¿Necesito un Formulario de Transacción de Divisas (FET) para comprar cualquier condominio en Tailandia?

Solo para transferencias superiores a 50.000 USD, ya que ese es el umbral a partir del cual el banco está obligado a emitir un formulario FET; para montos menores generalmente se utiliza una carta bancaria de respaldo.

¿Quién paga la tasa de transferencia del 2%, el comprador o el vendedor?

La tasa de transferencia equivale al 2% del valor tasado por el Land Office y normalmente se reparte por igual entre comprador y vendedor según el Código Civil y Comercial, aunque el reparto es negociable y debe acordarse por escrito.

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca para comprar un condominio en Tailandia?

Es posible, pero limitado; las hipotecas a tipo fijo en Tailandia actualmente rondan entre el 2,9% y el 3,3% anual, pero la mayoría de los bancos reservan sus mejores condiciones para residentes tailandeses, por lo que la mayoría de los compradores extranjeros compran al contado.

¿Qué ocurre si la cuota extranjera de un edificio de condominios está completa?

Si se ha alcanzado el límite del 49% de propiedad extranjera del edificio, los compradores extranjeros no pueden registrar la propiedad plena de una unidad nueva y deberían considerar una estructura de arrendamiento a largo plazo (leasehold).

¿Cuánto dura realmente la transferencia en el Land Office?

La cita de registro en sí suele completarse en un solo día una vez que la documentación está en orden, pero reunir los certificados del promotor y confirmar la cuota de antemano puede llevar de una a varias semanas.

Ilustración de un gráfico de ventas inmobiliarias en ascenso frente a la silueta de un templo tailandés

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El Proceso de Transferencia de Condominios para Compradores Extranjeros en Tailandia: Guía Paso a Paso

13/8/2026

Comprar un condominio en Tailandia como extranjero se reduce a un documento decisivo y a una serie de tasas que la mayoría de los compradores subestima. Así es exactamente cómo funciona la transferencia, paso a paso.

Contenido generado con IA y revisado por nuestro equipo editorial

Los extranjeros pueden ser propietarios legales al 100% de una unidad de condominio en Tailandia, pero la transferencia solo se cierra si el dinero entra de la forma correcta, los impuestos se reparten en las proporciones adecuadas y el papeleo llega al Land Office en el orden que exige la ley. Basta un error —casi siempre en la transferencia de divisas— para que la operación se frene a un paso de la meta. Esta guía repasa, paso a paso, el proceso de transferencia de condominios para compradores extranjeros en Tailandia: desde la transferencia bancaria hasta la entrega de llaves, con las tasas y normas vigentes en este momento.

Por Qué el Proceso de Transferencia de Condominios para Compradores Extranjeros en Tailandia Comienza Antes de Firmar

Legalmente, el proceso arranca cuando envías los fondos de la compra a Tailandia, no cuando firmas el contrato de compraventa. La razón es sencilla: la ley tailandesa exige que el comprador extranjero demuestre que el dinero utilizado para adquirir el condominio vino del exterior, en moneda extranjera, y se convirtió a bahts dentro de Tailandia.

Saltarse este paso es, con diferencia, el motivo más habitual de que las compras de extranjeros se atasquen o se rechacen en el Land Office. Merece la pena entender <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">cómo se calcula realmente la cuota extranjera</a> antes de comprometerte con una unidad, porque la disponibilidad bajo la regla del 49% también puede alargar los plazos.

El Formulario de Transacción de Divisas (FET): Tu Primer Paso Innegociable

Todo comprador extranjero necesita un Formulario de Transacción de Divisas (FET), que emite el banco tailandés receptor, para poder registrar la propiedad. El problema es que este documento solo se emite a partir de cierto monto.

<cite index="5-0">El banco solo emitirá un formulario FET para montos que superen los 50.000 USD</cite>.
Para transferencias menores, el banco suele emitir en su lugar una carta de respaldo o un comprobante de crédito que confirme la remesa entrante, documento que el Land Office acepta generalmente como alternativa.
El concepto de la transferencia también cuenta: debe indicar con claridad que el dinero se destina a la compra de una unidad de condominio concreta, a tu nombre, tal como figura en tu pasaporte.

Fraccionar el pago de un mismo condominio en varias transferencias pequeñas para no alcanzar el umbral del FET no es buena idea: genera un rastro documental que no coincide con el precio de compra y puede retrasar el registro.

Tasas de Transferencia, Impuestos y Quién Paga Realmente Qué

Los costos de transferencia de un condominio en Tailandia combinan tasas gubernamentales e impuestos, y aunque el reparto entre comprador y vendedor se puede negociar, existen convenciones bastante extendidas.

Tasa de transferencia — <cite index="1-1">La tasa de transferencia es del 2% sobre el valor tasado que determina el Land Office</cite>, y <cite index="1-2">según el Artículo 457 del Código Civil y Comercial, esta tasa se reparte habitualmente por igual entre comprador y vendedor, salvo acuerdo escrito en contrario</cite>.
Impuesto Empresarial Específico (SBT) — <cite index="3-0">Tailandia aplica el Impuesto Empresarial Específico del 3,3% sobre las propiedades vendidas dentro de los 5 años posteriores a su compra</cite>, con el objetivo de frenar la reventa especulativa; suele correr a cargo del vendedor.
Impuesto de timbre (Stamp Duty) — se cobra al 0,5% del valor de venta o tasación, pero solo entra en juego cuando no corresponde el SBT, es decir, en propiedades con más años de tenencia.
Retención en la fuente — el cálculo cambia según el tipo de vendedor: progresivo según los años de propiedad para particulares, y un porcentaje fijo cuando el vendedor es una persona jurídica.

Un ejemplo real de un desglose de costos reciente lo ilustra bien: en una unidad de 4.500.000 THB, <cite index="2-1">la tasa de transferencia del 2% × 4.500.000 = 90.000 THB, que normalmente se reparte</cite> entre ambas partes. Cifras como esta explican por qué conviene dejar por escrito el reparto de tasas antes de firmar el contrato de reserva; para un desglose más detallado, consulta la guía sobre las <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">tasas de transferencia de condominios en Tailandia</a>.

Confirma la Cuota Extranjera Antes de Transferir un Solo Baht

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Según la Ley de Condominios, los extranjeros pueden poseer en conjunto hasta el 49% de la superficie vendible de cualquier edificio registrado. Los proyectos más buscados de Pattaya y Jomtien, cerca de la playa, suelen rondar ese límite, en particular los que atraen a <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">determinadas nacionalidades de compradores</a> que se concentran en ciertos desarrollos.

Antes de mover un solo baht, pide al promotor o al agente confirmación por escrito del saldo actual de la cuota extranjera en ese edificio. Si la cuota ya está agotada, tu única vía hacia la propiedad pasa por un arrendamiento a largo plazo (leasehold) o por una unidad de cuota tailandesa comprada mediante una estructura societaria; ambas operaciones son muy distintas de una transferencia estándar de propiedad plena para extranjeros.

Financiación de la Compra: Dónde Encajan las Tasas Hipotecarias

La mayoría de los compradores extranjeros paga al contado, sencillamente porque los bancos tailandeses rara vez conceden hipotecas a no residentes, y cuando lo hacen, las condiciones son más exigentes que para los ciudadanos tailandeses.

<cite index="6-0">Las tasas de interés para préstamos hipotecarios en Tailandia se sitúan actualmente entre el 2,9% y el 3,3% anual para hipotecas a tipo fijo</cite>, siempre para prestatarios que cumplan los requisitos.
Las relaciones préstamo-valor (LTV) para compradores tailandeses pueden llegar a niveles altos, pero a los extranjeros suele limitárseles bastante más, con pagos iniciales que a menudo van del 30% al 50% en efectivo.
Justamente por esas limitaciones de financiación, la transferencia en efectivo respaldada por el FET que describimos arriba no es un simple requisito legal para la mayoría de compradores extranjeros: es prácticamente toda la operación.

Si esta limitación te preocupa, conviene comparar opciones listas para entrar a vivir y de precio más ajustado, como un <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">estudio en New Nordic Vip 2</a>, frente a un inventario más amplio de dos dormitorios como <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a>, donde el desembolso en efectivo y los impuestos de transferencia asociados escalan de forma bien distinta.

Cuánto Tarda Realmente la Transferencia en el Land Office

Una vez que el dinero ha llegado y tienes en mano el formulario FET (o la carta bancaria), la cita en el Land Office suele resolverse rápido, muchas veces en un solo día, siempre que la documentación esté completa. El cuello de botella real está antes: reunir el certificado de propiedad del promotor, la carta de libre deuda de la persona jurídica (juristic person) y confirmar el saldo de la cuota puede tomar de una a varias semanas, según el edificio.

Errores Comunes que Cometen los Compradores en la Costa Este

El mercado de reventa y de proyectos sobre plano de Pattaya, tan activo, genera fricciones que no se repiten tanto en mercados más tranquilos.

Retrasos en las cartas de libre deuda, provocados por oficinas de administración (juristic office) desbordadas en complejos grandes con cientos de unidades.
Cuellos de botella en la cuota extranjera, típicos de edificios frente a la playa donde la propiedad extranjera ya roza el límite del 49%.
Conceptos de transferencia incorrectos, cuando el dinero se envía por un monto o con un propósito distinto al que figura en el contrato de compraventa, lo que obliga a corregirlo en el banco antes de poder emitir el FET.

Trabajar con una agencia que gestione la documentación de la transferencia junto con la propia venta —en lugar de dejarlo todo en manos del banco de origen del comprador— reduce bastante los retrasos de última hora. Esto pesa especialmente en unidades sobre plano, como el <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">inventario de 1 dormitorio en Unixx Condominium</a>, donde la documentación del promotor tiene que coincidir al detalle con los registros de la remesa del comprador.

En Resumen

El proceso de transferencia de condominios para compradores extranjeros en Tailandia no es complicado, pero tampoco perdona atajos. Consigue el formulario FET o la carta bancaria en orden, confirma la cuota con antelación y deja el reparto de tasas por escrito: hecho esto, la cita en el Land Office termina siendo la parte más sencilla de toda la compra.

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Preguntas frecuentes

¿Necesito un Formulario de Transacción de Divisas (FET) para comprar cualquier condominio en Tailandia?: Solo para transferencias superiores a 50.000 USD, ya que ese es el umbral a partir del cual el banco está obligado a emitir un formulario FET; para montos menores generalmente se utiliza una carta bancaria de respaldo.
¿Quién paga la tasa de transferencia del 2%, el comprador o el vendedor?: La tasa de transferencia equivale al 2% del valor tasado por el Land Office y normalmente se reparte por igual entre comprador y vendedor según el Código Civil y Comercial, aunque el reparto es negociable y debe acordarse por escrito.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca para comprar un condominio en Tailandia?: Es posible, pero limitado; las hipotecas a tipo fijo en Tailandia actualmente rondan entre el 2,9% y el 3,3% anual, pero la mayoría de los bancos reservan sus mejores condiciones para residentes tailandeses, por lo que la mayoría de los compradores extranjeros compran al contado.
¿Qué ocurre si la cuota extranjera de un edificio de condominios está completa?: Si se ha alcanzado el límite del 49% de propiedad extranjera del edificio, los compradores extranjeros no pueden registrar la propiedad plena de una unidad nueva y deberían considerar una estructura de arrendamiento a largo plazo (leasehold).
¿Cuánto dura realmente la transferencia en el Land Office?: La cita de registro en sí suele completarse en un solo día una vez que la documentación está en orden, pero reunir los certificados del promotor y confirmar la cuota de antemano puede llevar de una a varias semanas.

Esta información es de carácter general y educativo, recopilada de fuentes públicas con fecha 13/8/2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal y no sustituye la revisión de su situación específica por parte de un abogado tailandés con licencia. Las tasas impositivas, los umbrales y los requisitos legales en Tailandia pueden cambiar; confirme las condiciones vigentes con un asesor legal independiente antes de firmar cualquier documento.