Стабільність і затишок вже чекають на вас
Як купити квартиру в Паттаї дистанційно: від заявки до Chanote онлайн
Нерухомість у Таїланді реально купити повністю дистанційно: тайське законодавство не вимагає, щоб іноземний покупець особисто перебував у країні. Об'єкт ви оглядаєте за відеозв'язком, договір підписуєте електронно, а кошти переказуєте з-за кордону через SWIFT. Право власності реєструють у Земельному департаменті за нотаріальною довіреністю. На весь процес зазвичай іде від 3 до 8 тижнів.
Чи можна купити без особистої присутності?
Так, можна. Тайське законодавство не вимагає, щоб покупець-іноземець особисто був присутній під час придбання кондомініуму. Реєстрацію права власності в Земельному департаменті проведе представник за нотаріально засвідченою довіреністю — легалізованою через апостиль або консульство, залежно від вашої країни.
Незалежно від того, перебуваєте ви в Таїланді чи ні, діють три умови.
По-перше, кошти мають надійти з-за кордону в іноземній валюті. Оплата готівкою в Таїланді або переказ із тайського банківського рахунку права на реєстрацію за іноземною квотою не дає. Скажемо прямо: зараз, в умовах воєнного стану, НБУ обмежує перекази великих сум валюти за кордон для фізичних осіб, тож великий переказ з України може бути ускладнений або тимчасово неможливий. Через це частина наших клієнтів оплачує покупку коштами, які вже зберігаються за кордоном. Радимо заздалегідь уточнити у своєму банку поточні можливості й обмеження.
По-друге, банк-отримувач має видати форму валютної операції (FET) на суму переказу — раніше вона називалася TT3. Без цієї форми Земельний департамент не зареєструє право власності на іноземця, і репатріювати кошти при подальшому продажу законно не вийде.
По-третє, у будівлі має залишатися вільна іноземна квота. За Законом про кондомініуми іноземцям може належати не більше 49% загальної житлової площі будинку. Якщо квота вичерпана, оформити право власності (freehold) не вийде — залишаються оренда на правах leasehold або структура через тайську компанію, і в кожного варіанта свої обмеження.
Ще до внесення депозиту ми перевіряємо квоту та статус об'єкта і письмово підтверджуємо вам результат.
Сім етапів угоди
- 1
Вибір об'єкта та відео-показ
Розкажіть нам, що шукаєте: бюджет, район, тип житла та мета — жити самому, здавати в оренду чи інвестувати. Ми підберемо варіанти з нашого каталогу разом із цінами, плануваннями та оцінкою прибутковості.
Далі — відео-показ. Наш агент виїжджає на об'єкт і показує його наживо через WhatsApp, Telegram або Zoom, англійською чи російською. Ви можете ставити запитання й просити показати те, чого не видно на фото: стан сантехніки, вид з вікна в різний час доби, шум з дороги, стан місць загального користування, паркінг і роботу ліфтів.
Записи показів ми зберігаємо і надсилаємо вам — зручно, коли порівнюєте варіанти пізніше.
Строки: від одного дня до кількох тижнів — залежить, наскільки швидко ви ухвалите рішення.
- 2
Бронювання
Щойно ви обрали об'єкт, його треба зняти з продажу. Забудовники зазвичай тримають об'єкт заброньованим 2–3 дні без оплати — цього вистачає, щоб отримати й перевірити документи. На вторинному ринку бронювання, як правило, вимагає негайного депозиту.
На ринку Паттаї бронювальний депозит зазвичай становить 50 000–100 000 бат, а в деяких проєктах і більше. Ця сума потім зараховується у загальну вартість покупки.
Ми дотримуємось важливого правила: усі платежі за договором ідуть напряму на банківський рахунок забудовника чи продавця, а не на рахунок агентства. Виняток лише один — невеликий бронювальний внесок, який наш агент може сплатити від вашого імені, щоб утримати об'єкт на час вашого переказу. Таку операцію ми завжди оформляємо письмово.
До сплати депозиту ви отримаєте пакет документів: підтвердження статусу забудовника чи продавця, довідку про наявність іноземної квоти, проєкт договору та реквізити для переказу.
- 3
Договір
Договір купівлі-продажу чи бронювання складають двома мовами — англійською і тайською. Для іноземного покупця юридичну силу має англійська версія, але при розбіжностях перевагу зазвичай надають тайському тексту, тому перевіряти варто обидва варіанти.
У договорі обов'язково прописують: ціну і валюту, графік платежів із датами або прив'язкою до етапів будівництва, дату передачі об'єкта, тип права власності — freehold за іноземною квотою чи leasehold, — а також хто сплачує transfer fee і в якій пропорції, умови повернення депозиту та відповідальність забудовника за затримки.
Спочатку підписуєте договір і надсилаєте скан. Оригінали з підписом відправляються пізніше кур'єром — DHL, FedEx або EMS, це займає 5–10 днів.
Радимо провести незалежну юридичну перевірку договору. Можемо порекомендувати юристів, з якими вже працюємо, але ви цілком можете залучити свого — це нормальна практика, а не привід для недовіри.
- 4
Оплата та переказ коштів
Кошти надходять з-за кордону в іноземній валюті — USD, EUR чи іншій. У бати їх конвертує вже банк-отримувач.
У призначенні платежу обов'язково вказують мету — купівлю нерухомості з адресою об'єкта. Точне формулювання ми надаємо заздалегідь, бо саме від нього залежить, чи коректно банк оформить FET.
Порядок дій такий: забудовник чи продавець виставляє інвойс, ви отримуєте оригінал або скан договору, робите переказ зі свого банку, а банк-отримувач зараховує кошти і видає FET. Далі ми отримуємо копію FET разом із підтвердженням зарахування.
SWIFT-перекази йдуть зазвичай 2–10 робочих днів залежно від банків-кореспондентів. З деяких країн перекази проходять додаткові перевірки, тож термін може подовжитися.
Розстрочка від забудовника поширена на первинному ринку: перший внесок і подальші платежі до завершення будівництва. Конкретні умови залежать від проєкту і узгоджуються ще до підписання.
- 5
Реєстрація права власності в Земельному департаменті
Якщо ви не можете бути присутні особисто, для реєстрації знадобиться довіреність на нашого представника або вашого юриста.
Оформлюється вона так: текст готуємо ми, ви засвідчуєте його нотаріально у своїй країні, потім документ проходить легалізацію — апостиль або консульську, залежно від країни, — і перекладається на тайську присяжним перекладачем.
Ще потрібна нотаріально засвідчена копія закордонного паспорта.
У день реєстрації представник подає до Земельного департаменту довіреність, копію паспорта, FET, договір, документи продавця та підтвердження сплати податків і зборів. Chanote — свідоцтво про право власності — оформлюють на ваше ім'я.
Скан Chanote ви отримуєте того ж дня. Оригінал або надсилаємо кур'єром, або тримаємо в офісі до вашого приїзду — вирішуєте ви.
За строками: підготовка та легалізація довіреності займає 2–4 тижні залежно від країни, а сама реєстрація — один робочий день.
- 6
Приймання об'єкта та ключі
На первинному ринку між завершенням будівництва та передачею ключів проходить приймання об'єкта. Ми беремо це на себе і робимо все від вашого імені.
Що входить у перевірку: оглядаємо приміщення, звіряємо планування та специфікацію з договором, тестуємо сантехніку, електрику, кондиціонування, вікна й двері. Кожне зауваження фіксуємо на фото і відео, а потім складаємо snagging list — перелік дефектів, які має усунути забудовник.
Того ж дня надсилаємо вам фото- та відеозвіт. Далі контролюємо усунення зауважень і проводимо повторний огляд.
Ключі та документи ми зберігаємо в офісі або передаємо вашому керуючому — як вам зручніше.
- 7
Володіння й оренда без вашої присутності
Після покупки об'єктом можна керувати повністю дистанційно.
За договором управління ми беремо на себе: здачу в оренду (коротко- чи довгострокову), заселення й виселення гостей, прибирання та обслуговування, оплату комуналки й CAM fee, дрібний ремонт, спілкування з керуючою компанією будівлі, а також щомісячний звіт про доходи й витрати.
Дохід від оренди надходить на вказаний вами рахунок. Умови й вартість управління обговорюються окремо та фіксуються в договорі.
Способи переказу коштів: що обрати
Нижче — способи оплати, з якими можна зіткнутися на ринку. Ми працюємо лише через банківський переказ: тільки він дає FET, а без цього документа не вийде ні оформити право власності за іноземною квотою, ні законно повернути гроші назад у майбутньому.
| Спосіб | FET | Строки | Примітка |
|---|---|---|---|
| Банківський переказ SWIFT | Так | 2–10 днів | Єдиний варіант, з яким ми працюємо |
| Переказ через третю юрисдикцію | Так, якщо кошти йдуть з-за кордону | 3–14 днів | Залежить від банку-посередника, тому уточнюйте заздалегідь |
| Готівка | Умовно | — | Потрібна декларація при в'їзді та особиста присутність; для угоди на відстані не підходить |
| Криптовалюта | Ні | — | FET не дає. Оплата тайської нерухомості криптовалютою обмежена законодавством, тож ми так платежі не приймаємо |
Якщо вам пропонують оплату без FET і обіцяють «оформити все пізніше» — варто насторожитися й перевірити все ще раз. Заднім числом FET не видають.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) — документ тайського банку, що підтверджує надходження іноземної валюти з-за кордону та її конвертацію в бати. Раніше він називався TT3.
Для переказів від 50 000 USD (або еквівалента) банк видає FET автоматично. Менші суми вимагають окремого запиту — проста заявка, яка не створює проблем, якщо подати її заздалегідь. Поріг встановлює Банк Таїланду і час від часу змінює його, тому ми перевіряємо актуальне значення саме на момент вашої угоди.
Чому це важливо: без FET Земельний департамент не зареєструє право власності (freehold) на іноземця за іноземною квотою. А під час продажу саме цей документ дає змогу легально вивезти кошти за кордон — у межах суми, яку ви ввезли спочатку.
Що перевірити у своєму FET: ім'я відправника або бенефіціара, суму, валюту та мету платежу — купівлю нерухомості.
Найчастіша проблема — неправильно вказана мета платежу, і виправити її після зарахування коштів не завжди можливо. Тому формулювання ми узгоджуємо з вами ще до переказу.
Скільки коштує угода дистанційно
Окрім вартості покупки:
| Transfer fee (збір за реєстрацію) | 2% від оціночної вартості | За домовленістю, зазвичай порівну (50/50) |
| Specific Business Tax (у разі продажу протягом 5 років) | 3,3% | Зазвичай продавець |
| Stamp duty (якщо SBT не застосовується) | 0,5% | Продавець |
| Податок, що утримується у джерела | За ставкою для фізичної/юридичної особи | Продавець |
| Sinking fund (первинний ринок) | Одноразово, за м² | Покупець |
| CAM fee | Щомісяця, за м² | Покупець |
| Нотаріальне засвідчення і легалізація довіреності | Залежить від країни | Покупець |
| Присяжний переклад | Уточнюється індивідуально | Покупець |
| Кур'єрська доставка документів | Уточнюється індивідуально | Покупець |
| Комісія банку за SWIFT | Залежить від банку | Покупець |
| Юридична перевірка (за бажанням) | Уточнюється індивідуально | Покупець |
Розмір податків і зборів визначає тайське законодавство, і він може змінюватися. Перед підписанням договору ми готуємо письмовий розрахунок саме для вашого об'єкта.
Ми не консультуємо з питань оподаткування і не замінюємо юриста. З приводу податків у країні вашого резидентства краще звернутися до власного податкового консультанта — у багатьох юрисдикціях закордонну нерухомість потрібно декларувати.
Ризики і як ми їх закриваємо
Ми віддаємо перевагу чесній розмові про ризики, а не вдаванню, що їх не існує.
- Ризик: кошти потрапляють не за призначенням. Як ми з цим працюємо: платежі за договором ідуть напряму на рахунок забудовника або продавця, а реквізити ви звіряєте з договором самостійно. Гроші за контрактом ніколи не проходять через рахунки агентства.
- Ризик: об'єкт виявляється не таким, як на фото. Як ми з цим працюємо: проводимо живий відеопоказ замість добірки знімків, і запис лишається у вас; приймання об'єкта відбувається зі snagging list і фотозвітом.
- Ризик: забудовник не добудовує об'єкт. Як ми з цим працюємо: перш ніж додати проєкт у каталог, перевіряємо дозвіл на будівництво, права на землю, EIA (де це вимагається) і схему фінансування, залучаючи тайських та міжнародних юристів. Стовідсоткової гарантії не дає жодна перевірка — заморожені проєкти в Таїланді траплялися навіть у забудовників з бездоганною репутацією.
- Ризик: іноземна квота вже вичерпана. Як ми з цим працюємо: перед внесенням депозиту запитуємо в керуючої компанії будівлі письмове підтвердження щодо статусу квоти.
- Ризик: під час продажу не вдається вивести кошти за кордон. Як ми з цим працюємо: перевіряємо коректність оформлення FET ще на етапі переказу грошей.
- Ризик: схеми з номінальними тайськими власниками. Наша позиція тут однозначна: ми не пропонуємо конструкцій із номінальними тайськими акціонерами для обходу обмежень на володіння землею. Такі схеми перебувають під пильним контролем, і всі наслідки лягають на покупця.
- Ризик: обіцянки прибутковості, які не відповідають реальності. Наша позиція проста: якщо гарантована прибутковість вища за ринкову, варто запитати, за рахунок чого вона забезпечується і що буде після завершення гарантійного періоду. Ми завжди показуємо розрахунок із вихідними даними, а не просто кінцеву цифру.
І ще момент — ліквідність. Продати об'єкт у Паттаї швидко не вийде, це не біржовий актив. Плануйте термін володіння з урахуванням цього.
Документи
З вашого боку: закордонний паспорт (скан усіх заповнених сторінок), нотаріально засвідчена й легалізована копія паспорта, довіреність на представника — нотаріальна, з апостилем або консульською легалізацією та присяжним перекладом на тайську, підтвердження джерела коштів (його може запросити банк), а також банківські реквізити для отримання орендного доходу (етап 7).
З нашого боку: договір купівлі-продажу англійською та тайською мовами, FET від тайського банку, квитанції про сплату зборів і податків, Chanote на ваше ім'я, акт приймання разом зі snagging list і фотографіями, а також договір управління, якщо його укладено.
Часті запитання
- Чи можна купити квартиру в Паттаї, не приїжджаючи до Таїланду?
- Можна. Тайське законодавство не вимагає особистої присутності іноземного покупця під час угоди з кондомініумом. Об'єкт оглядають за відеозв'язком, договір підписують електронно й потім надсилають оригінали кур'єром, а право власності реєструють за нотаріальною довіреністю з легалізацією.
- Скільки часу займає дистанційна угода?
- Від вибору об'єкта до реєстрації права власності проходить 3–8 тижнів. Найбільше часу забирає підготовка і легалізація довіреності — 2–4 тижні залежно від країни. SWIFT-переказ триває 2–10 робочих днів, а сама реєстрація в Земельному департаменті — один день.
- Як переказати гроші за нерухомість у Таїланді?
- Банківським переказом в іноземній валюті з-за кордону, і в призначенні платежу обов'язково вказують мету — купівлю нерухомості. Банк-отримувач видає документ FET: без нього не зареєструвати право власності на іноземця і не вивести кошти легально під час подальшого продажу.
- Що таке FET і навіщо він потрібен?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, раніше — TT3) — це документ тайського банку, який підтверджує надходження іноземної валюти з-за кордону. Земельний департамент вимагає його для реєстрації права власності іноземця за іноземною квотою, а ще саме він дозволяє повернути кошти під час продажу.
- Кому переказувати гроші — агентству чи забудовнику?
- Усі платежі за договором ідуть напряму на рахунок забудовника чи продавця. На власні рахунки агентство контрактних платежів не приймає. Виняток один — невеликий бронювальний внесок для утримання об'єкта, і він завжди оформляється письмово.
- Чи можна оплатити нерухомість у Таїланді криптовалютою?
- Переказ у криптовалюті не дає документа FET, а без нього не зареєструвати право власності на іноземця за іноземною квотою. До того ж використання криптовалюти для оплати нерухомості в Таїланді обмежене регулюванням. Apartwell такі платежі не супроводжує.
- Як оформити довіреність для купівлі нерухомості в Таїланді?
- Текст довіреності готує агентство або юрист. Ви завіряєте його нотаріально у себе в країні, далі документ проходить апостиль або консульську легалізацію і перекладається на тайську присяжним перекладачем. На все це йде 2–4 тижні, залежно від країни.
- Що таке іноземна квота 49% і як її перевірити?
- За Законом про кондомініуми іноземцям може належати не більше 49% загальної житлової площі будівлі. Якщо квоту вже вичерпано, оформити право власності на іноземця не вдасться. Тому ще до внесення депозиту ми запитуємо в керуючої компанії письмове підтвердження статусу квоти.
- Які ще витрати, крім вартості покупки?
- Комісія за трансфер — 2% від оціночної вартості (як правило, ділиться між сторонами), sinking fund і CAM fee для об'єктів первинного ринку, нотаріальне засвідчення й легалізація довіреності, присяжний переклад, кур'єрська доставка, а також банківська комісія за переказ. Податок з продажу зазвичай лягає на продавця.
- А що, якщо мене немає в Таїланді — як отримати ключі?
- Ми самі приймаємо об'єкт від забудовника за вашою довіреністю, фіксуємо всі дефекти й того ж дня надсилаємо фото- та відеозвіт. Далі ключі чекають у нашому офісі до вашого приїзду або передаються керуючому — як скажете.
Розпочати купівлю
Розкажіть, що ви шукаєте, — ми підберемо варіанти і домовимося про відео-показ. Консультація безкоштовна: спілкуємося українською, російською або англійською.
Apartwell Co., Ltd. входить до Thailand Real Estate Association (TREA) за номером 21/0479/69, а також до Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) за номером SM4801-508.