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欧洲黄金签证大关闭：投资移民买家的新去向

2026/8/13

随着西班牙、马耳他等欧盟国家相继关闭与房产挂钩的黄金签证，寻求通过置业获得居留权的投资者正在扩大搜索范围。泰国的LTR签证和300万泰铢购房通道正成为切实可行的替代方案——本文为您详细对比。

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如果你曾经打算靠在欧洲买房换居留权，那么现在的局面变化得很快。西班牙在2025年4月关闭了黄金签证的购房通道，马耳他的投资入籍计划同月也因一项法院裁决而终止,荷兰早在2024年就悄悄叫停了自己的方案。那些原本看好“买房换身份”这条路的投资者,视线开始转向更远的地方——泰国的长期居留（LTR）签证,以及新推出的房产挂钩许可,正被越来越多人关注。

为什么欧洲正在关闭房产挂钩居留权的大门

整个欧洲的做法几乎一个模子刻出来的：各国政府在把住房政策和投资移民彻底拆开。西班牙给出的理由很直白——官员们不想让住房被当成投机工具,更想优先照顾本地居民,而不是投资者。就算市场层面的实际影响有限,背后的政治账算得很清楚。

• 西班牙已于2025年4月3日停止通过购房或金融投资授予居留权,该项目过去十二年间共发放超过15,000份签证。
• 2013年至2025年间,外国人共获得近16,000份西班牙黄金签证——仅占住宅房产交易总量的0.3%,比例虽小,却引发了远超其规模的政治反弹。
• 马耳他的投资入籍计划于2025年4月被欧盟法院裁决终止,爱尔兰早在2023年就关闭了投资移民计划（Immigrant Investor Programme）,英国则于2022年关闭了一类投资者签证（Tier 1 Investor Visa）。

趋势已经很明显了。欧洲最便捷的“购房换居留权”通道正一个接一个关闭,而且没有一个被关闭的项目有替代方案接盘。

葡萄牙和希腊仍然开放，但规则正在改变

并不是欧洲所有大门都关上了。周边国家的项目相继终止后,葡萄牙和希腊还在继续受理申请,需求也自然而然地转向了这两个国家。不过葡萄牙的政策方向,正在把投资者往实体房产之外引导。

葡萄牙从房产投资转向监管型投资基金,这一转变让基金成了其黄金签证项目里的主流方式,投机风险降低了,但也少了些当年房产路径的吸引力——一份看得见、摸得着、能产生收益的资产。如果你明确想要一处实体房产,而不是一份基金份额,这笔账值得好好算一算。

泰国的答案：LTR签证与全新的房产通道

泰国这两年一直在搭建自己的投资移民框架,而2025到2026年的更新,让它对买房的人明显更友好了。

长期居留（LTR）签证

泰国的LTR签证给符合条件的外国公民提供为期10年、可续签的居留许可,其中包括面向全球资产至少100万美元人士的“全球富裕公民”类别。针对这一类别,2025年的更新取消了此前要求年个人收入达8万美元的门槛,转而更看重在泰国进行稳定的长期投资——投资额可以是至少50万美元投入泰国资产,其中就包含符合条件的房地产。

专属房产签证

泰国还推出了一个更直接的选项：一种为期一年、可续签的长期居留签证,面向购买价值不低于300万泰铢（按近期汇率约合8.3万美元）合规房产的外国公民开放。门槛比LTR类别低了不少,不过续签结构相对受限,买家在下决定前应该仔细研究清楚。

和已经关闭的欧洲项目比起来,泰国方案的吸引力很明显：

1. 外国人可以完全拥有公寓的永久产权,只是每个项目单栋建筑的总可售面积中,外资持有比例不能超过49%。
2. 门槛远低于欧盟投资入籍项目常见的七位数金额。
3. 买到的是实实在在、能产生收益的实体房产,不是一份基金份额。

芭堤雅为何特别适合这类买家

对于因欧洲政策收紧而转向他处的投资者,芭堤雅提供了一种越来越稀缺的机会：花一个能轻松满足泰国投资门槛的价钱,就能拿到永久产权,而且不需要达到LTR最高资产等级所要求的物业规模。一套地段好的芭堤雅公寓,价值往往数倍于房产签证的最低门槛,同时还能作为可产生租金收益的资产,而不是被动持有一份基金份额。

如果既想兼顾居留权又看重生活方式,可以留意一下滨海、配套齐全的项目——比如大陆智慧岛屿度假村或全新滨海豪华住宅。这两个项目的价位,大致展示了这类永久产权房产的水平——而在伊比利亚半岛或欧盟其他黄金签证市场,同等价位大概只能算入门级。

汇率与时机因素

正在把资金撤出欧洲的投资者,除了要弄清楚签证规则,还得留意汇率。如果打算把欧元或英镑换成泰铢,购房计划里最好也把汇率时机算进去——我们关于泰铢走强对外国买家购买芭堤雅公寓意味着什么的分析,汇款前值得看一下。

对比各方案时应注意什么

对于那些原本就明确想通过购房拿欧洲居留权的买家,现实可行的选择已经收窄到葡萄牙（越来越偏向基金模式）和希腊,再加上零星几个较小的加勒比海和海湾地区项目。泰国不提供欧盟居留权,也没有通往欧洲国籍的路径——这是一个实质性的区别,不是营销小字里的免责声明。但泰国确实提供了直接的永久产权购房方式、切实可行的长期居留签证框架,以及远低于欧洲的准入成本。

快速对比

• 西班牙：自2025年4月起,已关闭房产挂钩的新申请通道。
• 马耳他：投资入籍通道于2025年4月被欧盟法院裁决终止。
• 葡萄牙：仍然开放,但正逐步转向以投资基金取代直接购房。
• 泰国：LTR签证（投资50万美元以上）或全新房产签证（最低300万泰铢）,二者都与实际房产挂钩。

尽职调查依然不可或缺

这不是说泰国这条路就没有风险、轻而易举。这项房产签证仍处于试行阶段,业内已经有人质疑300万泰铢的门槛是否合理,也质疑“同一公司年度内不得续签”的限制是否合适。买家应该把它当成一个真正意义上的新项目来看,而不是成熟的制度,做签证决定时也要同时看好房产本身的基本面——地段、开发商信誉、切实可行的租金回报——而不是把签证当成买房的主要理由。

如果特别关心泰国公寓市场的外资所有权规则和配额机制,我们关于芭堤雅公寓外资配额已满时买家该怎么办的解析,值得和签证方面的研究一起看,因为产权结构和居留资格是两个各自独立、却又彼此相关的问题。

写给因黄金签证受挫而转向他处的买家的结语

欧洲投资移民的大门正以远快于新开放大门的速度关闭,这个趋势看不出有逆转的迹象。泰国把永久产权公寓所有权、日趋成熟的LTR签证框架,以及门槛更低的房产签证结合在一起,给因黄金签证受挫而另寻出路的买家提供了一个具体、有房产支撑的替代方案——前提是买家对这份签证能带来什么、不能带来什么,有切合实际的预期。

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