world-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบชะลอตัว ดันนักลงทุนหันมองไทย

29/7/2569

ดูไบเพิ่งทำสถิติสูงสุดในปี 2025 ก่อนที่ยอดธุรกรรมครึ่งปีแรก 2026 จะลดลง 14% สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาว่าจะนำเงินทุนไปลงที่ใดต่อ ผลตอบแทนของพัทยาในราคาที่เพียงเศษเสี้ยวของดูไบนั้นน่าจับตามอง

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบเพิ่งทำสถิติสูงสุดต่อเนื่องเป็นปีที่ 5 ด้วยมูลค่าการขายแตะระดับ 682.5 พันล้านดิรฮัม (ประมาณ 6.7 ล้านล้านบาท) ในปี 2025 — แต่ปริมาณธุรกรรมกลับลดลงเกือบ 14% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2026 สำหรับนักลงทุนที่เคยไล่ตามกระแสบูมของดูไบ สัญญาณชะลอตัวนี้เป็นตัวกระตุ้นให้มองหาผลตอบแทนในที่อื่น และชายฝั่งตะวันออกของไทยก็เริ่มเข้ามาอยู่ในบทสนทนานั้นมากขึ้นเรื่อยๆ

ปี 2025 ที่ทำสถิติสูงสุดของดูไบ และการชะลอตัวที่ตามมา

ดูไบปิดท้ายปีที่แล้วด้วยผลงานที่โดดเด่นอย่างมาก จากข้อมูลของกรมที่ดินดูไบ (Dubai Land Department) <cite index="1-3">ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตแห่งนี้พุ่งขึ้น 30.64% เมื่อเทียบปีต่อปี แตะระดับกว่า 682.49 พันล้านดิรฮัมในปี 2025 เทียบกับ 522.36 พันล้านดิรฮัมในปี 2024</cite> โดยมี <cite index="1-4">ธุรกรรมการขาย 214,912 รายการระหว่างเดือนมกราคมถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2025 เพิ่มขึ้นจาก 180,860 รายการในช่วงเดียวกันของปี 2024</cite> หากรวมการจำนองและกระบวนการด้านอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ <cite index="1-6">มูลค่ารวมของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเพิ่มขึ้น 20.8% เป็น 919 พันล้านดิรฮัมในปี 2025 เทียบกับ 760.73 พันล้านดิรฮัมในปีก่อนหน้า</cite>

โมเมนตัมดังกล่าวเริ่มแผ่วลงนับตั้งแต่นั้น เมื่อถึงกลางปี 2026 <cite index="0-7">ดูไบบันทึกยอดขายที่อยู่อาศัย 79,281 รายการ มูลค่า 221.4 พันล้านดิรฮัม ในครึ่งปีแรกของปี 2026 เทียบกับ 91,973 ธุรกรรม มูลค่า 262.6 พันล้านดิรฮัม ในครึ่งปีแรกของปี 2025 — ลดลง 13.8% ในด้านปริมาณธุรกรรม และลดลง 15.7% ในด้านมูลค่าธุรกรรม</cite> นักวิเคราะห์มองว่านี่คือพฤติกรรมผู้ซื้อที่ระมัดระวังมากขึ้น มากกว่าจะเป็นภาวะตลาดล่ม แต่ก็ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่ชัดเจนหลังจากการเติบโตต่อเนื่องเกือบไม่หยุดชะงักมา 5 ปี

เหตุใดนักลงทุนดูไบจึงเริ่มกระจายความเสี่ยง

เรื่องราวของดูไบในตอนนี้กลายเป็นเรื่องของการแบ่งกลุ่มตลาด มากกว่าการเติบโตแบบทั่วถึง <cite index="0-7">ราคาบ้านเดี่ยว (วิลล่า) เป็นตัวนำตลาด โดยมูลค่าเฉลี่ยของวิลล่าแบบฟรีโฮลด์เพิ่มขึ้น 206% นับตั้งแต่ช่วงโควิด ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมก็แข็งแกร่งขึ้นเช่นกัน แซงหน้าจุดสูงสุดของวัฏจักรก่อนหน้าเป็นครั้งแรก</cite> การเพิ่มขึ้นของราคาในลักษณะนี้เองที่ผลักดันให้นักลงทุนที่มีวินัยเริ่มตั้งคำถามว่าจุดเข้าลงทุนถัดไปอยู่ที่ไหน — ไม่ใช่จุดที่วัฏจักรก่อนหน้าทำจุดสูงสุดไปแล้ว

การเติบโตของค่าเช่าก็เริ่มเข้าสู่ภาวะปกติเช่นกัน <cite index="2-4">ตลาดค่าเช่าของดูไบเติบโต 11.1% ในปี 2025 ซึ่งชะลอลงจากอัตรา 13-15% ในปี 2024 แต่ยังคงเป็นหนึ่งในอัตราการเติบโตของค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่สุดในบรรดาเมืองใหญ่ระดับโลก</cite> สำหรับนักลงทุนที่เน้นผลตอบแทน ตลาดที่กำลังเปลี่ยนจากการเติบโตค่าเช่าสองหลักไปสู่การเติบโตของราคาระดับหลักเดียวปานกลาง คือสัญญาณให้ปรับสมดุลพอร์ตการลงทุน มากกว่าจะทุ่มเพิ่มเข้าไปอีก

เสน่ห์สวนกระแสวัฏจักรของไทย

นี่คือจุดที่ประเทศไทย — และพัทยาโดยเฉพาะ — เริ่มมีความเกี่ยวข้องกับนักลงทุนกลุ่มเดียวกันนี้ แตกต่างจากรูปแบบฟรีโฮลด์ทั่วทั้งเมืองของดูไบ การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติในไทยดำเนินการผ่านระบบโควตาคอนโดมิเนียม แต่ราคานั้นอยู่ที่เพียงเศษเสี้ยวของต้นทุนต่อตารางฟุตของดูไบ และตลาดยังอยู่ในช่วงต้นของวัฏจักร มากกว่าจะผ่านช่วงบูมมาแล้วถึง 5 ปี

สำหรับนักลงทุนที่กำลังเปรียบเทียบจุดเข้าลงทุน การเข้าใจอย่างชัดเจนว่าหน่วยหนึ่งมีต้นทุนเท่าไรและกฎเกณฑ์ใดบ้างที่เกี่ยวข้องเป็นสิ่งสำคัญ คู่มือของเราเรื่อง การซื้อคอนโดในพัทยาปี 2026 อธิบายรายละเอียดช่วงราคาปัจจุบัน ในขณะที่ การปฏิรูปโควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติในไทย อธิบายโครงสร้างการถือครองที่แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากระบบฟรีโฮลด์ของดูไบ

เปรียบเทียบผลตอบแทน: ดูไบ vs พัทยา

ผลตอบแทนคือตัวเลขที่นักลงทุนข้ามพรมแดนให้ความสำคัญที่สุด และในจุดนี้การเปรียบเทียบก็ให้ข้อมูลที่น่าสนใจ

• ดูไบ: คอนโดมิเนียมระดับกลางให้ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 7-8% โดยวิลล่าที่ทำผลงานดีที่สุดอาจสูงถึงกว่า 10%
• พัทยา: คอนโดระดับพรีเมียมที่บริหารจัดการดีโดยทั่วไปให้ผลตอบแทน 5-8% ต่อปี ส่วนคอนโดสูงระดับพรีเมียมในทำเลดีสามารถทำได้ถึง 8-10% ผ่านการปล่อยเช่าระยะสั้นและระยะยาว

ตัวเลขหลักดูใกล้เคียงกัน แต่ราคาเข้าลงทุนนั้นแตกต่างกันมาก คอนโดในพัทยาที่เทียบเคียงกันได้อาจมีราคาเพียงเศษเสี้ยวของคอนโดในดูไบ ซึ่งหมายความว่าผลตอบแทนในเปอร์เซ็นต์ที่ใกล้เคียงกันจะแปลงเป็นเงินลงทุนตั้งต้นที่น้อยกว่ามาก — ซึ่งเป็นข้อพิจารณาสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง มากกว่าจะทุ่มเงินก้อนใหญ่ในที่เดียว

ความเสี่ยงร่วมกัน: การซื้อคอนโดพรีเซล

การเติบโตของดูไบขับเคลื่อนโดยสต็อกก่อนการก่อสร้างเสร็จมากขึ้นเรื่อยๆ <cite index="3-2">กลุ่มพรีเซล (off-plan) ตอกย้ำความโดดเด่นเชิงโครงสร้างในปี 2025 คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 62.6% ของธุรกรรมทั้งหมด มูลค่าประมาณ 293 พันล้านดิรฮัม โดยสัดส่วนของพรีเซลเติบโตต่อเนื่องจาก 61.7% ในปี 2023 เป็น 69.3% ในปี 2024 และเพิ่มขึ้นอีกในปี 2025</cite> การกระจุกตัวในสต็อกที่ยังไม่ส่งมอบนี้เป็นปัจจัยเสี่ยงที่คุ้นเคยสำหรับผู้ที่จับตามองอุปทานโครงการใหม่ในไทยเช่นกัน

พัทยาก็มีพลวัตในลักษณะเดียวกันที่ควรทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะเรื่องระยะเวลาการส่งมอบและปฏิสัมพันธ์ระหว่างอุปทานใหม่กับปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ ซึ่งติดตามโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของไทย ผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างโครงการเปิดใหม่กับสต็อกขายต่อควรตรวจสอบข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ในบทวิเคราะห์ สถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2025 ของเรา

โครงสร้างพื้นฐานและทำเลยังคงตัดสินมูลค่าระยะยาว

ผลงานที่แข็งแกร่งล่าสุดของดูไบกระจุกตัวอยู่ในย่านที่มีชื่อเสียงเฉพาะ <cite index="1-8">Business Bay ครองอันดับหนึ่งของพื้นที่ที่ทำผลงานได้ดีที่สุด</cite> ควบคู่ไปกับชุมชนที่มั่นคงใกล้ระบบขนส่งและศูนย์กลางธุรกิจ หลักการเดียวกันนี้ก็ใช้ได้กับชายฝั่งตะวันออกของไทย ที่ความใกล้ชิดกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมกำลังกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดระหว่างตลาดย่อยที่ราคานิ่งกับตลาดย่อยที่ราคากำลังเติบโต

นักลงทุนที่ใช้ตัวกรอง "ทำเลบวกโครงสร้างพื้นฐาน" ซึ่งได้ผลในดูไบ ควรพิจารณาเรื่องราวการเชื่อมต่อของพัทยาอย่างใกล้ชิดเช่นกัน ซึ่งครอบคลุมอยู่ในบทวิเคราะห์ การขยายสนามบินอู่ตะเภาและผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์พัทยา ของเรา

สิ่งนี้หมายถึงอะไรสำหรับพอร์ตการลงทุนที่กำลังกระจายความเสี่ยง

การเติบโตต่อเนื่อง 5 ปีของดูไบยังไม่จบลง แต่ตัวเลขในครึ่งปีแรกของปี 2026 ยืนยันว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเติบโตเต็มที่ ความเป็นตลาดที่เติบโตเต็มที่นี่เองที่เป็นสัญญาณส่งเงินทุนทั่วโลกออกไปตามหาตลาดที่ยังอยู่ในช่วงเติบโตช่วงต้น

1. ดูไบยังคงเป็นทางเลือกที่แข็งแกร่งสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มวิลล่าและทำเลชั้นนำ
2. เงินลงทุนใหม่ที่ไล่ตามผลตอบแทนในราคาเข้าลงทุนที่ต่ำกว่ากำลังหันมามองเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้นเรื่อยๆ
3. ตลาดคอนโดของไทยให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่เทียบเคียงได้ในต้นทุนต่อหน่วยที่ต่ำกว่ามาก โดยมีกฎเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวที่ต้องศึกษาก่อนซื้อ

สำหรับนักลงทุนที่สร้างพอร์ตในดูไบช่วงที่ตลาดทำสถิติสูงสุด และตอนนี้กำลังมองหาการกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดที่ยังมีพื้นที่ให้เติบโต ปัจจัยพื้นฐานของพัทยา — ทั้งราคา ผลตอบแทน และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา — ทำให้ที่นี่เป็นจุดหมายถัดไปที่สมเหตุสมผลในรายการตรวจสอบก่อนตัดสินใจลงทุน

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง