thailand-market

Ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu: co powinni wiedzieć kupujący w Pattayi

13.08.2026

Linia horyzontu Pattayi wciąż rośnie, mimo że dziesiątki tysięcy jednostek pozostają niesprzedane. Oto co liczby dotyczące nadpodaży naprawdę oznaczają dla osób rozważających zakup na Wschodnim Wybrzeżu.

Tekst wygenerowany z pomocą AI, sprawdzony przez naszą redakcję

Tak, ryzyko nadpodaży na Wschodnim Wybrzeżu jest realne, choć nie rozkłada się równo na cały region — koncentruje się w konkretnych strefach, przede wszystkim w południowej części Jomtien, a nie na całym wybrzeżu. Ukończone, ale niesprzedane zasoby mieszkaniowe w Pattayi szacuje się na około 42 000 jednostek, a mimo to deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty wysokościowe. Popyt kupujących — zwłaszcza zagranicznych — nie zniknął. Obraz sytuacji to mniej krach rynkowy, a bardziej pogłębiająca się przepaść między zasobami w słabych lokalizacjach a dobrze zlokalizowanymi, sensownie wycenionymi jednostkami.

Jak poważne jest ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu?

Główna liczba pojawiająca się w lokalnych doniesieniach jest uderzająca. Rynek nieruchomości w Pattayi osiągnął w 2026 roku krytyczny punkt zwrotny, z istotnym nagromadzeniem niesprzedanych zasobów, szczególnie w Jomtien i południowych strefach nadmorskich. Absorpcja w tych obszarach pozostaje słaba od dłuższego czasu, a analitycy określają to jako prawdziwe ryzyko, a nie chwilowe zaburzenie.

Skalę tej nierównowagi ilustrują dane, według których w 2024 roku Chonburi Provincial Administrative Organization zatwierdziła 12 nowych pozwoleń na budowę wieżowców, obejmujących łącznie ponad 8000 jednostek — mimo że na rynku pozostawało już 42 000 niesprzedanych lokali. To wymowna sprzeczność: lokalne władze wciąż zatwierdzały nową podaż na rynku, który i tak nie był w stanie wchłonąć istniejących zasobów.

Krajowe dane transakcyjne jako tło sytuacji

W skali kraju rynek kondominiów przechodzi swój najsłabszy okres od dekady. Liczba transakcji przeniesienia własności kondominiów w całym kraju spadła o 13,2% do 101 103 jednostek w 2025 roku, a łączna wartość transakcji zmniejszyła się o 17,8% do 244,1 mld bahtów, osiągając najniższy poziom od 10 lat. Ten spadek odzwierciedla strukturalne napięcia, a nie tylko zwykłe wahanie cykliczne.

Pojawiają się jednak wczesne oznaki stabilizacji. Liczba transakcji przeniesienia własności kondominiów wzrosła o 9,3% do 23 837 jednostek w I kwartale 2026 roku, natomiast ich wartość zwiększyła się jedynie o 0,8%, do 56,42 mld bahtów. Bardziej szczegółową analizę kwartalną znajdziesz w naszym opracowaniu danych o transakcjach kondominiów w Tajlandii za IV kwartał 2025.

Zagraniczni kupujący nadal trzymają się mocno

Choć popyt krajowy wśród Tajów osłabł, zagraniczni nabywcy nadal aktywnie zawierają transakcje. Liczba transakcji przeniesienia własności wśród cudzoziemców wzrosła o 2,2% do 14 899 jednostek w 2025 roku, choć łączna wartość transakcji spadła o 10,7% do 60,9 mld bahtów, ponieważ kupujący coraz częściej wybierali mniejsze i tańsze lokale — średnia powierzchnia jednostki wyniosła 41,3 m² przy cenie ok. 4,1 mln bahtów.

Ich udział w rynku jest nieproporcjonalnie duży w stosunku do liczby transakcji. Zagraniczni nabywcy odpowiadali za około 15% wszystkich transakcji kondominiów pod względem wolumenu, ale aż 25% pod względem łącznej wartości, co wskazuje na dalszą koncentrację w droższych projektach i lokalizacjach, zwłaszcza w Bangkoku, Chonburi i Phuket. Jeśli chodzi o narodowość, chińscy nabywcy pozostali największą grupą zagraniczną, choć ich udział wyraźnie się zmniejszył — ten trend opisujemy bardziej szczegółowo w naszym raporcie o trendach narodowościowych wśród zagranicznych nabywców kondominiów w Tajlandii.

Dlaczego nadpodaż się utrzymuje: zachowania deweloperów

Nadpodaż na Wschodnim Wybrzeżu nie zatrzymała budów. Podobna dynamika miała miejsce w Bangkoku, gdzie klasyczny przypadek nadpodaży nieruchomości przerodził się w pełnoprawny kryzys, pogłębiony przez zmieniające się nastroje kupujących i słabnące zainteresowanie zagranicznych inwestorów — na terenie Wielkiego Bangkoku pozostaje ponad 235 000 niesprzedanych jednostek mieszkalnych.

Presja finansowa, jaką to wywołuje, jest znacząca. Rosnące zobowiązania — ponad 156 mld bahtów kredytów deweloperskich do spłaty w 2025 roku — zmuszają firmy do sprzedaży zapasów szybciej, niż rynek jest w stanie je wchłonąć. Przekłada się to na wyraźne obniżki cen, co szczegółowo omawiamy w naszym przewodniku po kondominiach poniżej 2 milionów bahtów w Pattayi.

Nie każda nadpodaż jest taka sama

Analitycy kwestionujący pesymistyczną narrację słusznie zwracają uwagę na segmentację rynku:

• Jednostki na obrzeżach, o zbyt małej powierzchni lub objęte tajską kwotą własnościową w dużej mierze napędzają nagłówkową liczbę „niesprzedanych" lokali
• Jednostki o inwestycyjnym standardzie, dobrze zlokalizowane i kwalifikujące się do zagranicznej kwoty, nadal cieszą się stabilnym popytem
• Poziom absorpcji różni się znacząco między obszarami przypominającymi południowe Jomtien a ugruntowanymi korytarzami nieruchomościowymi

Stopy procentowe kredytów i warunki finansowania złagodniały

Warunki finansowania zmieniły się na korzyść kupujących w ciągu ostatniego roku. Bank of Thailand obniżył swoją kluczową stopę procentową do najniższego poziomu od 2022 roku, aby wesprzeć osłabioną gospodarkę obciążoną uporczywie silną walutą krajową i odnowioną niepewnością polityczną. Było to kontynuacją serii obniżek — bank centralny obniżył kluczową stopę pięciokrotnie w ciągu ostatniego roku, łącznie o 125 punktów bazowych, próbując podeprzeć gospodarkę zmagającą się z amerykańskimi cłami, wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych, silnym bahtem i niepewnością polityczną.

Oprócz obniżek stóp złagodzono również zasady kredytowania nieruchomości. Bank of Thailand poluzował przepisy dotyczące wskaźnika LTV (loan-to-value) od maja 2025 do czerwca 2026 roku, aby wsparcia sektorowi nieruchomości — nowy limit LTV ustalono na 100% dla wszystkich umów mieszkaniowych, wobec wcześniejszego zakresu 70–90% w wielu przypadkach. Tańszy kredyt i bardziej elastyczne limity LTV mają pomóc w wyprzedaniu właśnie tych zapasów, które napędzają obawy o nadpodaż na Wschodnim Wybrzeżu.

Co to oznacza dla osób kupujących w Pattayi

Ryzyko nadpodaży działa w obie strony dla kupujących. To ostrzeżenie przed przepłacaniem w nasyconych, mniej popularnych lokalizacjach — ale też atut negocjacyjny. Deweloperzy siedzący na niesprzedanych zapasach i pod presją terminów spłat kredytów są zmotywowani do rozmów.

Praktyczne kroki przy poruszaniu się po obecnym rynku:

1. Sprawdź stan ukończenia konkretnego budynku i historię absorpcji, a nie tylko średnie dla całego miasta
2. Preferuj projekty w korytarzach o udokumentowanym popycie zagranicznym, a nie nowo uruchomione inwestycje na obrzeżach
3. Potwierdź dostępność kwoty zagranicznej przed podjęciem decyzji, ponieważ kwalifikujące się jednostki w dobrych lokalizacjach szybciej znikają z rynku
4. Zaplanuj realistycznie bieżące koszty — nasz przewodnik o rzeczywistych kosztach posiadania kondominium w Pattayi opisuje opłaty i podatki, które kupujący często niedoszacowują
5. Zrozum wcześniej procedurę przeniesienia własności dzięki naszemu przewodnikowi krok po kroku dla zagranicznych nabywców

Podsumowanie

Ryzyko nadpodaży kondominiów na Wschodnim Wybrzeżu jest realne w konkretnych podrynkach, zwłaszcza w południowym Jomtien, ale nie dotyczy jednolicie całej Pattayi. Krajowe dane transakcyjne pokazują, że szerszy rynek osiąga dno — początek 2026 roku przynosi oznaki stabilizacji, popyt zagraniczny pozostaje odporny pod względem wartości, a łagodniejsze warunki kredytowe dają deweloperom przestrzeń do wyprzedania zapasów. Dla kupujących szansa leży w selektywności, a nie w unikaniu wybrzeża w ogóle.

Niniejsze informacje mają charakter ogólny i edukacyjny oraz zostały opracowane na podstawie publicznie dostępnych źródeł według stanu na 13.08.2026. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie zastępują analizy Państwa indywidualnej sytuacji przez licencjonowanego tajskiego prawnika. Tajskie stawki podatkowe, progi oraz wymogi prawne mogą ulec zmianie — przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu prosimy o potwierdzenie aktualnych warunków u niezależnego doradcy prawnego.

Zobacz też

thailand-market

Rynek kondominiów w Pattaya dla emerytów: co powinni wiedzieć zagraniczni kupujący w 2026 roku

Emeryci pozostają jedną z najbardziej stabilnych grup kupujących na rynku kondominiów w Pattaya, choć przepisy wizowe regulujące ich długoterminowy pobyt uległy zaostrzeniu. Oto, co osoba planująca emeryturę w Tajlandii powinna wiedzieć o finansowaniu, ubezpieczeniu i miejscach, gdzie koncentruje się popyt wzdłuż Wschodniego Wybrzeża.

thailand-market

Dlaczego wskaźnik odrzuceń wniosków hipotecznych na poziomie 40-70% zmienia rynek kondominiów w Tajlandii

Tajlandzkie banki odrzucają nawet siedem na dziesięć wniosków hipotecznych na tańsze mieszkania, dławiąc popyt krajowy, podczas gdy zagraniczni nabywcy wciąż finalizują zakupy kondominiów w Bangkoku, Phuket i Pattayi. Oto co kryzys odrzuceń oznacza dla każdego, kto kupuje za gotówkę.

thailand-market

Rynek nieruchomości w Tajlandii 2025-2026: transfery kondominiów, trendy w kwocie dla obcokrajowców i ceny w Pattayi

Krajowe transfery kondominiów spadały przez cały 2025 rok, podczas gdy zagraniczni nabywcy utrzymali swój udział, a ceny w Pattayi wciąż rosły. Oto co te liczby oznaczają dla każdego, kto rozważa inwestycję na tajskim rynku nieruchomości.