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泰国100%房贷成数（LTV）新规：对购房者到底意味着什么

2026/8/13

泰国放宽房贷成数（LTV）上限至100%，期限至2026年年中，旨在提振低迷的房地产市场。本文解读该新规实际涵盖范围、为何未引发放贷热潮，以及对芭堤雅及其他地区购房者的影响。

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泰国央行现在允许银行对符合条件的房贷发放最高达抵押物评估价值100%的贷款——这项新规从2025年5月开始实施，一直持续到2026年6月。乍一听像是给零首付购房开了绿灯，但实际情况要复杂一些：银行仍然会对每位申请人的收入、负债和风险状况逐一评估。这项措施针对的是一个急需刺激的楼市，而不是一场放任式的信贷狂欢。

泰国央行为何放宽房贷成数规定

泰国央行货币政策委员会在2025年持续下调政策利率，最近一次是在12月的会议上再度降息，同时也发出了经济增长放缓的警示。按照新的房贷规定，价值超过1000万泰铢的首套房贷款，以及价值低于1000万泰铢的二套房贷款，最高都能贷到抵押物评估价值的100%，具体可参见泰国央行公告。相比之下，此前的房贷成数制度要严格得多，二套及以上房贷必须支付首付。

这个时间点并非偶然。泰国住宅地产板块已经连续多年萎缩，监管机构一直在叠加多项手段——降息、减费、放宽房贷成数——试图在市场进一步下滑之前踩住刹车。

100%房贷成数新规实际涵盖的范围

很容易把这项政策理解成一刀切式的全面松绑。但实际上，放宽后的上限只适用于特定几类贷款，银行依然拥有完全的审批自主权。

• 价值超过1000万泰铢的首套房贷款，可贷至100%的房贷成数。
• 价值低于1000万泰铢的二套房贷款，同样可贷至100%的房贷成数。
• 该措施仅执行到2026年6月30日，除非另外获得延期。
• 各银行仍会在监管上限之上，叠加自己的收入、还款能力及信用审查标准。

对购房者来说，最后一点才是关键。放宽后的房贷成数上限并不能取代银行内部的风险判断——它取消的，只是此前那道不管申请人资质如何都强制要求首付的监管底线。

与房贷新规同行的减费措施

房贷成数的调整不是单独出台的。政府同时也大幅削减了过户费和抵押登记费，正是这套组合拳，才真正带动了中低价位市场的交易量。降费之后，在设定的价格门槛内，过户费从评估价值的2%降到0.01%，抵押登记费从1%降到0.01%。

这项措施后来获得了延期：一份新的降费方案已于2026年7月1日起生效，持续到2027年6月30日，由泰国内政部通过《皇家宪报》公告发布。据泰国房地产信息中心（REIC）的数据显示，减费措施确实起了作用——2026年第一季度全国住宅过户量出现增长，而这部分增长几乎全部来自减费政策覆盖价格区间内的房源，REIC代理主任对此也有类似的说法。

为何放贷并未简单地出现井喷

尽管房贷成数上限放宽了、过户成本也降低了，泰国的房贷市场依然相当谨慎。家庭债务水平居高不下，银行的审批标准反而比以前更严——即便监管机构放宽了上限也是如此。据相关行业报道，即使政策利率已经降到1.50%，年轻的首次购房者的房贷被拒率仍接近40%。

监管放松和实际信贷可获得性之间的这层落差，才是购房者眼下最该弄清楚的地方。如果银行内部的偿债比率测试照样会拒绝申请，那100%的房贷成数额度就只是纸面数字。

这对实际购房意味着什么

1. 收入稳定、证明文件齐全的泰国本地买家，是这项新房贷成数上限的主要受益者。
2. 外国买家通常无法以和泰国本地人相同的条件从泰国银行拿到贷款，更多依靠现金购房、开发商分期付款或境外融资来完成交易。
3. 减费措施对现金买家和贷款买家都有好处，因为这些费用是在过户环节收取的，跟购房资金来源没有关系。

这一切在整体过户放缓大局中处于何种位置

之所以出台这些刺激措施，是因为整个市场确实需要它们。REIC此前预测，全国住宅过户量会先下滑后企稳，早期数据显示2025年降幅约为7.3%，2026年才逐步趋缓。外国人公寓过户情况也差不多——REIC公布的2025年前三季度数据显示，外国人公寓过户金额下降了14.2%，同时买家的国籍构成也在变化：印度买家的需求在上升，中国买家的购房意愿则有所减弱。

在这样的背景下，宽松的融资条件和更低的费用，与其说是市场繁荣的信号，倒不如说是监管机构在为一个不希望继续下滑的市场，主动搭建一道托底防线。

对芭堤雅及东部沿海地区意味着什么

芭堤雅的购房者应该把房贷成数和减费政策的调整，看作一种支撑性的背景因素，而不是预期融资热潮的理由。东部沿海地区大多数外国人的购房交易，仍然是现金支付的永久产权公寓交易，完全在本地房贷体系之外运作。而减费政策在本地最有实际意义的地方，是针对泰国本地买家及长期居民在减费覆盖的低价位区间购房——这一细分市场包括芭堤雅二手房，以及新盘中颇受欢迎的入门级和中端公寓单位。

对于考虑在这一价位入市的买家，Pristine Park 3——单间公寓（Studio），或者紧凑型的Pristine Park 3——34平方米一居室等房源，恰好落在减费政策带来最大比例优惠的价格区间里。考虑通过泰国银行贷款购房的买家，还应该权衡一下外国人公寓购房配额新规与融资资格之间的相互影响，因为受配额限制的单位在产权结构上有所不同。

给购房者的结论

泰国100%房贷成数新规是监管上限的真实放宽，不是营销噱头——但它是在一个银行依然保守、家庭债务居高不下的信贷环境中运行的。加上延期的过户减费措施与不断下调的政策利率，这些手段合在一起，构成了一次协调一致的努力，目的是支撑2026年年中乃至更长时间的交易量。

无论是为首套房融资的泰国本地买家，还是把现金购房与更广泛的春武里公寓过户统计数据放在一起比较的外国投资者，都应该把这些规定当作诸多考虑因素之一，而不是单独的购房理由。搞清楚融资、费用与配额规定之间怎样相互影响，才是把握良机和买贵之间真正的分界线。

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