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Les acheteurs russes redessinent le marché des condos à Pattaya

30/07/2026

La demande chinoise recule à l'échelle nationale, mais les acheteurs russes progressent rapidement — et Pattaya est l'endroit où ce basculement se manifeste le plus clairement. Voici ce que révèlent les dernières données REIC et BOT sur qui achète vraiment des condos à Chonburi en ce moment.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Les ressortissants russes représentent désormais une part croissante des transferts de condominiums à Pattaya, les données nationales montrant une hausse des volumes d'acheteurs russes alors que ceux de la Chine reculent. À l'échelle nationale, les transferts de condominiums vers des acheteurs russes ont fortement augmenté tandis que les transferts chinois ont diminué, et Chonburi — la province qui abrite Pattaya — a enregistré le plus grand nombre de transferts de condos étrangers de tout le pays. Pour les acheteurs et investisseurs qui surveillent l'Eastern Seaboard, ce basculement de nationalités est l'un des signaux les plus clairs du marché actuel.

Acheteurs russes sur le marché des condos à Pattaya : ce que montrent les chiffres

La tendance principale est une histoire de substitution assez simple. À l'échelle nationale au premier trimestre 2026, <cite index="1-3,1-4">les ressortissants chinois sont néanmoins restés le plus grand groupe d'acheteurs étrangers, bien que leurs achats aient chuté de 38,8 % en glissement annuel à 906 unités, tandis que les transferts vers les acheteurs russes ont augmenté de 33,0 % pour atteindre 383 unités</cite>. Fait crucial, <cite index="1-3,1-4">Chonburi a enregistré le plus grand nombre de transferts de condominiums étrangers, porté par la demande à Pattaya, tandis que Bangkok est resté le plus grand marché en valeur de transaction</cite>.

Ce n'est pas un simple épisode isolé sur un trimestre. En regardant l'ensemble de l'année 2025, <cite index="4-2">les acheteurs russes ont suivi la Chine avec 1 172 unités, en hausse de 8,6 %, tandis que la valeur des transferts a bondi de 30,3 % pour atteindre 4,77 milliards de bahts, principalement à Phuket, Chonburi et Prachuap Khiri Khan</cite>. Chonburi — qui englobe Pattaya, Jomtien et Na Jomtien — apparaît systématiquement comme l'une des trois principales destinations de l'argent russe investi dans les condos, aux côtés de Phuket.

Pourquoi la demande chinoise ralentit alors que la demande russe croît

Le tableau national explique ce basculement local. Selon la REIC, <cite index="2-1,2-2">les transferts de condominiums vers des acheteurs étrangers à l'échelle nationale en 2025 ont totalisé 14 899 unités pour une valeur de 60,9 milliards de bahts, en hausse de 2,2 % en nombre d'unités, mais en baisse de 10,7 % en valeur par rapport à 2024, reflétant une prudence accrue chez les acheteurs étrangers face aux vents contraires de l'économie mondiale, en particulier chez les acheteurs chinois confrontés à des difficultés économiques internes et à des contraintes de liquidités, ce qui a poussé certains à retarder leurs décisions d'achat</cite>.

Les chiffres spécifiques à la Chine sont frappants : <cite index="2-4">le nombre et la valeur des transferts de condominiums vers des acheteurs chinois en 2025 ont chuté de 12,9 % à 4 940 unités et de 30 % à 18,5 milliards de bahts ; malgré cette baisse, ils sont restés le premier groupe dans les deux catégories</cite>. Les acheteurs russes, eux, continuent d'ajouter du volume — souvent en tant qu'acheteurs au comptant, ce qui compte dans un marché où l'accès au crédit immobilier reste difficile pour les étrangers.

Les autres nationalités qui bousculent le marché

Les Russes ne sont pas les seuls à rebattre les cartes :

• Les acheteurs du Myanmar ont enregistré <cite index="2-4">la plus forte hausse en nombre d'unités, en progression de 41,8 % à 1 968 unités, bien que la valeur totale ait diminué de 12,5 % à 6,16 milliards de bahts, ce qui indique un glissement vers des unités à prix plus bas</cite>.
• Les transferts vers des acheteurs américains <cite index="2-4">ont diminué de 11,8 % et de 7,2 % en glissement annuel, à 537 unités pour une valeur de 2,81 milliards de bahts</cite>.
• Les acheteurs indiens ont défié la tendance en volume, avec <cite index="2-4">des transferts en baisse de 8,8 % à 237 unités, tandis que la valeur a augmenté de 7,7 % à 1,64 milliard de bahts, avec un prix moyen de 6,9 millions de bahts par unité</cite> — signe d'une montée en gamme plutôt que d'un retrait. Cela reflète la tendance plus large que notre équipe a suivie dans la part croissante des acheteurs indiens dans les transferts de condos en Thaïlande.

Ce que cela signifie pour le quota étranger à Pattaya

La propriété étrangère dans les projets de condominiums thaïlandais est plafonnée à 49 % de la surface vendable par immeuble, et les résidences prisées de Pattaya et Jomtien atteignent fréquemment ce plafond. Avec une demande russe concentrée à Chonburi, aux côtés d'une propriété chinoise historique, les projets bien situés et établis disposant encore d'un quota étranger disponible deviennent plus rares et plus précieux. Les acheteurs devraient vérifier la disponibilité du quota dès le début — notre guide sur le débat autour de la réforme du quota de propriété des condos en Thaïlande explique comment les changements proposés pourraient affecter l'allocation future.

Tendances de prix et de valeur des transactions

À l'échelle nationale, la part de marché des acheteurs étrangers augmente en réalité, même si la valeur brute des transactions se tasse. Les données de la REIC montrent que <cite index="2-2">la proportion de transferts de condominiums vers des étrangers par rapport aux acheteurs thaïlandais a continué de progresser, représentant 14,7 % du total des unités et 25 % de la valeur totale, contre 12,5 % et 23 % en 2024 respectivement, soulignant l'importance persistante des acheteurs étrangers dans le marché des condominiums en Thaïlande</cite>.

Dans le même temps, les données du côté de l'offre suggèrent que les promoteurs freinent leurs projets. Dans la région métropolitaine de Bangkok, <cite index="1-2">le nombre de biens résidentiels nouvellement achevés et enregistrés a chuté de 24,0 % par rapport à la même période en 2025, la baisse étant particulièrement marquée dans le segment des appartements et condominiums, où les achèvements ont reculé de 38,3 % en glissement annuel</cite>. CBRE a qualifié la conjoncture de prudente, notant que <cite index="1-2">les acheteurs restent prudents et mettent plus de temps à prendre leurs décisions d'achat dans un contexte d'économie domestique atone et d'incertitude géopolitique plus large</cite>. Le pipeline d'offre propre à Pattaya mérite d'être suivi séparément, en parallèle des chiffres nationaux d'achèvement.

Taux hypothécaires et conditions de financement en 2025-26

Les conditions de financement se sont quelque peu assouplies, ce qui contribue à expliquer la résilience des volumes de transactions malgré un contexte économique plus difficile. La Banque de Thaïlande a multiplié les baisses de taux, et <cite index="3-2">a ramené son taux directeur à 1,25 % en décembre 2025, contre un plus haut de neuf ans à 2,5 % en 2023</cite>. Les régulateurs ont également assoupli les règles de prêt : dans le cadre des nouvelles mesures, <cite index="3-1">applicables du 1er mai 2025 au 30 juin 2026, des prêts pouvant aller jusqu'à 100 % de la valeur du bien seront autorisés pour les résidences principales d'une valeur supérieure à 10 millions de bahts, ainsi que pour les résidences secondaires d'une valeur inférieure à 10 millions de bahts</cite>.

Pour les acheteurs étrangers en particulier, l'accès au financement reste plus difficile que pour les ressortissants thaïlandais. <cite index="3-2">Les étrangers peuvent s'attendre à payer des taux hypothécaires plus élevés que les Thaïlandais, généralement compris entre 5 et 8 %, pouvant atteindre 12 % via un courtier en crédit immobilier</cite>. Cet écart de financement explique en partie pourquoi les groupes d'acheteurs disposant de liquidités importantes — dont de nombreux acheteurs russes — ont gagné en part relative ; consultez notre analyse approfondie sur le taux de refus de prêt hypothécaire de 40 à 70 % qui redessine le marché des condos pour en savoir plus sur l'impact de ce phénomène sur la structuration des transactions.

Les mesures de soutien gouvernemental toujours en vigueur

Au-delà de l'assouplissement du ratio prêt/valeur, Bangkok a maintenu des coûts de transaction réduits pour les acheteurs du segment d'entrée de gamme. Les autorités ont prolongé <cite index="1-2">la réduction des frais de transfert et d'enregistrement hypothécaire à 0,01 % pour les biens résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts</cite>. Cette mesure profite surtout aux acheteurs thaïlandais d'entrée de gamme plutôt qu'aux unités de plus grande valeur privilégiées par de nombreux acheteurs russes, mais elle soutient tout de même le volume global des transactions sur le marché plus large dont Pattaya se nourrit.

Ce que les acheteurs doivent surveiller ensuite

Malgré un contexte de financement amélioré, les perspectives à court terme restent prudentes. <cite index="1-3">Malgré de bons résultats au premier trimestre, la REIC s'attend à une légère contraction du marché du logement sur l'ensemble de 2026</cite>. Pour les acheteurs potentiels qui lorgnent Pattaya en particulier :

1. Privilégier les immeubles où la disponibilité du quota étranger est confirmée avant de s'engager sur une réservation.
2. Comparer le pouvoir de négociation d'un achat au comptant par rapport à une offre financée — les acheteurs au comptant, une part croissante du segment des acheteurs russes, négocient souvent de meilleures conditions.
3. Suivre de près les données d'achèvement des projets ; un ralentissement de l'offre nouvelle peut soutenir les valeurs de revente dans les projets établis de Jomtien et Pratumnak.
4. Surveiller les répartitions trimestrielles par nationalité de la REIC pour détecter les premiers signes d'une réorientation de la demande vers ou hors de Chonburi.

Les options prêtes à emménager dans des résidences bien établies de Pattaya restent un point de départ pratique tandis que les conditions de quota et de financement évoluent — des biens comme Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 et New Nordic VIP 2 401 se situent au sein de certains de ces projets activement échangés.

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