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タイのコンドミニアム外国人枠計算:49%ルールの本当の仕組み

2026/8/5

タイの外国人購入枠は「戸数」ではなく「床面積の平方メートル」で計算される――これが市場で最も買主を混乱させるルールです。計算方法、停滞中の75%改革案、パタヤ購入者への影響を解説します。

AIにより生成され、編集チームが確認しています

タイのコンドミニアム外国人枠の計算は、戸数ではなく販売可能な床面積に基づいています。コンドミニアム法第19条のもと、外国人が集団で保有できるフリーホールド(所有権)の割合は、登録済みプロジェクトの総販売可能床面積の49%までとされ、残りの51%はタイ人所有分として確保されます。ここを誤解すると、署名済みの予約契約が土地局(Land Office)で行き詰まることになります。以下では、実際の計算方法、提案された改革がなぜ何も変えていないのか、そしてパタヤで購入する場合に何を意味するのかを説明します。

タイのコンドミニアム外国人枠計算の実際の仕組み

ルール自体は単純に聞こえますが、その仕組みは多くの人を惑わせます。<cite index="2-1">コンドミニアム法(仏暦2522年/西暦1979年)第19条は、外国人が所有できる分譲コンドミニアム住戸の合計床面積を、登録済みコンドミニアムプロジェクトの総販売可能床面積の49%までに制限しています。</cite>

不動産販売パンフレットがあまり触れない、重要な詳細がいくつかあります。

• 戸数ではなく平方メートルで計算されます。 スタジオタイプもペントハウスも、戸数として「1戸」ではなく、床面積に応じて枠を消費します。
• 枠は棟単位で決まり、デベロッパー単位やプロジェクトのフェーズ単位ではありません。 同じ開発内の隣接する棟でも、枠の残り具合は全く異なる場合があります。
• 共用部分は計算から除外されます。 計算対象となるのは販売可能な住戸の床面積のみです。
• コンプライアンス確認は登記時に行われます。 つまり予約契約に署名した時点ではなく、土地局で所有権が移転する時点で確認されます。

具体例で見る計算方法

総販売可能面積が10,000平方メートルのプロジェクトを例にとります。<cite index="6-0">外国人が所有できるのは最大4,900平方メートル(49%)、タイ人は最低5,100平方メートル(51%)を所有する必要があります。49%の外国人枠に達すると、それ以上フリーホールドで外国人に住戸を販売することはできません。</cite>

すでに4,500平方メートルが外国人に売却済みの場合、残りの枠はちょうど400平方メートルとなり――小さなスタジオタイプなら購入可能ですが、営業担当者がどれだけ強く勧めてきても、2ベッドルームの住戸は購入できません。

75%枠案がいまだ計算式を変えていない理由

買主からは「枠が75%に上がるのでは?」という質問がよく寄せられます。もっともな疑問です――このアイデアはタイの政策関係者の間で2年ほど議論されています。<cite index="3-0">経済特区における外国人コンドミニアム所有枠を75%に引き上げる案が議論されていますが、2026年時点で正式な法案は提出されていません。</cite>

初期の提案は全国一律ではなく、地域を限定したものでした。<cite index="2-0">全国一律の引き上げではなく、地域ごとの試験的なゾーンが検討されており、例えばプーケットのコンドミニアムでは外国人枠を75%とし、バンコクは49%のまま維持するといった、地域別の調整が提案の方向性として示されています。</cite>候補となるリゾート地としては、プーケット、サムイ島と並んでパタヤも挙がっていました。

直近の追跡調査によれば、この改革は依然として停滞しています。<cite index="5-0">コンドミニアムにおける外国人所有上限を49%から75%に引き上げる提案は実施されておらず、49%の上限は現在も有効です。</cite>賢明な判断としては、現行の49%上限を前提とし、変更があれば「上振れ要素」として扱うべきであり、購入判断の根拠にすべきではありません。

枠が満了した建物ではどうなるか

プロジェクトが49%に達すると、予約契約でどう約束されていたかにかかわらず、土地局はその建物内での追加のフリーホールド譲渡登記を行いません。<cite index="4-0">事後に誤りが発覚した場合、その住戸はコンドミニアム法第19/12条の規定により、1年以内にタイ人へ譲渡するか、リースホールドに変更しなければなりません。</cite>

そのため、預託金を支払う前に枠の状況を確認するデューデリジェンスは、タイのコンドミニアム購入におけるほぼ他のどの確認事項よりも重要です。<cite index="5-2">タイ人枠の住戸は外国人フリーホールドとは異なるため、買主はコンドミニアム管理組合(ジュリスティック・パーソン)、売主、弁護士に書面での確認を求め、まとまった額の預託金を支払う前に、移転手続きを通じて確認すべきです。</cite>

リースホールド対フリーホールド:枠が尽きたときの選択肢

建物の外国人枠が使い切られた場合でも、買主にはまだ選択肢があります。<cite index="9-0">登記されたリース(賃借権)は外国人枠に含まれないため、買主はリースホールド方式で購入するか、外国人枠の空きが出るまで待つことができ、デベロッパーの中には順番待ちリストを管理しているところもあります。</cite>

枠を回避するためにタイ企業を利用する仕組みは、抜け道ではなく、よく知られたレッドフラッグ(危険信号)です。<cite index="9-1">こうした取り決めは、正当な49%枠計算とは全く異なるものです。タイ資本が過半数を占める企業であれば正当にタイ側として計算されますが、外国人による実質的な支配を隠す目的で設立された企業やスタッフ体制はそうではありません。</cite>

リースホールド構造が利回りや再販でどう比較されるかについては、タイのリースホールド対フリーホールドのコンドミニアム所有に関するガイドをご覧ください。

融資条件がもう一つの検討要素に

枠の空き状況だけが、買主が実際に購入できるものを左右する数字ではありません。過去1年でモーゲージ条件も変化しています。<cite index="11-0">2025年時点で、SCB、カシコン銀行、バンコク銀行など外国人買主向けのタイのモーゲージ金利は、年利にして概ね3.5%から6%の範囲でした。</cite>一方で、<cite index="10-0">タイの一般的なモーゲージ金利は2025年8月時点で概ね6.5〜7%であり、正確な数値はタイ中央銀行(Bank of Thailand)の公表データで確認できます。</cite>

非居住者へのタイ国内での融資は依然限定的かつ条件付きであるため、多くの外国人買主は今もキャッシュ購入か海外での融資に依存しています。そのため、多くの海外購入者にとって、ローン市場よりも「特定の建物で実際に利用可能なフリーホールドの床面積」という枠の計算の方が、より決定的な制約となります。

この問題が最も重要になる場所:パタヤと東部臨海エリア

枠の消化ペースはタイ全土で均等ではありません。パタヤ、ジョムティエン、ナ・ジョムティエンの人気ビーチフロント一帯は、内陸部や需要の低い建物に比べ、国際的な需要が集中するために外国人枠が早く埋まりがちです。

ビーチフロント沿いの購入を検討している方は、ジョムティエンのビーチフロント・コンドミニアム価格についての詳細解説、またパタヤのコンドミニアム平方メートル単価における価格動向データもご確認ください。今が購入を決めるべきタイミングかどうか検討している方には、タイのコンドミニアム移転件数減少に関する分析も併せて読むことをお勧めします。一部セグメントで移転件数が減速していることは、見出しが示唆するより多くの外国人枠付き在庫が実際には残っている可能性を意味することがあります。

購入前に枠を確認する方法

以下の簡単なチェックリストは、買主が最もよくある枠に関する誤り――確認せずに空きがあると思い込むこと――を避けるのに役立ちます。

1. 管理組合(ジュリスティック・パーソン)に、その建物の現在の外国人枠使用率を書面で求める。
2. その数値が戸数ではなく床面積に基づいていることを確認する。
3. 予約から登記までの間に変化する可能性があるため、移転日直前に枠の状況を再確認する。
4. 枠が満了している場合は、その住戸がリースホールドで提供されているかを明確に確認し、それが再販にどう影響するかを理解する。
5. 「49%制限を回避する」方法として売り込まれる仕組みは、実際の法的リスクを伴うため避ける。

49%ルールはすぐには変わらず、数年間の議論にもかかわらず、これまで法案は何も成立していません。枠の計算を絶対的な制約として捉え、独自に確認する買主こそが、後で土地局で頓挫するような取引を避けられるのです。

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