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Réforme du quota de copropriété étrangère en Thaïlande : ce que signifie vraiment la proposition à 75 %

29/07/2026

Un projet visant à porter le plafond de propriété étrangère en copropriété de 49 % à 75 % est à l'étude au niveau du gouvernement depuis 2024, mais rien n'a encore été adopté. Voici ce qui est réellement sur la table, pourquoi cela compte, et ce que cela pourrait signifier pour Pattaya.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

La réforme du quota de copropriété étrangère en Thaïlande n'a pas encore eu lieu — le plafond de 49 % reste la loi en vigueur aujourd'hui, et aucun projet de loi le portant à 75 % n'a été soumis au parlement. Ce qui existe, c'est une étude au niveau gouvernemental d'un projet d'amendement, confronté à une réelle résistance politique. Pour les acheteurs qui hésitent entre attendre ou agir maintenant, comprendre l'état réel de cette proposition compte davantage que les gros titres.

Pourquoi le seuil de 49 % tient depuis 1979

La loi thaïlandaise sur la copropriété plafonne la propriété étrangère à un peu moins de la moitié de la surface d'un immeuble depuis près de cinq décennies. <cite index="1-1,1-2">Selon la loi actuelle, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface totale de tout projet de copropriété, un quota en vigueur depuis 1979 et inchangé depuis 47 ans.</cite> Cette stabilité explique précisément pourquoi tout débat sur un changement attire autant l'attention.

Ce quota existe parce que la copropriété est la seule catégorie de bien résidentiel que les étrangers peuvent posséder en pleine propriété. <cite index="2-2">Les copropriétés sont le seul type de bien résidentiel accessible en pleine propriété (freehold) aux étrangers, le quota de propriété étrangère étant plafonné à 49 % de la surface totale</cite> vendable d'un immeuble. Tout le reste — maisons, terrains — passe par des montages en bail emphytéotique (leasehold) ou des structures d'entreprise.

Ce qui est réellement proposé

La réforme en discussion viserait à relever le plafond à 75 %, mais pas nécessairement à l'échelle nationale. <cite index="2-0,2-1">La mesure la plus discutée est le relèvement du quota de propriété étrangère en copropriété de 49 % à 75 % au sein de zones économiques spéciales, bien qu'aucun projet de loi n'ait été formellement soumis au parlement à la mi-2026.</cite>

Certaines versions du projet restreignent encore davantage la portée du texte. <cite index="4-1">Un projet d'amendement proposant 75 % — parfois ciblé géographiquement sur Phuket uniquement, ou assorti de seuils de prix — est à l'étude au niveau gouvernemental depuis fin 2024.</cite> Autrement dit, ce n'est pas une politique nationale globale qui est sur la table, mais une proposition ciblée et encore inachevée.

Pourquoi cela n'a pas avancé

L'opposition a empêché l'amendement de dépasser le stade de l'étude. <cite index="4-1,4-2">En 2026, aucune des deux propositions n'a été adoptée, et toutes deux se heurtent à une forte opposition politique sur des questions de souveraineté et d'accessibilité au logement pour les Thaïlandais, y compris de la part du Sénat — les propositions ont franchi l'étape de l'étude gouvernementale mais pas celle du circuit législatif.</cite> Pour l'instant, les acheteurs doivent considérer le chiffre de 75 % comme un débat en cours, et non comme une règle à venir.

Les chiffres nationaux : la demande étrangère continue de croître sous le régime des 49 %

Même sans réforme, les acheteurs étrangers absorbent une part croissante du marché thaïlandais de la copropriété dans le cadre du quota existant. <cite index="2-1">Selon le Real Estate Information Center, les acheteurs étrangers ont réalisé 14 899 transferts d'unités en copropriété à l'échelle nationale en 2025, en hausse de 2,2 % sur un an, pour une valeur de 60,92 milliards de bahts — soit 14,7 % de l'ensemble des transferts de copropriétés au niveau national.</cite> C'est la preuve la plus claire que la pression de la demande, et non l'offre, est le véritable moteur du débat sur la réforme.

Pour une analyse détaillée par province de la façon dont cette tendance nationale se traduit sur le terrain, consultez notre analyse des statistiques de transferts de copropriétés à Chonburi pour 2025, qui détaille les volumes de transferts et la part des acheteurs étrangers à Pattaya.

Prix, taux hypothécaires et contexte général

Le débat sur la réforme se déroule dans un marché qui se refroidit sur le plan du financement, même si les prix affichés tiennent bon. La dette hypothécaire en cours continue de croître, mais lentement. <cite index="3-0">Selon les chiffres du REIC, la valeur totale des prêts au logement en cours accordés aux particuliers dans le système financier thaïlandais s'élevait à 5,17 billions de bahts (160,9 milliards de dollars US) à la fin de 2025, en hausse de 2,0 % sur l'année.</cite>

Les taux se sont assouplis, ce qui devrait soutenir la demande en 2026. <cite index="3-4">Depuis octobre 2024, la Banque de Thaïlande a réduit son taux directeur de 100 points de base, atteignant 1,5 % en août 2025, et les grandes banques commerciales ont suivi en abaissant leurs taux de détail minimums à 6,65-7,05 %.</cite>

Mais l'accès au crédit pour les acheteurs d'entrée de gamme reste le véritable goulot d'étranglement pour les acheteurs thaïlandais en particulier. <cite index="3-1">Les taux de refus de prêt hypothécaire ont grimpé à 50-60 % pour les biens d'une valeur de 3 millions de bahts ou moins, selon la Banque de Thaïlande.</cite> Cette pression sur les acheteurs locaux est une raison supplémentaire expliquant le poids disproportionné des achats étrangers au comptant dans les statistiques de transferts — une dynamique que nous détaillons dans pourquoi un taux de refus hypothécaire de 40 à 70 % transforme le marché de la copropriété en Thaïlande.

Ce qu'un quota plus élevé signifierait pour Pattaya et la côte Est

Si un plafond à 75 % était un jour adopté — même sous une forme géographiquement limitée — la côte Est serait un candidat naturel compte tenu de sa part déjà élevée de transferts étrangers et de sa base établie de demande expatriée. Pattaya fonctionne déjà près de son allocation étrangère maximale dans de nombreux immeubles prisés, ce qui signifie qu'un assouplissement débloquerait le plus directement l'inventaire des projets où le quota constitue actuellement la contrainte limitante pour les ventes aux étrangers, plutôt que le prix ou l'emplacement.

Pour les acheteurs qui ciblent des sous-marchés spécifiques dès maintenant, des secteurs comme Pratumnak Hill sont déjà positionnés comme un tournant pour 2026 indépendamment de toute réforme du quota, sur la force de leurs propres fondamentaux d'offre et d'emplacement.

Risques et raisons d'être prudent

Les acheteurs ne devraient pas fonder leur stratégie d'achat sur un changement de politique qui pourrait ne jamais se concrétiser sous sa forme actuelle. Principaux risques à prendre en compte :

1. Aucun projet de loi n'a été formellement soumis au parlement, les délais restent donc inconnus.
2. L'opposition du Sénat sur les questions d'accessibilité au logement et de souveraineté constitue un obstacle réel, non symbolique.
3. Toute version éventuelle pourrait être limitée géographiquement (des propositions ciblant uniquement Phuket ont circulé) plutôt que de s'appliquer à l'échelle nationale.
4. Des seuils de prix associés à certains projets pourraient exclure entièrement les unités d'entrée et de milieu de gamme.

Ce que les acheteurs devraient faire maintenant

Considérez le débat sur le quota comme du bruit de fond, et non comme un signal d'achat. Le plafond de 49 % est la réalité d'aujourd'hui, et il a coexisté avec une croissance des volumes et des valeurs des transferts étrangers pendant des années. Les acheteurs exclus par un quota déjà atteint dans un projet donné disposent encore d'options ailleurs sur le marché, y compris via des structures explorées dans notre guide sur la fermeture des golden visas en Europe et où se tournent désormais les investisseurs en quête de résidence par investissement.

Les variables les plus concrètes pour 2026 sont celles déjà confirmées : la baisse des taux directeurs, l'accès restreint au crédit hypothécaire pour les achats thaïlandais de faible valeur, et la croissance régulière des transferts étrangers dans le cadre des règles actuelles. La réforme du quota, si elle survient, sera un bonus — et non un prérequis — pour un marché qui absorbe déjà la demande étrangère à proximité de son plafond légal actuel.

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