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Como comprar um condomínio em Pattaya à distância: da consulta inicial ao Chanote
Dá para comprar um imóvel na Tailândia de forma totalmente remota. A lei tailandesa não exige presença física do comprador estrangeiro: você visita a unidade por videochamada, assina o contrato eletronicamente e transfere os fundos do exterior via SWIFT. O registro no Departamento de Terras acontece por procuração com firma reconhecida. Do início ao fim, o processo costuma levar de 3 a 8 semanas.
Posso comprar sem estar fisicamente presente?
Sim. A lei tailandesa não obriga o comprador estrangeiro a estar no país durante a compra de um condomínio. O registro no Departamento de Terras pode ser feito por um representante, com procuração reconhecida e legalizada — apostila ou legalização consular, conforme o seu país de origem.
Três condições valem, esteja você na Tailândia ou não.
A primeira: os fundos precisam entrar do exterior, em moeda estrangeira. Pagamento em dinheiro dentro da Tailândia, ou transferência a partir de conta bancária tailandesa, não dá direito ao registro dentro da cota estrangeira de propriedade plena (freehold).
A segunda: o banco que recebe o valor precisa emitir o formulário Foreign Exchange Transaction (FET), antigo TT3. Sem esse documento, o Departamento de Terras simplesmente não registra a propriedade plena em nome de estrangeiro — e, se você vender o imóvel no futuro, não conseguirá repatriar o dinheiro de forma legal.
A terceira: o prédio precisa ter cota estrangeira disponível. Pela Lei de Condomínios, estrangeiros podem ter no máximo 49% da área útil de um edifício. Esgotada essa cota, a propriedade plena fica fora de alcance — restam o leasehold ou uma estrutura via empresa tailandesa, cada um com suas limitações.
Checamos a cota e a situação do imóvel antes de você fazer qualquer depósito, e mandamos a confirmação por escrito.
As sete etapas do negócio
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Escolha do imóvel e vídeo-visita
Conte para a gente o que procura: orçamento, região, tipo de imóvel e o objetivo — morar, alugar ou investir. A partir disso, selecionamos unidades no nosso catálogo, com preços, plantas e uma estimativa de rentabilidade.
Depois vem a vídeo-visita. Um agente nosso vai até o imóvel e faz um tour ao vivo com você, por WhatsApp, Telegram ou Zoom, em inglês ou russo. Você pergunta o que quiser e pede para ver o que as fotos escondem: estado do encanamento, a vista em horários diferentes, barulho da rua, condição das áreas comuns, vaga de garagem e funcionamento do elevador.
Guardamos as gravações e enviamos para você depois — ajuda bastante na hora de comparar opções.
Prazo: de um dia a algumas semanas, dependendo de quão rápido você decide.
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Reserva
Depois de escolher a unidade, é preciso tirá-la do mercado. Incorporadoras costumam segurar uma unidade por 2 a 3 dias sem pagamento, tempo suficiente para checar a documentação. Já no mercado de revenda, a reserva geralmente pede um depósito imediato.
Em Pattaya, o depósito de reserva costuma ficar entre 50.000 e 100.000 THB — em alguns empreendimentos pode ser mais alto. Esse valor é descontado do preço final do imóvel.
Há uma regra que seguimos à risca: os pagamentos do contrato vão direto para a conta da incorporadora ou do vendedor, nunca para a agência. A única exceção é uma pequena taxa de reserva, que nosso agente pode adiantar em seu nome para garantir a unidade enquanto a transferência ainda está a caminho — e isso sempre fica documentado por escrito.
Antes de pagar o depósito, você vai receber os documentos da incorporadora ou do vendedor, a confirmação do status da cota estrangeira, uma minuta do contrato e os dados bancários para a transferência.
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Contrato
O contrato de compra e venda (ou de reserva) sai em dois idiomas: inglês e tailandês. A versão em inglês vale juridicamente para o comprador estrangeiro, mas se houver divergência entre as duas, geralmente prevalece a tailandesa — por isso revisamos ambas com atenção.
O documento precisa deixar claro: preço e moeda, cronograma de pagamentos com datas ou marcos da obra, data de entrega, tipo de título (freehold dentro da cota estrangeira, ou leasehold), quem paga a taxa de transferência e em que proporção, condições de devolução do depósito e responsabilidade da incorporadora em caso de atraso.
Você assina e envia uma cópia digitalizada primeiro. Depois, as vias originais seguem por courier — DHL, FedEx ou EMS — em um prazo de 5 a 10 dias.
Sempre recomendamos uma revisão jurídica independente. Podemos indicar advogados com quem já trabalhamos, mas nada impede você de trazer o seu — é prática comum, não sinal de desconfiança.
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Pagamento e transferência de fundos
Os fundos vêm do exterior em moeda estrangeira — dólar, euro ou outra —, e a conversão para baht acontece no banco tailandês que recebe o valor.
É essencial que a finalidade do pagamento esteja bem descrita: compra de imóvel, com o endereço específico. Passamos a redação exata com antecedência, pois é ela que determina se o banco vai emitir o FET corretamente.
A sequência funciona assim: a incorporadora ou o vendedor emite a fatura, você recebe o contrato (original ou digitalizado), faz a transferência pelo seu banco, o banco receptor credita o valor e emite o FET, e então recebemos uma cópia do FET junto com a confirmação do crédito.
Transferências via SWIFT levam, em geral, de 2 a 10 dias úteis — o prazo depende dos bancos correspondentes. Algumas jurisdições passam por verificações extras, o que pode alongar esse processo.
Nos planos de parcelamento da incorporadora, é comum no mercado primário um pagamento inicial seguido de parcelas até a conclusão da obra. As condições mudam de empreendimento para empreendimento, e são sempre confirmadas antes da assinatura.
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Registro da propriedade no Departamento de Terras
Para registrar sem estar presente, é preciso uma procuração — para nosso representante ou para o seu advogado.
Como preparamos: redigimos o texto, você reconhece firma em cartório no seu país, o documento passa pela legalização (apostila ou legalização consular, dependendo do país) e depois é traduzido para o tailandês por um tradutor juramentado.
Também é preciso uma cópia do passaporte com firma reconhecida.
No dia do registro, nosso representante leva ao Departamento de Terras a procuração, a cópia do passaporte, o FET, o contrato, os documentos do vendedor e o comprovante de pagamento de impostos e taxas. O Chanote — título de propriedade — sai em seu nome.
No mesmo dia, você recebe uma versão digitalizada do Chanote. O original segue por courier ou fica guardado em nosso escritório até sua visita, como preferir.
Prazo: preparar e legalizar a procuração leva de 2 a 4 semanas, dependendo do país. Já o registro em si toma um único dia útil.
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Vistoria de entrega e chaves
No mercado primário, existe uma vistoria entre o fim da obra e a entrega das chaves. Nós fazemos isso em seu nome.
O que fazemos: vistoriamos a unidade, conferimos se está conforme a planta e as especificações do contrato, testamos encanamento, elétrica, ar-condicionado, janelas e portas. Fotografamos e filmamos cada problema encontrado e montamos uma snagging list para a incorporadora corrigir.
No mesmo dia você recebe um relatório em foto e vídeo. Depois, acompanhamos as correções e fazemos uma nova vistoria.
As chaves e os documentos podem ficar guardados no nosso escritório ou ser entregues ao gestor da sua propriedade — a escolha é sua.
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Propriedade e aluguel à distância
Depois da compra, o imóvel pode ser administrado 100% à distância.
Com um contrato de administração, cuidamos de tudo: aluguel de curto ou longo prazo, check-in e check-out dos hóspedes, limpeza, manutenção, pagamento de contas e da taxa de condomínio (CAM), pequenos reparos, contato com a administradora do prédio e um relatório mensal de receitas e despesas.
O valor do aluguel é transferido para a conta que você indicar. As taxas e condições de administração ficam definidas separadamente, em contrato.
Formas de enviar dinheiro: uma comparação
Veja abaixo as formas de pagamento que existem no mercado. Nós trabalhamos apenas com transferência bancária: é o único método que gera o FET, e sem ele não há registro de propriedade plena (freehold) dentro da cota estrangeira — nem forma legal de repatriar o dinheiro depois.
| Método | FET | Prazo | Observação |
|---|---|---|---|
| Transferência bancária via SWIFT | Sim | 2–10 dias | É o único método que usamos |
| Transferência por terceira jurisdição | Sim, desde que os fundos venham do exterior | 3–14 dias | Depende do banco intermediário — confirme com antecedência |
| Dinheiro em espécie | Condicional | — | Exige declaração na entrada no país e presença física — não se aplica a uma negociação remota |
| Criptomoeda | Não | — | Não gera FET. O uso de criptomoedas para pagar imóveis na Tailândia é restringido por regulamentação, e não processamos pagamentos dessa forma. |
Se alguém propuser um esquema de pagamento sem FET e disser que vai "resolver depois", pare e verifique. O FET não pode ser emitido de forma retroativa.
FET / TT3
O FET (Foreign Exchange Transaction Form) é o documento que um banco tailandês emite para confirmar que a moeda estrangeira entrou no país e foi convertida em baht. Antigamente, esse documento era conhecido como TT3.
Para transferências a partir de USD 50.000 (ou o equivalente), o banco emite o FET automaticamente. Valores menores exigem um pedido separado — simples, sem complicação, desde que solicitado com antecedência. Esse limite é definido pelo Banco da Tailândia e muda de tempos em tempos, por isso confirmamos o valor vigente no momento da sua transação. Se você mora no Brasil, vale checar também junto ao Banco Central se há exigência de declarar essa remessa ao exterior.
Isso importa porque o Departamento de Terras exige o FET para registrar um imóvel freehold em nome de estrangeiro, dentro da cota estrangeira. E na hora de vender, é esse documento que garante o direito de repatriar o valor da venda — até o montante que você trouxe originalmente ao país.
Confira sempre no seu FET: seu nome (como remetente ou beneficiário), o valor, a moeda e a finalidade declarada — compra de imóvel.
O erro mais comum é a finalidade do pagamento mal descrita — e depois que o dinheiro cai na conta, nem sempre dá para corrigir. Por isso, acertamos com você o texto exato antes de fazer a transferência.
Quanto custa negociar remotamente
Além do valor de compra:
| Transfer fee (taxa de registro) | 2% do valor avaliado | Combinado entre as partes, normalmente dividido 50/50 |
| Specific Business Tax (se vendido em até 5 anos) | 3,3% | Normalmente, o vendedor |
| Stamp duty (se o SBT não se aplicar) | 0,5% | Vendedor |
| Imposto retido na fonte (withholding tax) | Conforme a alíquota de pessoa física ou jurídica | Vendedor |
| Sinking fund (mercado primário) | Pagamento único, por m² | Comprador |
| CAM fee | Mensal, por m² | Comprador |
| Reconhecimento de firma e legalização da procuração | Varia de acordo com o país | Comprador |
| Tradução juramentada | Confirmado caso a caso | Comprador |
| Envio de documentos por courier | Confirmado caso a caso | Comprador |
| Tarifa bancária do SWIFT | Depende do banco | Comprador |
| Revisão jurídica (opcional) | Confirmado caso a caso | Comprador |
As alíquotas de impostos e taxas seguem a legislação tailandesa e podem mudar. Antes da assinatura, entregamos um cálculo por escrito para o seu imóvel.
Não damos consultoria tributária nem substituímos um advogado. Para questões sobre tributação no seu país de residência, fale com o seu próprio consultor tributário — muitas jurisdições exigem declarar imóveis no exterior.
Riscos e como lidamos com eles
Preferimos falar sobre os riscos abertamente a fingir que não existem.
- Risco: o dinheiro cair no lugar errado. Nossa solução: os pagamentos do contrato vão direto para a conta da incorporadora ou do vendedor, e você confere os dados com o contrato. Jamais recebemos pagamentos contratuais em contas da agência.
- Risco: a unidade não bater com as fotos. Nossa solução: fazemos uma vídeo-visita ao vivo em vez de mandar só fotos, você fica com a gravação, e ainda há uma vistoria de entrega com snagging list e relatório fotográfico.
- Risco: a incorporadora não terminar a obra. Nossa solução: antes de colocar um empreendimento no catálogo, checamos a licença de construção, os direitos sobre o terreno, o EIA quando aplicável, e como o projeto é financiado, sempre com apoio de advogados tailandeses e internacionais. Nenhuma verificação garante 100% — já houve projetos parados na Tailândia mesmo de incorporadoras conhecidas.
- Risco: a cota estrangeira esgotada. Nossa solução: pedimos confirmação por escrito do status da cota à administração do edifício antes de qualquer depósito.
- Risco: não conseguir repatriar o dinheiro na hora de vender. Nossa solução: conferimos se o FET está correto já na etapa da transferência.
- Risco: estruturas com empresas nominee. Nossa posição: não trabalhamos com esquemas de acionistas tailandeses nominee para burlar as restrições de propriedade de terras. Essas estruturas atraem fiscalização, e quem paga o preço é o comprador.
- Risco: promessas de rentabilidade fora da realidade. Nossa posição é simples — uma rentabilidade garantida acima da média do mercado precisa ser questionada: de onde vem esse dinheiro e o que acontece quando a garantia acaba. Mostramos o cálculo completo, com as premissas por trás dele, não só um número bonito na vitrine.
Outro ponto importante: liquidez. Vender um imóvel em Pattaya demanda tempo, não é como negociar ações na bolsa. Pense no seu horizonte de investimento com isso em mente.
Documentos
Da sua parte: passaporte (digitalização de todas as páginas com informações); cópia do passaporte com firma reconhecida e legalizada; procuração para seu representante — com firma reconhecida, apostila ou legalização consular, e tradução juramentada para o tailandês; comprovante da origem dos fundos, caso o banco solicite; e os dados bancários para receber a renda de aluguel (Etapa 7).
Você recebe: o contrato de compra e venda em inglês e tailandês; o FET emitido pelo banco tailandês; os recibos das taxas e impostos pagos; o Chanote em seu nome; o relatório de entrega com a snagging list e fotos; e o contrato de administração, se houver.
Perguntas frequentes
- Dá para comprar um condomínio em Pattaya sem viajar até a Tailândia?
- Sim. A lei tailandesa não exige presença física do comprador estrangeiro na compra de um condomínio. A visita à unidade é feita por videochamada, o contrato é assinado eletronicamente (os originais seguem depois por courier) e o registro da propriedade acontece por procuração, com firma reconhecida e legalizada.
- Quanto tempo leva uma negociação remota?
- De 3 a 8 semanas, da escolha do imóvel até o registro da propriedade. A parte que mais consome tempo é a preparação e legalização da procuração: de 2 a 4 semanas, dependendo do país. A transferência SWIFT leva de 2 a 10 dias úteis, e o registro no Departamento de Terras é feito em um único dia útil.
- Como envio dinheiro para comprar um imóvel na Tailândia?
- Por transferência bancária internacional, em moeda estrangeira, com a finalidade do pagamento especificando que é uma compra de imóvel. O banco que recebe o valor emite o FET — sem esse documento, não dá para registrar a propriedade plena (freehold) de um estrangeiro, nem repatriar o dinheiro legalmente numa venda futura.
- O que é um FET e por que ele é necessário?
- O FET (Foreign Exchange Transaction Form, antigo TT3) é um documento bancário tailandês que comprova a entrada de moeda estrangeira vinda de fora do país. O Departamento de Terras exige esse documento para registrar a propriedade plena (freehold) de um estrangeiro dentro da cota, e é ele também que permite repatriar o valor da venda no futuro.
- Para quem envio o dinheiro — a agência ou a incorporadora?
- Os pagamentos previstos em contrato vão direto para a conta da incorporadora ou do vendedor. A agência não recebe esses valores em contas próprias. A única exceção é uma pequena taxa de reserva, para garantir a unidade, sempre documentada por escrito.
- Posso pagar um imóvel na Tailândia com criptomoeda?
- Uma transferência em criptomoeda não gera o FET, e sem ele não dá para registrar a propriedade plena (freehold) de um estrangeiro dentro da cota estrangeira. Além disso, o uso de criptomoedas em pagamentos de imóveis na Tailândia é restrito por lei. A Apartwell não trabalha com esse tipo de pagamento.
- Como faço uma procuração para comprar um imóvel na Tailândia?
- A agência ou um advogado prepara o texto. Você reconhece firma em cartório no seu país, depois o documento passa por apostilamento ou legalização consular e é traduzido para o tailandês por um tradutor juramentado. No total, de 2 a 4 semanas, dependendo do país.
- O que é a cota estrangeira de 49% e como verificá-la?
- Pela Lei de Condomínios, estrangeiros podem ter no máximo 49% da área útil total de um prédio. Se essa cota já estiver preenchida, a propriedade plena (freehold) por um estrangeiro fica descartada. Por isso, pedimos confirmação por escrito do status da cota junto à administração do edifício antes de qualquer depósito.
- Quais custos existem além do valor de compra?
- Uma taxa de transferência de 2% sobre o valor avaliado (normalmente dividida entre as partes), sinking fund e CAM fee nas compras no mercado primário, reconhecimento de firma e legalização da procuração, tradução juramentada, envio por courier e tarifas bancárias. O imposto sobre a venda costuma ficar por conta do vendedor.
- Como recebo as chaves se não estiver na Tailândia?
- Fazemos a vistoria de entrega junto à incorporadora em seu nome, montamos uma lista de defeitos e enviamos um relatório em foto e vídeo no mesmo dia. As chaves ficam no nosso escritório até você chegar, ou são repassadas ao seu gestor de propriedade conforme as instruções combinadas.
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