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泰国公寓过户量下滑:2025年数据究竟说明了什么

2026/8/3

2025年全国公寓过户量降至十年最低水平。我们解读REIC数据、外国买家结构的重新洗牌,以及为何东部沿海地区的走势与泰国其他地区大相径庭。

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泰国公寓过户量下滑确有其事,但并非全国一致。2025年全国公寓所有权过户量降至十年最低水平,然而外国买家的单位成交数量却小幅上升,芭提雅所在的东部沿海市场依然稳居海外资本首选目的地之列,即便其他地区的市场明显放缓。这并非简单的整体收缩故事——市场正按地区和价位分化出明显的赢家与输家。

泰国公寓过户量下滑有多严重?

headline数据令人警醒。据房地产信息中心(REIC)的数据(Thai Enquirer转载),2025年全国公寓所有权过户量同比下降13.2%,至101,103套;过户总价值下降17.8%,至2441亿泰铢,创下十年来的最低水平。

更广泛的住宅市场(独栋住宅加公寓)呈现出类似但稍缓和的走势。REIC预测2025年全国住宅过户量将同比下降7.3%,降至322,500套;2026年将进一步下滑0.7%,降至320,200套,这将是自2022年高峰以来连续第四年下降。

2025年全年实际数据与该预测接近:住宅过户总量为316,000套,同比下降9.1%,过户价值为8640亿泰铢,下降11.8%。值得注意的是,2025年每个季度的情况都在逐步改善,REIC指出市场已触底,并在第四季度显现复苏迹象。

是什么推动了这轮低迷

国内购买力疲软是核心因素。2025年前九个月的累计过户量同比下降9.3%(按套数)和12.4%(按价值),分析人士将其归因于消费需求持续疲软,而非某一单一冲击事件。政府的刺激措施——包括过户费和抵押登记费的减免——被认为有助于推动第三季度的复苏以及预期中的第四季度反弹。

一项具体的政策举措是:针对总价700万泰铢及以下的房产,过户登记费从标准的2%降至0.01%,抵押登记费从1%降至0.01%,该优惠措施已获内阁延期。值得注意的是,这一折扣仅适用于泰国籍买家——外国人仍需缴纳标准的2%过户费,在比较不同国籍买家的净成本时这一点尤为重要。关于减免费用的具体机制以及2026年其他贷款新规的完整解读,请参阅我们关于泰国100%贷款成数房贷新规的指南。

外国买家:泰铢总额减少,成交套数增加

这正是故事变得有意思的地方。按价值计算,2025年外国公寓过户额大幅下滑——REIC数据显示,1月至9月期间外国公寓过户额下降14.2%,至441亿泰铢,尽管印度买家的单套均价高于大多数其他国籍买家。

然而按套数计算,情况却截然不同。2025年全年,外国买家过户的公寓套数为14,899套,同比增长2.2%,尽管过户总值下降10.7%,至60.92亿泰铢——外国人持有比例维持在全国公寓过户总量的14.7%。仅第四季度,外国公寓过户量就达到3,888套,环比增长1.1%,同比增长9.3%。

买家的国籍构成也发生了显著变化:

• 中国买家按套数计算仍是最大的外国买家群体,但其主导地位较往年有所收窄。
• 缅甸买家的增速在所有国籍中最为强劲,2025年跃居全国第二位。
• 印度买家的购买力尤为突出:2026年第一季度数据显示,印度买家的单套平均成交价约为560万泰铢,高于外国买家整体均价420万泰铢,平均单套面积也最大,达67.8平方米。

2025年早些时候,按价值计算的外国人持有比例稳定在总成交额的约29.3%,同时中国、缅甸和俄罗斯在套数上领先,这凸显了少数几个来源国家依然是这一细分市场的重要支柱。对于正在权衡泰国相较于其他地区限制政策的买家,我们关于新加坡房产税推动资金流向泰国的文章提供了更广泛的区域视角。

东部沿海地区的例外:芭提雅稳守阵地

尽管许多地区降温,芭提雅和曼谷依然是外国公寓买家的首选热点,即便其他地区的过户量在放缓。2025年第一季度,外国人在全国过户的公寓套数为3,919套,价值163.9亿泰铢——按套数计算同比仅下降0.5%,相比国内过户数据的两位数跌幅要温和得多。

从省级层面看,东部经济走廊(EEC,涵盖春武里、罗勇和北柳府)整体确实有所走软。2025年全年,EEC地区住宅过户量下降4.4%,至45,958套,过户价值下降7.4%,至1110亿泰铢;仅第四季度,过户量同比下降2.1%,价值下降7.8%。

但在这一区域性放缓之中,罗勇府在2025年初却逆势而上,过户量同比增长,这得益于工业园区工人的需求,以及从芭提雅迁移过来的外国人——这一细节直接体现了东部沿海地区需求基础的多元化,已不再局限于海滨地带。春武里府本身在2025年第一季度住宅过户量下降8.5%,至6,621套,价值下降9.8%,至17.5亿泰铢,这表明该地区并非毫无影响,只是在公寓这一细分市场上比全国平均水平更具韧性。

对于在这个走势不均的市场中评估芭提雅特定房源的买家,像Pristine Park 3——一居室43平方米或更大户型的Pristine Park 3——两居室65.82平方米这类房源,正处于二手房及中端市场需求表现最为坚挺的价格区间。

房贷利率:温和的推动力

借贷成本略有下降,这也解释了2025年底市场的企稳。泰国央行针对外国银行分行的基准贷款利率指标在2026年6月达到6.33%,低于2025年6月的6.42%和2024年6月的7.16%——呈现出渐进但持续的下行趋势。

对于外国买家而言,融资仍是比利率本身更大的制约因素。大多数泰国银行对向非居民放贷持谨慎态度,像大华银行(UOB)和中国工商银行(ICBC)这类面向外国人的房贷产品,条款依然比本地贷款更为严格。这一融资缺口正是外国公寓买家群体持续以全款购房为主的重要原因,与利率高低本身关系不大。

这对买家和投资者意味着什么

综合来看,有三点实用结论值得关注:

1. 全国过户量的疲软更多反映的是国内购买力问题,而非外国需求——2025年外国买家的成交套数实际上是增长的。
2. 芭提雅及整个东部沿海地区在外国公寓需求方面的韧性,明显强于许多其他省份,尽管EEC整体住宅过户量有所放缓。
3. 买家国籍构成正在多元化——缅甸和印度买家的占比正在上升,这降低了市场对单一来源国的依赖度。

对投资者而言,这意味着在全国市场处于调整期之际,东部沿海地区的中端市场和二手房细分市场相对更为稳定。在投入资金之前,参考Pristine Park 3——单间公寓或一居室58平方米等具体房源,并结合当前REIC的过户趋势进行评估,是一个合理的起点。

结语

泰国公寓过户量下滑,本质上是一个国内需求疲软叠加费用减免刺激措施与利率逐步回落的全国性故事。但这背后隐藏着一个更令人鼓舞的区域与国际性子故事——芭提雅、罗勇以及日趋多元化的外国买家国籍构成,正在为东部沿海地区抵御这轮低迷中最糟糕的冲击。

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