world-market

ตลาดอสังหาฯ ฮ่องกงชะลอตัว กำลังผลักดันเงินทุนเอเชียมาสู่ประเทศไทยอย่างเงียบๆ

5/8/2569

ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 9 ปี แต่เมืองนี้ยังคงครองตำแหน่งตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลก สำหรับผู้ซื้อที่ถูกผลักออกจากตลาดในประเทศ ประเทศไทย — โดยเฉพาะพัทยา — กำลังกลายเป็นตัวเลือกที่ใช้ได้จริงมากขึ้น

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยของฮ่องกงใช้เวลาตลอดปี 2025 อยู่ในช่วงถอยหลัง ราคาแตะจุดต่ำสุดในรอบ 9 ปี ทั้งที่เมืองนี้ยังครองตำแหน่งตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลก การผสมกันของราคาที่ตกลง แต่ต้นทุนการเข้าซื้อที่ยังสูงจนกดคอ คือปัจจัยที่กำลังผลักดันเงินทุนจากฮ่องกงให้มองไปยังตลาดอย่างประเทศไทย ที่ซึ่งงบเดียวกันสามารถซื้อขาดกรรมสิทธิ์ได้เลย แทนที่จะต้องผูกพันกับภาระผ่อนบ้านยาวนานหลายสิบปี

ตัวเลขสะท้อนการชะลอตัวของอสังหาฯ ฮ่องกง

ขนาดของการปรับฐานครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการปรับลดลงติดต่อกันเป็นเดือนที่สี่ในช่วงต้นปี 2025 และภายในเดือนมีนาคมได้ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2016 ตามข้อมูลของกรมประเมินราคาและการจัดเก็บภาษี (Rating and Valuation Department) ของฮ่องกง ดัชนีอยู่ที่ 284.2 ในเดือนมีนาคม 2025 ลดลงอย่างมากจากจุดสูงสุดตลอดกาลที่ 398.1 ในเดือนกันยายน 2021

ทีมวิจัยของ JLL ชี้ว่าความอ่อนแอยังมีแนวโน้มต่อเนื่อง โดยบริษัทที่ปรึกษาแห่งนี้คงคาดการณ์ว่ามูลค่าเงินทุนของที่อยู่อาศัยจะลดลง 5% ในปี 2025 โดยกลุ่มลักชัวรีจะปรับลดลงหนักกว่านั้น การวิเคราะห์เชิงลึกจาก Global Property Guide ระบุว่าราคาลดลงอีก 2.5% ตลอดปี 2025 ก่อนจะแตะจุดต่ำสุดในช่วงกลางปี และเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลายปี 2025 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกของปี 2026

นักวิเคราะห์ด้านสินเชื่อก็จับตาผลกระทบต่อเนื่องเช่นกัน S&P Global ได้เตือนว่าธนาคารขนาดเล็กและกลางในฮ่องกงมีความเสี่ยงสูงเกินสัดส่วนจากการปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนาที่ใช้เลเวอเรจสูงและบริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ใช่กลุ่มเกรดเอ ในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐาน

ทำไมฮ่องกงยังคงเป็นตลาดที่แพงที่สุดในโลก

นี่คือความย้อนแย้งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อที่มองหาตลาดต่างประเทศ นั่นคือแม้ราคาจะลดลงมาหลายปี ฮ่องกงก็ยังไม่ได้ "ถูก" ขึ้นเลย เพียงแต่ "บ้าน" น้อยลงเท่านั้น เมืองนี้ครองอันดับหนึ่งในดัชนี Demographia International Housing Affordability Survey ประจำปี 2025 เป็นปีที่ 14 ติดต่อกัน ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 14.4 เท่าของรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีในปี 2024 ซึ่งดีขึ้นจาก 16.7 เท่าในปี 2023 แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ต่างไปจากเมืองส่วนใหญ่ในโลกอย่างสิ้นเชิง

นี่คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่เงินไม่สามารถแก้ไขได้ง่ายๆ ผ่านวัฏจักรตลาดที่ตกต่ำ ผู้ซื้อชาวฮ่องกงที่ถูกผลักออกจากตลาดที่อัตราส่วน 16 เท่าของรายได้ ก็ยังถูกผลักออกอยู่ดีที่ 14 เท่า ตัวเลขมันไม่ลงตัวในตลาดท้องถิ่นเหมือนที่เคยเป็นอีกต่อไป และนี่คือเหตุผลที่แท้จริงว่าทำไมความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ — ที่ซึ่งเงินทุนเท่ากันสามารถซื้อได้มากขึ้น พร้อมกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์หรือสัญญาเช่าระยะยาว แทนที่จะเป็นห้องที่เล็กลงเรื่อยๆ — จึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เงินทุนจากฮ่องกงกำลังไหลไปที่ไหน

การเปลี่ยนทิศทางของเงินทุนไม่ใช่เพียงทฤษฎี แต่เห็นได้ชัดในตลาดใกล้เคียงแล้ว รายงานจาก South China Morning Post ระบุว่าผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่และ "เงินทุนอัจฉริยะ" จากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังคาดว่าจะเข้าซื้อสินทรัพย์ระดับทรอฟี่ในฮ่องกงเองอย่างต่อเนื่องในปี 2025 แม้ผู้ซื้อท้องถิ่นจะเริ่มมองออกนอกประเทศแล้วก็ตาม

ที่น่าสนใจกว่านั้นคือ กระแสเงินทุนกำลังพลิกกลับในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นักลงทุนสิงคโปร์ได้แซงหน้าผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่ กลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกง โดยใช้ประโยชน์จากส่วนลดราคาที่สูงในสินทรัพย์สำนักงานที่มีปัญหาระหว่างช่วงตลาดตกต่ำยาวนานของเมืองนี้ การเปลี่ยนแปลงนี้แสดงให้เห็นว่าเงินทุนในภูมิภาคมีความเคลื่อนไหวสูง มองหาโอกาส และพร้อมข้ามพรมแดนทันทีที่พบมูลค่าที่คุ้มค่ากว่าที่อื่น

เหตุใดสิ่งนี้จึงสำคัญต่อประเทศไทย

ประเทศไทยไม่จำเป็นต้องแข่งกับฮ่องกงในเรื่องตึกสำนักงานสุดหรู แต่แข่งขันในสิ่งที่ผู้ซื้อชาวฮ่องกงให้ความสำคัญอย่างมากหลังจากผ่านวัฏจักรนี้มา นั่นคือราคาเข้าซื้อขั้นต้นที่คาดเดาได้และค่อนข้างต่ำ สำหรับกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ โดยไม่ต้องแบกภาระผ่อนบ้านหลายสิบปี

เปรียบเทียบราคาตลาดคอนโดพัทยา

สำหรับผู้ซื้อชาวฮ่องกงที่คุ้นเคยกับราคาต่อตารางเมตรระดับหลายหมื่นดอลลาร์สหรัฐ ตัวเลขของพัทยาดูเหมือนจะเป็นเพียงเศษเสี้ยวเท่านั้น ข้อมูลตลาดของเราเรื่อง แนวโน้มราคาคอนโดพัทยาต่อตารางเมตร แสดงให้เห็นตลาดที่ยูนิตระดับเริ่มต้นและระดับกลางยังคงเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ โดยไม่ต้องแบกรับภาระหนี้แบบที่เป็นลักษณะเฉพาะของการเป็นเจ้าของบ้านในฮ่องกง

ช่องว่างด้านความสามารถในการเข้าถึงนี้คือแก่นแท้ของข้อเสนอต่อเงินทุนเอเชียที่กำลังนั่งรอโอกาสอยู่ข้างสนามของตลาดฮ่องกง ผู้ซื้อไม่ได้เพียงไล่ตามผลตอบแทน — พวกเขากำลังไล่ตามความสามารถในการเป็นเจ้าของแบบเต็มขาด ด้วยเงินสด ในราคาเพียงเศษเสี้ยวของราคาห้องที่เทียบเคียงได้ในเกาลูนหรือเซ็นทรัล

กฎเกณฑ์ที่ผู้ซื้อสไตล์ฮ่องกงควรรู้เกี่ยวกับประเทศไทย

ผู้ใดก็ตามที่กำลังเคลื่อนย้ายเงินทุนจากตลาดที่มีการควบคุมเข้มงวดอย่างฮ่องกง ย่อมต้องการความชัดเจนเกี่ยวกับกลไกการเป็นเจ้าของก่อนตัดสินใจ กรอบการเป็นเจ้าของคอนโดสำหรับชาวต่างชาติของประเทศไทยเข้าถึงได้ง่ายกว่าที่หลายคนคาดคิด แต่ก็มีข้อจำกัดเชิงโครงสร้างที่ตายตัว

• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของยูนิตคอนโดแบบฟรีโฮลด์ได้เต็มที่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดในอาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่ง
• ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทย ซึ่งเป็นตัวจำกัดว่าโครงการหนึ่งจะรองรับเงินทุนต่างชาติได้มากเพียงใด
• โควตาที่เหลืออยู่แตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร ดังนั้นการตรวจสอบสถานะก่อนจองยูนิตจึงเป็นสิ่งจำเป็น

บทวิเคราะห์เชิงลึกของเราเรื่อง วิธีการคำนวณโควตาต่างชาติ 49% ทำงานอย่างไร อธิบายวิธีการคำนวณอย่างครบถ้วน ซึ่งควรอ่านก่อนที่ผู้ซื้อจากฮ่องกงจะโอนเงินมัดจำ

จับจังหวะตลาด: นี่คือเวลาที่เหมาะสมหรือไม่

คำถามเรื่องการจับจังหวะตลาดเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับผู้ซื้อที่มาจากตลาดที่กำลังตกต่ำเช่นเดียวกัน ภาคที่อยู่อาศัยของไทยเองก็เผชิญช่วงซบเซามาระยะหนึ่ง และการวิเคราะห์ของเราเรื่อง การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2026 อธิบายว่าสัญญาณการฟื้นตัวอยู่ที่ใดที่แข็งแกร่งที่สุด และควรระวังในจุดใด

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการต่อรองราคา ก็ควรรู้ว่าผู้พัฒนาโครงการเต็มใจที่จะยอมลดราคาในวัฏจักรตลาดปัจจุบัน คู่มือของเราเรื่อง ส่วนลดจากผู้พัฒนาคอนโดไทยในปี 2026 ครอบคลุมสิ่งที่สามารถต่อรองได้จริงในตอนนี้

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณาสำหรับผู้ซื้อจากฮ่องกง

ไม่มีการสลับตลาดใดที่ปลอดความเสี่ยงโดยสิ้นเชิง และผู้ซื้อจากฮ่องกงควรพิจารณาข้อควรระวังเชิงปฏิบัติเหล่านี้ก่อนย้ายเงินทุน

1. การเป็นเจ้าของคอนโดในประเทศไทยไม่เท่ากับสิทธิ์การพำนักอาศัย — เรื่องวีซ่าและการพำนักระยะยาวเป็นประเด็นที่แยกออกจากกันโดยสิ้นเชิง
2. ความเสี่ยงด้านสกุลเงินมีผลทั้งสองทาง การเคลื่อนไหวของเงินบาทไทยเทียบกับดอลลาร์ฮ่องกงส่งผลต่อผลตอบแทนที่แท้จริง
3. สภาพคล่องในตลาดคอนโดมือสองของไทยโดยทั่วไปต่ำกว่าฮ่องกง ดังนั้นควรวางแผนกรอบเวลาการขายออกอย่างระมัดระวัง
4. อาคารที่มีโควตาจำกัดอาจขายยูนิตที่ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อหมดอย่างรวดเร็วในโครงการที่เป็นที่นิยม ทำให้การตรวจสอบข้อมูลตั้งแต่เนิ่นๆ เป็นสิ่งสำคัญ

ไม่มีข้อใดที่เป็นอุปสรรคที่ผ่านไม่ได้ แต่นี่คือเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อที่จริงจังจึงควรทำงานร่วมกับเอเจนซี่ที่เข้าใจทั้งตัวเลขและเรื่องเอกสาร

บทสรุป

การปรับฐานของฮ่องกงไม่ได้แก้ไขปัญหาความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของตนเอง แต่กลับทำให้ความไม่สอดคล้องกันระหว่างราคาในประเทศกับสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการจริงๆ ชัดเจนยิ่งขึ้น นี่คือภูมิหลังที่ผลักดันเงินทุนในภูมิภาคให้มองออกไปนอกประเทศ และการผสมผสานของประเทศไทยระหว่างต้นทุนเข้าซื้อขั้นต้นที่ต่ำ กรอบการเป็นเจ้าของที่ใช้งานได้จริง และปัจจัยพื้นฐานของตลาดที่กำลังดีขึ้น ทำให้ไทยมีสิทธิ์ที่แท้จริงในการดึงเงินทุนนี้มาสู่ตนเอง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบชะลอตัว ดันนักลงทุนหันมองไทย

ดูไบเพิ่งทำสถิติสูงสุดในปี 2025 ก่อนที่ยอดธุรกรรมครึ่งปีแรก 2026 จะลดลง 14% สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาว่าจะนำเงินทุนไปลงที่ใดต่อ ผลตอบแทนของพัทยาในราคาที่เพียงเศษเสี้ยวของดูไบนั้นน่าจับตามอง