thailand-market

Mengapa Kadar Penolakan Gadai Janji 40-70% Membentuk Semula Pasaran Kondominium Thailand

13/8/2026

Bank-bank Thai sedang menolak sehingga tujuh daripada sepuluh permohonan gadai janji untuk hartanah bernilai rendah, menyekat permintaan domestik sedangkan pembeli asing terus memindah milik kondominium di Bangkok, Phuket dan Pattaya. Inilah maksud krisis penolakan ini kepada sesiapa yang membeli secara tunai.

Dijana oleh AI, disemak semula oleh pasukan editorial kami

Bank-bank Thai kini menolak antara 40% hingga 70% permohonan gadai janji kediaman, bergantung kepada peringkat harga rumah tersebut. Sekatan pinjaman inilah yang kini menjadi faktor paling berpengaruh dalam membentuk hala tuju pasaran kondominium Thailand. Perkara ini turut memberi kesan besar kepada pembeli asing, kerana pembelian tunai — laluan biasa bagi kebanyakan pembeli bukan warga Thai — semakin menonjol berbanding permintaan domestik yang bergantung kepada pinjaman bank dan kini semakin susut.

Bagaimana Rupa Sebenar Kadar Penolakan Gadai Janji

Angka-angka ini berubah dengan pantas sejak dua tahun kebelakangan. Beberapa tinjauan pemaju dan bank kini menunjukkan corak yang sama, iaitu semakin ramai peminjam Thai yang gagal mendapat kelulusan.

• Tinjauan Persatuan Perniagaan Perumahan mendapati kadar penolakan bagi peminjam runcit adalah kira-kira 40% pada 2025, manakala purata bagi separuh pertama 2026 kekal pada paras yang sama, iaitu kira-kira 40%.
• Satu lagi tinjauan yang merangkumi 272 projek pemaju mendapati purata kadar penolakan gadai janji bagi suku pertama 2025 meningkat kepada 45%.
• Khusus untuk segmen kondominium, satu laporan 2026 mencatatkan kadar penolakan pinjaman yang tinggi iaitu 50-60% daripada institusi kewangan yang kini lebih berhati-hati, menjadikannya halangan besar untuk melengkapkan sesuatu jualan.
• Di peringkat bawah pasaran, keadaan jauh lebih parah. Liputan mengenai situasi 2025 menggambarkan jualan yang merudum, keruntuhan 49% dalam transaksi perumahan baharu, serta kadar penolakan gadai janji yang belum pernah dilihat setinggi 70% bagi rumah bernilai rendah — didorong terutamanya oleh hutang isi rumah yang sudah terlalu tinggi.

Mengapa Bank-bank Thai Menolak Permohonan

Puncanya bukan kekurangan minat pembeli, sebaliknya hutang isi rumah yang membebankan. Rumah dan kondominium bernilai THB 3 juta ke bawah paling teruk terjejas, kerana di segmen inilah tertumpu peminjam Thai yang sudah terbeban hutang.

Satu tinjauan pinjaman menyatakannya dengan cukup jelas: sejak pandemik, penolakan permohonan gadai janji melonjak di Thailand bagi hartanah bawah THB3 juta (USD89,000), mencecah 70 peratus pada 2024 — dan kadar ini dijangka terus meningkat hingga 2026, menurut laporan Siam Commercial Bank. Kedudukan kewangan isi rumah yang lemah, bukan sekadar syarat kelulusan pinjaman yang diperketat, menjadi pendorong utama trend ini.

Kesan susulannya nampak jelas pada pasaran pelancaran baharu secara keseluruhan. Satu analisis pasaran menunjukkan pemindahan hartanah kediaman suku pertama 2025 merudum 10.52 peratus berbanding tahun sebelumnya kepada 65,276 unit, penurunan yang dikaitkan secara langsung dengan sekatan pembiayaan ini.

Bagaimana Ia Tercermin dalam Data Pemindahan Milik

Walaupun kelembapan domestik ini berlaku, angka pemindahan keseluruhan sebenarnya menunjukkan pasaran yang semakin stabil, bukan runtuh. Menurut REIC, jumlah nilai pemindahan hartanah kediaman di seluruh negara meningkat pada setiap suku sepanjang tahun lepas — 181 bilion baht pada suku pertama, 210 bilion baht pada suku kedua, 226 bilion pada suku ketiga, dan 247 bilion pada suku terakhir 2025.

Data khusus kondominium pula menunjukkan gambaran yang lebih bercampur. Pada awal 2025, pemindahan kondominium seluruh negara pada suku pertama turun 7.3% berbanding tahun sebelumnya kepada 21,814 unit, dengan jumlah nilai pemindahan jatuh 11.1% kepada 56 bilion baht. Penurunan ini bertepatan dengan tempoh lonjakan kadar penolakan yang paling ketara.

Kedudukan Pembeli Asing dalam Jurang Ini

Pembeli asing, yang lazimnya membayar secara tunai atau menggunakan pembiayaan dari luar negara, secara umumnya terlindung daripada sekatan gadai janji domestik ini — dan bahagian pasaran mereka membuktikan ketahanan tersebut. Bagi 2025, pemilikan asing merangkumi 14.7% daripada semua unit kondominium yang dipindah milik di seluruh negara, dan 25% daripada jumlah nilai pemindahan. Bahagian yang tidak seimbang ini menegaskan betapa pentingnya permintaan pembeli tunai kepada sektor ini pada masa kini.

Dalam angka mutlak, pembeli asing memindah milik kira-kira 14,899 unit kondominium bernilai 60.92 bilion baht di Thailand sepanjang 2025, atau kira-kira 14.7% daripada semua pemindahan kondominium seluruh negara. Komposisi pembeli juga berubah: pembeli India mencatatkan nilai pemindahan purata tertinggi setiap unit dalam pasaran, iaitu kira-kira THB5.6 juta setiap unit, jauh melebihi purata pembeli asing keseluruhan yang berada pada THB4.2 juta setiap unit. Ini membuktikan asas pembeli asing semakin meluas, tidak lagi tertumpu pada satu-satu kewarganegaraan sahaja.

Permintaan di peringkat wilayah juga menceritakan kisah yang serupa. Di Pantai Timur, satu tinjauan 2024 mendapati wilayah Chonburi telah mengatasi Bangkok sebagai destinasi utama bagi pembeli hartanah asing pada separuh pertama 2024. Pemaju pun bertindak balas dengan bekalan baharu — anggaran 1,000 unit baharu dijangka memasuki pasaran pada 2025. Pembeli yang ingin menimbang bekalan ini berbanding harga tawaran semasa boleh rujuk statistik pemindahan kondo Chonburi 2025 kami untuk perincian mengikut wilayah.

Maksudnya kepada Pembeli Tunai dan Asing

Kadar penolakan gadai janji yang tinggi ini kedengaran seperti berita buruk bagi pasaran hartanah — dan bagi pemaju yang mengejar pembeli domestik bergantung pinjaman, memang begitulah hakikatnya. Tetapi bagi sesiapa yang tidak memerlukan gadai janji Thai, pengiraan ini berubah sepenuhnya.

1. Kuasa rundingan bertambah baik. Pemaju yang mempunyai inventori tidak terjual, yang kini tidak lagi mampu dibiayai oleh pembeli domestik, lebih bersedia memberi diskaun, melanjutkan terma bayaran, atau menawarkan pakej perabot kepada pembeli yang mampu menyelesaikan urus niaga secara tunai.
2. Barisan pelancaran baharu semakin perlahan. Dengan sektor kediaman dijangka kekal mencabar bagi pemaju pada 2026, dibebani keyakinan pengguna yang lemah dan ekonomi yang perlahan, pelancaran spekulatif yang lebih sedikit bermakna persaingan masa depan yang lebih rendah untuk stok sedia ada.
3. Kualiti stok jualan semula semakin meningkat. Penjual yang berada di bawah tekanan kewangan biasanya lebih bermotivasi, dan ini boleh menghasilkan peluang jualan semula yang lebih baik dalam bangunan yang sudah mantap.
4. Pembiayaan untuk warga asing masih wujud, tetapi terpilih. Segelintir bank terus memberi pinjaman kepada pembeli bukan pemastautin bagi kondominium siap di atas nilai tertentu di bandar-bandar termasuk Pattaya, meskipun terma jauh lebih ketat berbanding suasana sebelum 2023.

Jika anda sedang menimbang pembelian berbanding peraturan pemilikan yang lebih luas terpakai kepada pembeli bukan warga Thai, panduan kami mengenai tekanan kuota kondo asing Thailand — yang merangkumi berapa banyak keluasan boleh jual sesebuah bangunan boleh dimiliki secara sah oleh warga asing — boleh menjadi bacaan tambahan yang berguna.

Perbezaan Serantau: Bangkok, Phuket dan Pattaya

Bukan semua pasaran bertindak sama di bawah sekatan pinjaman ini. Phuket, sebagai contoh, terus menyerap stok pembeli asing pada kadar yang stabil: Phuket menonjol dengan mengekalkan penyerapan stabil kira-kira 1,000 pemindahan kondominium kepada pembeli asing setiap tahun, malah mencatat pertumbuhan 10 peratus berbanding tahun sebelumnya, menurut laporan yang sama.

Segmen atasan Bangkok turut menarik perhatian yang setanding, dengan kira-kira 18% jualan hartanah baharu di bandar itu jatuh kepada pembeli asing, menurut satu analisis pasaran 2026. Ini peringatan bahawa peringkat harga, bukan sekadar lokasi, yang menentukan sejauh mana sesebuah projek terdedah kepada sekatan pinjaman domestik.

Panduan Praktikal untuk Pembeli yang Mempertimbangkan Pattaya

Bagi pembeli yang secara khusus menilai Pantai Timur, kisah penolakan gadai janji ini sebenarnya kisah bekalan dan penetapan harga yang tersembunyi. Pemaju yang berdepan pengambilan lebih perlahan daripada pembeli Thai mempunyai insentif untuk memikat pembeli asing berbayar tunai secara lebih agresif, sama ada melalui harga, insentif, atau gabungan unit.

Projek yang diposisikan khusus untuk profil pembeli sebegini termasuk penyenaraian seperti Smart Island Resort on the Mainland dan A Quiet, Large Apartment, yang kedua-duanya menyasarkan segmen unit siap dan sedia tunai — terbukti lebih berdaya tahan berbanding pelancaran baharu yang bergantung pinjaman. Untuk gambaran lebih lengkap tentang jangkaan harga merentasi jenis unit di bandar ini, lihat panduan harga apartmen Pattaya 2026 kami.

Kesimpulannya

Pasaran kondominium Thailand bukan sekadar mengecut, tetapi sedang menyusun dirinya kepada dua peringkat: segmen domestik yang disekat oleh hutang isi rumah dan sikap berhati-hati bank, serta segmen dipacu tunai yang semakin antarabangsa dan terus melakukan urus niaga tanpa mengira keadaan pinjaman tempatan. Memahami peringkat mana sesebuah projek atau titik harga berada kini menjadi salah satu langkah usaha wajar paling penting bagi mana-mana pembeli yang memasuki pasaran pada 2026.

Maklumat ini bersifat umum dan bertujuan pendidikan, disusun daripada sumber awam setakat 13/8/2026. Ia bukan nasihat undang-undang atau percukaian dan tidak menggantikan semakan situasi khusus anda oleh peguam Thailand yang bertauliah. Kadar cukai, ambang, dan keperluan undang-undang Thailand mungkin berubah — sila sahkan keadaan semasa dengan peguam bebas sebelum menandatangani sebarang dokumen.

Artikel Berkaitan

thailand-market

Pasaran Kondo Pattaya untuk Golongan Pesara: Panduan Pembeli Asing 2026

Golongan pesara kekal sebagai salah satu kumpulan pembeli paling konsisten dalam pasaran kondo Pattaya, tetapi peraturan visa yang menyokong penginapan jangka panjang mereka telah diperketatkan. Inilah yang perlu difahami oleh pembeli berorientasikan persaraan tentang pembiayaan, insurans dan lokasi permintaan tertumpu di sepanjang Eastern Seaboard.

thailand-market

Pasaran Hartanah Thailand 2025-2026: Pemindahan Kondo, Trend Kuota Asing dan Harga Pattaya

Jumlah pemindahan kondo di seluruh negara menurun sepanjang 2025 manakala pembeli asing kekal stabil dari segi bahagian mereka dan harga Pattaya terus meningkat. Inilah maksud angka-angka ini bagi sesiapa yang ingin membeli hartanah di Thailand sekarang.

thailand-market

Risiko Lebihan Bekalan Kondo Pantai Timur: Apa Yang Perlu Diketahui Pembeli Pattaya

Garis langit Pattaya terus berkembang walaupun puluhan ribu unit masih belum terjual. Inilah maksud sebenar angka lebihan bekalan ini bagi pembeli yang sedang mempertimbangkan pembelian di Pantai Timur sekarang.