thailand-market

Thailands eiendomsmarked 2025-2026: Overdragelser av leiligheter, utenlandsk kvote og prisutvikling i Pattaya

13.8.2026

Overdragelser av leiligheter falt på landsbasis gjennom 2025, mens utenlandske kjøpere beholdt sin andel og prisene i Pattaya fortsatte å stige. Her er hva tallene betyr for alle som vurderer å kjøpe eiendom i Thailand nå.

Skrevet med hjelp av KI, kvalitetssikret av redaksjonen vår

Thailands leilighetsmarked gikk inn i 2026 i en slags ventemodus: overdragelsesvolum og -verdier falt på landsbasis, utenlandske kjøp holdt seg noenlunde stabile, boliglånsrentene falt noe, og myndighetene strammet grepet ytterligere om stråmannseierskap. For kjøpere betyr dette mindre konkurranse på pris, men strengere krav til compliance — et marked som belønner tålmodighet og det å jobbe med en megler som kjenner regelverket ut og inn.

Thailands eiendomsmarked: Det nasjonale overdragelsesbildet

Hovedtallene for 2025 peker mot en avkjøling, ikke et kollaps. Overdragelser av leiligheter på landsbasis falt tidlig i året og forble under press ut hele perioden.

• <cite index="5-1">Overdragelser av leiligheter på landsbasis i første kvartal 2025 falt med 7,3 % år-over-år til 21 814 enheter, med en samlet overdragelsesverdi som falt 11,1 % til 56 milliarder baht.</cite>
• <cite index="6-1">Overdragelsesverdien for boligeiendom ventes å følge samme nedadgående trend, med et fall på 10,9 % fra 2024 til 873,4 milliarder baht i 2025, og en ytterligere nedgang på 0,8 % til 866,2 milliarder baht i 2026.</cite>
• <cite index="6-2">Dette kommer etter toppåret 2022, da verdien var 1,06 billioner baht, en oppgang på 12,8 % fra året før.</cite>

Nedgangen rammer ikke bare Bangkok. I Eastern Economic Corridor (EEC) — som omfatter Chonburi, Rayong og Chachoengsao, og dermed også Pattaya — <cite index="8-1">viste fjerde kvartal alene boligoverdragelser på 13 090 enheter til en verdi av 30,8 milliarder baht, ned 2,1 % i antall enheter og 7,8 % i verdi sammenlignet med året før</cite>, mens <cite index="8-2">for hele året falt overdragelsene med 4,4 % til 45 958 enheter og med 7,4 % i verdi til 111 milliarder baht</cite>. Vil du se hvordan disse trendene ventes å utvikle seg videre, kan du lese vår analyse av Thailands eiendomsmarked 2026: Overdragelser av leiligheter, priser og hva Pattaya-kjøpere bør vite.

Utenlandsk kvote-etterspørsel: Hvem kjøper fortsatt

Til tross for et svakere totalmarked forble utenlandske kjøpere et uforholdsmessig viktig segment. <cite index="3-1">Utenlandske kjøpere sto for 14 899 overdragelser av leilighetsenheter på landsbasis i 2025, opp 2,2 % fra året før, til en verdi av 60,92 milliarder baht</cite>, og <cite index="3-2">dette utgjorde 14,7 % av alle overdratte leilighetsenheter og 25 % av overdragelsesverdien</cite>. <cite index="7-1">Samlet overdragelsesverdi falt med 10,7 % til 60,92 milliarder baht</cite>, selv om antall enheter økte — noe som tyder på mindre gjennomsnittlige kjøpsstørrelser.

Hvor de utenlandske kjøperne kommer fra

<cite index="9-1">I 2025 var kinesiske statsborgere fortsatt den største gruppen av utenlandske investorer i thailandsk boligeiendom, med kjøp av 4 940 enheter i Thailand til en samlet verdi av 18,5 milliarder baht</cite>, mens kjøpere fra Myanmar rykket opp til andreplass blant nasjonaliteter. Denne konsentrasjonen er spesielt relevant for Pattaya og østkysten, hvor kinesiske, russiske og i økende grad indiske kjøpere har vært de mest synlige drivkreftene bak etterspørselen i nyere prosjekter.

En egen undersøkelse av utenlandske leilighetskjøp viser at markedet ligger i mellomsjiktet: <cite index="2-1">14 % av enhetene var priset til maksimalt 2 millioner baht, 26 % lå i sjiktet 2–3 millioner baht, og ytterligere 26 % var priset mellom 3 og 5 millioner baht</cite>. Vil du se et konkret eksempel på hvordan et godt posisjonert prosjekt kan bli utsolgt nesten umiddelbart, kan du lese om Pattayas utsolgte prosjekt til 1,85 milliarder baht.

49 %-kvoten for utenlandsk eierskap: Fortsatt gjeldende, fortsatt omdiskutert

Thailands regelverk for utenlandsk eierskap er formelt uendret. <cite index="0-0">Utenlandsk eierskap i en bygning kan ikke overstige 49 % av total salgbar gulvflate</cite>, og <cite index="1-0">denne grensen er stadfestet i Condominium Act og håndheves av Land Department (grunnbokmyndigheten)</cite>.

Samtidig er kvoten politisk betent. <cite index="12-0">49 %-kvoten for utenlandsk eierskap gjelder fortsatt, men en reduksjon til 30–39 % diskuteres aktivt</cite>, og <cite index="12-1">hovedmotivasjonen for en reform er å beskytte thailandske kjøpere mot prisvekst drevet av utenlandsk etterspørsel</cite>. Likevel er <cite index="13-2">49 %-kvoten for leiligheter uendret til tross for forslag om å heve den</cite>. Kjøpere som ser på bygninger med begrenset kvote i populære områder i Pattaya, bør behandle tilgjengelighet som en variabel i endring, ikke en garanti — vår guide til Eiendomsnyheter fra Pattaya: Utenlandsk kjøperetterspørsel, nye prosjekter og infrastruktur som endrer markedet gir en oversikt over hvor det faktisk finnes kvoteplass igjen.

Prisutvikling i Pattaya og på østkysten

Prisene i Pattaya har holdt seg bedre enn overdragelsesvolumene skulle tilsi, støttet av en fortsatt stram tilbudspipeline i attraktive områder.

• <cite index="10-0">I 2025 tilbyr Pattaya et modent, men likevel rimelig eiendomsmarked, med leiligheter til rundt 70 000 baht per kvadratmeter og villaer fra 5 millioner baht</cite>.
• <cite index="11-0">Gjennomsnittsprisen for en studioleilighet i Pattaya er rundt 1,5 millioner baht i 2025</cite>, en kraftig oppgang fra <cite index="11-1">en medianpris per kvadratmeter for studioleiligheter i Pattaya på rundt 90 424 baht i 2023</cite>.
• <cite index="4-0">Enkelte strandtomter annonseres nå for så mye som 1 million baht per kvadratwah, men generelt ligger prisene mellom 200 000 og 500 000 baht per kvadratwah, avhengig av beliggenhet og nærhet til stranden.</cite>

Kombinasjonen av stigende priser per enhet og fallende overdragelsesvolum er et klassisk tegn på et marked som absorberer færre, men mer selektive kjøpere. Prosjekter som Great Investment or lifestyle ECO project og Smart island resort on the mainland illustrerer hvordan utviklere posisjonerer nye prosjekter for å fange opp denne smalere, mer målrettede kjøpergruppen.

Boliglånsrenter og finansieringsforhold

Finansieringskostnadene falt noe gjennom 2025, hjulpet av en løsere pengepolitikk. <cite index="18-0">Sentralbankens pengepolitiske komité (MPC) kuttet styringsrenten til 1,5 % i 2025, en reduksjon på 0,25 prosentpoeng fra tidligere nivå, i et forsøk på å styrke den økonomiske veksten og dempe effekten av eventuelle nedgangstider</cite>, og <cite index="18-1">rentekutt er positivt for dem som ønsker å kjøpe eiendom</cite>.

For de som kvalifiserer, ser typisk fastrente på boliglån i det thailandske markedet slik ut:

1. <cite index="16-0">Renter på boliglån i Thailand ligger for øyeblikket mellom 2,9–3,3 % årlig for fastrentelån</cite>, ifølge nylige analyser av eiendomsmarkedet.
2. <cite index="19-0">Bangkok Banks Bualuang-boliglån har en effektiv rente gjennom hele avtaleperioden på mellom 4,25 % og 5,14 % årlig.</cite>
3. <cite index="17-0">Boliglånsrenter i Thailand i 2025 ligger på rundt SCB 4,2 %, Kasikorn 4,1 % og Bangkok Bank 4,3 %</cite> for kvalifiserte låntakere.

<cite index="14-0">Enkelte thailandske banker tilbyr boliglån til utlendinger, men med strenge vilkår</cite>, og kontantkjøp er fortsatt normen for de fleste internasjonale kjøpere av leiligheter i Pattaya.

Regelverksendring: Innstramming mot stråmannseierskap

Den desidert største regulatoriske saken som former Thailands eiendomsmarked mot 2026, er innstrammingen mot stråmannseierskap («nominee ownership»). <cite index="22-0">Bangkok har trappet opp kontrollen av selskaps- og eiendomseierskap i landet</cite>, med sikte på ordninger som omgår begrensningene på utenlandsk landeierskap.

Omfanget av dette arbeidet er betydelig: <cite index="21-0">antallet selskaper vurdert som risikofylte med hensyn til stråmannsordninger har økt jevnt de siste to tiårene, fra 523 selskaper i 1998 til 11 746 i 2025</cite>, og <cite index="21-1">per 23. juni var det 119 297 selskaper med utenlandske eierandeler mellom 0,01 % og terskelen som er under vurdering</cite>. Etterforskere har også avdekket <cite index="20-0">en skatteunndragelsesordning der eiendomseierskap overføres gjennom salg av selskapsaksjer i stedet for direkte tinglysning av grunn, noe som har medført tap av milliarder i skatteinntekter for staten</cite>.

Dette har i praksis ført til at enkelte potensielle kjøpere har lagt kjøpsbeslutninger på is: <cite index="22-0">Thailands innstramming mot et smutthull som effektivt omgår restriksjonene på utenlandsk landeierskap, fører til at potensielle kjøpere utsetter kjøpsbeslutninger for luksusvillaer i feriedestinasjoner som Phuket og Koh Samui</cite>. Kjøpere av leiligheter i Pattaya som holder seg innenfor den ordinære 49 %-kvoten for frihold (freehold), er i stor grad skjermet fra denne spesifikke risikoen. Men alle som vurderer festetomt (leasehold) eller villastrukturer på østkysten, bør regne med grundigere due diligence.

Andre regelverksendringer verdt å følge med på

• <cite index="15-0">Siden 31. januar 2025 standardiserer OCPBs regelverk for «kontrollerte reservasjonskontrakter» den thailandskspråklige avtaleformen og forbyr urimelige klausuler, noe som styrker beskyttelsen av kjøpere av prosjekter under oppføring — og disse reglene gjelder fortsatt gjennom 2026.</cite>
• <cite index="15-1">Høyesterett kjente i mars 2025 «30+30+30»-fornyelser av leieavtaler ugyldige.</cite>
• <cite index="15-2">Forslaget om 99-års festeavtaler er fortsatt ikke vedtatt.</cite>

Hva dette betyr for kjøpere akkurat nå

Samlet sett beskriver tallene et marked i endring snarere enn i tilbakegang. Overdragelsesvolumet er ned, men utenlandske kjøpere beholder sin andel, prisene i attraktive områder i Pattaya fortsetter å stige, og finansieringskostnadene beveger seg nedover.

• Forvent flere selektive og bedre informerte utenlandske kjøpere fremfor en bred volumoppgang på kort sikt.
• Behandle 49 %-kvoten som et bevegelig mål i populære bygninger — sjekk tilgjengelighet tidlig, ikke etter at du har blitt forelsket i en enhet.
• Gå grundig gjennom enhver avtale med festetomt eller selskapsstruktur for eventuell eksponering mot stråmannsproblematikk før du signerer.
• Følg med på finansieringskostnadene, ettersom ytterligere rentekutt trolig vil bidra til fornyet vekst i overdragelser.

For et bredere blikk på hvordan disse nasjonale trendene utspiller seg spesifikt i Pattayas pipeline av nye prosjekter, er vår analyse av Eiendomsnyheter fra Pattaya: Utenlandske kjøpere, nye prosjekter og infrastruktur som endrer markedet verdt å lese, sammen med vårt utsyn for året som kommer: Thailands eiendomsmarked 2026: Overdragelser, priser og regler.

Denne informasjonen er generell og veiledende, satt sammen fra offentlige kilder per 13.8.2026. Den utgjør ikke juridisk eller skattemessig rådgivning og erstatter ikke en vurdering av din spesifikke situasjon fra en autorisert thailandsk advokat. Thailandske skattesatser, terskelverdier og juridiske krav kan endres — bekreft gjeldende regler med uavhengig juridisk rådgiver før du signerer noe dokument.

Relaterte artikler

thailand-market

Boligmarkedet i Pattaya for pensjonister: Dette må utenlandske kjøpere vite i 2026

Pensjonister er fortsatt en av de mest stabile kjøpergruppene i Pattayas leilighetsmarked, men visumreglene som ligger til grunn for lengre opphold er strammet inn. Her er det en pensjonist-kjøper bør forstå om finansiering, forsikring og hvor etterspørselen er konsentrert langs østkysten.

thailand-market

Hvorfor en avslagsrate på 40–70 % på boliglån endrer Thailands leilighetsmarked

Thailandske banker avslår opptil sju av ti søknader om boliglån for boliger i det lavere prissjiktet, noe som strupe den innenlandske etterspørselen selv om utenlandske kjøpere fortsatt tinglyser leiligheter i Bangkok, Phuket og Pattaya. Her er hva avslagskrisen betyr for alle som kjøper kontant.

thailand-market

Overtilbud av leiligheter på østkysten av Thailand: Dette bør Pattaya-kjøpere vite

Pattayas skyline fortsetter å vokse selv om titusenvis av leiligheter står usolgt. Her er hva overtilbudstallene faktisk betyr for deg som vurderer å kjøpe på østkysten akkurat nå.