thailand-market

Yabancı Alıcılar İçin Tayland'da Kondo Devir Süreci: Adım Adım Rehber

13.08.2026

Tayland'da yabancı olarak kondo satın almak, çoğu alıcının küçümsediği bir belge ve bir dizi ücrete bağlıdır. İşte devir sürecinin adım adım nasıl işlediği.

Yapay zekâ desteğiyle hazırlanmış, editörlerimiz tarafından gözden geçirilmiştir

Yabancı bir alıcı Tayland'da bir kondo birimine %100 sahip olabilir, fakat devrin gerçekten tamamlanması üç şeye bağlı: para doğru şekilde ülkeye girecek, vergiler doğru oranlarda hesaplanacak ve evraklar Tapu Dairesi'ne doğru sırayla gidecek. Bu adımlardan biri — genellikle döviz transferi — yanlış gidince, anlaşma son anda kilitlenip kalıyor. Bu rehberde Tayland'da yabancı alıcılar için kondo devir sürecini, para transferinden anahtarların teslimine kadar, güncel ücret ve kurallarla birlikte adım adım anlatıyoruz.

Yabancı Alıcılar İçin Tayland'da Kondo Devir Süreci Neden İmzadan Önce Başlar

Devir süreci hukuki açıdan, satın alma paranızı Tayland'a gönderdiğiniz anda başlar; satış sözleşmesini imzaladığınız gün değil. Tayland yasaları, yabancı alıcıların kondo satın almak için kullandığı paranın yurt dışından geldiğini, döviz cinsinden geldiğini ve Tayland içinde bozdurulduğunu kanıtlamasını şart koşuyor.

Bu adımı atlamak, yabancıların kondo alımlarının Tapu Dairesi'nde gecikmesinin veya reddedilmesinin en sık görülen sebebi. Bir birime karar vermeden önce <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">yabancı kotası hesaplamasının nasıl işlediğini</a> okumak faydalı olur, çünkü %49 kuralı kapsamındaki uygunluk durumu zamanlamayı da doğrudan etkiliyor.

Döviz Transfer Formu (FET): Vazgeçilmez İlk Adımınız

Her yabancı alıcının mülkiyet tescili için, parayı alan Tayland bankası tarafından düzenlenen bir Döviz Transfer Formu'na (FET) ihtiyacı var. Ancak bu form ancak belirli bir transfer büyüklüğünün üzerinde çıkarılıyor.

• <cite index="5-0">FET formu, işlemi yürüten banka tarafından yalnızca 50.000 ABD Doları'nı aşan tutarlar için düzenlenir</cite>.
• Daha küçük transferlerde banka, gelen havaleyi doğrulayan bir destekleyici mektup veya kredi bildirimi verebilir; Tapu Dairesi bunu çoğunlukla alternatif olarak kabul ediyor.
• Transfer açıklaması kritik: paranın, pasaportunuzdaki isimle ve belirli bir kondo birimini satın almak amacıyla gönderildiği açıkça yazmalı.

FET eşiğinden kaçınmak amacıyla tek bir kondo ödemesini birden fazla küçük transfere bölmek hiç iyi bir fikir değil — bu, satış fiyatıyla uyuşmayan bir kayıt izi bırakır ve tescili geciktirebilir.

Devir Ücretleri, Vergiler ve Kim Ne Öder

Tayland'daki kondo devir maliyetleri, devlet ücretleri ile vergilerin bir karışımıdır. Alıcı ile satıcı arasındaki paylaşım pazarlığa açık olsa da, piyasada belirli alışkanlıklar var.

1. Devir ücreti — <cite index="1-1">Devir ücreti, Tapu Dairesi tarafından belirlenen değerleme bedelinin %2'sidir</cite> ve <cite index="1-2">Medeni ve Ticaret Kanunu'nun 457. Maddesi uyarınca, yazılı olarak başka türlü anlaşılmadığı takdirde bu ücret genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır</cite>.
2. Özel İşlem Vergisi (SBT) — <cite index="3-0">Tayland, satın alımdan itibaren 5 yıl içinde satılan mülkler üzerinden %3,3 oranında Özel İşlem Vergisi uygular</cite>; bu vergi kısa sürede elden çıkarmayı caydırmak için getirilmiş ve genellikle satıcı tarafından ödeniyor.
3. Damga vergisi — satış veya değerleme bedelinin %0,5'i oranında alınıyor, fakat sadece SBT'nin uygulanmadığı durumlarda geçerli (yani daha uzun süre elde tutulan mülklerde).
4. Stopaj vergisi — bireysel satıcılarda sahiplik süresine bağlı kademeli bir oranla, kurumsal satıcılarda ise sabit bir oranla hesaplanıyor.

Güncel bir maliyet dökümünden somut bir örnek: 4.500.000 THB (Tayland Bahtı) değerindeki bir birimde, <cite index="2-1">devir ücreti %2 × 4.500.000 = 90.000 THB olup genellikle bölüştürülür</cite>. Tam da bu yüzden alıcıların rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce ücret paylaşımını yazılı olarak teyit etmesi gerekiyor — rakamların nasıl uygulandığına dair daha kapsamlı bir döküm için <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">Tayland'ın kondo devir ücretleri rehberine</a> göz atabilirsiniz.

Para Göndermeden Önce Yabancı Kotasını Teyit Edin

Kondominyum Kanunu kapsamında yabancılar, tescilli bir kondo binasındaki satılabilir alanın toplamda en fazla %49'una sahip olabilir. Pattaya ve Jomtien'deki popüler sahil projeleri bu sınıra sık sık yaklaşıyor, özellikle belirli <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">alıcı milliyetlerinin</a> yoğunlaştığı gelişmelerde.

Para transferi yapmadan önce, geliştiriciden veya emlak danışmanından binanın güncel yabancı kotası dengesine dair yazılı bir teyit isteyin. Kota dolmuşsa, mülk edinmenin geriye kalan yolu kiralama (leasehold) yapısı veya şirket yapısı üzerinden alınan bir Tay kotası birimidir — bu ikisi standart yabancı mülkiyet devrinden oldukça farklı işlemler.

Satın Alımı Finanse Etmek: Mortgage Oranları Nereye Uyuyor

Çoğu yabancı alıcı peşin ödeme yapıyor, zira Tayland bankaları yerleşik olmayanlara nadiren mortgage sağlıyor; sağladıklarında da koşullar Tay vatandaşlarına göre daha sıkı.

• <cite index="6-0">Tayland'da ev kredisi faiz oranları şu anda sabit oranlı mortgage'lar için yıllık %2,9–3,3 aralığındadır</cite> (uygun borçlular için).
• Tay alıcılar için kredi/değer oranları daha yüksek seviyelere çıkabilirken, yabancı vatandaşlar tipik olarak bunun epey altında kalıyor ve genellikle %30–50 nakit peşinat isteniyor.
• Finansman seçenekleri sınırlı olduğundan, yukarıda anlatılan FET destekli nakit transferi çoğu yabancı alıcı için sadece bir yasal zorunluluk değil — işlemin bütünüdür.

Finansman kısıtlamaları sizi tedirgin ediyorsa, taşınmaya hazır ve daha uygun fiyatlı seçenekleri, örneğin <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">New Nordic Vip 2'deki bir stüdyo daireyi</a>, nakit çıkışının ve buna bağlı devir vergilerinin çok farklı ölçeklerde olduğu <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5'teki iki yatak odalı stok</a> gibi daha büyük birimlerle kıyaslamak işe yarayabilir.

Tapu Dairesi'nde Devir Ne Kadar Sürer

Para ülkeye girip FET formu (veya banka mektubu) elinize geçtikten sonra, Tapu Dairesi randevusu genellikle hızlı ilerler — tüm belgeler doğru hazırlandığında çoğu zaman bir günde tamamlanır. Uzun süren kısım hemen öncesindeki hazırlıklardır: geliştiriciden mülkiyet sertifikasını almak, yönetim şirketinden borcu yoktur yazısı çıkarmak ve kota dengesini teyit etmek. Binaya göre bu süre bir haftadan birkaç haftaya kadar uzayabiliyor.

Doğu Sahili'nde Alıcıların Sık Karşılaştığı Sorunlar

Pattaya'nın hızlı hareket eden ikinci el ve proje aşamasındaki (off-plan) piyasası, daha sakin piyasalarda pek görülmeyen bazı tekrarlayan sürtüşme noktaları doğuruyor.

• Yüzlerce birimi olan büyük kondo komplekslerinde yoğun yönetim ofisleri nedeniyle geciken borcu yoktur yazıları.
• %49 sınırına zaten yaklaşmış sahil binalarında kota tıkanıklıkları.
• Uyuşmayan transfer açıklamaları, paranın satış sözleşmesinde belirtilenden farklı bir tutar veya amaç için gönderilmesi durumunda ortaya çıkar ve FET düzenlenmeden önce bankada düzeltme gerektirir.

Para transferi belgelerini satışla birlikte takip eden bir ajansla çalışmak — bunu tamamen alıcının kendi bankasına bırakmak yerine — son dakika gecikmelerini önemli ölçüde azaltıyor. Bu özellikle geliştirici evraklarının alıcının havale kayıtlarıyla tam örtüşmesi gereken <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">Unixx Condominium'daki 1 yatak odalı proje aşamasındaki birimler</a> gibi durumlarda geçerli.

Sonuç

Tayland'da yabancı alıcılar için kondo devir süreci karmaşık sayılmaz, ama kısayollara hiç tahammülü yok. FET formunu veya banka mektubunu doğru şekilde temin edin, kotayı erkenden teyit edin, ücret paylaşımını da yazılı olarak kararlaştırın; bu üç adımı doğru attığınızda Tapu Dairesi randevusu tüm satın alma sürecinin en sıkıntısız kısmı haline gelecektir.

Bu bilgiler 13.08.2026 itibarıyla kamuya açık kaynaklardan derlenmiş genel ve eğitim amaçlı içeriklerdir. Hukuki veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz ve lisanslı bir Tayland avukatı tarafından durumunuzun özel olarak değerlendirilmesinin yerini tutmaz. Tayland'daki vergi oranları, eşik değerleri ve yasal gereklilikler değişebilir — herhangi bir belgeyi imzalamadan önce güncel koşulları bağımsız bir hukuk danışmanıyla teyit edin.

İlgili makaleler

thailand-market

Emekliler için Pattaya Kondo Piyasası: 2026'da Yabancı Alıcıların Bilmesi Gerekenler

Emekliler, Pattaya kondo piyasasındaki en istikrarlı alıcı gruplarından biri olmaya devam ediyor; ancak uzun süreli kalışlarının temelini oluşturan vize kuralları sıkılaştı. İşte emekliliğe odaklanan bir alıcının finansman, sigorta ve Doğu Sahili boyunca talebin nerede yoğunlaştığı konusunda bilmesi gerekenler.

thailand-market

Yüzde 40-70 Konut Kredisi Reddi Oranı Tayland Kondo Piyasasını Nasıl Değiştiriyor

Tayland bankaları, düşük fiyatlı konutlara yönelik başvuruların yediden yedisini reddediyor ve bu durum yerli talebi boğuyor; buna karşın Bangkok, Phuket ve Pattaya'da yabancı alıcılar kondo devri yapmaya devam ediyor. İşte bu ret krizinin nakitle satın alanlar için anlamı.

thailand-market

Tayland Gayrimenkul Piyasası 2025-2026: Kondo Devirleri, Yabancı Kotası Eğilimleri ve Pattaya Fiyatları

2025 boyunca ülke genelinde kondo devirleri yavaşlarken yabancı alıcılar payını korudu ve Pattaya fiyatları yükselmeye devam etti. İşte bu rakamların Tayland gayrimenkul piyasasına şimdi giriş yapacaklar için anlamı.