thailand-market

วิธีคำนวณโควตาต่างชาติในคอนโดไทย: กฎ 49% ทำงานอย่างไรจริง ๆ

5/8/2569

โควตาต่างชาติในคอนโดไทยวัดจากพื้นที่ตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนห้อง ซึ่งเป็นจุดที่ผู้ซื้อสับสนมากที่สุดในตลาด นี่คือวิธีคำนวณ สถานะการปฏิรูปเป็น 75% ที่ยังชะงัก และความหมายสำหรับผู้ซื้อในพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การคำนวณโควตาต่างชาติในคอนโดไทยอิงจากพื้นที่ขายรวม (ตารางเมตร) ไม่ใช่จำนวนห้องชุด ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ (freehold) รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดของโครงการที่จดทะเบียน โดยอีก 51% สงวนไว้สำหรับการถือครองของคนไทย หากคำนวณผิดพลาด สัญญาจองที่ลงนามไปแล้วอาจต้องหยุดชะงักที่กรมที่ดิน มาดูกันว่าตัวเลขคำนวณอย่างไรจริง ๆ ทำไมข้อเสนอปฏิรูปยังไม่มีผลเปลี่ยนแปลงใด ๆ และมันหมายถึงอะไรหากคุณกำลังจะซื้อคอนโดในพัทยา

วิธีคำนวณโควตาต่างชาติในคอนโดไทยที่แท้จริง

กฎฟังดูเรียบง่าย แต่รายละเอียดในการปฏิบัติมักทำให้ผู้ซื้อพลาดท่า <cite index="2-1">พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 กำหนดเพดานพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ซึ่งชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของรวมกันไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดของโครงการคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน</cite>

มีรายละเอียดสำคัญบางประการที่โบรชัวร์การตลาดมักไม่บอกให้ครบ:

• วัดเป็นตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนห้อง ห้องสตูดิโอและเพนต์เฮาส์จะนับรวมในโควตาตามสัดส่วนพื้นที่ ไม่ใช่นับเป็นหนึ่งห้องเท่ากัน
• โควตานี้คิดต่ออาคาร ไม่ใช่ต่อผู้พัฒนาหรือต่อเฟสของโครงการ ตึกข้างเคียงในโครงการเดียวกันอาจมีโควตาว่างที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
• พื้นที่ส่วนกลางไม่นับรวม ในการคำนวณ มีเพียงพื้นที่ขายของห้องชุดเท่านั้นที่นำมานับ
• การตรวจสอบความถูกต้องทำที่ขั้นตอนจดทะเบียน หมายความว่าตรวจในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ไม่ใช่ตอนที่ลงนามสัญญาจอง

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติโครงการหนึ่งมีพื้นที่ขายรวม 10,000 ตารางเมตร <cite index="6-0">ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้สูงสุด 4,900 ตารางเมตร (49%) ในขณะที่คนไทยต้องเป็นเจ้าของอย่างน้อย 5,100 ตารางเมตร (51%) เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว จะไม่สามารถขายห้องแบบกรรมสิทธิ์ (freehold) ให้ผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มได้อีก</cite>

หากโครงการหนึ่งขายพื้นที่ให้ต่างชาติไปแล้ว 4,500 ตารางเมตร นั่นเหลือพื้นที่ว่างพอดี 400 ตารางเมตร ซึ่งเพียงพอสำหรับห้องสตูดิโอเล็ก ๆ แต่ไม่พอสำหรับห้อง 2 ห้องนอน ไม่ว่านายหน้าจะยืนยันอย่างไรก็ตาม

ทำไมข้อเสนอโควตา 75% ยังไม่เปลี่ยนแปลงตัวเลข (ในขณะนี้)

ผู้ซื้อมักถามว่าโควตาจะปรับขึ้นเป็น 75% หรือไม่ เป็นคำถามที่สมเหตุสมผล เพราะแนวคิดนี้ถูกพูดถึงในวงการนโยบายไทยมาแล้วสองปี <cite index="3-0">ข้อเสนอให้ปรับโควตาคอนโดสำหรับต่างชาติเป็น 75% ในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่กำหนดไว้ ยังอยู่ในระหว่างการหารือ แต่ยังไม่มีการเสนอร่างกฎหมายอย่างเป็นทางการจนถึงปี 2026</cite>

ข้อเสนอในช่วงแรกมุ่งเน้นเฉพาะพื้นที่ ไม่ใช่ทั่วประเทศ <cite index="2-0">มีการเสนอให้ทดลองในพื้นที่นำร่องมากกว่าการปรับเพิ่มทั่วประเทศ โดยแนวทางเอียงไปทางการปรับโควตาตามพื้นที่เฉพาะ เช่น โควตาต่างชาติ 75% สำหรับคอนโดในภูเก็ต ขณะที่กรุงเทพฯ ยังคงอยู่ที่ 49% เช่นเดิม</cite> พัทยาก็เป็นหนึ่งในพื้นที่ท่องเที่ยวที่ถูกพูดถึงร่วมกับภูเก็ตและสมุย

จากการติดตามข้อมูลล่าสุด การปฏิรูปนี้ยังคงชะงักอยู่ <cite index="5-0">ข้อเสนอในการยกเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของต่างชาติจาก 49% เป็น 75% ของพื้นที่ขายรวม ยังไม่ได้ถูกนำมาบังคับใช้ และเพดาน 49% ยังคงมีผลอยู่</cite> การประเมินอย่างรอบคอบควรถือว่าเพดาน 49% ในปัจจุบันเป็นเกณฑ์พื้นฐาน และมองการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เป็นเพียงโอกาสเสริม ไม่ใช่สิ่งที่ควรนำมาเป็นฐานในการตัดสินใจซื้อ

เกิดอะไรขึ้นเมื่อโควตาของอาคารเต็ม

เมื่อโครงการหนึ่งถึงเพดาน 49% แล้ว กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แบบ freehold ให้ต่างชาติเพิ่มในอาคารนั้นอีก ไม่ว่าสัญญาจองจะสัญญาไว้อย่างไรก็ตาม <cite index="4-0">หากพบข้อผิดพลาดภายหลัง จะต้องโอนห้องชุดนั้นให้แก่คนไทย หรือแปลงเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) ภายในหนึ่งปี ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19/12 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด</cite>

นี่คือเหตุผลที่การตรวจสอบสถานะโควตาก่อนวางเงินมัดจำสำคัญมากกว่าการตรวจสอบอื่นใดในการซื้อคอนโดไทย <cite index="5-2">ห้องในโควตาไทยไม่เหมือนกับกรรมสิทธิ์แบบ freehold ของต่างชาติ ผู้ซื้อควรขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขาย และทนายความ พร้อมตรวจสอบผ่านขั้นตอนการโอนก่อนวางเงินมัดจำจำนวนมาก</cite>

Leasehold กับ Freehold: ทางเลือกสำรองเมื่อโควตาหมด

เมื่อโควตาต่างชาติของอาคารหมดแล้ว ผู้ซื้อยังมีตัวเลือกอยู่ <cite index="9-0">สัญญาเช่าที่จดทะเบียน (registered lease) ไม่นับรวมในโควตาต่างชาติ ดังนั้นผู้ซื้อสามารถซื้อในรูปแบบ leasehold หรือรอให้มีพื้นที่โควตาต่างชาติเปิดขึ้นได้ โดยผู้พัฒนาบางรายมีระบบรายชื่อรอ (waiting list)</cite>

การใช้บริษัทไทยเพื่อหลีกเลี่ยงโควตาถือเป็นสัญญาณเตือนที่รู้จักกันดี ไม่ใช่ทางลัดที่ถูกกฎหมาย <cite index="9-1">การจัดโครงสร้างเช่นนี้แตกต่างจากการคำนวณโควตา 49% ที่ถูกต้องตามกฎหมาย บริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมากอย่างแท้จริงสามารถนับเป็นฝั่งไทยได้ตามกฎหมาย แต่การจัดตั้งบริษัทหรือใช้พนักงานเพื่อปกปิดการควบคุมของต่างชาตินั้นทำไม่ได้</cite>

สำหรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปรียบเทียบผลตอบแทนและการขายต่อระหว่างโครงสร้าง leasehold กับ freehold ดูได้ในบทความเกี่ยวกับการถือครองคอนโดแบบ leasehold กับ freehold ในไทย

เรื่องการเงินก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งในการตัดสินใจ

ความพร้อมของโควตาไม่ใช่ตัวเลขเดียวที่กำหนดว่าผู้ซื้อจะซื้ออะไรได้จริง เงื่อนไขสินเชื่อก็เปลี่ยนไปในช่วงปีที่ผ่านมาด้วย <cite index="11-0">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของไทยสำหรับผู้ซื้อต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 3.5% ถึง 6% ต่อปี (APR) ผ่านธนาคารต่าง ๆ เช่น SCB, กสิกรไทย และธนาคารกรุงเทพ ในปี 2025</cite> ในขณะที่ <cite index="10-0">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั่วไปของไทยอยู่ที่ประมาณ 6.5–7% ณ เดือนสิงหาคม 2025 โดยสามารถตรวจสอบตัวเลขที่แน่นอนได้จากการเผยแพร่อัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย</cite>

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาเงินสดหรือสินเชื่อจากต่างประเทศมากกว่าการขอสินเชื่อจากธนาคารไทย เนื่องจากการปล่อยกู้ให้ผู้ไม่มีถิ่นพำนักในไทยยังมีข้อจำกัดและเงื่อนไขค่อนข้างมาก นั่นทำให้การคำนวณโควตา — พื้นที่ freehold ที่เหลืออยู่จริงในแต่ละอาคาร — เป็นข้อจำกัดที่สำคัญกว่าตลาดสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่

จุดที่ประเด็นนี้สำคัญที่สุด: พัทยาและฝั่งตะวันออก

ความตึงตัวของโควตาไม่ได้กระจายเท่ากันทั่วประเทศไทย พื้นที่ริมหาดยอดนิยมในพัทยา จอมเทียน และนาจอมเทียน มักเต็มโควตาต่างชาติเร็วกว่าพื้นที่ในเมืองหรืออาคารที่มีความต้องการต่ำกว่า เพราะเป็นจุดที่ความต้องการจากต่างชาติกระจุกตัว

ผู้ซื้อที่กำลังมองหาคอนโดโดยเฉพาะตามแนวชายหาด ควรดูรายละเอียดของเราเกี่ยวกับ ราคาคอนโดริมหาดจอมเทียน เพื่อดูว่าราคาพรีเมียมจากทำเลตัดกับความหายากของโควตาอย่างไร และดูข้อมูลราคาต่อตารางเมตรของเราใน แนวโน้มราคาคอนโดพัทยาต่อตารางเมตร เพื่อดูว่าราคาเคลื่อนไหวอย่างไร หากคุณกำลังชั่งใจว่าตอนนี้คือเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจซื้อหรือไม่ บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง การลดลงของปริมาณการโอนคอนโดในไทย ก็คุ้มค่าที่จะอ่านควบคู่กับข้อมูลโควตา เพราะการโอนที่ช้าลงในบางกลุ่มอาจหมายถึงมีพื้นที่โควตาต่างชาติว่างมากกว่าที่พาดหัวข่าวบอกไว้

วิธีตรวจสอบโควตาก่อนซื้อ

รายการตรวจสอบสั้น ๆ นี้จะช่วยปกป้องผู้ซื้อจากความผิดพลาดเรื่องโควตาที่พบบ่อยที่สุด นั่นคือการสมมติว่ามีพื้นที่ว่างโดยไม่ตรวจสอบให้แน่ชัด

1. ขอเปอร์เซ็นต์การใช้โควตาต่างชาติปัจจุบันของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด
2. ยืนยันว่าตัวเลขนั้นคำนวณจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง
3. ตรวจสอบสถานะโควตาอีกครั้งใกล้วันโอนกรรมสิทธิ์ เพราะอาจเปลี่ยนแปลงได้ระหว่างการจองและการจดทะเบียน
4. หากโควตาเต็มแล้ว ให้สอบถามอย่างชัดเจนว่าห้องนั้นเสนอขายแบบ leasehold หรือไม่ และเข้าใจความหมายต่อการขายต่อในอนาคต
5. หลีกเลี่ยงโครงสร้างใด ๆ ที่โฆษณาว่าเป็นวิธี "หลีกเลี่ยง" เพดาน 49% เพราะมีความเสี่ยงทางกฎหมายที่แท้จริง

กฎ 49% ยังไม่มีทีท่าจะเปลี่ยนแปลงในเร็ววัน และยังไม่มีร่างกฎหมายใดเปลี่ยนแปลงมันได้ ทั้งที่มีการหารือกันมาหลายปี ผู้ซื้อที่มองว่าการคำนวณโควตาเป็นข้อจำกัดที่แน่นอน และตรวจสอบด้วยตัวเองอย่างเป็นอิสระ จะสามารถหลีกเลี่ยงดีลที่มาพังทลายที่กรมที่ดินในภายหลังได้

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

กฎสินเชื่อบ้าน LTV 100% ของไทย: ความหมายที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้อ

ไทยผ่อนคลายเกณฑ์วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เป็น 100% ไปจนถึงกลางปี 2569 เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา บทความนี้อธิบายว่ากฎนี้ครอบคลุมอะไรจริง ๆ ทำไมยังไม่เกิดการปล่อยสินเชื่อพุ่งสูง และมีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อในพัทยาและพื้นที่อื่น ๆ

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร