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Inversión en bienes raíces: mercado secundario o construcción nueva en Pattaya

14/9/2026

El ingreso por alquiler en el mercado secundario de Pattaya comienza justo después de la operación —desde 10.000 baht al mes por un estudio en Pratamnak, con una rentabilidad bruta de alrededor del 6-11% anual. La obra nueva no genera alquiler hasta la entrega del edificio, pero el precio queda fijado en el contrato en el momento de la compra, y un plan de pagos sin intereses a 18-36 meses protege el dinero de la inflación mientras dura la construcción.

Inversión en bienes raíces: mercado secundario o construcción nueva en Pattaya

En el último año, la pregunta «dónde invertir el dinero» se escucha entre nuestros lectores más que antes. Los depósitos no logran seguir el ritmo de la inflación, la bolsa es impredecible, y los bienes raíces en Tailandia siguen siendo uno de los pocos activos que un extranjero puede registrar en propiedad plena, generar ingresos en divisa extranjera y, además, tener la posibilidad de vivir en él al menos parte del año. En Apartwell llevamos cinco años ayudando con la compra de inmuebles en Pattaya y en ese tiempo hemos acompañado operaciones de decenas de propiedades —desde estudios en el mercado secundario hasta departamentos en construcción en distintas etapas de avance. En este artículo no encontrarás reflexiones generales, sino cifras concretas de ambos escenarios de inversión.

Si resumimos la lógica en pocas palabras: el dinero que simplemente permanece en un depósito o en una cuenta pierde poder adquisitivo cada mes mientras la inflación supere la tasa del depósito. Los bienes raíces son una forma de fijar el valor del activo y, al mismo tiempo, generar ingresos ahora mismo (mercado secundario) o comprar hoy a precio actual un activo que valdrá más cuando termine la construcción (obra nueva). A continuación analizamos ambos caminos con cifras reales del mercado de Pattaya.

La lógica se ve claramente en una comparación simple a un horizonte de dos años —sin vincularla a un departamento concreto, solo para mostrar la diferencia de comportamiento entre tres tipos de activos:

Ninguna de las tres opciones es perfecta por sí sola: el depósito no tiene riesgo de pérdida de capital, pero tampoco protección frente a la inflación; los bienes raíces tienen el conjunto opuesto de ventajas y desventajas. A continuación, los detalles de ambos escenarios en el mercado de Pattaya.

Inversión en bienes raíces en Pattaya

Pattaya no es Bangkok ni Phuket: aquí la barrera de entrada es más baja, la proporción de arrendatarios y compradores de habla rusa es mayor, y hay zonas como Pratamnak que en los últimos años se han convertido prácticamente en una «calle rusa», con la correspondiente demanda de alquiler por parte de la propia comunidad. Según análisis del mercado inmobiliario tailandés de 2026, la provincia de Chonburi, a la que pertenece Pattaya, lidera en número de operaciones con extranjeros entre todas las provincias del país —representa alrededor del 36% de todas las transferencias de propiedad a compradores extranjeros a nivel nacional, incluso en medio de un enfriamiento general del mercado de aproximadamente el 17% interanual. Esto es a la vez una buena noticia (la demanda sigue viva) y un recordatorio sensato: el mercado inmobiliario es cíclico, no crece en línea recta.

Mercado secundario: ingresos por alquiler desde el momento de la compra

La principal ventaja del mercado secundario es el tiempo. Se compra el departamento, se recibe mediante el acta de entrega, se encuentra un inquilino —y desde ese momento el inmueble trabaja para ti, no para el constructor. Sin obra, sin esperar la entrega del edificio.

Según datos generales del mercado de 2026, los precios en el mercado secundario de Pattaya son los siguientes: en la zona de Wongamat, entre 90.000 y 180.000 baht por m²; en el centro de Pattaya, entre 60.000 y 150.000 baht por m²; en Jomtien, entre 55.000 y 130.000 baht por m²; en Na Jomtien y Bang Saray, entre 45.000 y 90.000 baht por m². La rentabilidad bruta promedio del alquiler a largo plazo en el mercado en general es del 6-10% anual, y en propiedades específicas de primera línea de playa puede llegar al 10%. Son referencias del mercado, no una promesa de una cifra concreta para un departamento en particular.

Esto sí podemos confirmarlo con nuestros propios datos, no con estimaciones generales del mercado: en la cartera de Apartwell en Pratamnak, los estudios se venden desde 1.100.000 baht, los departamentos de un dormitorio desde 1.800.000 baht, y los de dos dormitorios desde 2.700.000 baht; y nosotros mismos alquilamos departamentos similares a largo plazo desde 10.000, 14.000 y 18.000 baht al mes respectivamente. Analicemos la rentabilidad de un estudio, por ser la opción de entrada más accesible:

Esta es una rentabilidad estimada, no garantizada: se calculó con la metodología «ingreso bruto menos partidas de gasto confirmadas» a partir de precios reales, no promediados, de nuestra propia cartera, pero la cifra final para un departamento concreto depende de qué tan rápido se encuentre inquilino, del estado de los acabados y de si cambia la tarifa de CAM en ese edificio en particular. También es importante lo que ocurre con el dinero del inquilino de inmediato: mientras una obra nueva todavía está en construcción, un departamento del mercado secundario ya está generando esos 6.000 baht netos al mes —y este es precisamente el caso en que el beneficio concreto está ligado a la compra a través de Apartwell, porque somos nosotros quienes tomamos el inmueble en administración y resolvemos la búsqueda de inquilino, en lugar de dejar que el comprador se las arregle solo.

Estacionalidad: cuándo alquilar a largo plazo y cuándo por noche

La rentabilidad calculada arriba corresponde a un escenario conservador de alquiler a largo plazo: un contrato de 6 a 12 meses, con tarifa estable sin importar la temporada. Pattaya tiene un segundo escenario que en temporada alta rinde notablemente más, pero requiere gestión activa.

La temporada alta turística en Tailandia va aproximadamente de noviembre a marzo, cuando el clima seco y la ausencia de lluvias atraen el mayor flujo de visitantes; la temporada baja va de mayo a octubre, en el período de lluvias monzónicas. En las propiedades que publicamos en Booking.com, Agoda, Airbnb y Expedia mediante nuestro propio channel manager Exely, la tarifa diaria en temporada alta suele superar varias veces el equivalente del alquiler a largo plazo en el mismo período, mientras que en temporada baja, por el contrario, suele ser más conveniente tener un solo inquilino a largo plazo que días vacíos entre reservas cortas. La estrategia razonable para un inversor que no vive en Pattaya de forma permanente es no elegir un formato fijo para todo el año, sino encargar a la administradora que alterne entre alquiler diario y a largo plazo según la temporada; esto es precisamente lo que hace a diario el área de gestión de Apartwell con su propia cartera en Pratamnak.

Obra nueva en Pattaya: financiación 0% y por qué el dinero en depósito pierde valor

Esta es la sección por la que muchos lectores abrieron el artículo, así que vamos directo al mecanismo, sin más introducciones.

En la mayoría de las promotoras de Pattaya, el contrato de compraventa de obra nueva se estructura siguiendo la misma lógica, independientemente del proyecto concreto:

• 10-20% del precio — pago al firmar el contrato (a menudo dividido en reserva del 1-3% y una primera cuota);
• 20-30% del precio — en partes iguales, mensuales o trimestrales, durante todo el período de construcción;
• 50-70% del precio — pago final al entregarse el edificio, junto con el traspaso de la propiedad en el Departamento de Tierras.

El detalle clave, que muchos pasan por alto, es que en este plan de pagos no se cobran intereses. El banco tailandés no interviene en absoluto en el esquema: es un contrato directo entre el comprador y el promotor, por lo que no hay tasa de crédito, ni verificación de historial crediticio, ni comisión bancaria. Esto diferencia radicalmente el plan de pagos de una obra nueva de una hipoteca: no pagas de más al promotor por el hecho de no abonar todo de una sola vez.

El plazo de construcción típico de un proyecto en Pattaya va de 18 a 36 meses. Una recomendación honesta que conviene tener presente al planificar el presupuesto: sumar entre 3 y 6 meses adicionales a la fecha de entrega declarada por el promotor. Los plazos de construcción en Tailandia, como en casi todas partes, se retrasan con más frecuencia de lo que se cumplen al día exacto —y un promotor responsable suele incluir en el contrato penalizaciones para ese caso, pero eso también hay que verificarlo antes de firmar, no después.

Ahora vamos a lo que realmente justifica considerar la obra nueva como inversión, y no solo como una forma de distribuir el pago en el tiempo. El precio del contrato de compraventa se fija en el momento de la firma y no se revisa, aunque el mercado suba durante la construcción. Y el dinero que aún no has depositado según el calendario, mientras tanto, o bien permanece en tu depósito, o sigue trabajando en otro lugar, perdiendo poder adquisitivo por el efecto de la inflación —en lugar de «congelarse» en el proyecto al precio de hoy, no al de mañana. La diferencia entre el precio en la etapa de cimentación y el precio en la etapa de entrega del edificio es precisamente esa parte de la rentabilidad de la obra nueva que el mercado secundario, en principio, no puede ofrecer: un departamento terminado no se puede comprar «al precio de ayer».

Esto no es un esquema abstracto: así se ve en un proyecto real de la cartera actual de Apartwell, si tenemos en mente un presupuesto de entrada de alrededor de 3.000.000 de rublos (según el tipo de cambio del Banco Central de Rusia, aproximadamente 1.180.000 baht):

Love IT Wongamat Beach Condominium — proyecto de la promotora Global Top Group en Wongamat, 8 pisos, entrega en 2030. Precio de lista del promotor: estudio (~26 m²) — 2.678.000 baht, un dormitorio (~39 m²) — 4.017.000 baht, dos dormitorios (~52 m²) — 5.356.000 baht (103.000 baht por m²). Depósito de reserva: 100.000 baht.

En este proyecto, como en la mayoría de las obras nuevas de Pattaya, el plan de pagos difiere según la cuota extranjera (Foreign Quota, FQ) y la cuota tailandesa (Thai Quota, TQ) —el comprador extranjero necesita precisamente el esquema FQ:

Aquí se aprecia un matiz fácil de pasar por alto: en la cuota extranjera (FQ) se paga más de entrada que en la tailandesa (TQ, donde la reserva es solo del 20%), pero el pago final al entregarse el edificio es menor —20% frente al 50% de la TQ. Para el comprador extranjero conviene más planificar el presupuesto directamente según las condiciones de FQ, que son las únicas disponibles para él, en lugar de intentar «adaptarse» al esquema tailandés. Con un presupuesto de 3 millones de rublos para un departamento de un dormitorio en este proyecto, el primer pago se cubre casi exactamente: 1.205.100 baht ≈ 3.066.000 ₽.

Love IT Wongamat no es la única opción con la que trabaja Apartwell. Aquí van tres proyectos de la cartera actual en distintos niveles de precio, para mostrar un rango, no un solo punto:

El esquema de los dos proyectos de The Riviera se estructura de forma distinta a la de Love IT: pago inicial mayor al reservar (35% frente a 30%) y un plan de cuotas notablemente más corto (18 pagos en lugar de 24 meses con intervalos de 4 meses), pero el pago final al entregarse el edificio es el mismo, 50%. Santa Monica, además de departamentos, cuenta con unidades de tres dormitorios y penthouses en los pisos superiores; ya no es un segmento económico, sino el extremo superior del rango, comparado con Love IT. Las condiciones exactas y la disponibilidad de unidades en cada proyecto se confirman al momento de la consulta —la disponibilidad de pisos y plantas concretas cambia conforme avanzan las ventas.

De dónde viene el aumento del precio hasta la entrega. Deliberadamente no damos aquí un porcentaje concreto de incremento de valor «desde la cimentación hasta la entrega» —en cada proyecto en particular esa cifra es distinta y depende del ritmo de ventas, de la zona y de la situación general del mercado en el momento de la entrega, y prometer un porcentaje fijo de antemano sería poco riguroso. Pero el mecanismo por el cual el precio suele subir es bastante transparente: el promotor vende las primeras unidades más baratas para reunir capital de trabajo rápido al inicio de la obra, y a medida que el edificio avanza y se acerca la entrega, sube el precio de las unidades restantes sin vender —en parte por el aumento del costo de materiales y mano de obra durante los meses transcurridos, en parte porque un departamento casi terminado es más fácil de vender que un pozo de cimentación. Quien entró al proyecto al inicio con precio fijo queda en el otro extremo de esa dinámica: su precio ya no cambia, mientras que el precio para los nuevos compradores sigue subiendo junto con el avance de la obra.

Qué conviene más: mercado secundario o construcción nueva, comparación con presupuesto desde 3 millones de rublos

Aquí no hay una respuesta directa de «una opción siempre es mejor que la otra», y quien la da suele estar vendiendo alguna de las dos. La diferencia está en qué obtienes de inmediato y qué obtienes solo más adelante.

Nuestra experiencia en Pratamnak es la siguiente: a quienes les importa el flujo de efectivo aquí y ahora —por ejemplo, para que el alquiler cubra parte de los gastos de vivir en Tailandia— suele convenirles un estudio o un departamento de un dormitorio en el mercado secundario. A quienes todavía no planean mudarse y ven la compra como una forma de conservar y hacer crecer el capital en 2-3 años, suele convenirles más una obra nueva con plan de pagos: el dinero se distribuye en el tiempo, en lugar de quedar congelado en un solo pago. Y hay una tercera opción, la más frecuente en la práctica: la combinación de un estudio en el mercado secundario para generar ingresos ya mismo, más una obra nueva con financiación como inversión a mediano plazo, pagada precisamente con esa misma ganancia del alquiler.

Hay otro motivo que los lectores expresan con menos frecuencia en voz alta, pero que casi siempre tienen presente: la diversificación por moneda y jurisdicción. Un activo en Tailandia, registrado a nombre de una persona física en el Departamento de Tierras tailandés, no depende de lo que ocurra con los depósitos en rublos o con un banco concreto dentro de un solo país. Esto no elimina los riesgos propios del mercado tailandés —cambiario, de liquidez al revender, regulatorio—, pero son riesgos de otra naturaleza y, lo importante, no correlacionados directamente con los riesgos de un depósito en rublos. Por eso, para muchos de nuestros clientes, la propiedad en Pattaya no es la única inversión, sino parte de una cartera junto a ahorros en rublos y en divisas dentro del país.

Inversión en bienes raíces en Tailandia: normas a nivel nacional

Todo lo dicho hasta ahora se refería a Pattaya como ciudad, pero la compra de propiedades por parte de extranjeros en Tailandia se rige por normas nacionales —las mismas para Pattaya, Phuket o Bangkok— y conviene conocerlas antes, no después, de dejar un depósito de reserva.

Cuota del 49%. Un extranjero puede ser propietario pleno (freehold) de un condominio en Tailandia, sin ninguna restricción por tipo de visado o tiempo de estancia en el país. La única limitación es que, en un mismo edificio residencial, la suma de la propiedad extranjera no puede superar el 49% de la superficie total de todas las unidades; el 51% restante debe pertenecer obligatoriamente a ciudadanos o personas jurídicas tailandesas. En la práctica, esto significa que antes de reservar una unidad concreta, el departamento legal del condominio confirma si la cuota aún está disponible —y este es el primer paso de la cadena de compra, no un mero trámite «para después».

Si la cuota del edificio está agotada. La alternativa estándar y jurídicamente segura es el arrendamiento a largo plazo (leasehold) por 30 años, con posibilidad de renovación, que se registra en el Departamento de Tierras de forma tan oficial como la propiedad freehold, solo que con un alcance distinto de derechos. Algunas agencias ofrecen a los extranjeros registrar la compra mediante una empresa tailandesa como forma de eludir la cuota del 49% y obtener un freehold de facto sobre la casa o el terreno —en Apartwell no ofrecemos ese tipo de esquemas a nuestros clientes: requieren accionistas tailandeses nominales, están sometidos regularmente a inspecciones y generan un riesgo legal desproporcionado frente al ahorro que representa la alternativa de leasehold.

Cómo se realiza la operación en la práctica. Reserva del inmueble con depósito → verificación de la cuota del 49% y de la limpieza jurídica del inmueble, incluido el tipo de título (Chanote, el título más confiable y totalmente registrado de terreno y edificación) → transferencia del monto de compra desde el extranjero a un banco tailandés, con emisión obligatoria del certificado FET (Foreign Exchange Transaction) para transferencias desde 50.000 dólares estadounidenses, o de la carta Tor Tor 3 para montos menores —este documento acredita ante el Departamento de Tierras que el dinero llegó desde el extranjero específicamente para la compra del inmueble; sin él, la operación no se registra → registro de la propiedad en el Departamento de Tierras (Land Department) correspondiente a la ubicación del inmueble.

Impuestos. Al comprar un condominio como extranjero, la carga fiscal se compone de varios cargos menores que, en la gran mayoría de las operaciones en Pattaya, se dividen por acuerdo entre comprador y vendedor, o se trasladan al promotor en la venta de obra nueva: el cargo de registro por transferencia de propiedad (habitualmente el 2% del valor tasado), el impuesto de timbre o el impuesto empresarial especial (según el tiempo de tenencia del vendedor) y el impuesto sobre la renta del vendedor, calculado con una escala progresiva según el valor tasado y el tiempo de tenencia. En la compra directa de obra nueva al promotor, estos cargos suelen estar ya incluidos en las condiciones del contrato o especificados en una línea aparte —conviene confirmarlo antes de firmar, no después.

Impuestos al revender posteriormente. Si el inmueble se vende dentro de los primeros 5 años de propiedad, se aplica además el impuesto empresarial especial, de alrededor del 3,3% sobre el precio de la operación o sobre el valor tasado, si este es mayor. Con una tenencia superior a 5 años, en su lugar se aplica el impuesto de timbre, de alrededor del 0,5%. Este es el punto que los inversores en obra nueva suelen descubrir recién en la etapa de reventa: si el plan es entrar a una obra nueva y venderla justo después de la entrega, conviene incluir este impuesto en el cálculo de rentabilidad esperada desde el principio, no después.

Riesgos de la obra nueva y la fiabilidad del promotor —y cómo mitigarlos

La objeción que se escucha con más frecuencia es: «¿y si paralizan la obra?» o «¿y si el promotor resulta poco confiable?». Ambos riesgos son reales, y ambos se pueden verificar antes, no después, de transferir el dinero.

Riesgo de retraso en la entrega. Se mitiga sumando un margen de 3 a 6 meses sobre la fecha declarada al planificar el presupuesto y la mudanza, y verificando si el contrato incluye penalizaciones del promotor por incumplimiento de plazos —en empresas serias, esto es práctica estándar, no una excepción a solicitud.

Riesgo de fiabilidad del promotor. Se verifica revisando el historial de proyectos ya entregados por la empresa —cuántos proyectos ha completado, si cumplió los plazos, si existen reseñas de compradores anteriores—, así como si el contrato de compraventa sigue el formato estándar aprobado por el Departamento de Protección al Consumidor de Tailandia (Office of the Consumer Protection Board), y no un modelo propio del promotor con cláusulas más favorables para él. Este punto toma cinco minutos de verificación y elimina gran parte del riesgo durante años.

Riesgo al vender el activo en el futuro. Es el mismo tanto para el mercado secundario como para la obra nueva: la liquidez del inmueble al revenderlo depende de la zona y del tipo de edificio. Pratamnak, Jomtien y el centro de Pattaya son zonas con demanda estable entre compradores de habla rusa y asiáticos, lo que reduce este riesgo en comparación con ubicaciones menos consolidadas.

En la práctica, antes de recomendar a un cliente un inmueble —ya sea del mercado secundario o de obra nueva—, en Apartwell aplicamos la misma lista de verificación: (1) tipo de título y su limpieza en el Departamento de Tierras; (2) cuota del 49% disponible en el edificio; (3) existencia de la persona jurídica del promotor en el registro y su historial de proyectos anteriores; (4) formato del contrato —estándar o redacción propia del promotor; (5) estado real de la obra en el terreno (para obra nueva) —a través de fotos y, cuando es posible, con visita personal, no solo mediante la presentación del promotor; (6) tarifa real de CAM e historial de sus revisiones en ese edificio; (7) para el mercado secundario, estado de las instalaciones y existencia de deudas pendientes por servicios comunes del propietario actual, que de otro modo pasarían junto con el departamento. No es una garantía de ausencia de riesgo, pero sí precisamente la parte del trabajo que justifica realizar la operación con una agencia, y no directamente con el vendedor o el promotor sin una verificación independiente.

Cómo dejar una solicitud para elegir un inmueble con Apartwell

Llevamos cinco años en el mercado de Pattaya y en ese tiempo hemos ayudado a mudarse a más de 250 clientes —a muchos de ellos también les ayudamos a elegir su primer inmueble de inversión. Si has llegado hasta aquí, es probable que ya tengas una idea de qué opción —mercado secundario, obra nueva o una combinación de ambas— se acerca más a tu situación. Y no hace falta que sigas resolviéndolo solo.

Deja una solicitud y te propondremos inmuebles concretos según tu presupuesto y tu objetivo (ingresos ahora o crecimiento de capital), verificaremos la cuota del 49% y la limpieza jurídica, revisaremos el calendario real de pagos si se trata de una obra nueva, y acompañaremos la operación desde la reserva hasta el registro de la propiedad. Si el objetivo es obtener ingresos por alquiler, tras la compra tomamos el inmueble en administración, tal como hacemos con nuestra propia cartera en Pratamnak.

En la solicitud basta con indicar el presupuesto aproximado y qué es más importante para ti —ingresos inmediatos o crecimiento de valor a un plazo determinado—; el resto lo aclaramos en conversación, incluyendo el horizonte temporal (si necesitas el departamento tú mismo al menos parte del año, o es una compra puramente de inversión sin residencia personal). La respuesta suele llegar dentro del mismo día hábil, y la decisión sobre el inmueble concreto la tomas después de ver cifras verificadas sobre él, no solo las referencias generales del mercado que se presentan en este artículo.

Contáctanos: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell también está presente en grandes plataformas internacionales —Ostrovok, Trip.com y Booking.com—, así que parte de nuestros inmuebles y la forma en que trabajamos con huéspedes e inquilinos se pueden ver directamente incluso antes de dejar una solicitud.

*Aviso sobre la rentabilidad. Todas las cifras de rentabilidad y de crecimiento de valor en este artículo son indicadores de mercado promediados para 2026, basados en informes sectoriales públicos sobre el mercado inmobiliario de Pattaya, así como cálculos a partir de precios y tarifas de alquiler propios y verificados de Apartwell en Pratamnak. No constituyen garantía de ingreso para ningún inmueble en particular: la rentabilidad exacta depende de la ubicación, el estado del inmueble, la estacionalidad, la ocupación y los cambios en las condiciones del mercado. Se recomienda tomar la decisión de comprar un inmueble como inversión tras consultar con un asesor financiero y legal independiente, especialmente si el monto de la inversión es significativo para tu presupuesto personal.*

Esta información es de carácter general y educativo, recopilada de fuentes públicas con fecha 14/9/2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal y no sustituye la revisión de su situación específica por parte de un abogado tailandés con licencia. Las tasas impositivas, los umbrales y los requisitos legales en Tailandia pueden cambiar; confirme las condiciones vigentes con un asesor legal independiente antes de firmar cualquier documento.

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