thailand-market
Pelaburan Hartanah: Rumah Sekunder atau Projek Baru di Pattaya
14/9/2026
Pendapatan sewa di pasaran sekunder Pattaya bermula sejurus selepas transaksi — dari 10,000 baht sebulan untuk studio di Pratumnak, dengan pulangan kasar sekitar 6-11% setahun. Projek baru pula tidak menjana sewa sehingga bangunan siap, tetapi harga dikunci dalam kontrak semasa pembelian, dan ansuran tanpa faedah selama 18-36 bulan melindungi wang anda daripada inflasi sepanjang tempoh pembinaan.
Pelaburan Hartanah: Rumah Sekunder atau Projek Baru di Pattaya
Sepanjang setahun kebelakangan ini, soalan "nak labur duit di mana" semakin kerap ditanya oleh pembaca. Deposit tidak mampu mengejar inflasi, pasaran saham tidak menentu, dan hartanah di Thailand kekal sebagai salah satu daripada sedikit aset yang boleh dimiliki sepenuhnya oleh warga asing, menjana pendapatan dalam mata wang asing, sambil masih boleh didiami sendiri sekurang-kurangnya sebahagian tahun. Kami di Apartwell telah membantu urusan pembelian hartanah di Pattaya selama lima tahun dan sepanjang tempoh ini telah menguruskan puluhan transaksi — daripada studio di pasaran sekunder hingga unit di projek baru pada pelbagai peringkat siap bina. Dalam artikel ini — bukan sekadar hujah umum, tetapi angka konkrit bagi kedua-dua senario pelaburan.
Secara ringkas, logiknya begini: wang yang hanya disimpan dalam deposit atau kad kehilangan kuasa beli setiap bulan selagi inflasi mengatasi kadar faedah. Hartanah pula ialah cara untuk mengunci nilai aset dan pada masa yang sama sama ada memperoleh pendapatan serta-merta (sekunder) atau membeli aset pada harga hari ini yang akan bernilai lebih tinggi apabila pembinaan selesai (projek baru). Seterusnya kita telusuri kedua-dua laluan ini menggunakan angka sebenar pasaran Pattaya.
Logik ini jelas dilihat melalui perbandingan ringkas dalam tempoh dua tahun — tanpa dikaitkan dengan unit tertentu, sekadar menunjukkan perbezaan tingkah laku tiga jenis aset:
| Aset | Apa yang berlaku pada jumlah wang dalam 2 tahun | Pendapatan tunai "di sini dan sekarang" |
|---|---|---|
| Deposit dalam Ruble | Nilai nominal meningkat mengikut kadar deposit, kuasa beli bergantung pada perbezaan antara kadar dan inflasi, yang sering negatif sejak beberapa tahun kebelakangan | Tiada, sehingga tempoh deposit tamat |
| Unit sekunder di Pattaya | Harga aset bergerak seiring pasaran hartanah; sewa diterima setiap bulan, tanpa mengira kadar pertukaran mata wang | Ya, sejak bulan pertama selepas transaksi |
| Projek baru secara ansuran | Harga dikunci melalui kontrak pada tarikh pembelian; bayaran diagihkan sepanjang tempoh pembinaan tanpa faedah | Tiada, sehingga bangunan siap — tetapi nilai aset tidak "terhakis" oleh inflasi kerana telah dikunci lebih awal |
Tiada satu pun daripada tiga pilihan ini sempurna dengan sendirinya — deposit tiada risiko kehilangan modal tetapi juga tiada perlindungan daripada inflasi; hartanah pula sebaliknya. Seterusnya — butiran bagi kedua-dua senario di pasaran Pattaya.
Pelaburan Hartanah di Pattaya
Pattaya bukan Bangkok mahupun Phuket: kos masuknya lebih rendah, jumlah penyewa dan pembeli berbahasa Rusia lebih tinggi, dan terdapat kawasan seperti Pratumnak yang sejak beberapa tahun kebelakangan ini secara praktikalnya menjadi "jalan Rusia" — dengan permintaan sewa yang sepadan daripada komuniti diaspora mereka sendiri. Menurut analisis pasaran hartanah Thailand 2026, wilayah Chonburi, tempat Pattaya berada, mendahului dari segi bilangan transaksi dengan warga asing di seluruh negara — merangkumi kira-kira 36% daripada semua pemindahan hak milik kepada pembeli asing di seluruh negara, walaupun pasaran secara keseluruhan mengalami kelembapan sekitar 17% berbanding tahun sebelumnya. Ini berita baik (permintaan masih hidup) sekali gus peringatan realistik: pasaran hartanah bersifat kitaran, bukan sentiasa meningkat secara linear.
Pasaran Sekunder: Pendapatan Sewa Sejurus Selepas Pembelian
Kelebihan utama pasaran sekunder ialah masa. Beli unit, terima serah melalui akta, cari penyewa — dan sejak saat itu unit tersebut bekerja untuk anda, bukan untuk pemaju. Tiada pembinaan, tiada penantian untuk penyerahan bangunan.
Menurut data pasaran am 2026, harga di pasaran sekunder Pattaya adalah seperti berikut: kawasan Wongamat — 90,000-180,000 baht per m², Pattaya Tengah — 60,000-150,000 baht per m², Jomtien — 55,000-130,000 baht per m², Na Jomtien dan Bang Saray — 45,000-90,000 baht per m². Pulangan kasar purata daripada sewa jangka panjang di seluruh pasaran ialah 6-10% setahun, manakala unit tertentu di baris pertama pantai boleh mencecah hingga 10%. Ini merupakan panduan pasaran umum, bukan jaminan untuk unit tertentu.
Namun ini yang kami boleh sahkan berdasarkan data kami sendiri, bukan anggaran pasaran umum: dalam portfolio Apartwell di Pratumnak, unit studio dijual bermula 1,100,000 baht, unit satu bilik dari 1,800,000 baht, unit dua bilik dari 2,700,000 baht — dan kami sendiri menyewakan unit serupa secara jangka panjang bermula 10,000, 14,000, dan 18,000 baht sebulan masing-masing. Mari kita telusuri pulangan bagi unit studio sebagai pilihan kemasukan paling mampu milik:
| Petunjuk | Nilai |
|---|---|
| Harga beli studio di Pratumnak | dari 1,100,000 baht |
| Sewa sebulan | dari 10,000 baht |
| Pendapatan kasar setahun | 120,000 baht |
| Tolak yuran perkhidmatan (CAM), cukai hartanah, komisen pengurusan sewa | ≈ 47,000 baht setahun |
| Pendapatan bersih setahun | ≈ 73,000 baht |
| Pulangan kasar | ≈ 10.9% setahun |
| Pulangan bersih (selepas kos) | ≈ 6.6% setahun |
Ini ialah pulangan anggaran, bukan yang dijamin: ia dikira menggunakan kaedah "pendapatan kasar tolak kos yang disahkan" berdasarkan harga sebenar (bukan purata) dalam portfolio kami sendiri, tetapi angka akhir bagi unit tertentu bergantung pada kelajuan mendapatkan penyewa, keadaan unit, serta sama ada kadar CAM berubah dalam bangunan tersebut. Yang penting juga ialah apa yang berlaku pada wang penyewa serta-merta: sementara projek baru masih dalam pembinaan, unit sekunder sudah menjana 6,000 baht bersih sebulan — dan inilah kes di mana faedah konkrit dikaitkan khusus dengan pembelian melalui Apartwell, kerana kami sendiri yang mengambil unit tersebut untuk diuruskan dan menyelesaikan isu mencari penyewa, bukan membiarkan pembeli menguruskannya sendiri.
Bermusim: Bila Sewa Jangka Panjang, Bila Sewa Harian
Pulangan yang dikira di atas adalah senario konservatif sewa jangka panjang: satu kontrak untuk 6-12 bulan, kadar stabil tanpa mengira musim. Pattaya juga mempunyai senario kedua yang memberikan lebih banyak pendapatan pada musim puncak, tetapi memerlukan pengurusan aktif.
Musim pelancongan puncak di Thailand — kira-kira November hingga Mac, ketika cuaca kering dan hujan minimum menarik jumlah pelancong tertinggi; musim lengang — Mei hingga Oktober, ketika musim monsun. Bagi unit yang kami senaraikan di Booking.com, Agoda, Airbnb dan Expedia melalui pengurus saluran (channel manager) sendiri, Exely, kadar harian pada musim puncak biasanya jauh melebihi setara sewa jangka panjang bagi tempoh yang sama, manakala pada musim lengang sebaliknya, sering kali lebih menguntungkan mempunyai satu penyewa jangka panjang berbanding hari-hari kosong antara tempahan pendek. Strategi yang bijak bagi pelabur yang tidak menetap di Pattaya secara kekal ialah tidak memilih satu format sepanjang tahun terlebih dahulu, tetapi mempercayakan syarikat pengurusan untuk beralih antara sewa harian dan jangka panjang mengikut musim — inilah sebenarnya yang dilakukan pihak pengurusan Apartwell untuk portfolionya di Pratumnak setiap hari.
Projek Baru di Pattaya: Ansuran 0% dan Mengapa Wang dalam Deposit Kehilangan Nilai
Inilah bahagian yang menjadi sebab ramai pembaca membuka artikel ini, jadi — terus kepada mekanismenya, tanpa pengenalan.
Bagi kebanyakan pemaju di Pattaya, kontrak pembelian projek baru dibina mengikut logik yang sama, tanpa mengira projek tertentu:
- 10-20% daripada harga — bayaran semasa menandatangani kontrak (sering dibahagikan kepada tempahan 1-3% dan bayaran pertama);
- 20-30% daripada harga — dalam bahagian sama rata secara bulanan atau suku tahunan sepanjang tempoh pembinaan;
- 50-70% daripada harga — bayaran akhir semasa bangunan siap, serentak dengan pemindahan hak milik di Jabatan Tanah.
Butiran utama yang sering terlepas pandang: ansuran ini tidak dikenakan faedah. Bank Thailand langsung tidak terlibat dalam skema ini — ini adalah kontrak terus antara pembeli dan pemaju, jadi tiada kadar pinjaman, tiada semakan sejarah kredit, tiada komisen bank. Inilah yang secara asasnya membezakan ansuran projek baru daripada pinjaman perumahan: anda tidak membayar lebih kepada pemaju kerana membayar secara tangguh, berbanding membayar sekaligus.
Tempoh pembinaan projek biasa di Pattaya ialah 18 hingga 36 bulan. Cadangan jujur yang perlu diingat semasa merancang bajet: sediakan lagi 3-6 bulan tambahan daripada tarikh siap yang dinyatakan pemaju. Jadual pembinaan di Thailand, seperti di kebanyakan tempat lain, lebih kerap tertangguh berbanding dipatuhi tepat pada masanya — dan pemaju yang bertanggungjawab biasanya memasukkan penalti dalam kontrak untuk kes ini, tetapi ini juga perlu disemak sebelum menandatangani, bukan selepasnya.
Sekarang — sebab sebenar mengapa projek baru wajar dipertimbangkan sebagai pelaburan, bukan sekadar cara untuk meregangkan bayaran. Harga dalam kontrak pembelian dikunci pada saat menandatangani dan tidak disemak semula, walaupun pasaran meningkat sepanjang tempoh pembinaan. Sementara itu, wang yang belum dibayar mengikut jadual sama ada disimpan dalam deposit, atau terus digunakan di tempat lain, sambil kehilangan kuasa beli mengikut kadar inflasi — berbanding "dibekukan" dalam projek pada harga hari ini, bukan harga masa depan. Perbezaan antara harga pada peringkat asas pembinaan dan harga semasa penyerahan bangunan — itulah bahagian pulangan projek baru yang tidak dapat ditawarkan oleh pasaran sekunder secara prinsip: unit siap tidak boleh dibeli "pada harga semalam".
Ini bukan skema abstrak — beginilah rupanya pada projek sebenar dalam portfolio semasa Apartwell, jika kita mengambil bajet masuk sekitar 3,000,000 rubel (mengikut kadar Bank Pusat Rusia, ini kira-kira 1,180,000 baht):
Love IT Wongamat Beach Condominium — projek pemaju Global Top Group di Wongamat, 8 tingkat, siap pada 2030. Harga daripada pemaju: studio (~26 m²) — 2,678,000 baht, satu bilik (~39 m²) — 4,017,000 baht, dua bilik (~52 m²) — 5,356,000 baht (103,000 baht per m²). Deposit tempahan — 100,000 baht.
Seperti kebanyakan projek baru di Pattaya, projek ini mempunyai pelan bayaran berbeza untuk kuota asing (Foreign Quota, FQ) dan kuota Thai (Thai Quota, TQ) — warga asing sebagai pembeli perlu menggunakan skema FQ:
| Peringkat (kuota asing, FQ) | % daripada harga | Studio, 2,678,000 baht | 1BR, 4,017,000 baht |
|---|---|---|---|
| Semasa tempahan | 30% | 803,400 baht (≈ 2,044,000 ₽) | 1,205,100 baht (≈ 3,066,000 ₽) |
| Ansuran sepanjang 24 bulan pembinaan, 6 bayaran setiap 4 bulan, tanpa faedah | 50% | 1,339,000 baht, setiap 223,167 baht setiap 4 bulan | 2,008,500 baht, setiap 334,750 baht setiap 4 bulan |
| Semasa pemindahan hak milik | 20% | 535,600 baht | 803,400 baht |
Di sini terdapat perincian yang mudah terlepas pandang: melalui kuota asing (FQ), bayaran permulaan lebih tinggi berbanding kuota Thai (TQ — di sana tempahan hanya 20%), tetapi bayaran akhir lebih rendah — 20% berbanding 50% untuk TQ. Bagi pembeli asing, lebih baik tidak cuba menyesuaikan diri dengan skema Thai, tetapi merancang bajet terus mengikut syarat FQ, satu-satunya pilihan yang tersedia untuk mereka. Dengan bajet 3 juta rubel untuk unit satu bilik projek ini, bayaran pertama hampir tepat — 1,205,100 baht ≈ 3,066,000 ₽.
Love IT Wongamat bukan satu-satunya pilihan dalam senarai kerja Apartwell. Berikut tiga projek daripada portfolio semasa pada tahap harga berbeza, untuk menunjukkan julat, bukan satu titik sahaja:
| Projek | Kawasan | Pemaju | Harga dari | Siap | Skema FQ (asing) |
|---|---|---|---|---|---|
| Love IT Wongamat Beach Condominium | Wongamat | Global Top Group | 2,678,000 baht (studio) | 2030 | 30% / 50% dalam 24 bulan / 20% |
| The Riviera California | Pusat Bandar Pattaya | The Riviera Group | 2,807,000 baht (studio) | 2029 | 35% / 15% dalam 18 bayaran / 50% |
| The Riviera Santa Monica | Jomtien | The Riviera Group | 5,516,000 baht (1BR) | Suku IV 2028 | 35% / 15% dalam 18 bayaran / 50% |
Skema dua projek The Riviera berbeza daripada Love IT: bayaran tempahan lebih tinggi (35% berbanding 30%) dan tempoh ansuran jauh lebih pendek (18 bayaran berbanding 24 bulan dengan selang 4 bulan), tetapi bayaran akhir semasa siap adalah sama — 50%. Santa Monica, selain unit biasa, turut mempunyai unit tiga bilik dan pentumah (penthouse) di tingkat atas — ini bukan lagi segmen bajet, tetapi julat atas jika dibandingkan dengan Love IT. Syarat tepat dan ketersediaan unit kosong bagi setiap projek kami sahkan pada masa pertanyaan — ketersediaan tingkat dan pelan lantai tertentu berubah mengikut kemajuan jualan.
Dari mana datangnya kenaikan harga menjelang penyerahan. Kami sengaja tidak menyatakan peratusan kenaikan harga tertentu "dari asas hingga siap" di sini — bagi setiap projek angka ini berbeza dan bergantung pada kadar jualan, kawasan dan keadaan pasaran keseluruhan pada masa penyerahan, dan menjanjikan peratusan tetap terlebih dahulu adalah tidak jujur. Namun mekanisme umum di sebalik kenaikan harga cukup jelas: pemaju menjual unit pertama dengan harga lebih murah untuk mendapatkan modal kerja lebih cepat pada peringkat awal pembinaan, kemudian apabila bangunan semakin siap dan hampir kepada penyerahan, harga unit yang belum terjual dinaikkan — sebahagiannya kerana kenaikan kos bahan binaan dan tenaga kerja sepanjang bulan berlalu, sebahagiannya kerana unit yang hampir siap lebih mudah dijual berbanding sekadar lubang asas. Sesiapa yang masuk ke dalam projek pada peringkat awal dengan harga tetap berada di hujung dinamik ini yang lain: harganya tidak lagi berubah, sementara harga bagi pembeli baru terus meningkat mengikut peringkat kesiapan bangunan.
Mana Lebih Untung: Sekunder atau Projek Baru — Perbandingan dengan Bajet dari 3 Juta Rubel
Tiada jawapan tetap "satu sentiasa lebih baik daripada yang lain", dan sesiapa yang memberikannya biasanya sedang menjual sesuatu tertentu. Perbezaannya terletak pada apa yang anda perolehi serta-merta, dan apa yang hanya diperolehi kemudian.
| Pasaran Sekunder | Projek Baru | |
|---|---|---|
| Bila pendapatan sewa bermula | Sejurus selepas transaksi | Hanya selepas bangunan siap (18-36 bulan) |
| Bagaimana harga dibentuk | Berdasarkan pasaran, pada tarikh transaksi | Dikunci dalam kontrak, tidak berubah sehingga siap |
| Beban terhadap bajet | Keseluruhan jumlah serta-merta (atau pinjaman perumahan dengan kadar faedah Thailand, yang lebih rumit bagi warga asing) | Diagihkan sepanjang tempoh pembinaan, tanpa faedah |
| Apa yang boleh dilihat sebelum membeli | Unit sebenar, bangunan sebenar, jiran sebenar | Projek, bilik pameran, reputasi pemaju |
| Bajet masuk selesa dari 3 juta ₽ (≈1,180,000 baht) | Harga penuh studio di Pratumnak | Bayaran pertama mengikut skema FQ untuk unit 1BR di Love IT Wongamat |
Amalan kami di Pratumnak menunjukkan: bagi mereka yang mementingkan aliran tunai di sini dan sekarang — contohnya, untuk sewa menampung sebahagian kos hidup di Thailand — biasanya lebih sesuai dengan studio atau unit satu bilik di pasaran sekunder. Bagi mereka yang belum bercadang berpindah dan menganggap pembelian sebagai cara mengekalkan serta menumbuhkan modal dalam tempoh 2-3 tahun, biasanya lebih sesuai dengan projek baru secara ansuran: wang diagihkan mengikut masa, bukan dibekukan dalam satu bayaran. Ada juga pilihan ketiga, yang paling kerap dilihat dalam amalan — gabungan: studio di pasaran sekunder untuk pendapatan segera, ditambah projek baru secara ansuran sebagai pelaburan jangka sederhana, dibayar menggunakan keuntungan sewa yang sama.
Satu lagi motif yang jarang disebut secara terus tetapi selalu diingati pembaca ialah kepelbagaian mata wang dan bidang kuasa. Aset di Thailand, yang didaftarkan atas nama individu di Jabatan Tanah Thailand, tidak bergantung pada apa yang berlaku dengan deposit rubel atau mana-mana bank tertentu dalam satu negara. Ini tidak menghapuskan risiko tersendiri pasaran Thailand — risiko mata wang, kecairan semasa jualan semula, risiko peraturan — tetapi risiko-risiko ini adalah jenis yang berbeza dan, yang penting, tidak berkorelasi secara langsung dengan risiko deposit dalam rubel. Itulah sebabnya hartanah di Pattaya bagi kebanyakan pelanggan kami bukan satu-satunya pelaburan, tetapi sebahagian daripada portfolio bersama simpanan rubel dan mata wang asing di dalam negara.
Pelaburan Hartanah di Thailand: Peraturan Sepatutnya Nasional
Semua yang dibincangkan di atas mengenai Pattaya sebagai bandar, tetapi pembelian hartanah oleh warga asing di Thailand dikawal oleh peraturan sepatutnya seluruh negara — sama ada untuk Pattaya, Phuket, mahupun Bangkok, dan perlu diketahui sebelum, bukan selepas, deposit dibuat.
Kuota 49%. Warga asing boleh memiliki kondominium di Thailand secara pemilikan penuh (freehold) — tanpa sebarang had jenis visa atau tempoh tinggal di negara ini. Satu-satunya had ialah kuota 49%: jumlah keseluruhan unit yang dimiliki oleh warga asing dalam satu bangunan kediaman tidak boleh melebihi 49% daripada jumlah keluasan semua unit, baki 51% wajib dimiliki oleh warga atau syarikat Thailand. Secara praktikal, ini bermakna sebelum menempah unit tertentu, jabatan undang-undang kondominium akan menyemak sama ada kuota masih belum penuh — ini langkah pertama dalam rantaian pembelian, bukan formaliti untuk kemudian.
Jika kuota di bangunan sudah penuh. Alternatif standard dan sah dari segi undang-undang ialah pajakan jangka panjang tanah dan bangunan (leasehold) selama 30 tahun dengan kemungkinan lanjutan, yang didaftarkan di Jabatan Tanah secara rasmi seperti pemilikan freehold, cuma dengan skop hak yang berbeza. Sesetengah agensi menawarkan warga asing pendaftaran melalui syarikat Thailand sebagai cara untuk mengelak kuota 49% dan mendapatkan freehold sebenar ke atas rumah atau tanah — kami di Apartwell tidak menawarkan skema sebegini kepada pelanggan: ia memerlukan pemegang saham Thailand nominal, kerap tertakluk kepada siasatan, dan mewujudkan risiko undang-undang yang tidak sepadan dengan penjimatan berbanding alternatif leasehold.
Bagaimana transaksi berjalan secara fizikal. Tempahan unit dengan deposit → semakan kuota 49% dan kesahihan undang-undang unit, termasuk jenis hak milik (Chanote — hak milik paling boleh dipercayai, didaftarkan sepenuhnya bagi tanah dan bangunan) → pemindahan jumlah pembelian dari luar negara ke bank Thailand dengan pengeluaran wajib sijil FET (Foreign Exchange Transaction) bagi jumlah pindahan dari 50,000 dolar AS ke atas, atau surat Tor Tor 3 bagi jumlah lebih kecil — dokumen ini mengesahkan kepada Jabatan Tanah bahawa wang tersebut datang dari luar negara khusus untuk pembelian hartanah, tanpanya transaksi tidak boleh didaftarkan → pendaftaran hak milik di Jabatan Tanah (Land Department) di lokasi unit tersebut.
Cukai. Semasa pembelian kondominium oleh warga asing, beban cukai terdiri daripada beberapa yuran kecil yang dalam kebanyakan transaksi di Pattaya dibahagikan mengikut persetujuan antara pembeli dan penjual, atau ditanggung oleh pemaju semasa jualan pertama: fi pendaftaran pemindahan hak milik (biasanya 2% daripada nilai penilaian), duti setem atau cukai perniagaan khas (bergantung pada tempoh pemilikan penjual), dan cukai pendapatan penjual yang dikira mengikut skala progresif berdasarkan nilai penilaian dan tempoh pemilikan. Semasa membeli projek baru terus daripada pemaju, yuran-yuran ini biasanya sudah termasuk dalam syarat kontrak atau dinyatakan secara berasingan — ini perlu disemak sebelum menandatangani, bukan selepasnya.
Cukai semasa jualan semula. Jika unit dijual dalam tempoh 5 tahun pertama pemilikan, cukai perniagaan khas tambahan akan dikenakan — sekitar 3.3% daripada harga transaksi atau nilai penilaian jika lebih tinggi. Jika pemilikan melebihi 5 tahun, duti setem digunakan sebagai gantinya — sekitar 0.5%. Ini adalah perkara yang sering hanya disedari pelabur projek baru pada peringkat jualan semula: jika rancangannya adalah masuk ke dalam projek baru dan menjualnya sejurus selepas siap, adalah bijak untuk mengambil kira cukai ini dalam jangkaan pulangan sejak awal, bukan selepasnya.
Risiko Projek Baru dan Kebolehpercayaan Pemaju — Serta Cara Mengatasinya
Bantahan yang paling kerap kedengaran: "bagaimana jika pembinaan dibekukan" atau "bagaimana jika pemaju tidak boleh dipercayai". Kedua-dua risiko ini benar, dan kedua-duanya boleh disemak sebelum, bukan selepas, wang dipindahkan.
Risiko kelewatan penyerahan. Dikurangkan dengan menyediakan jarak masa 3-6 bulan tambahan daripada tarikh yang dinyatakan semasa merancang bajet dan perpindahan, serta menyemak sama ada kontrak menyatakan penalti pemaju atas kelewatan — bagi syarikat yang bertanggungjawab, ini adalah amalan standard, bukan pengecualian atas permintaan.
Risiko kebolehpercayaan pemaju. Disemak berdasarkan sejarah projek yang telah disiapkan syarikat — berapa banyak projek yang berjaya diselesaikan, sama ada ia mematuhi tempoh masa, sama ada terdapat maklum balas daripada pembeli terdahulu — serta sama ada kontrak jual beli dibuat mengikut bentuk standard yang diluluskan oleh Lembaga Perlindungan Pengguna Thailand (Office of the Consumer Protection Board), bukan templat sendiri pemaju dengan istilah yang lebih longgar untuknya. Ini adalah perkara yang mengambil masa lima minit untuk disemak, tetapi mengurangkan sebahagian besar risiko selama bertahun-tahun akan datang.
Risiko semasa menjual aset pada masa hadapan. Sama sahaja untuk unit sekunder mahupun projek baru: kecairan aset untuk dijual semula bergantung pada kawasan dan jenis bangunan. Pratumnak, Jomtien dan Pattaya Tengah ialah kawasan dengan permintaan yang stabil daripada pembeli berbahasa Rusia dan Asia, yang mengurangkan risiko ini berbanding lokasi yang kurang dikenali.
Secara praktikal, sebelum mengesyorkan unit kepada pelanggan — sama ada sekunder mahupun projek baru — kami di Apartwell melalui senarai semak yang sama: (1) jenis hak milik dan kesahihannya di Jabatan Tanah; (2) baki kuota 49% bagi bangunan; (3) kewujudan entiti undang-undang pemaju dalam daftar dan sejarah projek terdahulunya; (4) bentuk kontrak — standard atau versi sendiri pemaju; (5) keadaan sebenar pembinaan di tapak (untuk projek baru) — melalui foto dan, jika boleh, lawatan sendiri, bukan sekadar melalui pembentangan pemaju; (6) kadar CAM sebenar dan sejarah penyemakannya di bangunan tersebut; (7) untuk unit sekunder — keadaan sistem kejuruteraan dan sama ada terdapat hutang bil utiliti belum dijelaskan oleh pemilik semasa, yang jika tidak akan berpindah bersama unit tersebut. Ini bukan jaminan ketiadaan risiko, tetapi inilah sebahagian kerja yang menjadikan urus niaga melalui agensi bermakna, berbanding terus dengan penjual atau pemaju tanpa semakan bebas.
Cara Membuat Permohonan Pemilihan Unit di Apartwell
Kami sudah berada di pasaran Pattaya selama lima tahun dan sepanjang tempoh ini telah membantu perpindahan lebih daripada 250 pelanggan — bagi ramai daripada mereka, kami sendiri yang memilih unit pertama untuk pelaburan. Jika anda telah membaca sehingga ke bahagian ini, kemungkinan besar anda sudah mempunyai gambaran, pilihan mana — sekunder, projek baru atau gabungan kedua-duanya — yang paling sesuai dengan keadaan anda. Selebihnya tidak perlu difikirkan sendirian.
Hantar permohonan — dan kami akan memilih unit konkrit mengikut bajet dan matlamat anda (pendapatan segera atau pertumbuhan modal), menyemak kuota 49% dan kesahihan undang-undang, menyemak jadual ansuran sebenar jika berkaitan projek baru, serta menemani transaksi dari tempahan hingga pendaftaran hak milik. Jika matlamat anda ialah pendapatan sewa, selepas pembelian kami sendiri akan mengambil unit tersebut untuk diuruskan, seperti yang kami lakukan bagi portfolio kami sendiri di Pratumnak.
Dalam permohonan, cukup nyatakan anggaran bajet dan mana yang lebih penting — pendapatan segera atau pertumbuhan nilai menjelang tarikh tertentu: selebihnya akan kami sahkan semasa perbualan, termasuk jangka masa (adakah anda perlu tinggal di unit tersebut sekurang-kurangnya sebahagian tahun, atau ini pembelian pelaburan semata-mata tanpa penghunian peribadi). Balasan biasanya diterima dalam masa sehari bekerja, dan keputusan mengenai unit konkrit anda buat selepas melihat angka yang disahkan bagi unit tersebut, bukan panduan umum pasaran seperti yang dinyatakan dalam artikel ini.
Hubungi kami: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell juga tersenarai di platform antarabangsa utama — Ostrovok, Trip.com dan Booking.com — jadi anda boleh melihat sendiri sebahagian unit kami dan cara kami berurusan dengan tetamu dan penyewa, sebelum menghantar permohonan.
*Penafian tentang pulangan. Semua angka pulangan dan pertumbuhan nilai dalam artikel ini adalah petunjuk pasaran purata bagi tahun 2026 berdasarkan tinjauan industri terbuka mengenai pasaran hartanah Pattaya, serta pengiraan berdasarkan harga dan kadar sewa sebenar yang disahkan oleh Apartwell di Pratumnak. Ini bukan jaminan pendapatan bagi unit tertentu: pulangan sebenar bergantung pada lokasi, keadaan unit, musim, kadar penghunian dan perubahan keadaan pasaran. Keputusan membeli hartanah sebagai pelaburan disyorkan dibuat selepas berunding dengan penasihat kewangan dan undang-undang bebas, terutamanya jika jumlah pelaburan besar berbanding bajet peribadi anda.*
Soalan Lazim
- Apa yang lebih untung di Pattaya — beli unit di pasaran sekunder atau projek baru?
- Ia bergantung pada matlamat anda. Unit sekunder mula menjana pendapatan sewa sejurus selepas transaksi — studio di Pratumnak dari 1,100,000 baht dengan sewa dari 10,000 baht/bulan memberikan pulangan kasar sekitar 10-11% setahun. Projek baru pula tidak boleh disewakan sehingga bangunan siap, tetapi harga dikunci dalam kontrak semasa pembelian dan tidak meningkat sepanjang pembinaan, manakala ansuran tanpa faedah selama 18-36 bulan membolehkan anda mengumpul baki jumlah tanpa membayar faedah kepada bank. Mereka yang perlukan pendapatan segera biasanya lebih sesuai dengan unit sekunder; mereka yang mengharapkan pertumbuhan nilai menjelang siap dan mempunyai masa, lebih sesuai dengan projek baru.
- Bagaimana ansuran 0% untuk projek baru di Pattaya berfungsi?
- Skema biasa pemaju di Pattaya: 10-20% daripada harga — bayaran semasa menandatangani kontrak, 20-30% — dalam bahagian sama rata secara bulanan atau suku tahunan sepanjang tempoh pembinaan (biasanya 18-36 bulan), dan 50-70% — bayaran akhir semasa bangunan siap dan pemindahan hak milik. Tiada faedah dikenakan ke atas ansuran ini: bank Thailand tidak terlibat dalam skema ini, sejarah kredit tidak disemak. Jadual bayaran tepat berbeza bagi setiap projek, dan kami di Apartwell menyemaknya sebelum menandatangani.
- Bolehkah warga asing membeli hartanah di Thailand dan apa itu kuota 49%?
- Ya, warga asing boleh memiliki kondominium di Thailand secara pemilikan penuh (freehold) tanpa had jenis visa. Satu-satunya had ialah kuota 49%: warga asing boleh memiliki tidak lebih daripada 49% daripada jumlah keluasan unit dalam satu bangunan, baki 51% wajib dimiliki oleh warga atau syarikat Thailand. Sebelum membeli, wajib disemak sama ada kuota di bangunan tersebut sudah penuh — ini dilakukan melalui permintaan kepada jabatan undang-undang kondominium sebelum deposit dibuat.
- Berapa pulangan sewa hartanah di Pattaya?
- Menurut data pasaran 2026, pulangan kasar sewa di Pattaya secara purata ialah 6-10% setahun, unit tertentu di baris pertama pantai boleh mencecah hingga 10%. Selepas ditolak yuran perkhidmatan (CAM), komisen syarikat pengurusan dan cukai hartanah, pulangan bersih realistik biasanya 3-6% setahun. Ini adalah petunjuk pasaran purata, bukan jaminan pendapatan bagi unit tertentu — angka akhir bergantung pada kawasan, keadaan unit, musim dan kadar penghunian.
- Apakah risiko membeli projek baru dan bagaimana mengurangkannya?
- Dua risiko utama ialah kelewatan penyerahan bangunan dan kebolehpercayaan pemaju. Tempoh pembinaan hampir selalu tertangguh 3-6 bulan daripada tarikh yang dinyatakan, ini perlu diambil kira lebih awal. Kebolehpercayaan pemaju disemak berdasarkan sejarah projek yang telah disiapkannya, kewujudan kelulusan pembinaan yang diperlukan, serta sama ada kontrak jual beli didaftarkan mengikut bentuk standard Lembaga Perlindungan Pengguna Thailand, bukan templat sendiri syarikat.
- Adakah bajet 3 juta rubel mencukupi untuk mula melabur dalam hartanah Pattaya?
- 3 juta rubel bersamaan kira-kira 1,180,000 baht mengikut kadar Bank Pusat Rusia, cukup untuk membeli sepenuhnya studio di pasaran sekunder di Pratumnak (dari 1,100,000 baht) atau membuat bayaran pertama dan bayaran semasa menandatangani (biasanya 20-25% daripada harga) untuk projek baru segmen pertengahan. Jumlah ini tidak mencukupi untuk harga penuh projek baru — baki dijelaskan melalui ansuran tanpa faedah sepanjang tempoh pembinaan.
- Bagaimana proses pembelian hartanah di Pattaya melalui Apartwell?
- Tempahan unit dengan deposit → semakan kuota 49% dan kesahihan undang-undang (Chanote, status bangunan) → pemindahan jumlah dari luar negara dengan pengeluaran sijil FET atau Tor Tor 3, yang mengesahkan wang tersebut datang dari luar negara khusus untuk pembelian hartanah → pendaftaran hak milik di Jabatan Tanah (Land Department). Apartwell menemani setiap langkah dan selepas transaksi mengambil unit tersebut untuk diuruskan jika pendapatan sewa diperlukan.
Maklumat ini bersifat umum dan bertujuan pendidikan, disusun daripada sumber awam setakat 14/9/2026. Ia bukan nasihat undang-undang atau percukaian dan tidak menggantikan semakan situasi khusus anda oleh peguam Thailand yang bertauliah. Kadar cukai, ambang, dan keperluan undang-undang Thailand mungkin berubah — sila sahkan keadaan semasa dengan peguam bebas sebelum menandatangani sebarang dokumen.
Artikel Berkaitan
thailand-market
Pasaran Kondo Pattaya untuk Golongan Pesara: Panduan Pembeli Asing 2026
Golongan pesara kekal sebagai salah satu kumpulan pembeli paling konsisten dalam pasaran kondo Pattaya, tetapi peraturan visa yang menyokong penginapan jangka panjang mereka telah diperketatkan. Inilah yang perlu difahami oleh pembeli berorientasikan persaraan tentang pembiayaan, insurans dan lokasi permintaan tertumpu di sepanjang Eastern Seaboard.
thailand-market
Mengapa Kadar Penolakan Gadai Janji 40-70% Membentuk Semula Pasaran Kondominium Thailand
Bank-bank Thai sedang menolak sehingga tujuh daripada sepuluh permohonan gadai janji untuk hartanah bernilai rendah, menyekat permintaan domestik sedangkan pembeli asing terus memindah milik kondominium di Bangkok, Phuket dan Pattaya. Inilah maksud krisis penolakan ini kepada sesiapa yang membeli secara tunai.
thailand-market
Pasaran Hartanah Thailand 2025-2026: Pemindahan Kondo, Trend Kuota Asing dan Harga Pattaya
Jumlah pemindahan kondo di seluruh negara menurun sepanjang 2025 manakala pembeli asing kekal stabil dari segi bahagian mereka dan harga Pattaya terus meningkat. Inilah maksud angka-angka ini bagi sesiapa yang ingin membeli hartanah di Thailand sekarang.