thailand-market
Overtilbud av leiligheter på østkysten av Thailand: Dette bør Pattaya-kjøpere vite
13.8.2026
Pattayas skyline fortsetter å vokse selv om titusenvis av leiligheter står usolgt. Her er hva overtilbudstallene faktisk betyr for deg som vurderer å kjøpe på østkysten akkurat nå.
Skrevet med hjelp av KI, kvalitetssikret av redaksjonen vår
Ja, faren for overtilbud på østkysten er reell, men den er langt fra jevnt fordelt. Problemet konsentrerer seg i bestemte områder — sørlige Jomtien er det klareste eksempelet — snarere enn å prege hele kystlinjen. Pattayas ferdigstilte, men usolgte boligmasse anslås til rundt 42 000 enheter. Likevel fortsetter utbyggere å lansere nye høyhusprosjekter, og etterspørselen fra kjøpere, spesielt utenlandske, har ikke forsvunnet. Det handler mindre om et markedskollaps og mer om et voksende gap mellom svaktbeliggende boligmasse og enheter som ligger godt til og er riktig priset.
Hvor stor er risikoen for overtilbud på østkysten?
Tallet som går igjen i lokal dekning er dramatisk. Pattayas eiendomsmarked har nådd et kritisk vendepunkt i 2026, med en betydelig opphopning av usolgte enheter, særlig i Jomtien og de sørlige strandnære sonene. Absorpsjonen i disse områdene har vært svak over lang tid, og analytikere beskriver dette som en reell risiko, ikke en midlertidig svekkelse.
Omfanget av ubalansen kommer tydelig frem i tallene fra Chonburi fylkesadministrasjon: i 2024 ble det godkjent 12 nye høyhustillatelser med til sammen over 8 000 enheter, samtidig som 42 000 usolgte enheter allerede lå på markedet. Det er et talende paradoks — myndighetene fortsatte å godkjenne ny tilbudsside inn i et marked som allerede ikke klarte å absorbere det som fantes.
Nasjonale overføringsdata gir bakteppet
På nasjonalt nivå har leilighetsmarkedet vært gjennom sin svakeste periode på et tiår. Eierskapsoverføringer for leiligheter falt 13,2 % til 101 103 enheter i 2025, mens total overføringsverdi falt 17,8 % til 244,1 milliarder baht — det laveste nivået på ti år. Nedgangen peker mot en strukturell belastning, ikke bare en normal syklisk dupp.
Det finnes likevel tidlige tegn til stabilisering. Overføringer av leiligheter økte 9,3 % til 23 837 enheter i første kvartal 2026, mens verdien kun steg 0,8 % til 56,42 milliarder baht. For en detaljert gjennomgang kvartal for kvartal, se vår analyse av Thailands overføringsdata for leiligheter i fjerde kvartal 2025.
Utenlandske kjøpere holder stand
Mens etterspørselen fra thailandske kjøpere har svekket seg, har utlendinger fortsatt å handle. Overføringer til utenlandske eiere økte 2,2 % til 14 899 enheter i 2025, selv om total overføringsverdi falt 10,7 % til 60,9 milliarder baht — kjøperne valgte i økende grad mindre og billigere enheter, med en gjennomsnittsstørrelse på 41,3 kvadratmeter til rundt 4,1 millioner baht.
Fotavtrykket deres er uforholdsmessig stort sett i forhold til volumet. Utenlandske kjøpere sto for rundt 15 % av alle leilighetsoverføringer målt i volum, men hele 25 % av total overføringsverdi. Det tyder på fortsatt konsentrasjon i høyere prissegmenter og attraktive lokasjoner, særlig i Bangkok, Chon Buri og Phuket. Kinesiske kjøpere var fremdeles den største gruppen utenlandske kjøpere, selv om andelen deres falt betydelig — en utvikling vi følger nærmere i vår rapport om trender blant utenlandske kjøperes nasjonalitet i Thailand og Pattaya.
Hvorfor overtilbudet vedvarer: Utbyggernes adferd
Overtilbud på østkysten har ikke stanset byggeaktiviteten. En lignende dynamikk har utspilt seg i Bangkok, der det som startet som et klassisk tilfelle av overtilbud, har eskalert til en fullverdig krise. Endret kjøperstemning og avtakende utenlandsk interesse har forsterket problemet, med over 235 000 usolgte boligenheter i Stor-Bangkok.
Presset dette skaper for utbyggerne er betydelig. Med over 156 milliarder baht i utbyggerlån som forfaller til betaling i 2025, tvinges mange til å selge unna boligmasse raskere enn markedet egentlig er villig til å absorbere den. Dette gir seg utslag i synlige rabatter — en trend vi dekker i detalj for boliger i lavere prissjikt i vår guide til leiligheter under 2 millioner baht i Pattaya.
Ikke alt overtilbud er likt
Analytikere som stiller seg kritisk til dommedagsfortellingen, har et poeng når det gjelder segmentering:
- Perifere, underdimensjonerte eller enheter låst til thailandsk kvote står for mye av de omtalte «usolgte»-tallene
- Investeringsvennlige enheter med god beliggenhet innenfor utenlandsk kvote opplever fortsatt jevnere etterspørsel
- Absorpsjonen varierer kraftig mellom lommer som sørlige Jomtien og etablerte, attraktive korridorer
Boliglånsrenter og finansiering har blitt lettere
Finansieringsvilkårene har beveget seg i kjøpernes favør det siste året. Thailands sentralbank kuttet styringsrenten til det laveste nivået siden 2022 for å støtte en skjør økonomi tynget av en vedvarende sterk valuta og fornyet politisk usikkerhet. Dette fulgte en rekke påfølgende kutt — sentralbanken har kuttet renten fem ganger det siste året, til sammen 125 basispunkter, som støtte til en økonomi som sliter med amerikanske tollsatser, høy husholdningsgjeld, sterk baht og politisk uro.
I tillegg til rentekuttene ble utlånsreglene lempet direkte for eiendomssektoren. Sentralbanken myket opp belåningsgradsreglene (LTV) fra mai 2025 til juni 2026 for å støtte bransjen, med en ny belåningsgrense på 100 % for alle boliglånskontrakter, opp fra det tidligere spennet på 70–90 % i mange tilfeller. Billigere kreditt og lempeligere LTV-grenser skal bidra til å tømme nettopp den boligmassen som driver bekymringene for overtilbud på østkysten.
Hva dette betyr hvis du vurderer å kjøpe i Pattaya
Overtilbudsrisikoen går begge veier for kjøpere. Den er en advarsel mot å overbetale i mettede lommer med lav etterspørsel — men den gir også forhandlingsmakt. Utbyggere som sitter med usolgt boligmasse og lån som forfaller, har god grunn til å forhandle.
Praktiske steg for å navigere dagens marked:
- Sjekk det konkrete byggets ferdigstillelsesstatus og absorpsjonshistorikk — ikke bare byomfattende gjennomsnitt
- Foretrekk prosjekter i korridorer med dokumentert utenlandsk etterspørsel fremfor nylig lanserte, perifere utviklinger
- Bekreft tilgjengelig utenlandsk kvote før du forplikter deg, siden kvalifiserte enheter på attraktive lokasjoner selges raskere
- Budsjetter realistisk for løpende kostnader — vår guide til de reelle kostnadene ved å eie en leilighet i Pattaya dekker gebyrer og avgifter kjøpere ofte undervurderer
- Sett deg inn i overføringspapirene på forhånd via vår steg-for-steg-guide til overføringsprosessen for utenlandske kjøpere
Konklusjonen
Risikoen for overtilbud av leiligheter på østkysten er reell i bestemte delmarkeder, særlig sørlige Jomtien, men den gjelder ikke jevnt over hele Pattaya. Nasjonale overføringsdata viser at det bredere markedet er i ferd med å bunne ut, med tidlig stabilisering i 2026. Utenlandsk etterspørsel forblir robust målt i verdi, og lempeligere lånevilkår gir utbyggere rom til å tømme lagrene. For kjøpere ligger muligheten i å være selektive fremfor å unngå kysten helt.
Ofte stilte spørsmål
- Er Pattaya overforsynt med leiligheter akkurat nå?
- Enkelte områder, spesielt sørlige Jomtien og strandsonen, har en betydelig opphopning av usolgte, ferdigstilte enheter, med anslag på rundt 42 000 usolgte enheter i Pattaya-markedet totalt. Godt beliggende prosjekter med dokumentert etterspørsel absorberes derimot langt bedre enn perifere utbygginger.
- Er utenlandske kjøpere fortsatt aktive til tross for overtilbudet?
- Ja. Overføringer til utenlandske eiere økte 2,2 % nasjonalt i 2025, selv om samlet overføringsverdi falt, og utenlandske kjøpere sto for rundt 25 % av total overføringsverdi til tross for kun rundt 15 % av volumet — noe som viser fortsatt konsentrert etterspørsel i høyere prisede kystlokasjoner.
- Har boliglånsvilkårene blitt bedre for kjøpere?
- Ja. Thailands sentralbank kuttet styringsrenten flere ganger det siste året til det laveste nivået på flere år, og myket også opp belåningsgradsreglene til opptil 100 % for boliglånskontrakter frem til juni 2026, noe som har lettet finansieringsvilkårene i hele bransjen.
- Betyr overtilbudet at leilighetsprisene fortsetter å falle?
- Prisene er under press i overforsynte segmenter, og utbyggere som står overfor forfallsfrister på lån tilbyr rabatter og insentiver. Dette varierer imidlertid med beliggenhet og prosjektkvalitet, fremfor å gjelde jevnt langs hele kysten.
- Bør jeg unngå å kjøpe i Pattaya på grunn av overtilbudsoverskriftene?
- Ikke nødvendigvis. Overtilbudet er konsentrert i bestemte lommer og boligtyper, så den smarteste tilnærmingen er grundig due diligence på et byggs absorpsjonshistorikk og utenlandske kvotestatus, fremfor å unngå markedet fullstendig.
Denne informasjonen er generell og veiledende, satt sammen fra offentlige kilder per 13.8.2026. Den utgjør ikke juridisk eller skattemessig rådgivning og erstatter ikke en vurdering av din spesifikke situasjon fra en autorisert thailandsk advokat. Thailandske skattesatser, terskelverdier og juridiske krav kan endres — bekreft gjeldende regler med uavhengig juridisk rådgiver før du signerer noe dokument.
Relaterte artikler
thailand-market
Boligmarkedet i Pattaya for pensjonister: Dette må utenlandske kjøpere vite i 2026
Pensjonister er fortsatt en av de mest stabile kjøpergruppene i Pattayas leilighetsmarked, men visumreglene som ligger til grunn for lengre opphold er strammet inn. Her er det en pensjonist-kjøper bør forstå om finansiering, forsikring og hvor etterspørselen er konsentrert langs østkysten.
thailand-market
Hvorfor en avslagsrate på 40–70 % på boliglån endrer Thailands leilighetsmarked
Thailandske banker avslår opptil sju av ti søknader om boliglån for boliger i det lavere prissjiktet, noe som strupe den innenlandske etterspørselen selv om utenlandske kjøpere fortsatt tinglyser leiligheter i Bangkok, Phuket og Pattaya. Her er hva avslagskrisen betyr for alle som kjøper kontant.
thailand-market
Thailands eiendomsmarked 2025-2026: Overdragelser av leiligheter, utenlandsk kvote og prisutvikling i Pattaya
Overdragelser av leiligheter falt på landsbasis gjennom 2025, mens utenlandske kjøpere beholdt sin andel og prisene i Pattaya fortsatte å stige. Her er hva tallene betyr for alle som vurderer å kjøpe eiendom i Thailand nå.