thailand-market

ผู้ซื้อชาวรัสเซียกำลังปรับโฉมตลาดคอนโดพัทยา

30/7/2569

ดีมานด์จีนกำลังลดลงทั่วประเทศ แต่ผู้ซื้อชาวรัสเซียกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว — และพัทยาคือจุดที่การเปลี่ยนแปลงนี้ชัดเจนที่สุด นี่คือสิ่งที่ข้อมูล REIC และ ธปท. ล่าสุดเปิดเผยเกี่ยวกับตัวตนที่แท้จริงของผู้ซื้อคอนโดในชลบุรีขณะนี้

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ชาวรัสเซียกำลังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของพัทยา โดยข้อมูลระดับประเทศแสดงให้เห็นว่าปริมาณผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น ในขณะที่ตัวเลขของจีนกลับลดลง ทั่วประเทศ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ขณะที่การโอนให้ชาวจีนลดลง และชลบุรี — จังหวัดบ้านของพัทยา — บันทึกจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติมากที่สุดในบรรดาทุกจังหวัดของประเทศ สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนที่จับตาดูฝั่งตะวันออก นี่คือหนึ่งในสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดของตลาดในปัจจุบัน

ผู้ซื้อชาวรัสเซียในตลาดคอนโดพัทยา: ตัวเลขบอกอะไรบ้าง

เทรนด์หลักคือเรื่องราวของการทดแทนที่ตรงไปตรงมา ในระดับประเทศช่วงไตรมาส 1 ปี 2026 <cite index="1-3,1-4">ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุด แม้ว่ายอดซื้อจะลดลง 38.8% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 906 ยูนิต ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น 33.0% เป็น 383 ยูนิต</cite> ที่สำคัญคือ <cite index="1-3,1-4">ชลบุรีบันทึกจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติมากที่สุด โดยได้แรงหนุนจากดีมานด์ในพัทยา ขณะที่กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในแง่มูลค่าธุรกรรม</cite>

นี่ไม่ใช่ปรากฏการณ์เพียงไตรมาสเดียว หากมองย้อนกลับไปตลอดปี 2025 <cite index="4-2">ผู้ซื้อชาวรัสเซียตามหลังจีนด้วยจำนวน 1,172 ยูนิต เพิ่มขึ้น 8.6% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์พุ่งขึ้น 30.3% เป็น 4.77 พันล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในภูเก็ต ชลบุรี และประจวบคีรีขันธ์</cite> ชลบุรี — ซึ่งครอบคลุมพัทยา จอมเทียน และนาจอมเทียน — ปรากฏอย่างสม่ำเสมอในฐานะหนึ่งในสามจุดหมายปลายทางอันดับต้นสำหรับเม็ดเงินคอนโดของชาวรัสเซีย เคียงคู่กับภูเก็ต

ทำไมดีมานด์จีนชะลอตัว ขณะที่ดีมานด์รัสเซียเติบโต

ภาพรวมระดับประเทศช่วยอธิบายการเปลี่ยนแปลงในระดับท้องถิ่น ตามข้อมูลของ REIC <cite index="2-1,2-2">การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ผู้ซื้อต่างชาติทั่วประเทศในปี 2025 รวม 14,899 ยูนิต มูลค่า 60.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.2% ในจำนวนยูนิต แต่ลดลง 10.7% ในมูลค่า เมื่อเทียบกับปี 2024 สะท้อนความระมัดระวังของผู้ซื้อต่างชาติท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่เผชิญปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศและข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง ทำให้บางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อ</cite>

ตัวเลขเฉพาะของจีนนั้นชัดเจนมาก: <cite index="2-4">จำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ผู้ซื้อชาวจีนในปี 2025 ลดลง 12.9% เหลือ 4,940 ยูนิต และลดลง 30% เหลือ 18.5 พันล้านบาท แม้จะลดลง แต่ยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดทั้งสองด้าน</cite> ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อชาวรัสเซียยังคงเพิ่มปริมาณอย่างต่อเนื่อง — มักเป็นการซื้อด้วยเงินสด ซึ่งมีความสำคัญในตลาดที่การเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติยังคงจำกัด

สัญชาติอื่นที่กำลังขยับตลาด

ชาวรัสเซียไม่ใช่กลุ่มเดียวที่สับเปลี่ยนอันดับ:

• ผู้ซื้อจากเมียนมาบันทึก <cite index="2-4">การเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตมากที่สุด เพิ่มขึ้น 41.8% เป็น 1,968 ยูนิต แม้มูลค่ารวมจะลดลง 12.5% เหลือ 6.16 พันล้านบาท บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนไปสู่ยูนิตราคาถูกลง</cite>
• การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวอเมริกัน <cite index="2-4">ลดลง 11.8% และ 7.2% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 537 ยูนิต มูลค่า 2.81 พันล้านบาท</cite>
• ผู้ซื้อชาวอินเดียสวนกระแสด้านปริมาณ โดย <cite index="2-4">การโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 8.8% เหลือ 237 ยูนิต ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 7.7% เป็น 1.64 พันล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ย 6.9 ล้านบาทต่อยูนิต</cite> — สะท้อนการขยับไปสู่ตลาดระดับบนมากกว่าการถอยหนี ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มที่ทีมของเราติดตามใน สัดส่วนผู้ซื้อชาวอินเดียที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดไทย

ความหมายต่อโควตาต่างชาติในพัทยา

การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในไทยถูกจำกัดไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายต่ออาคาร และโครงการยอดนิยมในพัทยาและจอมเทียนมักเข้าใกล้เพดานนี้บ่อยครั้ง เมื่อดีมานด์รัสเซียกระจุกตัวอยู่ในชลบุรีควบคู่ไปกับการถือครองของชาวจีนที่มีมาแต่เดิม โครงการที่ทำเลดีและมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่จึงกำลังหายากขึ้นและมีมูลค่าสูงขึ้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบความพร้อมของโควตาแต่เนิ่นๆ — คู่มือของเราเรื่อง ข้อถกเถียงเรื่องการปฏิรูปโควตาคอนโดต่างชาติของไทย ครอบคลุมว่าการเปลี่ยนแปลงที่เสนอจะส่งผลต่อการจัดสรรในอนาคตอย่างไร

แนวโน้มราคาและมูลค่าธุรกรรม

ในระดับประเทศ สัดส่วนของผู้ซื้อต่างชาติในตลาดกำลังเติบโตขึ้นจริง แม้มูลค่าธุรกรรมดิบจะอ่อนตัวลง ข้อมูล REIC แสดงให้เห็นว่า <cite index="2-2">สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติเมื่อเทียบกับผู้ซื้อชาวไทยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง คิดเป็น 14.7% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และ 25% ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจาก 12.5% และ 23% ในปี 2024 ตามลำดับ ตอกย้ำถึงความสำคัญที่ต่อเนื่องของผู้ซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมของไทย</cite>

ขณะเดียวกัน ข้อมูลด้านอุปทานในภาพกว้างชี้ว่าผู้พัฒนากำลังชะลอตัว ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล <cite index="1-2">จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ลดลง 24.0% จากช่วงเดียวกันของปี 2025 โดยการลดลงเห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียม ซึ่งการสร้างเสร็จลดลงถึง 38.3% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite> CBRE อธิบายสภาวะตลาดว่าอยู่ในภาวะระมัดระวัง โดยระบุว่า <cite index="1-2">ผู้ซื้อยังคงระมัดระวังและใช้เวลานานขึ้นในการตัดสินใจซื้อ ท่ามกลางเศรษฐกิจในประเทศที่อ่อนแอและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ในวงกว้าง</cite> ปริมาณอุปทานของพัทยาเองก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ควรติดตามควบคู่กับข้อมูลการสร้างเสร็จระดับประเทศ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขการเงินปี 2025-26

เงื่อนไขทางการเงินผ่อนคลายลงบ้าง ซึ่งช่วยอธิบายความยืดหยุ่นของปริมาณธุรกรรมแม้เผชิญภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากขึ้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างต่อเนื่อง และ <cite index="3-2">ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 1.25% ในเดือนธันวาคม 2025 ลดลงจากระดับสูงสุดในรอบ 9 ปีที่ 2.5% ในปี 2023</cite> หน่วยงานกำกับดูแลยังผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออีกด้วย ภายใต้มาตรการใหม่ <cite index="3-1">ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึง 30 มิถุนายน 2026 อนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับบ้านหลังแรกมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท และสำหรับบ้านหลังที่สองมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท</cite>

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะ การเข้าถึงสินเชื่อยังคงยากกว่าคนไทย <cite index="3-2">ชาวต่างชาติต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่สูงกว่าคนไทยในประเทศไทย โดยอัตราทั่วไปอยู่ที่ 5-8% และอาจสูงถึง 12% หากผ่านนายหน้าสินเชื่อ</cite> ช่องว่างด้านการเงินนี้เป็นเหตุผลหนึ่งที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีเงินสดจำนวนมาก — รวมถึงผู้ซื้อชาวรัสเซียจำนวนมาก — ได้ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นตามสัดส่วน ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 40-70% ที่กำลังปรับโฉมตลาดคอนโด ว่าส่งผลต่อโครงสร้างดีลอย่างไร

มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังคงมีอยู่

นอกเหนือจากการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน รัฐบาลยังคงตรึงต้นทุนธุรกรรมให้ต่ำสำหรับผู้ซื้อในกลุ่มราคาระดับล่าง เจ้าหน้าที่ได้ขยายเวลา <cite index="1-2">การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท</cite> มาตรการนี้ส่วนใหญ่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อระดับเริ่มต้นที่จดทะเบียนในนามคนไทยมากกว่ายูนิตราคาสูงที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียจำนวนมากนิยม แต่ก็ช่วยหนุนปริมาณธุรกรรมโดยรวมของตลาดในวงกว้างที่พัทยาเชื่อมโยงอยู่ด้วย

สิ่งที่ผู้ซื้อควรจับตาต่อไป

แม้เงื่อนไขทางการเงินจะดีขึ้น แต่แนวโน้มระยะสั้นยังคงระมัดระวัง <cite index="1-3">แม้ผลประกอบการไตรมาส 1 จะแข็งแกร่งขึ้น REIC คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวเล็กน้อยตลอดปี 2026</cite> สำหรับผู้ซื้อที่มองหาคอนโดในพัทยาโดยเฉพาะ:

1. ให้ความสำคัญกับอาคารที่ยืนยันได้ว่ายังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ ก่อนตัดสินใจจองซื้อ
2. เปรียบเทียบข้อได้เปรียบของการซื้อด้วยเงินสดกับข้อเสนอที่ใช้สินเชื่อ — ผู้ซื้อเงินสด ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซีย มักต่อรองเงื่อนไขได้ดีกว่า
3. ติดตามข้อมูลการสร้างเสร็จของโครงการอย่างใกล้ชิด เพราะการชะลอตัวของอุปทานใหม่สามารถหนุนราคาขายต่อในโครงการที่จอมเทียนและพระตำหนักที่มีชื่อเสียงอยู่แล้ว
4. จับตาข้อมูลรายไตรมาสของ REIC ที่แยกตามสัญชาติ เพื่อดูสัญญาณเริ่มต้นว่าดีมานด์กำลังหมุนเข้าหรือออกจากชลบุรี

ตัวเลือกพร้อมเข้าอยู่ในโครงการที่มีชื่อเสียงของพัทยายังคงเป็นจุดเริ่มต้นที่ใช้งานได้จริง ในขณะที่เงื่อนไขโควตาและการเงินยังคงเปลี่ยนแปลงไป — คอนโดอย่าง Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 และ New Nordic VIP 2 401 ตั้งอยู่ในโครงการที่มีการซื้อขายอย่างคึกคักเหล่านี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขจาก REIC บอกอะไรบ้าง

ข้อมูลการโอนปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าปริมาณคอนโดในชลบุรีเริ่มชะลอตัวลง แม้กรุงเทพฯ และฝั่งตะวันออกจะยังคงสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติไว้ได้ นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อคอนโดในพัทยา