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泰国公寓过户量下滑:2025年数据究竟说明了什么

2026/8/13

2025年全国公寓过户量降至十年最低水平。我们解读REIC数据、外国买家结构的重新洗牌,以及为何东部沿海地区的走势与泰国其他地区大相径庭。

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泰国公寓过户量下滑确有其事,但绝非全国一盘棋。2025年全国公寓所有权过户量跌至十年最低水平,可外国买家的成交套数反而小幅上升,芭提雅所在的东部沿海市场仍是海外资本心目中的首选之地,哪怕其他区域的市场明显降温。这不是一个简单的“整体收缩”故事——按地区和价位划分,赢家与输家已经泾渭分明。

泰国公寓过户量下滑有多严重?

headline数据确实令人心里一沉。据房地产信息中心(REIC)数据(Thai Enquirer转载),2025年全国公寓所有权过户量同比降低13.2%,至101,103套;过户总价值下滑17.8%,至2441亿泰铢,创下十年新低。

更广义的住宅市场(独栋住宅加公寓)走势相似,只是幅度稍缓。REIC预测2025年全国住宅过户量将同比减少7.3%,降至322,500套;2026年还会再降0.7%,至320,200套——这将是自2022年高峰以来连续第四年下滑。

2025年全年实际数据基本印证了这一预测:住宅过户总量为316,000套,同比下降9.1%;过户价值8640亿泰铢,下降11.8%。有意思的是,2025年内每个季度的表现都在逐步好转,REIC也指出市场已经触底,第四季度显露出复苏苗头。

是什么推动了这轮低迷

国内购买力疲软才是根源。2025年前九个月累计过户量同比下降9.3%(按套数)、12.4%(按价值),分析人士将其归结为持续低迷的消费需求,而非某个单一事件冲击。政府随后出台的刺激措施——包括减免过户费和抵押登记费——被视为推动第三季度回暖及第四季度反弹的重要因素。

其中一项具体政策是:针对总价700万泰铢及以下的房产,过户登记费从标准的2%降至0.01%,抵押登记费从1%降至0.01%,该优惠已获内阁延期。需要留意的是,这项折扣只针对泰国籍买家——外国人依然要缴纳标准的2%过户费,在比较不同国籍买家的实际购房成本时,这一点不能忽略。关于减免费用的具体运作方式,以及2026年其他贷款新规,可以参阅我们关于泰国100%贷款成数房贷新规的详细说明。

外国买家:泰铢总额减少,成交套数增加

这正是这个故事变得耐人寻味的地方。按价值计算,2025年外国公寓过户额确实大幅缩水——REIC数据显示,1月至9月外国公寓过户额下降14.2%,至441亿泰铢,尽管印度买家的单套均价高于大部分其他国籍买家。

可是按套数看,情况完全不同。2025年全年,外国买家过户的公寓套数为14,899套,同比增长2.2%,而过户总值却下滑10.7%,至60.92亿泰铢——外国人持有比例仍维持在全国公寓过户总量的14.7%。仅第四季度,外国公寓过户量就达到3,888套,环比增长1.1%,同比增长9.3%。

买家的国籍结构也在悄然生变:

• 中国买家按套数仍是最大的外国买家群体,但其占比较往年有所收窄。
• 缅甸买家的增速在各国籍中最为抢眼,2025年跻身全国第二位。
• 印度买家的购买力格外突出:2026年第一季度数据显示,印度买家单套平均成交价约560万泰铢,高于外国买家整体均价420万泰铢,平均单套面积也最大,达67.8平方米。

2025年早些时候,按价值计算的外国人持有比例稳定在总成交额的约29.3%左右,而中国、缅甸和俄罗斯在成交套数上领先,这说明少数几个来源国依然是这个细分市场的重要支柱。对于正在权衡泰国和其他地区限购政策差异的买家,我们关于新加坡房产税推动资金流向泰国的文章提供了更宽的区域视角。

东部沿海地区的例外:芭提雅稳守阵地

尽管不少地区在降温,芭提雅和曼谷依旧是外国公寓买家眼中的热门选择,即便其他区域的过户量在放缓。2025年第一季度,外国人在全国过户的公寓套数为3,919套,价值163.9亿泰铢——按套数计算同比仅下降0.5%,比国内过户数据两位数的跌幅要平缓得多。

从省级层面看,东部经济走廊(EEC,涵盖春武里、罗勇和北柳府)整体确实有所走弱。2025年全年,EEC地区住宅过户量下降4.4%,至45,958套,过户价值下降7.4%,至1110亿泰铢;仅第四季度,过户量同比下降2.1%,价值下降7.8%。

但在这轮区域性放缓之中,罗勇府在2025年初却走出了反向行情,过户量同比增长,靠的是工业园区工人的需求,以及从芭提雅搬迁过来的外国人——这个细节恰恰说明,东部沿海地区的需求基础已经不再局限于海滨地带,变得更加多元。春武里府自身在2025年第一季度住宅过户量下降8.5%,至6,621套,价值下降9.8%,至17.5亿泰铢,说明当地并非全然不受影响,只是在公寓这个细分市场上表现得比全国平均水平更抗跌。

对于想在这个走势参差的市场中筛选芭提雅房源的买家来说,像Pristine Park 3——一居室43平方米或面积更大的Pristine Park 3——两居室65.82平方米这类房源,恰好落在二手房和中端市场需求最坚挺的价格区间。

房贷利率:温和的推动力

借贷成本小幅回落,这也部分解释了2025年底市场的企稳。泰国央行针对外国银行分行的基准贷款利率指标在2026年6月达到6.33%,低于2025年6月的6.42%和2024年6月的7.16%——呈现出渐进但持续的下行趋势。

对外国买家来说,融资难度依然比利率高低更能左右局面。大多数泰国银行对非居民放贷仍持谨慎态度,像大华银行(UOB)和中国工商银行(ICBC)这类面向外国人的房贷产品,条款也比本地贷款苛刻不少。正是这道融资门槛,让外国公寓买家群体至今仍以全款购房为主,而不是利率本身的高低。

这对买家和投资者意味着什么

综合以上信息,有三点值得留意:

1. 全国过户量的疲软,更多反映的是国内购买力问题,而非外国需求萎缩——2025年外国买家的成交套数实际上还在增长。
2. 芭提雅及整个东部沿海地区在外国公寓需求上的韧性,明显强于不少其他省份,尽管EEC整体住宅过户量有所放缓。
3. 买家国籍结构正在多元化——缅甸和印度买家的占比持续上升,这让市场对单一来源国的依赖度有所降低。

对投资者而言,这意味着在全国市场处于调整期时,东部沿海地区的中端市场和二手房细分领域相对稳固。在真正投入资金之前,不妨结合当前REIC的过户趋势,先看看Pristine Park 3——单间公寓或一居室58平方米这类具体房源,作为一个合理的起点。

结语

泰国公寓过户量下滑,归根到底是一个全国性故事:国内需求疲软,叠加费用减免刺激和利率逐步回落。但这背后还藏着一个更让人安心的区域与国际子故事——芭提雅、罗勇,以及日趋多元的外国买家国籍构成,正在为东部沿海地区抵挡这轮低迷中最猛烈的那部分冲击。

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