Gibt es in Pattaya derzeit ein Überangebot an Kondos?

In bestimmten Zonen, besonders im südlichen Jomtien und an der Strandpromenade, gibt es einen erheblichen Rückstand an unverkauften, fertiggestellten Einheiten – Schätzungen gehen von rund 42.000 unverkauften Einheiten im gesamten Pattaya-Markt aus. Gut gelegene Projekte mit nachgewiesener Nachfrage werden jedoch deutlich besser absorbiert als Randlagenprojekte.

Sind ausländische Käufer trotz des Überangebots weiterhin aktiv?

Ja. Die Eigentumsübertragungen an Ausländer stiegen 2025 landesweit um 2,2 %, obwohl der gesamte Transaktionswert sank, und ausländische Käufer machten rund 25 % des gesamten Transaktionswerts aus, obwohl sie nur etwa 15 % des Volumens ausmachten – ein Zeichen für anhaltende Nachfragekonzentration in höherpreisigen Küstenlagen.

Haben sich die Finanzierungsbedingungen für Käufer verbessert?

Ja. Die Bank of Thailand senkte ihren Leitzins im vergangenen Jahr mehrfach auf ein mehrjähriges Tief und lockerte zudem die Beleihungsgrenzen (Loan-to-Value) bis auf 100 % für Wohnimmobilien-Verträge bis Juni 2026, was die Finanzierungsbedingungen branchenweit erleichtert.

Bedeutet das Überangebot, dass die Kondopreise weiter fallen werden?

In überversorgten Segmenten stehen die Preise unter Druck, und Entwickler mit anstehenden Kreditrückzahlungsfristen bieten Rabatte und Anreize an. Das variiert jedoch je nach Lage und Projektqualität und gilt nicht einheitlich für die gesamte Küste.

Sollte ich wegen der Überangebots-Schlagzeilen vom Kauf in Pattaya absehen?

Nicht unbedingt. Das Überangebot konzentriert sich auf bestimmte Zonen und Einheitentypen. Der klügere Ansatz ist eine sorgfältige Prüfung der Absorptionshistorie eines Gebäudes und des ausländischen Kontingentstatus, statt den Markt komplett zu meiden.

Illustration: steigende Immobilienverkaufskurve vor der Silhouette eines Thai-Tempels

thailand-market

Überangebot bei Eastern-Seaboard-Kondos: Was Käufer in Pattaya wissen sollten

13.8.2026

Pattayas Skyline wächst weiter, obwohl Zehntausende Einheiten unverkauft bleiben. Hier erfahren Sie, was die Überangebotszahlen tatsächlich für Käufer an der Eastern Seaboard bedeuten.

Erstellt mit KI, geprüft von unserer Redaktion

Ja, das Risiko eines Überangebots an der Eastern Seaboard existiert tatsächlich, aber es verteilt sich keineswegs gleichmäßig. Es konzentriert sich auf bestimmte Zonen wie das südliche Jomtien, nicht auf die gesamte Küste. Der bereits fertiggestellte, aber unverkaufte Bestand in Pattaya wird auf rund 42.000 Einheiten geschätzt. Trotzdem bringen Entwickler weiterhin neue Hochhausprojekte auf den Markt, und die Nachfrage – vor allem von ausländischen Käufern – ist alles andere als verschwunden. Es geht also weniger um einen Zusammenbruch des Marktes als um eine wachsende Lücke zwischen Beständen in schwachen Lagen und gut positionierten, fair bepreisten Einheiten.

Wie groß ist das Überangebotsrisiko bei Eastern-Seaboard-Kondos wirklich?

Die Zahl, die derzeit durch lokale Medien geistert, ist drastisch. Pattayas Immobilienmarkt hat 2026 einen kritischen Wendepunkt erreicht: Ein erheblicher unverkaufter Bestand hat sich aufgebaut, besonders in Jomtien und den südlichen Strandzonen. Die Absorption dort hinkt seit längerem hinterher, und Analysten stufen das nicht als vorübergehende Delle ein, sondern als echtes Risiko.

Das Ausmaß des Ungleichgewichts wird deutlich, wenn man sich die Genehmigungspraxis ansieht: 2024 genehmigte die Provinzverwaltung Chonburi (Chonburi Provincial Administrative Organization) 12 neue Hochhausbaugenehmigungen mit insgesamt über 8.000 Einheiten – obwohl bereits 42.000 unverkaufte Einheiten am Markt lagen. Ein bezeichnender Widerspruch: Die Behörden ließen weiteres Angebot zu, während der Markt das Bestehende schon nicht absorbieren konnte.

Nationale Transferdaten als Hintergrund

Landesweit erlebte der Kondomarkt seine schwächste Phase seit einem Jahrzehnt. Die Eigentumsübertragungen bei Kondos fielen 2025 um 13,2 % auf 101.103 Einheiten, während der gesamte Transaktionswert um 17,8 % auf 244,1 Milliarden Baht sank – der niedrigste Stand seit 10 Jahren. Dieser Rückgang deutet auf strukturelle Belastungen hin, nicht bloß auf eine gewöhnliche zyklische Schwäche.

Es gibt allerdings erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Kondominium-Transfers stiegen im ersten Quartal 2026 um 9,3 % auf 23.837 Einheiten, während der Wert nur um 0,8 % auf 56,42 Milliarden Baht zulegte. Eine detaillierte Aufschlüsselung nach Quartalen finden Sie in unserer Analyse zu Thailands Kondo-Transferdaten für Q4 2025.

Ausländische Käufer halten die Stellung

Während die thailändische Inlandsnachfrage nachgelassen hat, bleiben ausländische Käufer aktiv. Die Eigentumsübertragungen an Ausländer stiegen 2025 um 2,2 % auf 14.899 Einheiten, obwohl der gesamte Transaktionswert um 10,7 % auf 60,9 Milliarden Baht sank – Käufer griffen zunehmend zu kleineren, günstigeren Einheiten mit einer Durchschnittsgröße von 41,3 Quadratmetern für rund 4,1 Millionen Baht.

Ihr Einfluss ist im Verhältnis zum Volumen überproportional groß. Ausländische Käufer machten rund 15 % aller Kondo-Transfers nach Volumen aus, aber 25 % des gesamten Transaktionswerts – ein Zeichen dafür, dass sich diese Gruppe weiterhin auf höherpreisige Projekte und Lagen konzentriert, insbesondere in Bangkok, Chon Buri und Phuket. Bei der Herkunft bleiben chinesische Käufer die größte ausländische Gruppe, auch wenn ihr Anteil deutlich zurückging – eine Entwicklung, die wir ausführlicher in unserem Bericht zu Trends bei der Nationalität ausländischer Käufer beleuchten.

Warum der Überschuss bestehen bleibt: Das Verhalten der Entwickler

Das Überangebot an der Eastern Seaboard hat den Bau nicht gestoppt. Ähnliche Muster zeigen sich in Bangkok, wo aus einem klassischen Fall von Überangebot mittlerweile eine ausgewachsene Krise geworden ist – verschärft durch eine veränderte Käuferstimmung und nachlassendes Interesse von außen, mit über 235.000 unverkauften Wohneinheiten im Großraum Bangkok.

Der daraus entstehende finanzielle Druck ist erheblich. Fällige Kreditverpflichtungen von über 156 Milliarden Baht, die Entwickler 2025 zurückzahlen müssen, zwingen sie dazu, Bestände schneller zu verkaufen, als der Markt sie aufnehmen kann. Das führt zu sichtbaren Preisnachlässen – ein Trend, den wir im Detail für Einstiegsobjekte in unserem Leitfaden zu Kondos unter 2 Millionen Baht in Pattaya behandeln.

Nicht jedes Überangebot ist gleich

Analysten, die der Untergangsstimmung widersprechen, machen einen berechtigten Punkt zur Marktsegmentierung:

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Randlagen, unterdimensionierte oder an das thailändische Kontingent gebundene Einheiten treiben einen Großteil der Schlagzeilen-Zahl zum „unverkauften" Bestand
Investorentaugliche, gut gelegene Einheiten mit ausländischem Kontingent verzeichnen weiterhin stabilere Nachfrage
Die Absorption unterscheidet sich stark zwischen Gebieten wie dem südlichen Jomtien und etablierten Lagen

Hypothekenzinsen und Finanzierung haben sich gelockert

Die Finanzierungsbedingungen haben sich im vergangenen Jahr zugunsten der Käufer verändert. Die thailändische Zentralbank (Bank of Thailand) senkte ihren Leitzins auf den niedrigsten Stand seit 2022, um eine fragile Wirtschaft zu stützen, die unter einem hartnäckig starken Baht und erneuter politischer Unsicherheit leidet. Dem folgten weitere Senkungen — innerhalb eines Jahres insgesamt fünf, macht 125 Basispunkte, mit dem Ziel, eine schwächelnde Wirtschaft zu stützen, die zugleich mit US-Zöllen, hoher Haushaltsverschuldung, einem starken Baht und politischer Unsicherheit kämpft.

Neben den Zinssenkungen wurden auch die Kreditvergaberegeln für Immobilien direkt gelockert. Die Bank of Thailand senkte von Mai 2025 bis Juni 2026 die Beleihungsgrenzen (Loan-to-Value), um den Immobiliensektor zu stützen: Die neue Grenze liegt bei 100 % für alle Wohnimmobilien-Verträge, gegenüber zuvor 70 bis 90 % in vielen Fällen. Günstigere Kredite und gelockerte Beleihungsgrenzen sollen helfen, genau jenen Bestand abzubauen, der die Überangebotssorgen an der Eastern Seaboard antreibt.

Was das für Käufer in Pattaya bedeutet

Das Überangebotsrisiko wirkt für Käufer in beide Richtungen. Es warnt davor, in gesättigten Zonen mit geringer Nachfrage zu überzahlen — gleichzeitig liefert es einen Verhandlungshebel. Entwickler, die auf unverkauften Beständen sitzen und Kreditrückzahlungsfristen einhalten müssen, sind zu Zugeständnissen bereit.

Praktische Schritte für die Orientierung im aktuellen Markt:

Prüfen Sie den Fertigstellungsstatus und die Absorptionshistorie des konkreten Gebäudes, nicht nur stadtweite Durchschnittswerte
Bevorzugen Sie Lagen mit nachgewiesener ausländischer Nachfrage gegenüber neu gestarteten Randprojekten
Bestätigen Sie die Verfügbarkeit des ausländischen Kontingents vor der Kaufentscheidung, da passende Einheiten in guten Lagen schneller vergriffen sind
Kalkulieren Sie realistisch mit laufenden Kosten — unser Leitfaden zu den tatsächlichen Kosten des Kondo-Besitzes in Pattaya behandelt Gebühren und Steuern, die Käufer oft unterschätzen
Machen Sie sich vorab mit dem Übertragungsverfahren vertraut über unseren Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Übertragungsprozess für ausländische Käufer

Fazit

Das Überangebotsrisiko bei Eastern-Seaboard-Kondos ist in bestimmten Teilmärkten real, besonders im südlichen Jomtien, zeigt sich aber nicht einheitlich in ganz Pattaya. Die nationalen Transferdaten deuten auf einen sich stabilisierenden Markt hin, mit ersten Erholungssignalen Anfang 2026. Die ausländische Nachfrage bleibt wertmäßig robust, und gelockerte Finanzierungsbedingungen geben Entwicklern Spielraum, ihre Bestände abzubauen. Für Käufer liegt die Chance darin, gezielt auszuwählen, statt die Küste komplett zu meiden.

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Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Pattaya derzeit ein Überangebot an Kondos?: In bestimmten Zonen, besonders im südlichen Jomtien und an der Strandpromenade, gibt es einen erheblichen Rückstand an unverkauften, fertiggestellten Einheiten – Schätzungen gehen von rund 42.000 unverkauften Einheiten im gesamten Pattaya-Markt aus. Gut gelegene Projekte mit nachgewiesener Nachfrage werden jedoch deutlich besser absorbiert als Randlagenprojekte.
Sind ausländische Käufer trotz des Überangebots weiterhin aktiv?: Ja. Die Eigentumsübertragungen an Ausländer stiegen 2025 landesweit um 2,2 %, obwohl der gesamte Transaktionswert sank, und ausländische Käufer machten rund 25 % des gesamten Transaktionswerts aus, obwohl sie nur etwa 15 % des Volumens ausmachten – ein Zeichen für anhaltende Nachfragekonzentration in höherpreisigen Küstenlagen.
Haben sich die Finanzierungsbedingungen für Käufer verbessert?: Ja. Die Bank of Thailand senkte ihren Leitzins im vergangenen Jahr mehrfach auf ein mehrjähriges Tief und lockerte zudem die Beleihungsgrenzen (Loan-to-Value) bis auf 100 % für Wohnimmobilien-Verträge bis Juni 2026, was die Finanzierungsbedingungen branchenweit erleichtert.
Bedeutet das Überangebot, dass die Kondopreise weiter fallen werden?: In überversorgten Segmenten stehen die Preise unter Druck, und Entwickler mit anstehenden Kreditrückzahlungsfristen bieten Rabatte und Anreize an. Das variiert jedoch je nach Lage und Projektqualität und gilt nicht einheitlich für die gesamte Küste.
Sollte ich wegen der Überangebots-Schlagzeilen vom Kauf in Pattaya absehen?: Nicht unbedingt. Das Überangebot konzentriert sich auf bestimmte Zonen und Einheitentypen. Der klügere Ansatz ist eine sorgfältige Prüfung der Absorptionshistorie eines Gebäudes und des ausländischen Kontingentstatus, statt den Markt komplett zu meiden.

Diese Informationen sind allgemeiner und informativer Natur und wurden auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen mit Stand 13.8.2026 zusammengestellt. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Rechtsanwalt. Thailändische Steuersätze, Schwellenwerte und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — lassen Sie die aktuellen Bedingungen vor der Unterzeichnung eines Dokuments von einem unabhängigen Rechtsberater bestätigen.