Brauche ich für den Kauf jeder Eigentumswohnung in Thailand ein Foreign Exchange Transaction Form?

Nur bei Überweisungen über 50.000 US-Dollar, denn ab diesem Schwellenwert ist eine Bank verpflichtet, ein FET-Formular auszustellen. Bei kleineren Beträgen wird üblicherweise ein Bestätigungsschreiben der Bank verwendet.

Wer zahlt die 2 % Übertragungsgebühr – Käufer oder Verkäufer?

Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des vom Land Office geschätzten Werts und wird üblicherweise gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wobei die Aufteilung verhandelbar ist und schriftlich vereinbart werden sollte.

Können Ausländer für den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand eine Hypothek aufnehmen?

Es ist möglich, aber begrenzt: Festzinshypotheken in Thailand liegen derzeit bei etwa 2,9–3,3 % pro Jahr, doch die meisten Banken bieten ihre besten Konditionen thailändischen Residenten an – weshalb die meisten ausländischen Käufer bar bezahlen.

Was passiert, wenn die Ausländerquote eines Kondo-Gebäudes ausgeschöpft ist?

Ist die 49-%-Obergrenze für Ausländereigentum im Gebäude erreicht, können ausländische Käufer keine neue Einheit als Freehold eintragen lassen und müssten stattdessen eine Leasehold-Struktur in Betracht ziehen.

Wie lange dauert die eigentliche Übertragung beim Land Office?

Der Eintragungstermin selbst ist oft an einem einzigen Tag erledigt, sofern alle Unterlagen vorliegen. Das Einholen der Bescheinigungen des Bauträgers und die vorherige Bestätigung der Quote können jedoch ein bis mehrere Wochen dauern.

Illustration: steigende Immobilienverkaufskurve vor der Silhouette eines Thai-Tempels

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Der Kondo-Übertragungsprozess für ausländische Käufer in Thailand: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

13.8.2026

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand als Ausländer hängt an einem einzigen entscheidenden Dokument und einigen Gebühren, die viele Käufer unterschätzen. So läuft der Übertragungsprozess Schritt für Schritt ab.

Erstellt mit KI, geprüft von unserer Redaktion

Ausländische Käufer können in Thailand eine Eigentumswohnung vollständig in Eigenbesitz erwerben, doch die Übertragung gelingt nur, wenn das Geld korrekt eingeht, die Steuern im richtigen Verhältnis gezahlt werden und die Unterlagen in der richtigen Reihenfolge beim Land Office eintreffen. Ein Fehler – meist bei der Devisenüberweisung – und der Kauf stockt kurz vor dem Ziel. Dieser Leitfaden führt Sie durch den Kondo-Übertragungsprozess für ausländische Käufer in Thailand, von der Überweisung bis zur Schlüsselübergabe, mitsamt den aktuell geltenden Gebühren und Regeln.

Warum der Kondo-Übertragungsprozess für ausländische Käufer in Thailand schon vor der Unterschrift beginnt

Der Übertragungsprozess beginnt rechtlich in dem Moment, in dem Sie den Kaufbetrag nach Thailand überweisen – nicht erst bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Denn das thailändische Recht verlangt von ausländischen Käufern den Nachweis, dass das für den Kauf verwendete Geld aus dem Ausland stammt, in Fremdwährung eingegangen ist und innerhalb Thailands umgetauscht wurde.

Wird dieser Schritt versäumt, ist das der häufigste Grund, warum ausländische Kondo-Käufe beim Land Office verzögert oder abgelehnt werden. Es lohnt sich, vorab nachzulesen, wie die <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">Berechnung der Ausländerquote</a> tatsächlich funktioniert, da die Verfügbarkeit im Rahmen der 49-%-Regel auch das Timing beeinflussen kann.

Das Foreign Exchange Transaction Form: Ihr unverzichtbarer erster Schritt

Jeder ausländische Käufer benötigt ein Foreign Exchange Transaction Form (FET), ausgestellt von der empfangenden thailändischen Bank, um das Eigentum eintragen zu lassen. Dieses Formular wird jedoch erst ab einer bestimmten Überweisungshöhe ausgestellt.

<cite index="5-0">Ein FET-Formular wird von der bearbeitenden Bank nur für Beträge über 50.000 US-Dollar ausgestellt</cite>.
Bei kleineren Überweisungen kann die Bank stattdessen ein Bestätigungsschreiben oder einen Kreditnachweis über den Geldeingang ausstellen, den das Land Office in der Regel akzeptiert.
Der Verwendungszweck der Überweisung ist entscheidend: Er sollte eindeutig angeben, dass das Geld für den Kauf einer bestimmten Eigentumswohnung bestimmt ist, ausgestellt auf Ihren Namen exakt wie im Reisepass.

Eine einzelne Kaufsumme in mehrere kleinere Überweisungen aufzuteilen, um die FET-Schwelle zu umgehen, ist keine gute Idee – dadurch entsteht eine Zahlungsspur, die nicht zum Kaufpreis passt und die Eintragung verzögern kann.

Übertragungsgebühren, Steuern und wer wirklich was zahlt

Die Kosten für die Übertragung einer Eigentumswohnung in Thailand setzen sich aus staatlichen Gebühren und Steuern zusammen. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist verhandelbar, folgt aber gewissen Gepflogenheiten.

Übertragungsgebühr — <cite index="1-1">Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des vom Land Office festgelegten Schätzwerts</cite>, und <cite index="1-2">gemäß Section 457 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs wird diese Gebühr üblicherweise zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart wurde</cite>.
Specific Business Tax (SBT) — <cite index="3-0">Thailand erhebt bei Verkäufen innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf eine Specific Business Tax von 3,3 %</cite>, um kurzfristige Weiterverkäufe (Flipping) einzudämmen; sie wird üblicherweise vom Verkäufer getragen.
Stempelsteuer — 0,5 % des Verkaufs- oder Schätzwerts, fällig jedoch nur, wenn keine SBT anfällt (also bei länger gehaltenen Immobilien).
Quellensteuer — wird bei privaten Verkäufern progressiv nach Besitzdauer berechnet, bei juristischen Personen dagegen als fester Satz.

Ein nützlicher Vergleichswert aus einer aktuellen Kostenaufstellung: Bei einer Einheit im Wert von 4.500.000 THB ergibt sich <cite index="2-1">eine Übertragungsgebühr von 2 % × 4.500.000 = 90.000 THB, die üblicherweise aufgeteilt wird</cite>. Genau deshalb sollten Käufer die Kostenverteilung schriftlich festhalten, bevor sie die Reservierungsvereinbarung unterschreiben – eine ausführlichere Aufschlüsselung dieser Zahlen finden Sie im Leitfaden zu den <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">Übertragungsgebühren für Eigentumswohnungen in Thailand</a>.

Die Ausländerquote prüfen, bevor Sie auch nur einen Baht überweisen

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Gemäß dem Condominium Act dürfen Ausländer insgesamt bis zu 49 % der verkaufbaren Fläche eines registrierten Kondo-Gebäudes besitzen. Beliebte Projekte in Pattaya und Jomtien nahe dem Strand liegen oft nah an dieser Grenze, insbesondere solche, die bei <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">bestimmten Käufernationalitäten</a> beliebt sind, die sich auf gewisse Anlagen konzentrieren.

Bevor Sie Geld überweisen, lassen Sie sich vom Bauträger oder Makler eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Standes der Ausländerquote im Gebäude geben. Ist die Quote ausgeschöpft, bleibt als Weg zum Eigentum nur eine Leasehold-Struktur oder der Kauf einer Thai-Quoten-Einheit über eine Firmenstruktur – beides sehr andere Geschäfte als eine reguläre ausländische Freehold-Übertragung.

Finanzierung des Kaufs: Wo Hypothekenzinsen ins Bild passen

Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar, da thailändische Banken Nicht-Residenten nur selten Hypotheken gewähren – und wenn doch, dann zu strengeren Konditionen als für thailändische Staatsbürger.

<cite index="6-0">Die Zinssätze für Wohnkredite in Thailand liegen derzeit bei 2,9–3,3 % pro Jahr für Festzinshypotheken</cite> für berechtigte Kreditnehmer.
Die Beleihungsgrenzen (Loan-to-Value) können für thailändische Käufer höher ausfallen, während ausländische Staatsbürger typischerweise deutlich niedriger angesetzt werden und oft 30–50 % Eigenkapital in bar aufbringen müssen.
Da die Finanzierungsmöglichkeiten begrenzt sind, ist die oben beschriebene FET-gestützte Barüberweisung für die meisten ausländischen Käufer nicht nur eine rechtliche Pflicht – sie ist das gesamte Geschäft.

Wer sich Sorgen um Finanzierungsengpässe macht, sollte bezugsfertige, preisgünstigere Optionen wie ein <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">Studio bei New Nordic Vip 2</a> mit größeren Zwei-Zimmer-Einheiten wie <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a> vergleichen, bei denen sich der Kapitaleinsatz und die damit verbundenen Übertragungssteuern deutlich unterscheiden.

Wie lange die Übertragung beim Land Office tatsächlich dauert

Sobald das Geld eingegangen und das FET-Formular (oder das Bankschreiben) vorliegt, geht der Termin beim Land Office selbst meist schnell – oft ist alles an einem einzigen Tag erledigt, sofern sämtliche Unterlagen korrekt vorbereitet sind. Die längere Vorlaufzeit entsteht fast immer davor: Das Einholen der Eigentumsbescheinigung des Bauträgers, des Schuldenfreiheitsschreibens der Eigentümergemeinschaft (juristic person) sowie die Bestätigung des Quotenstandes können je nach Gebäude ein bis mehrere Wochen dauern.

Häufige Stolperfallen für Käufer an der Ostküste (Eastern Seaboard)

Pattayas schnelllebiger Wiederverkaufs- und Off-Plan-Markt bringt einige wiederkehrende Reibungspunkte mit sich, die in ruhigeren Märkten seltener vorkommen.

Verzögerte Schuldenfreiheitsschreiben durch überlastete Verwaltungsbüros in großen Kondo-Anlagen mit hunderten Einheiten.
Quotenengpässe in Strandgebäuden, in denen der Ausländeranteil bereits nahe der 49-%-Grenze liegt.
Nicht übereinstimmende Verwendungszwecke bei Überweisungen, wenn das überwiesene Geld in einem anderen Betrag oder mit einem anderen Zweck als im Kaufvertrag angegeben eintrifft, was eine Korrektur durch die Bank erfordert, bevor das FET ausgestellt werden kann.

Die Zusammenarbeit mit einer Agentur, die die Dokumentation der Geldüberweisung zusammen mit dem Verkauf abwickelt – statt sie vollständig der Hausbank des Käufers zu überlassen –, reduziert spürbar Verzögerungen in letzter Minute, besonders bei Off-Plan-Einheiten wie den <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">1-Schlafzimmer-Einheiten im Unixx Condominium</a>, bei denen die Unterlagen des Bauträgers exakt mit den Überweisungsnachweisen des Käufers übereinstimmen müssen.

Fazit

Der Kondo-Übertragungsprozess für ausländische Käufer in Thailand ist nicht kompliziert, verzeiht aber keine Abkürzungen. Sorgen Sie für ein korrektes FET-Formular oder Bankschreiben, prüfen Sie die Quote frühzeitig und vereinbaren Sie die Kostenaufteilung schriftlich – dann ist der Termin beim Land Office tatsächlich der einfachste Teil des gesamten Kaufprozesses.

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Häufig gestellte Fragen

Brauche ich für den Kauf jeder Eigentumswohnung in Thailand ein Foreign Exchange Transaction Form?: Nur bei Überweisungen über 50.000 US-Dollar, denn ab diesem Schwellenwert ist eine Bank verpflichtet, ein FET-Formular auszustellen. Bei kleineren Beträgen wird üblicherweise ein Bestätigungsschreiben der Bank verwendet.
Wer zahlt die 2 % Übertragungsgebühr – Käufer oder Verkäufer?: Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des vom Land Office geschätzten Werts und wird üblicherweise gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wobei die Aufteilung verhandelbar ist und schriftlich vereinbart werden sollte.
Können Ausländer für den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand eine Hypothek aufnehmen?: Es ist möglich, aber begrenzt: Festzinshypotheken in Thailand liegen derzeit bei etwa 2,9–3,3 % pro Jahr, doch die meisten Banken bieten ihre besten Konditionen thailändischen Residenten an – weshalb die meisten ausländischen Käufer bar bezahlen.
Was passiert, wenn die Ausländerquote eines Kondo-Gebäudes ausgeschöpft ist?: Ist die 49-%-Obergrenze für Ausländereigentum im Gebäude erreicht, können ausländische Käufer keine neue Einheit als Freehold eintragen lassen und müssten stattdessen eine Leasehold-Struktur in Betracht ziehen.
Wie lange dauert die eigentliche Übertragung beim Land Office?: Der Eintragungstermin selbst ist oft an einem einzigen Tag erledigt, sofern alle Unterlagen vorliegen. Das Einholen der Bescheinigungen des Bauträgers und die vorherige Bestätigung der Quote können jedoch ein bis mehrere Wochen dauern.

Diese Informationen sind allgemeiner und informativer Natur und wurden auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen mit Stand 13.8.2026 zusammengestellt. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Rechtsanwalt. Thailändische Steuersätze, Schwellenwerte und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — lassen Sie die aktuellen Bedingungen vor der Unterzeichnung eines Dokuments von einem unabhängigen Rechtsberater bestätigen.