thailand-market

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2026: อะไรคือปัจจัยขับเคลื่อน และมีความหมายอย่างไรต่อพัทยา

4/8/2569

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเติบโต 11.2% เทียบปีต่อปีในไตรมาส 1 ปี 2026 แต่การฟื้นตัวไม่เท่าเทียมกัน: บ้านแนวราบพุ่งขึ้นแรง ขณะที่คอนโดและดีมานด์จากต่างชาติยังตามหลัง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้ต่อผู้ซื้อที่มองหาโอกาสในพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเติบโตอีกครั้ง แต่ไม่เท่าเทียมกันในทุกกลุ่ม การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบปีต่อปี สู่ระดับ 72,583 หน่วยในไตรมาส 1 ปี 2026 แต่การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติยังลดลงต่อเนื่อง และการเติบโตของมูลค่าก็ยังอยู่ในระดับปานกลาง สำหรับพัทยาและพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก ความแตกต่างนี้สำคัญกว่าตัวเลขรวมที่เห็นบนหน้าข่าว เพราะมันบอกได้อย่างชัดเจนว่าดีมานด์และโอกาสกำลังกระจุกตัวอยู่ที่ไหน

การฟื้นตัวเป็นเรื่องจริง แต่เป็นเรื่องราวของบ้านแนวราบ

หลังจากปีที่ยากลำบากในปี 2025 ตัวเลขต่างๆ กำลังพลิกกลับมา <cite index="2-0">การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบปีต่อปี สู่ระดับ 72,583 หน่วยในไตรมาส 1 ปี 2026 ขณะที่มูลค่ารวมเพิ่มขึ้นในระดับที่พอเหมาะกว่าที่ 3.1% เป็น 187.18 พันล้านบาท ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)</cite> การเติบโตนี้เกิดขึ้นหลังจากปีที่ยากลำบากอย่างแท้จริง: <cite index="2-1">ปี 2025 ปริมาณการซื้อขายลดลง 9.1% และมูลค่าการโอนลดลง 11.8%</cite>

ที่สำคัญคือ การฟื้นตัวนี้ขับเคลื่อนโดยบ้านแนวราบ ไม่ใช่คอนโด <cite index="2-2">บ้านแนวราบยังคงครองสัดส่วนส่วนใหญ่ของการซื้อขาย โดยการโอนเพิ่มขึ้น 12.2% เมื่อเทียบปีต่อปี สู่ระดับ 48,746 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้น 4.1% เป็น 130.76 พันล้านบาท</cite> รายงานของ Bangkok Post เกี่ยวกับตัวเลขทั้งปี 2025 เพิ่มบริบทที่มีประโยชน์ว่า <cite index="7-0">การโอนที่อยู่อาศัยทั้งปีรวม 316,000 หน่วย ลดลง 9.1% เมื่อเทียบปีต่อปี ด้วยมูลค่ารวม 864 พันล้านบาท ลดลง 11.8% [แม้ว่า] สถานการณ์ดีขึ้นในทุกไตรมาสของปี 2025</cite>

ดังนั้นทิศทางโดยรวมกำลังไปในทางที่ดีขึ้น แต่เป็นการฟื้นตัวที่นำโดยบ้าน ในขณะที่คอนโดยังหาจุดยืนไม่ได้ ความแตกต่างนี้สำคัญมากสำหรับใครก็ตามที่เปรียบเทียบตัวเลขระดับประเทศกับสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในตลาดที่เน้นคอนโดอย่างพัทยา

การโอนคอนโดยังอยู่ภายใต้ความกดดัน

กลุ่มคอนโดยังไล่ตามไม่ทัน แม้การโอนทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2026 จะเพิ่มขึ้นโดยรวม แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติกลับชะลอตัวลงอย่างชัดเจนภายในตัวเลขนั้น ข้อมูล REIC แยกส่วนของชาวต่างชาติแสดงให้เห็นความตึงตัวนี้อย่างชัดเจน: การโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวจีนในไตรมาส 1 ปี 2026 อยู่ที่ 906 หน่วย ลดลงอย่างมากจากปีก่อน และมูลค่าการโอนก็ลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน

เมื่อมองภาพรวมทั้งปี 2025 จะเห็นภาพของปริมาณที่ยังทรงตัวได้ ในขณะที่มูลค่าลดลง <cite index="11-0">ในปี 2025 การโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 14,899 หน่วย อย่างไรก็ตาม มูลค่ารวมของตลาดลดลงอย่างมากถึง 10.7% อยู่ที่ 60.9 พันล้านบาท</cite> การผสมผสานนี้—หน่วยมากขึ้นแต่เงินน้อยลง—บ่งชี้ว่าผู้ซื้อกำลังหันไปหาหน่วยที่เล็กและถูกกว่า มากกว่าที่จะหายไปจากตลาด สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมว่าเรื่องนี้ส่งผลอย่างไรในแต่ละภูมิภาค ดูการวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับ การลดลงของปริมาณการโอนคอนโดในไทย

โครงสร้างกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติกำลังปรับสมดุลใหม่

เรื่องราวเกี่ยวกับสัญชาติของผู้ซื้อที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้อาจน่าสนใจกว่าตัวเลขรวมเสียอีก <cite index="11-1">ตลาดกำลังปรับสมดุลใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อชาวจีนซึ่งเคยครองตลาดมาก่อน กำลังใช้จ่ายน้อยลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียกำลังกลายเป็นกลุ่มสำคัญที่ซื้อหน่วยขนาดใหญ่สำหรับครอบครัวเพื่อการพำนักอาศัย</cite>

ขนาดของธุรกรรมโดยเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน <cite index="11-2">ราคาเฉลี่ยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ที่ระดับต่ำลงคือ 4.1 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่กว้างขึ้นของตลาด จากการเก็งกำไรมูลค่าสูงไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยที่ใช้งานได้จริงและ "เอื้อมถึงได้"</cite>

มีแนวโน้มด้านสัญชาติอื่นๆ ที่น่าสนใจจากข้อมูลรายไตรมาสล่าสุด:

• ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มต่างชาติที่ใหญ่ที่สุด แต่ยังคงชะลอตัวลง โดยหันไปหาหน่วยที่ราคาถูกกว่า
• ผู้ซื้อชาวอินเดียกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมักซื้อหน่วยขนาดใหญ่กว่าเพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร
• กลุ่มผู้ซื้อขนาดเล็กบางกลุ่ม รวมถึงผู้ซื้อชาวไต้หวัน แสดงการเติบโตในเปอร์เซ็นต์ที่แข็งแกร่งทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่าธุรกรรม

การกระจายตัวนี้ช่วยลดการพึ่งพาตลาดต้นทางเพียงแหล่งเดียวของไทย ซึ่งเป็นโครงสร้างที่ดีต่อสุขภาพในระยะยาว แม้จะหมายถึงการเติบโตของตัวเลขรวมที่ช้าลงในระยะสั้น

เงินทุนที่ถูกลงกำลังเริ่มไหลเข้าสู่ระบบ

ปัจจัยหนุนที่ชัดเจนอย่างหนึ่งเบื้องหลังการฟื้นตัวของภาคที่อยู่อาศัยคือต้นทุนการกู้ยืมที่ลดลง <cite index="5-0">ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 25 จุดพื้นฐาน สู่ระดับ 1.25% ในการประชุมนโยบายเดือนธันวาคม 2025 ตามที่ตลาดคาดการณ์ไว้อย่างกว้างขวาง</cite> ซึ่งเป็นการต่อเนื่องของวัฏจักรการปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลงจากจุดสูงสุดเมื่อไม่กี่ปีก่อน

หน่วยงานกำกับดูแลยังผ่อนคลายการเข้าถึงสินเชื่อบ้านด้วย <cite index="6-0">ภายใต้กฎใหม่ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึง 30 มิถุนายน 2026 จะอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท และสำหรับบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าน้อยกว่า 10 ล้านบาท</cite> การเปลี่ยนแปลงนี้มีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนตลาดที่ซบเซา และได้อธิบายไว้อย่างละเอียดในคู่มือของเราเกี่ยวกับ กฎสินเชื่อ LTV 100% ของไทย

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงและเงื่อนไข LTV ที่ผ่อนคลายลงนี้ช่วยคนไทยเป็นหลัก เนื่องจาก <cite index="1-1">ชาวต่างชาติมักต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงกว่าคนไทยในประเทศไทย</cite> แต่สินเชื่อในประเทศที่ถูกลงยังคงมีความสำคัญต่อนักลงทุนต่างชาติโดยทางอ้อม ด้วยการสนับสนุนดีมานด์ตลาดขายต่อและสถานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการที่พวกเขาลงทุนอยู่

ความหมายของการฟื้นตัวนี้ต่อพัทยาและพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก

พัทยาอยู่ในจุดตัดที่น่าสนใจของแนวโน้มเหล่านี้ เนื่องจากเป็นตลาดที่เน้นคอนโดเป็นหลัก จึงเปิดรับความเสี่ยงจากตัวเลขการโอนของชาวต่างชาติที่ซบเซากว่าที่การฟื้นตัวระดับประเทศซึ่งนำโดยบ้านแนวราบจะบอกได้ แต่ดีมานด์ยังไม่ได้หายไป—โครงการที่เปิดตัวใหม่บนถนนพัทยาบีชโร้ดรายงานว่าขายโควตาต่างชาติทั้งหมดหมดภายในไม่กี่ชั่วโมง ซึ่งเป็นสัญญาณว่าความต้องการสำหรับสต็อกชายฝั่งทำเลดียังคงแข็งแกร่ง แม้ตัวเลขเฉลี่ยระดับประเทศจะเย็นลง

สำหรับบริบทเกี่ยวกับแนวโน้มราคาในพื้นที่นี้ บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง แนวโน้มราคาคอนโดพัทยาต่อตารางเมตร ติดตามข้อมูลระดับท้องถิ่นควบคู่กับภาพรวมระดับประเทศ และสำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งใจระหว่างทำเลริมชายหาดกับทำเลด้านใน คู่มือราคาคอนโดริมชายหาดจอมเทียน ก็เป็นบทความที่น่าอ่านควบคู่กัน

ควรซื้อตามการฟื้นตัวนี้เลยหรือไม่?

ข้อมูลสนับสนุนมุมมองที่รอบคอบ ไม่ใช่ความตื่นเต้นเกินเหตุ ต่อปี 2026 ลองพิจารณาประเด็นเหล่านี้ก่อนตัดสินใจ:

1. การเติบโตระดับประเทศเป็นเรื่องจริง แต่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบ้าน ไม่ใช่คอนโด—อย่านำตัวเลขรวมมาประยุกต์ใช้กับตลาดคอนโดพัทยาโดยตรง
2. การใช้จ่ายของผู้ซื้อชาวต่างชาติต่อหน่วยกำลังลดลง ซึ่งอาจแปลว่ามีช่องต่อรองที่ดีขึ้นสำหรับหน่วยขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ในทำเลดี
3. เงื่อนไขทางการเงินกำลังผ่อนคลายลงสำหรับผู้ซื้อชาวไทย ซึ่งควรจะช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของตลาดขายต่อและความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการอย่างค่อยเป็นค่อยไป
4. กลุ่มผู้ซื้อกำลังกระจายตัวออกไปนอกเหนือจากจีน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดเดียวสำหรับภาคส่วนนี้โดยรวม

สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาจุดเข้าซื้อโดยเฉพาะ โครงการต่างๆ เช่น New Nordic Trend 5 405 ห้องสองห้องนอน และ New Nordic Trend 5 205 สตูดิโอ แสดงให้เห็นถึงลักษณะของสต็อกพัทยาระดับกลางที่ยังคงดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตรงตามโควตา แม้ในสภาวะการโอนที่เย็นลง

สรุปส่งท้าย

การฟื้นตัวของไทยในปี 2026 เป็นเรื่องจริง แต่เป็นตลาดที่มีสองความเร็ว: บ้านฟื้นตัวเร็วกว่าคอนโด และดีมานด์ของชาวต่างชาติกำลังปรับสมดุลใหม่มากกว่าจะกลับมาคึกคักอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อในพัทยาควรอ่านข้อมูลระดับท้องถิ่นควบคู่กับตัวเลขระดับประเทศ ไม่ใช่แทนกัน ก่อนตัดสินใจว่าตอนนี้เป็นจุดเข้าซื้อที่เหมาะสมหรือไม่

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

กฎสินเชื่อบ้าน LTV 100% ของไทย: ความหมายที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้อ

ไทยผ่อนคลายเกณฑ์วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เป็น 100% ไปจนถึงกลางปี 2569 เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา บทความนี้อธิบายว่ากฎนี้ครอบคลุมอะไรจริง ๆ ทำไมยังไม่เกิดการปล่อยสินเชื่อพุ่งสูง และมีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อในพัทยาและพื้นที่อื่น ๆ

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร