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泰国100%房贷成数（LTV）新规：对购房者到底意味着什么

2026/8/1

泰国放宽房贷成数（LTV）上限至100%，期限至2026年年中，旨在提振低迷的房地产市场。本文解读该新规实际涵盖范围、为何未引发放贷热潮，以及对芭堤雅及其他地区购房者的影响。

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泰国央行现允许银行对符合条件的房屋贷款发放最高达抵押物评估价值100%的贷款——这项新规从2025年5月实施至2026年6月。听起来像是零首付购房的绿灯，但实际情况更为有限：银行仍会对每位申请人的收入、债务和风险进行个别评估，而这项措施针对的是一个亟需刺激的楼市，而非放任式的信贷狂欢。

泰国央行为何放宽房贷成数规定

泰国央行货币政策委员会在2025年持续下调政策利率，最近一次是在12月会议上再度下调，同时警示经济增长放缓。根据新的房贷规定，对于价值超过1000万泰铢的首套房贷款，以及价值低于1000万泰铢的二套房贷款，最高可贷至抵押物评估价值的100%，详见泰国央行公告。这与此前较为严格的房贷成数制度形成鲜明对比,此前的制度要求二套及以上房贷必须支付首付。

这一时机并非巧合。泰国住宅地产板块已经连续数年萎缩,监管机构一直在叠加多项措施——降息、减费、放宽房贷成数——试图在市场进一步下滑之前止住颓势。

100%房贷成数新规实际涵盖的范围

很容易把这项政策误读为“一刀切”式的普遍新规。但实际上，放宽后的上限只适用于特定贷款类别，银行仍拥有完全的审批自主权。

• 价值超过1000万泰铢的首套房贷款可贷至100%的房贷成数。
• 价值低于1000万泰铢的二套房贷款同样可贷至100%的房贷成数。
• 该措施仅实施至2026年6月30日,除非获得延期。
• 各银行仍会在监管上限之上,叠加自身的收入、还款能力及信用审查标准。

对购房者而言，最后一点最为关键。放宽后的房贷成数上限并不能凌驾于银行内部的风险偏好之上——它只是取消了此前无论申请人资质如何都强制要求首付的监管底线。

与房贷新规同行的减费措施

房贷成数的调整并非孤立出台。政府同时大幅削减了过户费和抵押登记费，而正是这一组合措施，才真正推动了市场中低端交易量的增长。降费后，在设定的价格门槛内，过户费从评估价值的2%降至0.01%，抵押登记费从1%降至0.01%。

该项措施后来又获得延期：一项新的降费方案已于2026年7月1日起生效，持续至2027年6月30日，通过泰国内政部在《皇家宪报》上的公告发布。泰国房地产信息中心（REIC）的数据显示，减费措施确实发挥了实际作用——2026年第一季度全国住宅过户量出现增长，而增长完全来自减费政策所覆盖价格区间内的房源，REIC代理主任如是说。

为何放贷并未简单地出现井喷

尽管房贷成数上限放宽、过户成本降低，泰国的房贷市场依然保持谨慎。家庭债务水平居高不下，即便监管机构放宽了上限，银行反而收紧了审批标准。相关行业报道显示，即使政策利率已降至1.50%，年轻的首次购房者的房贷被拒率仍接近40%。

监管放松与实际信贷可获得性之间的这一落差，是当下购房者最应理解的关键点。如果银行内部的偿债比率测试仍然会拒绝申请，那么100%的房贷成数额度就形同虚设。

这对实际购房意味着什么

1. 收入稳定且有充分证明文件的泰国本地买家，是这项新房贷成数上限的主要受益群体。
2. 外国买家通常无法以与泰国本地人相同的条件获得泰国银行的房贷融资，往往依赖现金购房、开发商分期付款计划或境外融资。
3. 减费措施对现金买家和贷款买家均有利，因为这些费用是在过户环节收取的，与购房资金来源无关。

这一切在整体过户放缓大局中处于何种位置

之所以出台这些刺激措施，是因为整体市场确实需要它们。REIC此前预测全国住宅过户量将先下滑后企稳，早期预测显示2025年将下降约7.3%，随后在2026年逐步趋缓。外国人公寓过户情况也呈现类似走势——REIC公布的2025年前三季度数据显示，外国人公寓过户金额下降14.2%，同时买家国籍构成也在发生变化：印度买家需求上升，而中国买家的购房需求有所减弱。

在此背景下，宽松的融资条件和更低的费用，与其说是繁荣景象的信号,不如说是监管机构在有意为一个不希望进一步下滑的市场,搭建一道托底防线。

对芭堤雅及东部沿海地区意味着什么

芭堤雅的购房者应将房贷成数和减费政策的调整视为支撑性的背景条件，而非预期融资热潮的理由。东部沿海地区的大多数外国人购房交易，仍是现金支付的永久产权公寓交易，完全在本地房贷体系之外运作。而减费政策在本地最具意义的领域，是针对泰国本地买家及长期居民在减费措施所覆盖的低价位区间购房——这一细分市场包括芭堤雅二手房及新盘中颇受欢迎的入门级和中端公寓单位。

对于考虑在这一价位入市的买家，Pristine Park 3——单间公寓（Studio）或紧凑型的Pristine Park 3——34平方米一居室等房源，恰好处于减费政策带来最大比例优惠的价格区间。考虑通过泰国银行融资购房的买家，还应权衡外国人公寓购房配额新规与融资资格之间的相互影响，因为受配额限制的单位在产权结构上有所不同。

给购房者的结论

泰国100%房贷成数新规是监管上限的真实放宽，而非营销噱头——但它是在一个银行依然保守、家庭债务居高不下的信贷环境中运行的。结合延期的过户减费措施与不断下调的政策利率，这些措施共同构成了一次协调一致的努力，旨在支撑2026年年中乃至更长时间的交易量。

无论是为首套房融资的泰国本地买家，还是将现金购房与更广泛的春武里公寓过户统计数据进行比较的外国投资者，都应将这些规定视为诸多考量因素之一，而非独立的购房理由。理解融资、费用与配额规定之间的相互作用，正是把握良机购房与买贵之间的关键区别。

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