thailand-market

Nadpodaż kondo na Wschodnim Wybrzeżu

13.08.2026

Linia horyzontu Pattayi wciąż rośnie, mimo że dziesiątki tysięcy jednostek pozostają niesprzedane. Oto co liczby dotyczące nadpodaży naprawdę oznaczają dla osób rozważających zakup na Wschodnim Wybrzeżu.

Tekst wygenerowany z pomocą AI, sprawdzony przez naszą redakcję

Tak, ryzyko nadpodaży na Wschodnim Wybrzeżu jest realne, choć nie rozkłada się równo na cały region — koncentruje się w konkretnych strefach, przede wszystkim w południowej części Jomtien, a nie na całym wybrzeżu. Ukończone, ale niesprzedane zasoby mieszkaniowe w Pattayi szacuje się na około 42 000 jednostek, a mimo to deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty wysokościowe. Popyt kupujących — zwłaszcza zagranicznych — nie zniknął. Obraz sytuacji to mniej krach rynkowy, a bardziej pogłębiająca się przepaść między zasobami w słabych lokalizacjach a dobrze zlokalizowanymi, sensownie wycenionymi jednostkami.

Jak poważne jest ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu?

Główna liczba pojawiająca się w lokalnych doniesieniach jest uderzająca. Rynek nieruchomości w Pattayi osiągnął w 2026 roku krytyczny punkt zwrotny, z istotnym nagromadzeniem niesprzedanych zasobów, szczególnie w Jomtien i południowych strefach nadmorskich. Absorpcja w tych obszarach pozostaje słaba od dłuższego czasu, a analitycy określają to jako prawdziwe ryzyko, a nie chwilowe zaburzenie.

Skalę tej nierównowagi ilustrują dane, według których w 2024 roku Chonburi Provincial Administrative Organization zatwierdziła 12 nowych pozwoleń na budowę wieżowców, obejmujących łącznie ponad 8000 jednostek — mimo że na rynku pozostawało już 42 000 niesprzedanych lokali. To wymowna sprzeczność: lokalne władze wciąż zatwierdzały nową podaż na rynku, który i tak nie był w stanie wchłonąć istniejących zasobów.

Krajowe dane transakcyjne jako tło sytuacji

W skali kraju rynek kondominiów przechodzi swój najsłabszy okres od dekady. Liczba transakcji przeniesienia własności kondominiów w całym kraju spadła o 13,2% do 101 103 jednostek w 2025 roku, a łączna wartość transakcji zmniejszyła się o 17,8% do 244,1 mld bahtów, osiągając najniższy poziom od 10 lat. Ten spadek odzwierciedla strukturalne napięcia, a nie tylko zwykłe wahanie cykliczne.

Pojawiają się jednak wczesne oznaki stabilizacji. Liczba transakcji przeniesienia własności kondominiów wzrosła o 9,3% do 23 837 jednostek w I kwartale 2026 roku, natomiast ich wartość zwiększyła się jedynie o 0,8%, do 56,42 mld bahtów. Bardziej szczegółową analizę kwartalną znajdziesz w naszym opracowaniu danych o transakcjach kondominiów w Tajlandii za IV kwartał 2025.

Zagraniczni kupujący nadal trzymają się mocno

Choć popyt krajowy wśród Tajów osłabł, zagraniczni nabywcy nadal aktywnie zawierają transakcje. Liczba transakcji przeniesienia własności wśród cudzoziemców wzrosła o 2,2% do 14 899 jednostek w 2025 roku, choć łączna wartość transakcji spadła o 10,7% do 60,9 mld bahtów, ponieważ kupujący coraz częściej wybierali mniejsze i tańsze lokale — średnia powierzchnia jednostki wyniosła 41,3 m² przy cenie ok. 4,1 mln bahtów.

Ich udział w rynku jest nieproporcjonalnie duży w stosunku do liczby transakcji. Zagraniczni nabywcy odpowiadali za około 15% wszystkich transakcji kondominiów pod względem wolumenu, ale aż 25% pod względem łącznej wartości, co wskazuje na dalszą koncentrację w droższych projektach i lokalizacjach, zwłaszcza w Bangkoku, Chonburi i Phuket. Jeśli chodzi o narodowość, chińscy nabywcy pozostali największą grupą zagraniczną, choć ich udział wyraźnie się zmniejszył — ten trend opisujemy bardziej szczegółowo w naszym raporcie o trendach narodowościowych wśród zagranicznych nabywców kondominiów w Tajlandii.

Dlaczego nadpodaż się utrzymuje: zachowania deweloperów

Nadpodaż na Wschodnim Wybrzeżu nie zatrzymała budów. Podobna dynamika miała miejsce w Bangkoku, gdzie klasyczny przypadek nadpodaży nieruchomości przerodził się w pełnoprawny kryzys, pogłębiony przez zmieniające się nastroje kupujących i słabnące zainteresowanie zagranicznych inwestorów — na terenie Wielkiego Bangkoku pozostaje ponad 235 000 niesprzedanych jednostek mieszkalnych.

Presja finansowa, jaką to wywołuje, jest znacząca. Rosnące zobowiązania — ponad 156 mld bahtów kredytów deweloperskich do spłaty w 2025 roku — zmuszają firmy do sprzedaży zapasów szybciej, niż rynek jest w stanie je wchłonąć. Przekłada się to na wyraźne obniżki cen, co szczegółowo omawiamy w naszym przewodniku po kondominiach poniżej 2 milionów bahtów w Pattayi.

Nie każda nadpodaż jest taka sama

Analitycy kwestionujący pesymistyczną narrację słusznie zwracają uwagę na segmentację rynku:

• Jednostki na obrzeżach, o zbyt małej powierzchni lub objęte tajską kwotą własnościową w dużej mierze napędzają nagłówkową liczbę „niesprzedanych" lokali
• Jednostki o inwestycyjnym standardzie, dobrze zlokalizowane i kwalifikujące się do zagranicznej kwoty, nadal cieszą się stabilnym popytem
• Poziom absorpcji różni się znacząco między obszarami przypominającymi południowe Jomtien a ugruntowanymi korytarzami nieruchomościowymi

Stopy procentowe kredytów i warunki finansowania złagodniały

Warunki finansowania zmieniły się na korzyść kupujących w ciągu ostatniego roku. Bank of Thailand obniżył swoją kluczową stopę procentową do najniższego poziomu od 2022 roku, aby wesprzeć osłabioną gospodarkę obciążoną uporczywie silną walutą krajową i odnowioną niepewnością polityczną. Było to kontynuacją serii obniżek — bank centralny obniżył kluczową stopę pięciokrotnie w ciągu ostatniego roku, łącznie o 125 punktów bazowych, próbując podeprzeć gospodarkę zmagającą się z amerykańskimi cłami, wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych, silnym bahtem i niepewnością polityczną.

Oprócz obniżek stóp procentowych, bezpośrednio złagodzono również zasady kredytowania w sektorze nieruchomości. Bank Tajlandii złagodził zasady dotyczące wskaźnika LTV od maja 2025 r., ustalając limit LTV na poziomie 100% dla wszystkich umów mieszkaniowych - w porównaniu z wcześniejszym przedziałem 70-90%, który obowiązywał w wielu przypadkach - i od tego czasu przedłużył to złagodzenie do czerwca 2027 r., aby nadal wspierać ten sektor. Tańszy kredyt w połączeniu z bardziej liberalnymi limitami LTV ma pomóc w wyprzedaży dokładnie takiego rodzaju zapasów, który wywołuje obawy o nadpodaż na Wybrzeżu Wschodnim.

Co to oznacza dla osób kupujących w Pattayi

Ryzyko nadpodaży działa w obie strony dla kupujących. To ostrzeżenie przed przepłacaniem w nasyconych, mniej popularnych lokalizacjach — ale też atut negocjacyjny. Deweloperzy siedzący na niesprzedanych zapasach i pod presją terminów spłat kredytów są zmotywowani do rozmów.

Praktyczne kroki przy poruszaniu się po obecnym rynku:

1. Sprawdź stan ukończenia konkretnego budynku i historię absorpcji, a nie tylko średnie dla całego miasta
2. Preferuj projekty w korytarzach o udokumentowanym popycie zagranicznym, a nie nowo uruchomione inwestycje na obrzeżach
3. Potwierdź dostępność kwoty zagranicznej przed podjęciem decyzji, ponieważ kwalifikujące się jednostki w dobrych lokalizacjach szybciej znikają z rynku
4. Zaplanuj realistycznie bieżące koszty — nasz przewodnik o rzeczywistych kosztach posiadania kondominium w Pattayi opisuje opłaty i podatki, które kupujący często niedoszacowują
5. Zrozum wcześniej procedurę przeniesienia własności dzięki naszemu przewodnikowi krok po kroku dla zagranicznych nabywców

Podsumowanie

Ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu jest realne w konkretnych podrynkach, zwłaszcza w południowym Jomtien, ale nie dotyczy jednolicie całej Pattayi. Krajowe dane transakcyjne pokazują, że szerszy rynek osiąga dno — początek 2026 roku przynosi oznaki stabilizacji, popyt zagraniczny pozostaje odporny pod względem wartości, a łagodniejsze warunki kredytowe dają deweloperom przestrzeń do wyprzedania zapasów. Dla kupujących szansa leży w selektywności, a nie w unikaniu wybrzeża w ogóle.

Niniejsze informacje mają charakter ogólny i edukacyjny oraz zostały opracowane na podstawie publicznie dostępnych źródeł według stanu na 13.08.2026. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie zastępują analizy Państwa indywidualnej sytuacji przez licencjonowanego tajskiego prawnika. Tajskie stawki podatkowe, progi oraz wymogi prawne mogą ulec zmianie — przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu prosimy o potwierdzenie aktualnych warunków u niezależnego doradcy prawnego.

Zobacz też

thailand-market

Inwestycje w nieruchomości Pattayi: rynek wtórny czy nowe budownictwo

Dochód z najmu na rynku wtórnym w Pattayi zaczyna się od razu po transakcji — od 10 000 bahtów miesięcznie za kawalerkę w Pratamnak, rentowność brutto to około 6-11% rocznie. Nowa inwestycja nie przynosi najmu do momentu oddania budynku, za to cena jest zapisana w umowie w momencie zakupu, a bezodsetkowe raty na 18-36 miesięcy chronią pieniądze przed inflacją na czas budowy.

thailand-market

Kondominia w Pattaya dla emerytów: gid 2026

Emeryci pozostają jedną z najbardziej stabilnych grup kupujących na rynku kondominiów w Pattaya, choć przepisy wizowe regulujące ich długoterminowy pobyt uległy zaostrzeniu. Oto, co osoba planująca emeryturę w Tajlandii powinna wiedzieć o finansowaniu, ubezpieczeniu i miejscach, gdzie koncentruje się popyt wzdłuż Wschodniego Wybrzeża.

thailand-market

Dlaczego wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych na poziomie 40-70% zmienia rynek kondominiów w Tajlandii

Tajlandzkie banki odrzucają nawet siedem na dziesięć wniosków hipotecznych na tańsze mieszkania, dławiąc popyt krajowy, podczas gdy zagraniczni nabywcy wciąż finalizują zakupy kondominiów w Bangkoku, Phuket i Pattayi. Oto co kryzys odrzuceń oznacza dla każdego, kto kupuje za gotówkę.