thailand-market

חישוב מכסת הזרים בקונדו בתאילנד: איך באמת עובד כלל ה-49%

5.8.2026

מכסת הזרים בקונדו בתאילנד נמדדת במ״ר של שטח רצפה, ולא במספר יחידות – הבדל שמכשיל יותר קונים מכל כלל אחר בשוק. הנה החישוב, רפורמת ה-75% שנתקעה, ומה המשמעות לקונים בפאטאיה.

נוצר בעזרת בינה מלאכותית, נבדק על ידי צוות העריכה שלנו

חישוב מכסת הזרים בקונדו בתאילנד מבוסס על שטח רצפה מכירתי, ולא על מספר היחידות. לפי סעיף 19 לחוק הקונדומיניום, זרים רשאים להחזיק במשותף בבעלות פרימיטיבית (freehold) בלא יותר מ-49% מכלל שטח הרצפה המכירתי של פרויקט קונדומיניום רשום, בעוד ש-51% הנותרים שמורים לבעלות תאילנדית. טעות בחישוב הזה יכולה לגרום להסכם הזמנה חתום להיתקע במשרד הקרקעות. הנה איך החישוב באמת עובד, מדוע רפורמה מוצעת עדיין לא שינתה דבר, ומה המשמעות אם אתם קונים בפאטאיה.

איך בפועל עובד חישוב מכסת הזרים בקונדו בתאילנד

הכלל נשמע פשוט אך המכניקה שלו מכשילה אנשים רבים. <cite index="2-1">חוק הקונדומיניום מ-1979 (B.E. 2522), סעיף 19, קובע תקרה של 49% משטח הרצפה המכירתי הכולל של פרויקט קונדומיניום רשום שיכול להיות בבעלות זרים, מתוך סך שטח הרצפה המכירתי של יחידות הקונדומיניום.</cite>

כמה פרטים חשובים יותר ממה שכל חוברת שיווקית מספרת:

• המדידה היא במטרים רבועים, לא ביחידות. דירת סטודיו ופנטהאוז נחשבים במכסה באופן יחסי לשטח הרצפה שלהם, ולא כיחידה אחת כל אחד.
• המכסה היא לפי בניין, לא לפי יזם או שלב בפרויקט. מגדל שכן באותו פרויקט יכול להיות עם זמינות מכסה שונה בתכלית.
• שטחים משותפים לא נכללים בחישוב – רק שטח היחידות המכירתי נספר.
• הבדיקה נעשית בעת הרישום, כלומר ברגע העברת הבעלות במשרד הקרקעות, ולא בעת חתימת הסכם ההזמנה.

דוגמה מספרית

ניקח פרויקט עם 10,000 מ״ר של שטח מכירתי כולל. <cite index="6-0">זרים יכולים להחזיק בעד 4,900 מ״ר (49%), בעוד שתאילנדים חייבים להחזיק לפחות 5,100 מ״ר (51%). לאחר שהמכסה של 49% לזרים מתמלאת, לא ניתן למכור יחידות נוספות בבעלות פרימיטיבית לקונים זרים.</cite>

אם בפרויקט מסוים נמכרו כבר 4,500 מ״ר לבעלים זרים, נותרים בדיוק 400 מ״ר של מקום פנוי – מספיק לסטודיו קטן, אך לא ליחידת שני חדרי שינה, לא משנה כמה סוכן מכירות ינסה לטעון אחרת.

מדוע הצעת מכסת ה-75% עדיין לא שינתה את החישוב (עדיין)

קונים שואלים לעיתים קרובות אם המכסה עומדת לעלות ל-75%. זו שאלה הגיונית – הרעיון מסתובב בחוגי המדיניות התאילנדית כבר שנתיים. <cite index="3-0">הצעה להעלות את מכסת הזרים בקונדומיניום ל-75% באזורים כלכליים מיוחדים נמצאת בדיון, אך לא הוגשה עדיין הצעת חוק רשמית עד שנת 2026.</cite>

גרסאות מוקדמות של ההצעה היו ממוקדות גיאוגרפית ולא כלל-ארציות. <cite index="2-0">הועלו אזורי פיילוט ולא עלייה גורפת ברמה הארצית, עם הצעות שהתמקדו בהתאמות מכסה לפי אזור – למשל מכסת זרים של 75% בקונדו בפוקט, בעוד שבבנגקוק המכסה תישאר ללא שינוי על 49%.</cite> פאטאיה הוזכרה בין אזורי הנופש המועמדים, לצד פוקט וסמוי.

לפי המעקב העדכני ביותר, הרפורמה נותרה תקועה. <cite index="5-0">ההצעה להעלות את תקרת בעלות הזרים בקונדומיניומים מ-49% ל-75% משטח המכירה טרם יושמה, ומגבלת ה-49% נותרת בתוקף.</cite> תכנון פיננסי אחראי משמעו להתייחס לתקרת ה-49% הנוכחית כקו הבסיס, ולכל שינוי עתידי כפוטנציאל נוסף בלבד – לא כדבר שניתן להתבסס עליו בהחלטת רכישה.

מה קורה כשמכסת הבניין מלאה

כשפרויקט מגיע ל-49%, משרד הקרקעות לא ירשום העברת בעלות פרימיטיבית נוספת לזר באותו בניין, לא משנה מה הובטח בהסכם ההזמנה. <cite index="4-0">אם מתגלה טעות בשלב מאוחר יותר, היחידה חייבת להיות מועברת לאזרח תאילנדי או להמיר אותה לחוזה שכירות (leasehold) בתוך שנה אחת, כפי שמפורט בסעיף 19/12 לחוק הקונדומיניום.</cite>

לכן בדיקת סטטוס המכסה לפני תשלום מקדמה חשובה יותר מכל בדיקה אחרת ברכישת קונדו בתאילנד. <cite index="5-2">יחידה במכסה תאילנדית אינה זהה לבעלות פרימיטיבית של זר, וקונים צריכים לבקש אישור כתוב מהוועד המשפטי של הקונדומיניום, מהמוכר ומעורך הדין, ולוודא זאת בתהליך ההעברה לפני תשלום מקדמה משמעותית.</cite>

שכירות ארוכת טווח מול בעלות מלאה: החלופה כשהמכסה נגמרת

כאשר מכסת הזרים של בניין מסוים נגמרת, לקונים עדיין יש אפשרויות. <cite index="9-0">חוזה שכירות רשום (leasehold) אינו נספר במכסת הזרים, כך שקונים יכולים לרכוש על בסיס שכירות ארוכת טווח, או להמתין להתפנות מקום במכסת הזרים, כאשר יזמים מסוימים מנהלים רשימות המתנה.</cite>

הקמת חברה תאילנדית כדי להתחמק מהמכסה היא דגל אדום מוכר, ולא קיצור דרך. <cite index="9-1">הסדר כזה שונה מחישוב המכסה החוקי של 49% – חברה עם רוב תאילנדי אמיתי יכולה להיחשב באופן חוקי בצד התאילנדי, אך חברה או הסדר עובדים שהוקמו במפורש כדי להסוות שליטה זרה אינם עומדים בכך.</cite>

להעמקה נוספת על ההשוואה בין מבני שכירות ארוכת טווח לבעלות מלאה מבחינת תשואות ומכירה חזרה, ראו את המדריך שלנו על leasehold מול freehold בבעלות על קונדו בתאילנד.

המימון מוסיף שכבה נוספת להחלטה

זמינות המכסה אינה המספר היחיד שמעצב את מה שקונה יכול לרכוש בפועל. גם תנאי המשכנתאות השתנו במהלך השנה האחרונה. <cite index="11-0">שיעורי המשכנתא התאילנדיים לקונים זרים עמדו בטווח של כ-3.5% עד 6% ריבית שנתית אפקטיבית (APR) בבנקים כמו SCB, Kasikorn ו-Bangkok Bank ב-2025.</cite> בנפרד, <cite index="10-0">שיעורי המשכנתאות הכלליים בתאילנד עמדו על כ-6.5%–7% בנכון לאוגוסט 2025, עם אפשרות לעקוב אחר הנתון המדויק בפרסומי הבנק המרכזי של תאילנד (Bank of Thailand).</cite>

רוב הקונים הזרים עדיין מסתמכים על מזומן או על מימון מחוץ לתאילנד, ולא על משכנתא תאילנדית, שכן ההלוואות המקומיות לתושבי חוץ מוגבלות ומותנות. כך שהחישוב של המכסה – כמה שטח רצפה בבעלות מלאה זמין בבניין נתון – הוא לרוב האילוץ המכריע יותר לקונים בין-לאומיים מאשר שוק ההלוואות.

איפה זה משנה יותר מכול: פאטאיה וחוף המזרח

לחץ המכסה אינו מתפזר באופן שווה בכל תאילנד. קטעי חוף פופולריים בפאטאיה, ג'ומטיין ונא ג'ומטיין נוטים למלא את מכסת הזרים שלהם מהר יותר מבניינים מרוחקים מהחוף או בביקוש נמוך יותר, פשוט כי שם מתרכז הביקוש הבין-לאומי.

קונים שמתמקדים בפרוזדור החוף מוזמנים לבדוק את הניתוח שלנו על מחירי קונדו על החוף בג'ומטיין לבחינת האינטראקציה בין פרמיית מיקום למחסור במכסה, וכן את הנתונים שלנו למ״ר במגמות מחירי קונדו למ״ר בפאטאיה. ואם אתם שוקלים אם זה הזמן הנכון להתקדם, שווה לקרוא גם את הניתוח שלנו על הירידה בהיקף העברות הבעלות של קונדו בתאילנד, שכן קצב העברות איטי יותר בחלק מהמגזרים עשוי להעיד על מלאי מכסת זרים זמין יותר ממה שהכותרות מרמזות.

איך לוודא את המכסה לפני שרוכשים

רשימת בדיקה קצרה מגנה על קונים מהטעות הנפוצה ביותר בנושא מכסה – הנחה של זמינות במקום אימות בכתב.

1. בקשו מהוועד המשפטי של הבניין את אחוז ניצול מכסת הזרים הנוכחי, בכתב.
2. אמתו שהנתון מבוסס על שטח רצפה, ולא על מספר יחידות.
3. אמתו מחדש את סטטוס המכסה זמן קצר לפני מועד ההעברה, שכן הוא יכול להשתנות בין ההזמנה לרישום.
4. אם המכסה מלאה, שאלו במפורש אם היחידה מוצעת בחוזה שכירות ארוכת טווח (leasehold), והבינו מה המשמעות לגבי מכירה חזרה בעתיד.
5. הימנעו מכל מבנה שמשווק כדרך "לעקוף" את תקרת ה-49% – יש בכך סיכון משפטי ממשי.

כלל ה-49% לא ייעלם בקרוב, ואף חוק לא שינה אותו למרות שנים של דיונים. קונים שמתייחסים לחישוב המכסה כאילוץ נחרץ – ומאמתים אותו באופן עצמאי – נמנעים מעסקאות שמתפוצצות בהמשך במשרד הקרקעות.

מאמרים קשורים

thailand-market

כללי המימון 100% LTV בתאילנד: המשמעות האמיתית עבור קונים

תאילנד הקלה על מגבלות יחס הלוואה לשווי (LTV) עד ל-100% עד אמצע 2026, במטרה להחיות שוק נדל"ן רדום. הנה מה שהחוק באמת מכסה, למה הוא לא הצית גל הלוואות, ומה המשמעות עבור קונים בפאטאיה ומעבר לה.

thailand-market

Thailand Real Estate Market Analysis: Condo Transfers, Prices and Rules for 2026

Thailand's condo market is in its fourth straight year of softening nationally, but foreign demand, EEC infrastructure and Eastern Seaboard resilience tell a very different story for Pattaya buyers.

thailand-market

Thailand Condo Transfer Fees in 2026: What Buyers Actually Pay at Handover

Thailand's condo transfer fee is a flat 2% of appraised value, plus stamp duty, withholding tax and specific business tax depending on how long the seller has owned the unit. Here's exactly what buyers and sellers pay at the Land Department in 2026, and how it fits into a softening transfer market.