O mercado imobiliário da Tailândia está a abrandar em 2025-2026?

Os volumes e valores das transferências de condomínios a nível nacional caíram — as transferências do 1.º trimestre de 2025 recuaram 7,3% em termos homólogos, e prevê-se que o valor das transferências residenciais do ano completo caia cerca de 10,9% face a 2024. No entanto, as transferências de unidades para compradores estrangeiros aumentaram, na verdade, 2,2% em 2025, mostrando que a procura está a deslocar-se, e não a desaparecer.

Os estrangeiros ainda podem comprar condomínios na Tailândia dentro da cota de 49%?

Sim. A propriedade estrangeira em qualquer edifício de condomínios está limitada a 49% da área total de piso disponível para venda, ao abrigo da Lei dos Condomínios, e isto mantém-se inalterado apesar do debate contínuo sobre uma eventual redução. A disponibilidade dentro dessa cota varia consoante o edifício, por isso vale a pena verificar cedo em projetos populares.

Quais são as taxas de crédito habitação atuais para comprar imóveis na Tailândia?

Os créditos habitação a taxa fixa situam-se geralmente entre 2,9% e 3,3% ao ano, enquanto grandes bancos como o Bangkok Bank praticam taxas efetivas entre 4,25% e 5,14% para empréstimos habitação. Os estrangeiros podem aceder a crédito habitação em alguns bancos tailandeses, mas normalmente sob condições mais rigorosas do que os cidadãos tailandeses.

Como está o combate à propriedade por interposta pessoa a afetar os compradores de imóveis?

As autoridades tailandesas intensificaram o escrutínio sobre empresas suspeitas de deter terrenos em nome de proprietários efetivos estrangeiros, com dezenas de milhares de empresas sob análise. Isto afeta sobretudo compras de moradias e terrenos titulados em zonas turísticas como Phuket e Koh Samui, e não as compras normais de condomínios em regime de propriedade plena (freehold) dentro da cota estrangeira.

Os preços dos condomínios em Pattaya continuam a subir apesar do abrandamento nacional?

Sim. Os condomínios em Pattaya transacionam a cerca de 70.000 baht por metro quadrado em 2025, e o preço médio dos studios subiu para cerca de 1,5 milhões de baht, face a cerca de 90.424 baht por metro quadrado em 2023, mesmo com o abrandamento dos volumes de transferências a nível nacional.

Ilustração: gráfico de vendas imobiliárias em ascensão com a silhueta de um templo tailandês

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Mercado Imobiliário da Tailândia 2025-2026: Transferências de Condomínios, Cotas para Estrangeiros e Preços em Pattaya

13/08/2026

As transferências de condomínios a nível nacional recuaram ao longo de 2025, enquanto os compradores estrangeiros mantiveram a sua quota e os preços em Pattaya continuaram a subir. Eis o que estes números significam para quem quer investir agora no mercado imobiliário da Tailândia.

Texto gerado com IA e revisto pela nossa equipa editorial

O mercado de condomínios da Tailândia fechou 2025 num compasso de espera: os volumes e valores das transferências recuaram a nível nacional, as compras estrangeiras mantiveram-se relativamente estáveis, as taxas de crédito habitação cederam ligeiro alívio e os reguladores continuaram a apertar o cerco à propriedade por interposta pessoa (nominee ownership). Para quem está a comprar, esta combinação traz menos concorrência nos preços, mas exigências de conformidade mais duras — um cenário que recompensa quem tem paciência e quem trabalha com um agente que domine as regras do jogo.

Mercado Imobiliário da Tailândia: O Panorama Nacional das Transferências

Os números globais de 2025 mostram arrefecimento, não colapso. As transferências de condomínios a nível nacional caíram já no início do ano e a pressão manteve-se até dezembro.

As transferências de condomínios a nível nacional no primeiro trimestre de 2025 caíram 7,3% em termos homólogos, para 21.814 unidades, com o valor total das transferências a recuar 11,1%, para 56 mil milhões de baht.
Prevê-se que o valor das transferências residenciais siga a mesma trajetória descendente, recuando 10,9% face a 2024, para 873,4 mil milhões de baht em 2025, e ajustando mais 0,8%, para 866,2 mil milhões de baht em 2026.
Isto surge depois do pico de 2022, de 1,06 biliões de baht, um aumento de 12,8% face ao ano anterior.

O abrandamento não fica restrito a Banguecoque. Na Zona Económica Especial do Leste (EEC) — que abrange Chonburi, Rayong e Chachoengsao, e portanto Pattaya —, só no quarto trimestre registaram-se transferências habitacionais de 13.090 unidades, no valor de 30,8 mil milhões de baht, uma queda de 2,1% em unidades e de 7,8% em valor face ao ano anterior, enquanto no total do ano as transferências caíram 4,4%, para 45.958 unidades, e 7,4% em valor, para 111 mil milhões de baht. Para entender como esta tendência se estende ao próximo ano, vale a pena consultar a nossa análise sobre o Mercado Imobiliário da Tailândia 2026: Transferências de Condomínios, Preços e o que os Compradores em Pattaya Precisam de Saber.

Procura na Cota de Estrangeiros: Quem Continua a Comprar

Mesmo com o mercado geral a desacelerar, os compradores estrangeiros seguiram como um segmento desproporcionadamente relevante. Os compradores estrangeiros realizaram 14.899 transferências de unidades de condomínios a nível nacional em 2025, um aumento de 2,2% em relação ao ano anterior, no valor de 60,92 mil milhões de baht, e isso representou 14,7% de todas as unidades transferidas e 25% do valor das transferências. O valor total das transferências caiu 10,7%, para 60,92 mil milhões de baht, mesmo com o número de unidades a subir — sinal de que as compras médias ficaram menores.

De onde vêm os compradores estrangeiros

Em 2025, os cidadãos chineses continuaram a ser o maior grupo de investidores estrangeiros em imóveis residenciais na Tailândia, tendo comprado 4.940 unidades no país, no valor total de 18,5 mil milhões de baht, enquanto os compradores de Myanmar passaram a ocupar o segundo lugar entre as nacionalidades. Essa concentração pesa especialmente para Pattaya e a Costa Leste, onde chineses, russos e, cada vez mais, indianos têm sido o principal motor de procura nos lançamentos mais recentes.

Um estudo separado sobre compras de condomínios por estrangeiros mostrou que o mercado tende para a gama média: 14% das unidades tinham preços até 2 milhões de baht, 26% situavam-se entre 2 e 3 milhões de baht, e outros 26% tinham preços entre 3 e 5 milhões de baht. Um bom exemplo de como um lançamento bem posicionado consegue absorver essa procura quase de imediato está na nossa cobertura sobre o Esgotamento de ฿1,85 Mil Milhões em Pattaya.

A Cota de 49% para Estrangeiros: Ainda em Vigor, Ainda em Debate

A regra tailandesa de propriedade estrangeira continua igual no papel. A propriedade estrangeira num edifício não pode exceder 49% da área total de piso disponível para venda, e esse limite está consagrado na Lei dos Condomínios e é aplicado pelo Departamento de Terras.

Ainda assim, a cota é politicamente sensível. A cota de 49% para propriedade estrangeira continua em vigor, mas está a ser ativamente discutida uma redução para 30-39%, e a principal motivação para essa reforma é proteger os compradores tailandeses de uma inflação de preços impulsionada pela procura estrangeira. Mesmo assim, a cota de 49% para condomínios permanece inalterada, apesar das propostas para a aumentar. Quem tem interesse em edifícios com cotas limitadas nas zonas mais procuradas de Pattaya deve tratar a disponibilidade como algo que muda constantemente, não como garantia — o nosso guia Notícias Imobiliárias de Pattaya: Procura de Compradores Estrangeiros, Novos Lançamentos e Infraestruturas a Remodelar o Mercado detalha onde ainda há margem na cota.

Movimentos de Preços em Pattaya e na Costa Leste

Os preços em Pattaya resistiram melhor do que os dados de volume de transferências fariam supor, sustentados por um pipeline de oferta ainda apertado nas zonas prime.

Em 2025, Pattaya oferece um mercado imobiliário maduro mas ainda acessível, com condomínios a rondar os ฿70 mil por m² e moradias a partir de ฿5 milhões.
O preço médio de um apartamento studio em Pattaya ronda os 1,5 milhões de THB em 2025, uma subida acentuada face ao preço mediano por metro quadrado de um studio em Pattaya, que era de cerca de ฿90.424 em 2023.
Alguns terrenos junto à praia estão agora a ser anunciados por até 1 milhão de baht por square wah, mas, de um modo geral, os preços variam entre 200.000 e 500.000 baht por square wah, dependendo da localização e da proximidade à praia.

Essa combinação — preços por unidade em subida ao lado de volumes em queda — é sinal clássico de um mercado que recebe menos compradores, porém mais decididos. Empreendimentos como o Great Investment or lifestyle ECO project e o Smart island resort on the mainland mostram como os promotores estão a posicionar o novo stock justamente para captar esse grupo mais restrito.

Taxas de Crédito Habitação e Condições de Financiamento

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Os custos de financiamento aliviaram moderadamente ao longo de 2025, com ajuda da flexibilização da política monetária. O Comité de Política Monetária (MPC) cortou a sua taxa para 1,5% em 2025, uma redução de 0,25 pontos percentuais face ao valor anterior, num esforço para melhorar os níveis de crescimento económico e mitigar os efeitos de eventuais desacelerações, e a descida das taxas de juro beneficia quem procura comprar imóveis.

Para quem reúne os requisitos, os preços típicos do crédito habitação a taxa fixa no mercado tailandês são estes:

As taxas de juro para crédito habitação na Tailândia situam-se atualmente entre 2,9% e 3,3% ao ano para crédito a taxa fixa, segundo análises recentes do mercado imobiliário.
Os empréstimos habitação Bualuang do Bangkok Bank têm uma taxa de juro efetiva ao longo do contrato entre 4,25% e 5,14% ao ano.
As taxas de crédito habitação na Tailândia em 2025 rondam os 4,2% no SCB, 4,1% no Kasikorn e 4,3% no Bangkok Bank para mutuários que reúnam os requisitos.

Alguns bancos tailandeses concedem crédito habitação a estrangeiros, mas com condições rigorosas, e a compra a pronto continua a ser a norma para a maioria dos compradores internacionais de condomínios em Pattaya.

Mudança Regulatória: O Combate à Propriedade por Interposta Pessoa (Nominee)

A maior história regulatória a moldar o mercado imobiliário tailandês rumo a 2026 é o combate à propriedade por interposta pessoa. Banguecoque intensificou o escrutínio sobre a propriedade de empresas e de imóveis no país, visando esquemas que contornam as restrições à posse de terrenos por estrangeiros.

A dimensão desse esforço impressiona: o número de empresas consideradas em risco de esquemas de interposta pessoa aumentou de forma constante ao longo das últimas duas décadas, de 523 empresas em 1998 para 11.746 em 2025, e a 23 de junho, havia 119.297 empresas com participações acionistas estrangeiras entre 0,01% e o limiar em análise. Os investigadores também identificaram um esquema de evasão fiscal em que a propriedade dos imóveis é transferida através da venda de ações da empresa, em vez de transferências diretas de terrenos, fazendo o Estado perder milhares de milhões em receitas fiscais.

O efeito prático já se nota numa certa hesitação entre potenciais compradores: o combate da Tailândia a uma lacuna legal que, na prática, contorna as suas restrições à posse de terrenos por estrangeiros, está a levar potenciais compradores a adiar decisões de compra de moradias de luxo em destinos turísticos como Phuket e Koh Samui. Quem compra condomínios em Pattaya dentro da cota-padrão de 49% em regime de propriedade plena (freehold) está, em boa medida, protegido desse risco específico. Já quem considera terrenos em regime de arrendamento (leasehold) ou estruturas de moradias na Costa Leste deve preparar-se para uma due diligence mais exigente.

Outras mudanças regulatórias a acompanhar

Desde 31 de janeiro de 2025, as regras de "contrato de reserva controlado" da OCPB uniformizam o formulário em língua tailandesa e proíbem cláusulas abusivas, reforçando a proteção dos compradores de imóveis em planta, e estas regras mantêm-se em vigor durante 2026.
O Supremo Tribunal invalidou as renovações de arrendamento no formato "30+30+30" em março de 2025.
A proposta de arrendamento por 99 anos continua por aprovar.

O Que Isto Significa para os Compradores Neste Momento

No conjunto, os dados descrevem um mercado em transição, não em declínio. Os volumes de transferências caem, mas os compradores estrangeiros mantêm a sua quota, os preços nas zonas prime de Pattaya continuam a subir aos poucos, e os custos de financiamento estão a descer.

Espere compradores estrangeiros mais seletivos e mais informados, em vez de uma recuperação geral dos volumes a curto prazo.
Trate a cota de 49% como um alvo em movimento nos edifícios mais populares — confirme a disponibilidade cedo, antes de se apaixonar por uma unidade específica.
Analise com atenção qualquer negócio em regime de arrendamento ou com estrutura societária, para detetar exposição a esquemas de interposta pessoa antes de assinar.
Acompanhe os custos de financiamento: um novo alívio da taxa de política monetária tenderia a impulsionar novo crescimento nas transferências.

Para uma visão mais ampla de como estas dinâmicas nacionais se refletem no pipeline de novos lançamentos em Pattaya, a nossa análise Notícias Imobiliárias de Pattaya: Compradores Estrangeiros, Novos Lançamentos e Infraestruturas a Remodelar o Mercado é uma leitura útil, junto com a nossa perspetiva para o próximo ano em Mercado Imobiliário da Tailândia 2026: Transferências de Condomínios, Preços e Regras.

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Perguntas frequentes

O mercado imobiliário da Tailândia está a abrandar em 2025-2026?: Os volumes e valores das transferências de condomínios a nível nacional caíram — as transferências do 1.º trimestre de 2025 recuaram 7,3% em termos homólogos, e prevê-se que o valor das transferências residenciais do ano completo caia cerca de 10,9% face a 2024. No entanto, as transferências de unidades para compradores estrangeiros aumentaram, na verdade, 2,2% em 2025, mostrando que a procura está a deslocar-se, e não a desaparecer.
Os estrangeiros ainda podem comprar condomínios na Tailândia dentro da cota de 49%?: Sim. A propriedade estrangeira em qualquer edifício de condomínios está limitada a 49% da área total de piso disponível para venda, ao abrigo da Lei dos Condomínios, e isto mantém-se inalterado apesar do debate contínuo sobre uma eventual redução. A disponibilidade dentro dessa cota varia consoante o edifício, por isso vale a pena verificar cedo em projetos populares.
Quais são as taxas de crédito habitação atuais para comprar imóveis na Tailândia?: Os créditos habitação a taxa fixa situam-se geralmente entre 2,9% e 3,3% ao ano, enquanto grandes bancos como o Bangkok Bank praticam taxas efetivas entre 4,25% e 5,14% para empréstimos habitação. Os estrangeiros podem aceder a crédito habitação em alguns bancos tailandeses, mas normalmente sob condições mais rigorosas do que os cidadãos tailandeses.
Como está o combate à propriedade por interposta pessoa a afetar os compradores de imóveis?: As autoridades tailandesas intensificaram o escrutínio sobre empresas suspeitas de deter terrenos em nome de proprietários efetivos estrangeiros, com dezenas de milhares de empresas sob análise. Isto afeta sobretudo compras de moradias e terrenos titulados em zonas turísticas como Phuket e Koh Samui, e não as compras normais de condomínios em regime de propriedade plena (freehold) dentro da cota estrangeira.
Os preços dos condomínios em Pattaya continuam a subir apesar do abrandamento nacional?: Sim. Os condomínios em Pattaya transacionam a cerca de 70.000 baht por metro quadrado em 2025, e o preço médio dos studios subiu para cerca de 1,5 milhões de baht, face a cerca de 90.424 baht por metro quadrado em 2023, mesmo com o abrandamento dos volumes de transferências a nível nacional.

Esta informação é de caráter geral e educativo, compilada a partir de fontes públicas em 13/08/2026. Não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal e não substitui a análise da sua situação específica por um advogado tailandês licenciado. As alíquotas fiscais, limites e exigências legais na Tailândia podem mudar — confirme as condições vigentes com um consultor jurídico independente antes de assinar qualquer documento.