Apartwell

Качество на разумна цена

Как да купите апартамент в Патая дистанционно — от първото запитване до Chanote

Имот в Тайланд може да се купи изцяло дистанционно. Тайландският закон не изисква чуждестранният купувач да присъства лично — оглеждате имота по видео връзка, договорът се подписва електронно, а парите се превеждат от чужбина чрез SWIFT. Прехвърлянето на собствеността в Поземления департамент минава през нотариално заверено пълномощно. Целият процес отнема между 3 и 8 седмици.

Мога ли да купя, без да присъствам лично?

Да. Законът не изисква чужденецът да е физически в Тайланд при покупка на кондоминиум. Регистрацията в Поземления департамент може да я извърши представител с нотариално заверено и легализирано пълномощно — с апостил или консулска легализация, според държавата ви.

Важат три условия, независимо дали сте в Тайланд, или не.

Първо — парите трябва да дойдат от чужбина, в чуждестранна валута. Плащане в брой на място или превод от тайландска сметка не дава право на регистрация по чуждестранната квота.

Второ, банката получателка трябва да издаде формуляр за валутна транзакция (FET) за сумата — по-старото име е TT3. Без него Поземленият департамент не регистрира собственост тип freehold на чужденец, а вие по-късно няма да можете законно да изведете парите от продажбата.

Трето — сградата трябва да има свободна чуждестранна квота. По Закона за кондоминиумите чужденците могат да притежават до 49% от жилищната площ в дадена сграда. Щом квотата се изчерпи, freehold отпада и остават leasehold или структура през тайландска компания — всяка с свои ограничения.

Преди да внесете депозит, проверяваме квотата и статута на имота и ви потвърждаваме резултата писмено.

Седемте стъпки на сделката

  1. 1

    Избор на имот и видео оглед

    Казвате ни какво търсите — бюджет, район, тип имот, и с каква цел: за живеене, под наем или инвестиция. Подготвяме списък с подходящи имоти от каталога ни — с цени, разпределения на площта и очаквана доходност.

    Следва видео огледът. Агент от нашия екип отива на място и ви развежда на живо през WhatsApp, Telegram или Zoom, на английски или руски. Питайте за каквото поискате — състоянието на тръбите, гледката сутрин и вечер, шума от улицата, общите части, паркирането, дали асансьорът работи както трябва.

    Запазваме записите и ви ги изпращаме — полезни са, когато сравнявате варианти по-късно.

    Срок: от един ден до няколко седмици, според това колко бързо решавате.

  2. 2

    Резервация

    Щом изберете имот, той трябва да излезе от пазара. При строителни предприемачи обикновено го задържат 2–3 дни без плащане — достатъчно, за да прегледате документите. На вторичния пазар резервацията почти винаги изисква депозит веднага.

    В Патая резервационните депозити обикновено са между 50 000 и 100 000 THB, а при някои проекти сумата е по-висока. Депозитът се приспада от крайната цена на имота.

    Важно правило, което спазваме: всички плащания по договора отиват директно по сметката на строителния предприемач или продавача, а не към агенцията. Единственото изключение е малка резервационна такса, която нашият агент понякога плаща от ваше име, за да задържи имота, докато преводът ви е в процес — това винаги се документира писмено.

    Преди да внесете депозит, ще получите документите на строителния предприемач или продавача, потвърждение на статута на чуждестранната квота, проект на договора и данни за банковия превод.

  3. 3

    Договор

    Договорът за покупко-продажба или резервация се изготвя на два езика — английски и тайландски. Английската версия е обвързваща за чуждестранния купувач, но при разминаване обикновено предимство има тайландският текст, затова е добре да се прегледат и двата.

    В договора трябва ясно да пише: цената и валутата, график на плащанията с конкретни дати или етапи от строителството, датата на предаване, видът собственост (freehold по чуждестранна квота или leasehold), кой поема таксата за прехвърляне и в какво съотношение, условията за връщане на депозита, както и отговорността на строителя при закъснение.

    Първо подписвате и изпращате сканирано копие. После оригиналните екземпляри тръгват по куриер — DHL, FedEx или EMS, и пътуват около 5–10 дни.

    Препоръчваме независима правна проверка на договора. Можем да предложим юристи, с които работим редовно, но спокойно можете да доведете и свой — това е обичайна практика, не е израз на недоверие.

  4. 4

    Плащане и превод на средствата

    Средствата пристигат от чужбина в чуждестранна валута — USD, EUR или друга. Конвертирането в тайландски бат става вече в приемащата тайландска банка.

    В основанието за плащане трябва ясно да е посочена целта — покупка на имот, с адреса му. Точната формулировка ви я даваме предварително, защото от нея зависи дали банката ще издаде FET правилно.

    Последователността е следната: строителят или продавачът издава фактура, вие получавате оригинала или сканирано копие на договора, правите превода от своята банка, приемащата банка заверява сумата и издава FET, а ние получаваме копие от него заедно с потвърждението.

    SWIFT преводите обикновено отнемат между 2 и 10 работни дни, в зависимост от банките кореспонденти. При преводи от определени държави могат да се наложат допълнителни проверки, които удължават срока.

    Разсрочено плащане към строителя: на първичния пазар е обичайно да има първоначална вноска, последвана от разсрочени плащания до завършване на строежа. Условията варират според проекта и се уточняват преди подписването.

  5. 5

    Регистрация на собствеността в Поземления департамент

    Ако не присъствате лично, регистрацията изисква пълномощно за нашия представител или за вашия юрист.

    Как се изготвя: ние подготвяме текста, вие го заверявате нотариално в собствената си страна, след което минава през легализация — апостил или консулска легализация, според държавата, и се превежда на тайландски от заклет преводач.

    Ще ви трябва и нотариално заверено копие от паспорта.

    В деня на регистрацията представителят подава в Поземления департамент пълномощното, копие от паспорта, FET, договора, документите на продавача и доказателство за платени данъци и такси. Chanote — документът за собственост — се издава на ваше име.

    Сканирано копие от Chanote получавате същия ден. Оригиналът тръгва по куриер или се пази в нашия офис до ваше посещение, както предпочитате.

    Срокове: изготвянето и легализацията на пълномощното отнемат между 2 и 4 седмици, според държавата. Самата регистрация се извършва за един работен ден.

  6. 6

    Приемане на имота и ключове

    На първичния пазар между завършването на строежа и предаването на имота се прави приемателен оглед. Ние го провеждаме от ваше име.

    Какво правим: оглеждаме имота, проверяваме дали разпределението и спецификацията отговарят на договора, тестваме водопровода, електричеството, климатиците, прозорците и вратите. Всеки проблем се снима и заснема на видео, а накрая изготвяме списък със забележки за строителя (snagging list).

    Снимковия и видео доклад получавате същия ден. После следим за отстраняването на забележките и правим повторен оглед.

    Ключовете и документите стоят в нашия офис или се предават на управителя на имота ви — избирате вие.

  7. 7

    Собственост и отдаване под наем от разстояние

    След покупката управлението на имота може да стане изцяло дистанционно.

    С договор за управление поемаме: отдаване под наем (краткосрочно или дългосрочно), посрещане и изпращане на гости, почистване и поддръжка, плащане на комунални услуги и такса CAM, дребни ремонти, комуникация с управата на сградата и месечен отчет за приходите и разходите.

    Приходите от наем отиват по сметка, която посочите сами. Таксите и условията за управление се договарят отделно и се записват в договор.

Методи за превод на пари: сравнение

По-долу сме изброили методите на плащане, които ще срещнете на пазара. Ние работим само с банкови преводи — единственият метод, който издава FET, а без FET няма нито регистрация на собственост тип freehold по чуждестранната квота, нито законен начин да върнете парите обратно по-късно.

МетодFETСрокЗабележка
Банков превод през SWIFTДа2–10 дниЕдинственият метод, с който работим
Превод през трета юрисдикцияДа, ако средствата идват от чужбина3–14 дниЗависи от банката посредник, проверете предварително
В бройУсловно—Изисква деклариране при влизане в страната и лично присъствие — неприложимо за сделка от разстояние
КриптовалутаНе—Не издава FET. Плащането с криптовалута за имот в Тайланд е ограничено от регулацията, затова не обработваме плащания по този начин.

Ако някой ви предложи плащане без FET с обещание да „оправи нещата после“ — спрете и проверете. FET не се издава със задна дата.

FET / TT3

FET (Foreign Exchange Transaction Form) е документ от тайландска банка, който удостоверява, че чуждестранна валута е влязла в страната и е обменена в бат. По-рано се наричаше TT3.

При преводи от 50 000 щатски долара или тяхната равностойност банките издават FET автоматично; за по-малки суми трябва да го поискате отделно — просто заявление, което не създава проблеми, стига да го подадете навреме. Прагът се определя от Централната банка на Тайланд (Bank of Thailand) и се променя периодично, затова проверяваме актуалната стойност точно към момента на вашата транзакция.

Защо има значение: Поземленият департамент иска FET, за да регистрира freehold собственост на чужденец в рамките на чуждестранната квота, а при продажба именно този документ ви дава право законно да изведете парите от Тайланд — до размера на първоначално внесената сума.

Какво да проверите във вашия FET: името ви като изпращач или получател, сумата, валутата и посочената цел на превода — покупка на имот.

Най-честият проблем е неточна формулировка на основанието за плащане — и не винаги може да се поправи, след като парите вече са заверени. Затова текста го съгласуваме с вас предварително. Преводът е извън ЕС, така че българската банка вероятно ще поиска и обичайните документи за произход на средствата (проверка по реда срещу изпиране на пари). Това е стандартна процедура, не пречка — просто трябва да сте подготвени навреме.

Колко струва сделка от разстояние

Извън покупната цена, имайте предвид:

Такса за прехвърляне на собственост (регистрационна такса)2% от оценъчната стойностПо договаряне, обичайно 50/50 между страните
Специален бизнес данък (Specific Business Tax) — при продажба до 5 години след покупка3,3%Обичайно го плаща продавачът
Гербов налог (Stamp Duty) — ако не се дължи SBT0,5%Продавачът
Данък при източника (withholding tax)Според ставката за физическо или юридическо лицеПродавачът
Амортизационен фонд (Sinking Fund) — при покупка от първичен пазарЕднократно, на квадратен метърКупувачът
Такса CAM (обща поддръжка)Всеки месец, на квадратен метърКупувачът
Нотариална заверка и легализация на пълномощноРазличава се според държаватаКупувачът
Заклет преводОпределя се индивидуалноКупувачът
Куриерска доставка на документиОпределя се индивидуалноКупувачът
Банкова такса за SWIFT преводЗависи от банкатаКупувачът
Правна проверка (незадължителна)Определя се индивидуалноКупувачът

Данъчните ставки и таксите се определят от тайландското законодателство и могат да се променят с времето. Преди да подпишете договор, получавате писмена калкулация за конкретния имот.

Не даваме данъчни консултации и не заместваме юрист. За данъчното облагане във вашата държава се обърнете към свой данъчен консултант — в много държави притежаваният в чужбина имот подлежи на деклариране.

Рисковете и как се справяме с тях

Предпочитаме да говорим за рисковете открито, вместо да правим вид, че ги няма.

  • Риск: парите отиват на грешно място. Решение: плащанията по договора се превеждат директно по сметка на строителя или продавача, а вие сверявате данните с договора. Агенцията никога не приема плащания по нашата сметка.
  • Риск: имотът не съвпада със снимките. Решение: правим видео оглед на живо вместо просто снимки, записът остава у вас, а при предаването се извършва оглед с протокол за забележки и снимков доклад.
  • Риск: строителят не довършва обекта. Решение: преди да включим проект в каталога, проверяваме разрешението за строеж, правата върху земята, оценката за въздействие върху околната среда, когато се изисква, и финансовата структура на проекта — с помощта на тайландски и международни юристи. Никоя проверка не дава стопроцентова гаранция, в Тайланд има случаи на замразени проекти дори при утвърдени строители.
  • Риск: чуждестранната квота е изчерпана. Решение: изискваме писмено потвърждение от управата на сградата за статута на квотата, преди да внесете депозит.
  • Риск: не можете да изведете парите от продажбата обратно. Решение: проверяваме коректността на FET още при извършването на превода.
  • Риск: схеми с номинални собственици. Нашата позиция: не предлагаме конструкции с номинални тайландски акционери за заобикаляне на ограниченията върху земевата собственост. Такива схеми подлежат на проверки, а последствията остават за сметка на купувача.
  • Риск: нереалистични обещания за доходност. Нашата позиция е ясна — гарантирана доходност над пазарната винаги трябва да буди въпроси: кой я финансира и какво става, когато гаранционният период изтече. Затова ви даваме калкулация с всички изходни допускания, не просто крайна цифра.

Още нещо — ликвидността. Продажбата на имот в Патая отнема време, това не е акция на борсата. Съобразете периода си на притежание с това.

Документи

От вас: паспорт (сканирано копие на всички попълнени страници); нотариално заверено и легализирано копие от паспорта; пълномощно за вашия представител — нотариално заверено, с апостил или консулска легализация и заклет превод на тайландски; доказателство за произход на средствата, ако банката го поиска; и банкови данни за приходите от наем (Стъпка 7).

Ще получите: договор за покупко-продажба на английски и тайландски; FET от тайландската банка; квитанции за платените такси и данъци; Chanote на ваше име; доклад за приемане на имота със списък забележки и снимки; и договор за управление, ако бъде подписан такъв.

Често задавани въпроси

Мога ли да купя апартамент в Патая, без да пътувам до Тайланд?
Да. Тайландското законодателство не изисква чуждестранният купувач да присъства лично при покупка на кондоминиум. Имотът се разглежда чрез видеоразговор, договорът се подписва електронно, а оригиналите пристигат по-късно с куриер. Собствеността се регистрира въз основа на нотариално заверено и легализирано пълномощно.
Колко време отнема дистанционна сделка?
От 3 до 8 седмици — от избора на имот до регистрацията на собствеността. Най-дълго отнема изготвянето и легализацията на пълномощното: 2 до 4 седмици, в зависимост от държавата. SWIFT преводът отнема 2–10 работни дни, а регистрацията в Поземления департамент — само един ден.
Как да преведа пари за имот в Тайланд?
С банков превод в чуждестранна валута от чужбина, като основанието за плащане трябва изрично да посочва покупка на имот. Приемащата банка издава документ FET — без него не е възможна нито регистрация на собственост тип freehold за чужденец, нито законно репатриране на средствата при бъдеща продажба.
Какво е FET и защо е необходим?
FET (Foreign Exchange Transaction Form, по-рано TT3) е документ от тайландска банка, който потвърждава, че чуждестранна валута е постъпила от чужбина. Поземленият департамент го изисква за регистрация на собственост тип freehold по чуждестранната квота, а той е и основанието да репатрирате парите при бъдеща продажба.
На кого превеждам парите — на агенцията или на строителния предприемач?
Плащанията по договора отиват директно по сметката на строителния предприемач или продавача. Агенцията не приема суми по договора в собствени сметки. Единственото изключение е малка резервационна такса за задържане на имота, която се документира писмено.
Мога ли да платя имот в Тайланд с криптовалута?
Превод в криптовалута не генерира документ FET, а без него регистрацията на собственост тип freehold за чужденец по квотата е невъзможна. Освен това плащанията с криптовалута за имоти в Тайланд са ограничени и от регулацията. Apartwell не работи с този начин на плащане.
Как се изготвя пълномощно за покупка на имот в Тайланд?
Текста подготвя агенцията или юрист. После го заверявате нотариално във вашата държава, минава през апостил или консулска легализация и се превежда на тайландски от заклет преводач. Целият процес отнема 2–4 седмици, в зависимост от държавата.
Какво представлява 49% чуждестранната квота и как се проверява?
По Закона за кондоминиумите чужденците могат да притежават не повече от 49% от общата жилищна площ на сградата. Щом квотата е изчерпана, собственост тип freehold за чужденец вече не е възможна. Затова преди внасяне на депозит изискваме писмено потвърждение за статуса на квотата от управата на сградата.
Какви разходи има освен покупната цена?
Такса за прехвърляне от 2% върху оценената стойност (обикновено се поделя между страните), амортизационен фонд и такса CAM при покупка на първичен пазар, нотариална заверка и легализация на пълномощното, заклет превод, куриерска доставка, банкови такси за самия превод. Данъкът при продажба най-често е за сметка на продавача.
Как получавам ключовете, ако не съм в Тайланд?
Огледът при предаването правим ние, от ваше име пред строителния предприемач - съставяме списък със забележки и още същия ден изпращаме снимки и видео. Ключовете стоят в нашия офис до пристигането ви или се предават на управителя на имота ви, както ни кажете.

Започнете покупката си

Кажете ни какво търсите. Ще подберем подходящи варианти и ще уговорим видео оглед — консултацията е безплатна, на английски или руски.

WhatsAppTelegramИмейл: dmitry@apartwell.com

Apartwell Co., Ltd. е член на Thailand Real Estate Association (TREA) с членски номер 21/0479/69, както и на Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) с номер SM4801-508.