chonburi pour 2025 détaille comment les chiffres de la côte Est se comparent à la tendance nationale.

Tendances nationales des prix : les condos continuent de monter, modérément

Malgré le repli en valeur des transactions étrangères, les prix sous-jacents des condos sur le marché plus large continuent de grimper. L'indice des prix des nouveaux condos du REIC pour le Grand Bangkok a récemment <cite index="5-1">atteint 160,4 points, en hausse de 3,4 % sur un an et de 0,3 % sur un trimestre, reflétant une tendance haussière des prix des nouveaux condos</cite>, et il s'agit <cite index="5-2">du deuxième trimestre consécutif avec une progression annuelle supérieure à 3 % depuis la pandémie</cite>.

Cette combinaison — hausse des prix de base et baisse de la valeur des transactions étrangères — raconte sa propre histoire. Elle suggère que les acheteurs étrangers se tournent de plus en plus vers des unités plus petites et moins chères, plutôt que vers des biens haut de gamme, même si les prix affichés sur les nouvelles offres continuent de se raffermir.

Taux hypothécaires et le cycle de baisse de la Banque de Thaïlande

Les conditions de financement ont sensiblement évolué tout au long de 2025. La Banque de Thaïlande a régulièrement abaissé son taux directeur : <cite index="6-1">la banque centrale a réduit son taux de référence de 25 points de base à 1,25 % lors de sa réunion de politique monétaire de décembre 2025, après avoir baissé son taux directeur cinq fois au cours de l'année écoulée, pour une réduction totale de 125 points de base</cite>. Cette décision intervient alors que <cite index="7-1">la Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur à son plus bas niveau depuis 2022 pour soutenir une économie fragilisée par une devise obstinément forte et une incertitude politique renouvelée</cite>.

Sur le terrain, cela s'est traduit par un coût d'emprunt réduit pour ceux qui remplissent les conditions requises. Depuis la mi-2026, <cite index="8-1">le taux d'intérêt moyen le plus bas pour les trois premières années, tous programmes de prêt immobilier confondus, se situe entre 2,65 % et 3,85 % dans les banques commerciales les plus prisées</cite>. Cela dit, la plupart de ces taux préférentiels s'appliquent aux ressortissants thaïlandais ; les acheteurs étrangers font généralement face à un parcours plus difficile pour obtenir un financement local, un sujet que notre article sur le taux de refus de prêt hypothécaire pour les acheteurs de condos en Thaïlande traite en détail.

Le quota de propriété étrangère : où les acheteurs atteignent le plafond

La réglementation continue de façonner où et comment les étrangers peuvent acheter. Selon la loi thaïlandaise, <cite index="9-1">pas plus de 49 % de la surface totale vendable ne peut appartenir à des étrangers</cite> dans un même immeuble de condominiums, et ce plafond n'est pas disponible de manière uniforme sur le marché. Dans les zones côtières établies et très demandées, <cite index="10-1">le quota étranger de 49 % est déjà épuisé dans certains immeubles anciens du centre de Pattaya, rendant impossible la pleine propriété (freehold) en son nom propre</cite> sans recourir à des montages alternatifs.

Cette pression sur le quota explique pourquoi les acheteurs sérieux privilégient désormais les ventes dès le début du cycle d'un projet, ou se tournent vers des développements récents disposant encore de quota disponible. Pour un aperçu plus approfondi des propositions visant à modifier ces limites, consultez notre article sur la réforme du quota de propriété étrangère des condos en Thaïlande.

Ce que cela signifie pour les acheteurs de Pattaya et de la côte Est

Pattaya se situe au carrefour de ces tendances nationales. C'est un marché où la demande étrangère reste structurellement forte, où la rareté des quotas constitue une contrainte réelle dans les zones centrales, et où les acheteurs sont de plus en plus attentifs aux prix plutôt qu'en quête de biens haut de gamme. Cette combinaison favorise les développements de milieu de gamme bien situés et disposant encore de quota étranger disponible, plutôt que les immeubles anciens du centre de Pattaya déjà à saturation.

Les acheteurs qui évaluent ces chiffres devraient aussi tenir compte du coût réel d'une unité aujourd'hui. Notre guide sur l'achat d'un appartement à Pattaya en 2026 détaille les prix réalistes par quartier et type d'unité, une information utile compte tenu du recul national vers des montants d'achat moyens plus faibles.

Les projets positionnés pour ce profil d'acheteur — taille pratique, fort attrait lifestyle et propriété en nom propre disponible — méritent un examen attentif, comme les développements du projet Great Investment or lifestyle ECO project actuellement sur le marché.

Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs

Ces données dépeignent un marché en transition plutôt qu'en déclin. Les volumes se maintiennent ou progressent dans la plupart des indicateurs, les prix continuent de grimper légèrement, et les coûts de financement s'orientent à la baisse grâce aux réductions de taux de la Banque de Thaïlande. Ce qui a changé, c'est le comportement des acheteurs : les acquéreurs étrangers optent pour des unités plus petites et plus abordables, ce qui tire vers le bas la valeur globale des transactions même si le nombre d'unités augmente.

Pour les acheteurs, il s'agit sans doute d'un marché plus sain que ne le laissent penser les baisses de valeur affichées — cela reflète un accès plus large plutôt qu'une véritable perte d'intérêt de la part des étrangers. Pour les vendeurs et les promoteurs, c'est un signal indiquant qu'il faut ajuster la taille des unités et les prix en fonction de ce que l'acheteur étranger d'aujourd'hui est réellement prêt à dépenser.

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