thailand-market

Pasaran Hartanah Thailand 2025-2026: Pemindahan Kondo, Trend Kuota Asing dan Harga Pattaya

13/8/2026

Jumlah pemindahan kondo di seluruh negara menurun sepanjang 2025 manakala pembeli asing kekal stabil dari segi bahagian mereka dan harga Pattaya terus meningkat. Inilah maksud angka-angka ini bagi sesiapa yang ingin membeli hartanah di Thailand sekarang.

Dijana oleh AI, disemak semula oleh pasukan editorial kami

Pasaran kondo Thailand menghabiskan tahun 2025 dengan nada berjaga-jaga: jumlah dan nilai pemindahan di seluruh negara merosot, pembelian oleh warga asing pula agak stabil, kadar gadai janji sedikit melegakan, dan pihak berkuasa semakin tegas mengawal pemilikan proksi (nominee). Bagi pembeli, keadaan ini bermakna persaingan harga tidak sepanas dahulu, tetapi keperluan pematuhan semakin berat — pasaran yang lebih memberi ganjaran kepada mereka yang sabar dan yang bekerja dengan ejen yang faham selok-belok peraturan.

Pasaran Hartanah Thailand: Gambaran Pemindahan Kebangsaan

Angka utama bagi 2025 menunjukkan penyejukan, bukan kejatuhan mendadak. Pemindahan kondo di seluruh negara sudah menurun sejak awal tahun dan tekanan itu berterusan hingga penghujung tahun.

• <cite index="5-1">Pemindahan kondo di seluruh negara pada suku pertama 2025 turun 7.3% berbanding tahun sebelumnya kepada 21,814 unit, dengan jumlah nilai pemindahan jatuh 11.1% kepada 56 bilion baht.</cite>
• <cite index="6-1">Nilai pemindahan hartanah kediaman dijangka mengikut trend menurun yang sama, jatuh 10.9% daripada 2024 kepada 873.4 bilion baht pada 2025, dan menurun lagi sebanyak 0.8% kepada 866.2 bilion baht pada 2026.</cite>
• <cite index="6-2">Ini berlaku selepas kemuncak pada 2022 sebanyak 1.06 trilion baht, meningkat 12.8% daripada tahun sebelumnya.</cite>

Penyejukan ini bukan cerita Bangkok semata-mata. Di Koridor Ekonomi Timur (EEC) — meliputi Chonburi, Rayong dan Chachoengsao, yang bermakna turut merangkumi Pattaya — <cite index="8-1">suku keempat sahaja mencatatkan pemindahan kediaman sebanyak 13,090 unit bernilai 30.8 bilion baht, turun 2.1% dari segi unit dan 7.8% dari segi nilai berbanding tahun sebelumnya</cite>, manakala <cite index="8-2">bagi keseluruhan tahun, pemindahan jatuh 4.4% kepada 45,958 unit dan 7.4% dari segi nilai kepada 111 bilion baht</cite>. Untuk memahami bagaimana trend ini dijangka berlanjutan ke tahun depan, boleh rujuk analisis kami dalam Pasaran Hartanah Thailand 2026: Pemindahan Kondo, Harga dan Apa yang Perlu Diketahui Pembeli Pattaya.

Permintaan Kuota Asing: Siapa yang Masih Membeli

Walaupun pasaran secara keseluruhan perlahan, pembeli asing kekal sebagai segmen yang beratnya jauh lebih besar daripada nisbah bilangan mereka. <cite index="3-1">Pembeli asing merangkumi 14,899 pemindahan unit kondominium di seluruh negara pada 2025, meningkat 2.2% setahun, bernilai 60.92 bilion baht</cite>, dan <cite index="3-2">ini merupakan 14.7% daripada semua unit pemindahan kondo dan 25% daripada nilai pemindahan</cite>. Menariknya, <cite index="7-1">jumlah nilai pemindahan jatuh 10.7% kepada 60.92 bilion baht</cite> walaupun bilangan unit meningkat — ini mencerminkan saiz pembelian purata yang semakin mengecil.

Dari mana asal pembeli asing

<cite index="9-1">Pada 2025, warga China kekal sebagai kumpulan pelabur asing terbesar dalam hartanah kediaman Thailand, membeli 4,940 unit di Thailand dengan jumlah nilai 18.5 bilion baht</cite>, manakala pembeli dari Myanmar pula naik ke tempat kedua di kalangan kewarganegaraan. Tumpuan ini penting khususnya bagi Pattaya dan Pantai Timur, di mana pembeli China, Rusia dan semakin banyak pembeli India menjadi penggerak permintaan paling nyata dalam pelancaran terkini.

Satu tinjauan berasingan mengenai pembelian kondo oleh warga asing mendapati pasaran ini condong kepada kelas pertengahan: <cite index="2-1">14% unit berharga tidak lebih daripada 2 juta baht, 26% dalam julat 2–3 juta baht, dan 26% lagi berharga antara 3 juta hingga 5 juta baht</cite>. Jika mahu lihat contoh sebenar bagaimana projek yang diletakkan dengan betul boleh diserap pasaran hampir serta-merta, boleh baca artikel kami mengenai Jualan Habis Pattaya Bernilai ฿1.85 Bilion.

Kuota Asing 49%: Masih Berkuat Kuasa, Masih Diperdebatkan

Peraturan pemilikan asing Thailand tidak berubah secara rasmi. <cite index="0-0">Pemilikan asing dalam sesebuah bangunan tidak boleh melebihi 49% daripada jumlah keluasan lantai yang boleh dijual</cite>, dan <cite index="1-0">had ini disahkan di bawah Akta Kondominium dan dikuatkuasakan oleh Jabatan Tanah</cite>.

Namun kuota ini kini menjadi isu politik yang tidak kurang kontroversinya. <cite index="12-0">Kuota pemilikan asing 49% masih berkuat kuasa tetapi cadangan untuk menurunkannya kepada 30-39% sedang dibincangkan secara aktif</cite>, dan <cite index="12-1">motivasi utama pembaharuan ini adalah untuk melindungi pembeli Thai daripada kenaikan harga yang didorong oleh permintaan asing</cite>. Walau begitu, <cite index="13-2">kuota kondo 49% kekal tidak berubah walaupun terdapat cadangan untuk menaikkannya</cite>. Bagi pembeli yang berminat dengan bangunan popular di Pattaya yang kuotanya sudah hampir penuh, ketersediaan sebaiknya dianggap sebagai sesuatu yang boleh berubah bila-bila masa, bukan jaminan tetap — panduan kami Berita Hartanah Pattaya: Permintaan Pembeli Asing, Pelancaran Baharu dan Infrastruktur yang Membentuk Semula Pasaran menghuraikan di mana ruang kuota sebenarnya masih ada.

Pergerakan Harga di Pattaya dan Pantai Timur

Harga di Pattaya kekal lebih tahan lasak berbanding apa yang digambarkan oleh data jumlah pemindahan, disokong oleh bekalan yang masih ketat di zon-zon utama.

• <cite index="10-0">Pada 2025, Pattaya menawarkan pasaran hartanah yang matang namun mampu milik dengan kondo pada kira-kira ฿70k per m² dan vila bermula daripada ฿5 juta</cite>.
• <cite index="11-0">Harga purata bagi apartmen studio di Pattaya adalah kira-kira 1.5 juta THB pada 2025</cite>, meningkat mendadak daripada <cite index="11-1">harga median per meter persegi bagi studio di Pattaya iaitu kira-kira ฿90,424 pada 2023</cite>.
• <cite index="4-0">Sesetengah plot tepi pantai kini diiklankan setinggi 1 juta baht per square wah, tetapi secara umumnya, harga berkisar antara 200,000 hingga 500,000 baht per square wah, bergantung pada lokasi dan kedekatan dengan pantai.</cite>

Gabungan kenaikan harga per unit dan penurunan jumlah pemindahan ini merupakan tanda klasik bagi pasaran yang menyerap bilangan pembeli lebih sedikit tetapi lebih terpilih. Pembangunan seperti Great Investment or lifestyle ECO project dan Smart island resort on the mainland menggambarkan bagaimana pemaju kini memposisikan stok baharu untuk menarik kumpulan pembeli yang lebih terhad tetapi bermotivasi tinggi ini.

Kadar Gadai Janji dan Keadaan Pembiayaan

Kos pembiayaan sedikit melegakan sepanjang 2025, dibantu oleh pelonggaran dasar monetari. <cite index="18-0">Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) memotong kadarnya kepada 1.5% pada 2025, penurunan sebanyak 0.25% daripada kadar sebelumnya, sebagai usaha untuk meningkatkan tahap pertumbuhan ekonomi dan mengurangkan kesan sebarang kemerosotan</cite>, dan <cite index="18-1">penurunan kadar faedah memberi manfaat kepada mereka yang ingin membeli hartanah</cite>.

Bagi mereka yang layak, harga tipikal gadai janji kadar tetap di pasaran Thailand adalah seperti berikut:

1. <cite index="16-0">Kadar faedah bagi pinjaman rumah di Thailand kini antara 2.9–3.3% setahun bagi gadai janji kadar tetap</cite>, menurut analisis pasaran hartanah terkini.
2. <cite index="19-0">Pinjaman rumah Bualuang daripada Bangkok Bank membawa kadar faedah efektif sepanjang tempoh kontrak antara 4.25% dan 5.14% setahun.</cite>
3. <cite index="17-0">Kadar gadai janji Thailand pada 2025 dipetik pada kira-kira SCB 4.2%, Kasikorn 4.1%, dan Bangkok Bank 4.3%</cite> bagi peminjam yang layak.

<cite index="14-0">Sesetengah bank Thai menawarkan gadai janji kepada warga asing, tetapi dengan syarat yang ketat</cite>, sebab itu pembelian tunai masih menjadi norma bagi kebanyakan pembeli antarabangsa kondo di Pattaya.

Perubahan Peraturan: Sekatan Ketat Pemilikan Proksi (Nominee)

Cerita peraturan paling besar yang membentuk pasaran hartanah Thailand menjelang 2026 ialah tindakan keras terhadap pemilikan proksi. <cite index="22-0">Bangkok telah meningkatkan pemantauan ke atas pemilikan perniagaan dan hartanah di negara ini</cite>, menyasarkan susunan yang cuba mengelak sekatan ke atas pemilikan tanah oleh warga asing.

Skala usaha ini agak ketara: <cite index="21-0">bilangan syarikat yang dianggap berisiko mempunyai susunan proksi telah meningkat secara berterusan sepanjang dua dekad lalu, daripada 523 buah syarikat pada 1998 kepada 11,746 pada 2025</cite>, dan <cite index="21-1">setakat 23 Jun, terdapat 119,297 buah syarikat dengan pegangan saham asing antara 0.01% hingga ambang yang sedang dikaji</cite>. Penyiasat juga menemui <cite index="20-0">skim pengelakan cukai di mana pemilikan hartanah dipindahkan melalui jualan saham syarikat dan bukannya pemindahan tanah secara langsung, menyebabkan kerajaan kehilangan hasil cukai bernilai bilion baht</cite>.

Kesannya di lapangan, sebahagian bakal pembeli mula menangguhkan keputusan mereka: <cite index="22-0">tindakan keras Thailand terhadap ruang lubang yang secara berkesan mengelakkan sekatannya ke atas pemilikan tanah oleh warga asing menyebabkan bakal pembeli menangguhkan keputusan membeli vila mewah di destinasi peranginan seperti Phuket dan Koh Samui</cite>. Pembeli kondo di Pattaya yang beroperasi dalam kuota freehold standard 49% sebahagian besarnya terlindung daripada risiko khusus ini. Tetapi sesiapa yang mempertimbangkan tanah pajakan (leasehold) atau struktur vila di Pantai Timur wajar melakukan usaha wajar (due diligence) yang lebih menyeluruh.

Perubahan Peraturan Lain yang Perlu Dipantau

• <cite index="15-0">Sejak 31 Januari 2025, peraturan "kontrak tempahan terkawal" OCPB menyeragamkan borang bahasa Thai dan melarang klausa tidak adil, mengukuhkan perlindungan pembeli off-plan, dan peraturan ini kekal berkuat kuasa hingga 2026.</cite>
• <cite index="15-1">Mahkamah Agung membatalkan pembaharuan pajakan "30+30+30" pada Mac 2025.</cite>
• <cite index="15-2">Cadangan pajakan 99 tahun masih belum digubal menjadi undang-undang.</cite>

Apa Maksudnya Bagi Pembeli Sekarang

Secara keseluruhan, data ini menggambarkan pasaran yang sedang bertransisi, bukan merosot teruk. Jumlah pemindahan menurun, tetapi bahagian pembeli asing kekal terjaga, harga di zon utama Pattaya masih naik sedikit demi sedikit, dan kos pembiayaan pula semakin ringan.

• Jangkakan lebih ramai pembeli asing yang lebih terpilih dan bermaklumat, bukan lonjakan jumlah secara meluas dalam masa terdekat.
• Anggap kuota 49% sebagai sasaran yang boleh berubah bagi bangunan popular — semak ketersediaannya lebih awal sebelum terlalu berminat pada satu-satu unit.
• Teliti secara mendalam sebarang urus niaga pajakan atau struktur syarikat bagi risiko berkaitan pemilikan proksi sebelum menandatangani apa-apa.
• Pantau kos pembiayaan, kerana pelonggaran kadar dasar selanjutnya berkemungkinan menyokong pertumbuhan pemindahan semula.

Untuk pandangan lebih luas mengenai bagaimana dinamik kebangsaan ini bermain khusus dalam saluran pelancaran baharu Pattaya, analisis kami Berita Hartanah Pattaya: Pembeli Asing, Pelancaran Baharu dan Infrastruktur yang Membentuk Semula Pasaran merupakan bacaan susulan yang berguna, bersama tinjauan setahun ke hadapan kami mengenai Pasaran Hartanah Thailand 2026: Pemindahan Kondo, Harga & Peraturan.

Maklumat ini bersifat umum dan bertujuan pendidikan, disusun daripada sumber awam setakat 13/8/2026. Ia bukan nasihat undang-undang atau percukaian dan tidak menggantikan semakan situasi khusus anda oleh peguam Thailand yang bertauliah. Kadar cukai, ambang, dan keperluan undang-undang Thailand mungkin berubah — sila sahkan keadaan semasa dengan peguam bebas sebelum menandatangani sebarang dokumen.

Artikel Berkaitan

thailand-market

Pasaran Kondo Pattaya untuk Golongan Pesara: Panduan Pembeli Asing 2026

Golongan pesara kekal sebagai salah satu kumpulan pembeli paling konsisten dalam pasaran kondo Pattaya, tetapi peraturan visa yang menyokong penginapan jangka panjang mereka telah diperketatkan. Inilah yang perlu difahami oleh pembeli berorientasikan persaraan tentang pembiayaan, insurans dan lokasi permintaan tertumpu di sepanjang Eastern Seaboard.

thailand-market

Mengapa Kadar Penolakan Gadai Janji 40-70% Membentuk Semula Pasaran Kondominium Thailand

Bank-bank Thai sedang menolak sehingga tujuh daripada sepuluh permohonan gadai janji untuk hartanah bernilai rendah, menyekat permintaan domestik sedangkan pembeli asing terus memindah milik kondominium di Bangkok, Phuket dan Pattaya. Inilah maksud krisis penolakan ini kepada sesiapa yang membeli secara tunai.

thailand-market

Risiko Lebihan Bekalan Kondo Pantai Timur: Apa Yang Perlu Diketahui Pembeli Pattaya

Garis langit Pattaya terus berkembang walaupun puluhan ribu unit masih belum terjual. Inilah maksud sebenar angka lebihan bekalan ini bagi pembeli yang sedang mempertimbangkan pembelian di Pantai Timur sekarang.