thailand-market

การปฏิรูปโควตาคอนโดต่างชาติของไทย: ข้อเสนอ 75% หมายความว่าอย่างไรกันแน่

29/7/2569

ร่างข้อเสนอปรับเพดานการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% อยู่ระหว่างการศึกษาของคณะรัฐมนตรีตั้งแต่ปี 2024 แต่ยังไม่ผ่านเป็นกฎหมาย นี่คือสิ่งที่อยู่บนโต๊ะจริง เหตุผลที่สำคัญ และความหมายต่อพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การปฏิรูปโควตาคอนโดต่างชาติของไทยยังไม่เกิดขึ้นจริง — เพดาน 49% ยังคงเป็นกฎหมายในปัจจุบัน และยังไม่มีร่างกฎหมายใดที่เสนอปรับเพิ่มเป็น 75% เข้าสู่รัฐสภา สิ่งที่มีอยู่คือการศึกษาระดับคณะรัฐมนตรีต่อร่างแก้ไขกฎหมาย ซึ่งเผชิญกับแรงต้านทางการเมืองที่แท้จริง สำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งใจว่าจะรอหรือลงมือซื้อตอนนี้ การเข้าใจสถานะที่แท้จริงของข้อเสนอนี้สำคัญกว่าการอ่านแค่พาดหัวข่าว

เหตุใด 49% จึงคงอยู่มาตั้งแต่ปี 1979

กฎหมายคอนโดมิเนียมของไทยกำหนดเพดานการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่เกือบครึ่งหนึ่งของพื้นที่ขายในอาคารมาเกือบห้าทศวรรษ <cite index="1-1,1-2">ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดในโครงการคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการ ซึ่งเป็นโควตาที่ใช้มาตั้งแต่ปี 1979 และไม่เคยเปลี่ยนแปลงมาเป็นเวลา 47 ปี</cite> ความเสถียรนี้เองที่ทำให้กระแสข่าวเรื่องการเปลี่ยนแปลงได้รับความสนใจอย่างมาก

โควตานี้มีอยู่เพราะคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างสมบูรณ์ <cite index="2-2">คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้เต็มรูปแบบ โดยมีโควตาการถือครองของชาวต่างชาติจำกัดไว้ที่ 49% ของพื้นที่รวมของอาคาร</cite> ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน ต้องใช้โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวหรือการถือครองผ่านนิติบุคคลแทน

ข้อเสนอที่แท้จริงคืออะไร

การปฏิรูปที่กำลังถกเถียงกันจะปรับเพดานขึ้นเป็น 75% แม้จะไม่จำเป็นต้องบังคับใช้ทั่วประเทศ <cite index="2-0,2-1">ประเด็นที่ถูกพูดถึงมากที่สุดคือการปรับเพิ่มโควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% ภายในเขตเศรษฐกิจพิเศษ แม้ว่าจนถึงกลางปี 2026 จะยังไม่มีการเสนอร่างกฎหมายอย่างเป็นทางการเข้าสู่รัฐสภา</cite>

ร่างข้อเสนอบางฉบับยังจำกัดขอบเขตให้แคบลงไปอีก <cite index="4-1">ร่างแก้ไขที่เสนอเพดาน 75% — บางครั้งมีการกำหนดพื้นที่เฉพาะเพียงจังหวัดภูเก็ต หรือมีการกำหนดราคาขั้นต่ำ — อยู่ระหว่างการศึกษาของคณะรัฐมนตรีตั้งแต่ปลายปี 2024</cite> กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ นี่ไม่ใช่นโยบายระดับชาติแบบครอบคลุมทั้งหมดที่อยู่บนโต๊ะเจรจา แต่เป็นข้อเสนอเฉพาะพื้นที่ที่ยังไม่แล้วเสร็จ

เหตุใดจึงยังไม่คืบหน้า

การคัดค้านทำให้ร่างแก้ไขนี้ไม่สามารถผ่านพ้นขั้นตอนการศึกษาไปได้ <cite index="4-1,4-2">จนถึงปี 2026 ทั้งสองข้อเสนอยังไม่ได้ถูกบังคับใช้เป็นกฎหมาย และทั้งคู่เผชิญกับการคัดค้านทางการเมืองอย่างหนักในประเด็นอธิปไตยและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย รวมถึงจากวุฒิสภา — ข้อเสนอเหล่านี้ผ่านขั้นตอนการศึกษาของคณะรัฐมนตรีแล้ว แต่ยังไม่เข้าสู่กระบวนการนิติบัญญัติ</cite> ดังนั้น ผู้ซื้อควรมองตัวเลข 75% เป็นเพียงประเด็นถกเถียงที่ยังดำเนินอยู่ ไม่ใช่กฎเกณฑ์ที่กำลังจะมาถึง

ตัวเลขระดับประเทศ: ความต้องการจากต่างชาติยังคงเพิ่มขึ้นภายใต้เพดาน 49%

แม้ไม่มีการปฏิรูปใด ๆ ผู้ซื้อชาวต่างชาติก็ยังคงครอบครองส่วนแบ่งที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดของไทยภายใต้โควตาที่มีอยู่ในปัจจุบัน <cite index="2-1">ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศจำนวน 14,899 ยูนิตในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อนหน้า มูลค่ารวม 60.92 พันล้านบาท — คิดเป็น 14.7% ของยูนิตโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ</cite> นี่คือหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดว่าแรงกดดันด้านอุปสงค์ ไม่ใช่ด้านอุปทาน คือปัจจัยขับเคลื่อนที่แท้จริงเบื้องหลังการถกเถียงเรื่องการปฏิรูปโควตา

สำหรับข้อมูลเชิงลึกในระดับจังหวัดว่าแนวโน้มระดับประเทศนี้ส่งผลอย่างไรในพื้นที่จริง โปรดดูบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดชลบุรีปี 2025 ซึ่งครอบคลุมปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์และส่วนแบ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติของพัทยาโดยละเอียด

ราคา อัตราดอกเบี้ยจำนอง และภาพรวมตลาด

การถกเถียงเรื่องการปฏิรูปกำลังเกิดขึ้นท่ามกลางตลาดที่กำลังชะลอตัวในด้านการเงิน แม้ราคาโดยรวมจะยังทรงตัว หนี้สินจำนองคงค้างยังคงเติบโตแต่ในอัตราที่ช้าลง <cite index="3-0">ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ารวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างแก่บุคคลในระบบการเงินของไทยอยู่ที่ 5.17 ล้านล้านบาท (ประมาณ 160.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ณ สิ้นปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.0% จากปีก่อนหน้า</cite>

อัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนคลายลงน่าจะช่วยหนุนความต้องการเข้าสู่ปี 2026 <cite index="3-4">นับตั้งแต่เดือนตุลาคม 2024 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 100 จุดพื้นฐาน จนแตะระดับ 1.5% ในเดือนสิงหาคม 2025 และธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ก็ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยขั้นต่ำตามมาเหลือ 6.65-7.05%</cite>

แต่การเข้าถึงสินเชื่อในระดับเริ่มต้นยังคงเป็นคอขวดที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้อชาวไทยโดยเฉพาะ <cite index="3-1">อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจำนองสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3 ล้านบาทหรือต่ำกว่า พุ่งสูงถึง 50-60% ตามข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย</cite> ภาวะตึงตัวด้านสินเชื่อของผู้ซื้อในประเทศนี้เองเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้การซื้อด้วยเงินสดจากชาวต่างชาติมีน้ำหนักมากเกินสัดส่วนในสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ — ประเด็นที่เราวิเคราะห์เพิ่มเติมใน เหตุใดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจำนอง 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

ความหมายของเพดานที่สูงขึ้นต่อพัทยาและชายฝั่งตะวันออก

หากเพดาน 75% ผ่านการอนุมัติในสักวันหนึ่ง — แม้จะอยู่ในรูปแบบที่จำกัดพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ — ชายฝั่งตะวันออกก็จะเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมโดยธรรมชาติ เนื่องจากมีส่วนแบ่งการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติอยู่แล้วและมีฐานความต้องการของชาวต่างชาติที่ตั้งรกรากมานาน พัทยาเองก็มีการใช้โควตาชาวต่างชาติเกือบเต็มจำนวนในหลายอาคารยอดนิยมอยู่แล้ว หมายความว่าการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ใด ๆ จะปลดล็อกสินค้าคงคลังโดยตรงมากที่สุดในโครงการที่โควตาเป็นข้อจำกัดหลักในการขายให้ชาวต่างชาติในปัจจุบัน มากกว่าจะเป็นเรื่องราคาหรือทำเล

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองตลาดย่อยเฉพาะเจาะจงในตอนนี้ พื้นที่อย่าง เขาพระตำหนักกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนสำคัญของปี 2026 อยู่แล้ว โดยไม่ขึ้นอยู่กับการปฏิรูปโควตา ด้วยพื้นฐานด้านอุปทานและทำเลของตัวเอง

ความเสี่ยงและเหตุผลที่ควรระมัดระวัง

ผู้ซื้อไม่ควรวางกลยุทธ์การซื้อโดยยึดตามการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อาจไม่เกิดขึ้นจริงในรูปแบบปัจจุบัน ความเสี่ยงสำคัญที่ควรพิจารณา:

1. ยังไม่มีการเสนอร่างกฎหมายอย่างเป็นทางการเข้าสู่รัฐสภา ดังนั้นกรอบเวลาจึงยังไม่สามารถคาดการณ์ได้
2. การคัดค้านของวุฒิสภาในประเด็นความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและอธิปไตยเป็นอุปสรรคที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงสัญลักษณ์
3. เวอร์ชันสุดท้ายที่อาจเกิดขึ้นอาจจำกัดพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ (มีการหารือถึงข้อเสนอเฉพาะภูเก็ต) มากกว่าจะบังคับใช้ทั่วประเทศ
4. เงื่อนไขราคาขั้นต่ำที่แนบมากับร่างบางฉบับอาจกันยูนิตระดับเริ่มต้นและระดับกลางออกไปทั้งหมด

ผู้ซื้อควรทำอย่างไรตอนนี้

ควรมองการถกเถียงเรื่องโควตาเป็นเพียงเสียงรบกวนเบื้องหลัง ไม่ใช่สัญญาณให้ซื้อ เพดาน 49% คือความจริงในปัจจุบัน และมันอยู่ร่วมกับปริมาณและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นมาหลายปีแล้ว ผู้ซื้อที่ถูกกันออกเนื่องจากโควตาเต็มในโครงการหนึ่งยังคงมีทางเลือกอื่น ๆ ในตลาด รวมถึงผ่านโครงสร้างที่เราสำรวจไว้ในคู่มือ การปิดตัวของโครงการโกลเด้นวีซ่ายุโรปและจุดหมายใหม่ของนักลงทุนเพื่อขอถิ่นที่อยู่

ตัวแปรที่มีความสำคัญเชิงปฏิบัติมากกว่าสำหรับปี 2026 คือสิ่งที่ยืนยันแล้ว ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง การอนุมัติสินเชื่อจำนองที่ตึงตัวสำหรับการซื้อของคนไทยในกลุ่มมูลค่าต่ำ และการเติบโตอย่างต่อเนื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติภายใต้กฎเกณฑ์ปัจจุบัน การปฏิรูปโควตา หากเกิดขึ้นจริง จะเป็นเพียงโบนัสเสริม — ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับ — สำหรับตลาดที่กำลังดูดซับความต้องการจากชาวต่างชาติเข้าใกล้เพดานทางกฎหมายในปัจจุบันอยู่แล้ว

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขจาก REIC บอกอะไรบ้าง

ข้อมูลการโอนปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าปริมาณคอนโดในชลบุรีเริ่มชะลอตัวลง แม้กรุงเทพฯ และฝั่งตะวันออกจะยังคงสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติไว้ได้ นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อคอนโดในพัทยา