thailand-market

ผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในไทยจ่ายเงินต่อยูนิตน้อยลง — เหตุผลคืออะไร

30/7/2569

ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติในไทยเพิ่มขึ้นในปี 2025 แต่มูลค่ารวมกลับลดลงอย่างมาก ตัวเลขจาก REIC เผยอะไรเกี่ยวกับขนาดการซื้อเฉลี่ยที่หดตัวลง — และความหมายต่อผู้ซื้อที่มองหาคอนโดในพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในไทยกำลังใช้จ่ายต่อยูนิตน้อยลง แม้ว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นก็ตาม ในปี 2025 ชาวต่างชาติซื้อคอนโดทั่วประเทศมากกว่าปีก่อนหน้า แต่มูลค่ารวมของการโอนกลับลดลงเป็นตัวเลขสองหลัก สาเหตุมาจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของกลุ่มผู้ซื้อและกำลังซื้อของพวกเขา — และสิ่งนี้ส่งผลต่อการคำนวณของใครก็ตามที่มองหาการซื้อในพัทยาหรือแนวชายฝั่งภาคตะวันออก

ตัวเลขปี 2025 เบื้องหลังการใช้จ่ายที่ลดลงของผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ

ความย้อนแย้งหลักนี้มาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) โดยตรง ทั่วประเทศในปี 2025 <cite index="1-1">การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 14,899 ยูนิต ขณะที่มูลค่าตลาดรวมลดลงอย่างชัดเจนถึง 10.7% อยู่ที่ 60.9 พันล้านบาท</cite> ผู้ซื้อมากขึ้น แต่เม็ดเงินหมุนเวียนน้อยลง — นี่คือแนวโน้มหลักที่กำหนดวัฏจักรตลาดนี้

รูปแบบเดียวกันนี้ปรากฏในข้อมูลช่วงเวลาสั้นกว่าเช่นกัน ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี <cite index="2-1">ข้อมูล REIC แสดงว่าการโอนคอนโดของชาวต่างชาติในเดือนม.ค.-ก.ย. 2025 ลดลง 14.2% เหลือ 44.1 พันล้านบาท โดยความต้องการจากจีนชะลอตัวลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อยูนิตมากขึ้น</cite>ในบางกลุ่มตลาด แม้ค่าเฉลี่ยโดยรวมจะอ่อนตัวลงก็ตาม และในอีกไตรมาสหนึ่งที่วัดโดย Global Property Guide <cite index="3-1">ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อไป 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 17.9% อยู่ที่ 13.46 พันล้านบาท</cite> — เป็นเครื่องเตือนใจว่าความผันผวนรายไตรมาสยังคงมีอยู่มากแม้ในภาพรวมรายปีจะเพิ่มขึ้นก็ตาม

ทำไมขนาดการซื้อเฉลี่ยจึงหดตัวลง

คำอธิบายที่ง่ายที่สุดคือการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของผู้ซื้อ ผู้ซื้อชาวจีนซึ่งในอดีตเป็นกลุ่มต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดและมักซื้อยูนิตมูลค่าสูง ได้ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ในไตรมาสหนึ่งที่ผ่านมา <cite index="4-1">การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อชาวจีนอยู่ที่ 906 ยูนิต ลดลง 38.8% จากปีก่อนหน้า โดยมูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 3.493 พันล้านบาท ลดลง 42.9%</cite> — การลดลงที่รุนแรงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด ยืนยันว่านี่คือการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การชะลอตัวโดยทั่วไป

ขณะที่ผู้ซื้อชาวจีนซึ่งมีฐานะร่ำรวยและใช้จ่ายสูงถอยห่างออกไป ผู้ซื้อจากประเทศอื่น ๆ — รวมถึงกระแสผู้ซื้อชาวอินเดียที่กำลังเติบโต — เข้ามาเติมเต็มช่องว่างด้านจำนวนยูนิต แต่มักอยู่ในระดับราคาต่อคอนโดที่ต่ำกว่า ผลลัพธ์คือ ธุรกรรมมากขึ้น ขนาดดีลเฉลี่ยเล็กลง และมูลค่าการซื้อของชาวต่างชาติทั่วประเทศหดตัวลง แม้จำนวนผู้ซื้อจะคงที่หรือเพิ่มขึ้นก็ตาม

สำหรับบริบทว่าเรื่องนี้ส่งผลอย่างไรในระดับจังหวัด บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง สถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2025 เจาะลึกว่าตัวเลขในแนวชายฝั่งภาคตะวันออกเทียบกับภาพรวมประเทศอย่างไร

แนวโน้มราคาระดับประเทศ: คอนโดยังคงเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นแบบพอประมาณ

แม้มูลค่าธุรกรรมของชาวต่างชาติจะลดลง แต่ราคาคอนโดโดยรวมในตลาดยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ดัชนีราคาคอนโดใหม่ของ REIC สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล <cite index="5-1">ล่าสุดอยู่ที่ 160.4 จุด เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบปีต่อปี และ 0.3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส สะท้อนแนวโน้มราคาคอนโดใหม่ที่กำลังเพิ่มขึ้น</cite> และนี่คือ <cite index="5-2">ไตรมาสที่สองติดต่อกันที่มีอัตราเพิ่มขึ้นปีต่อปีมากกว่า 3% นับตั้งแต่ช่วงโควิด</cite>

การผสมผสานนี้ — ราคาฐานที่สูงขึ้นควบคู่กับมูลค่าธุรกรรมของชาวต่างชาติที่ลดลง — บอกเล่าเรื่องราวของตัวมันเอง มันบ่งชี้ว่าผู้ซื้อต่างชาติกำลังหันไปหายูนิตขนาดเล็กและราคาต่ำกว่ามากขึ้น แทนที่จะเป็นสต๊อกระดับพรีเมียม แม้ราคาที่ตั้งไว้สำหรับซัพพลายใหม่จะยังคงแข็งแกร่งขึ้นเรื่อย ๆ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและวัฏจักรลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย

เงื่อนไขทางการเงินเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญตลอดปี 2025 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง: <cite index="6-1">ธนาคารกลางได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงลง 25 จุดพื้นฐาน เหลือ 1.25% ในการประชุมนโยบายเดือนธันวาคม 2025 โดยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลักถึงห้าครั้งในรอบปีที่ผ่านมา รวมลดลงทั้งสิ้น 125 จุดพื้นฐาน</cite> การเคลื่อนไหวนี้เกิดขึ้นในขณะที่ <cite index="7-1">ธนาคารแห่งประเทศไทยลดอัตราดอกเบี้ยหลักลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2022 เพื่อพยุงเศรษฐกิจที่เปราะบางซึ่งถูกกดดันจากค่าเงินที่แข็งค่าอย่างต่อเนื่องและความไม่แน่นอนทางการเมืองที่กลับมาอีกครั้ง</cite>

ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้แปลงเป็นต้นทุนการกู้ยืมที่ถูกลงสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติ ณ กลางปี 2026 <cite index="8-1">อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดสำหรับ 3 ปีแรกในโปรแกรมสินเชื่อบ้านต่าง ๆ อยู่ระหว่าง 2.65% ถึง 3.85% ในธนาคารพาณิชย์ยอดนิยม</cite> อย่างไรก็ตาม อัตราพิเศษเหล่านี้ส่วนใหญ่ใช้กับคนไทย ผู้ซื้อต่างชาติมักเผชิญเส้นทางที่ยากกว่าในการขอสินเชื่อในประเทศ ซึ่งเป็นหัวข้อที่บทความของเราเรื่อง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านในตลาดคอนโดไทย ได้กล่าวถึงอย่างละเอียด

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ: จุดที่ผู้ซื้อชนเพดาน

กฎระเบียบยังคงกำหนดรูปแบบว่าที่ใดและอย่างไรที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ ภายใต้กฎหมายไทย <cite index="9-1">พื้นที่ขายรวมไม่เกิน 49% สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้</cite>ในโครงการคอนโดมิเนียมแต่ละแห่ง และเพดานนี้ไม่ได้มีให้ใช้อย่างเท่าเทียมกันทั่วตลาด ในจุดหมายยอดนิยมริมชายฝั่งที่มีมานาน <cite index="10-1">โควตาต่างชาติ 49% ถูกใช้จนหมดแล้วในบางอาคารเก่าใจกลางเมืองพัทยา ทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อของตนเองเป็นไปไม่ได้</cite>หากไม่มีโครงสร้างทางเลือกอื่น

แรงกดดันจากโควตานี้เป็นเหตุผลหนึ่งที่ผู้ซื้อที่จริงจังในปัจจุบันเลือกซื้อตั้งแต่ช่วงต้นของวงจรการขายโครงการ หรือมุ่งเน้นไปที่โครงการใหม่ที่ยังมีโควตาเหลืออยู่ สำหรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับข้อเสนอในการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเหล่านี้ โปรดดูบทความของเราเรื่อง การปฏิรูปโควตากรรมสิทธิ์คอนโดต่างชาติของไทย

ความหมายต่อผู้ซื้อในพัทยาและแนวชายฝั่งภาคตะวันออก

พัทยาอยู่ตรงจุดตัดของแนวโน้มระดับประเทศเหล่านี้ เป็นตลาดที่ความต้องการจากต่างชาติแข็งแกร่งในเชิงโครงสร้าง ความขาดแคลนโควตาเป็นข้อจำกัดจริงในเขตใจกลางเมือง และผู้ซื้อกำลังคำนึงถึงราคามากขึ้นแทนที่จะไล่ตามสต๊อกระดับพรีเมียม การผสมผสานนี้เอื้อประโยชน์ต่อโครงการระดับกลางที่ตั้งอยู่ในทำเลดีและยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ มากกว่าอาคารเก่าใจกลางพัทยาที่ใช้โควตาจนหมดแล้ว

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาตัวเลขเหล่านี้ควรคำนึงถึงราคาทั่วไปของยูนิตในปัจจุบันด้วย คู่มือของเราเรื่อง การซื้อคอนโดในพัทยาปี 2026 แจกแจงราคาที่สมจริงตามพื้นที่และประเภทยูนิต ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มระดับประเทศที่มุ่งไปสู่มูลค่าการซื้อเฉลี่ยที่เล็กลง

โครงการที่วางตำแหน่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อลักษณะนี้ — ขนาดที่เหมาะสม จุดขายด้านไลฟ์สไตล์ที่แข็งแกร่ง และกรรมสิทธิ์ในชื่อต่างชาติที่ยังมีให้ — น่าค่าแก่การพิจารณา เช่นโครงการ Great Investment or lifestyle ECO project ที่กำลังวางขายอยู่ในขณะนี้

บทสรุปสำหรับนักลงทุน

ข้อมูลสะท้อนภาพตลาดที่กำลังเปลี่ยนผ่าน มากกว่าจะเป็นภาวะถดถอย ปริมาณธุรกรรมยังคงทรงตัวหรือเติบโตในตัวชี้วัดส่วนใหญ่ ราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย และต้นทุนทางการเงินมีแนวโน้มลดลงจากการลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย สิ่งที่เปลี่ยนไปคือพฤติกรรมของผู้ซื้อ: ผู้ซื้อต่างชาติเลือกยูนิตที่เล็กลงและราคาย่อมเยาว์มากขึ้น ซึ่งทำให้มูลค่าธุรกรรมโดยรวมลดลง แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้นก็ตาม

สำหรับผู้ซื้อ นี่อาจเป็นตลาดที่มีสุขภาพดีกว่าที่ตัวเลขมูลค่าที่ลดลงแสดงให้เห็น — มันสะท้อนถึงการเข้าถึงที่กว้างขึ้นมากกว่าการสูญเสียความสนใจจากต่างชาติอย่างแท้จริง สำหรับผู้ขายและผู้พัฒนาโครงการ นี่เป็นสัญญาณให้ปรับขนาดยูนิตและราคาให้สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติในปัจจุบันต้องการจะจ่ายจริง ๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขจาก REIC บอกอะไรบ้าง

ข้อมูลการโอนปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าปริมาณคอนโดในชลบุรีเริ่มชะลอตัวลง แม้กรุงเทพฯ และฝั่งตะวันออกจะยังคงสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติไว้ได้ นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อคอนโดในพัทยา