thailand-market

הירידה בהיקף העברות הקונדו בתאילנד: מה נתוני 2025 באמת מראים

3.8.2026

היקף העברות הבעלות על קונדומיניומים ברחבי תאילנד צנח לרמה הנמוכה ביותר בעשור ב-2025. נפרק את נתוני REIC, את השינוי בקרב הקונים הזרים, ולמה החוף המזרחי מספר סיפור שונה משאר תאילנד.

נוצר בעזרת בינה מלאכותית, נבדק על ידי צוות העריכה שלנו

הירידה בהיקף העברות הקונדו בתאילנד היא אמיתית, אך אינה אחידה. העברות הבעלות על קונדומיניומים ברמה הארצית ירדו לשפל של עשר שנים ב-2025, ובכל זאת מספר הקונים הזרים ליחידות דווקא עלה מעט, ושוק החוף המזרחי של פאטאיה שמר על מעמדו כיעד מוביל להון זר, גם כשאזורים אחרים האטו. הסיפור אינו התכווצות פשוטה — זהו שוק שמתמיין למנצחים ומפסידים ברורים לפי מיקום ורמת מחיר.

עד כמה עמוקה הירידה בהעברות הקונדו בתאילנד?

הנתונים המרכזיים מדאיגים. העברות בעלות על קונדומיניומים ברמה הארצית ירדו ב-13.2% ל-101,103 יחידות ב-2025, בעוד שערך ההעברות הכולל צנח ב-17.8% ל-244.1 מיליארד באט, מה שמסמן את הרמה הנמוכה ביותר ב-10 שנים, על פי ניתוח של המרכז למידע נדל"ן (REIC) שדווח על ידי Thai Enquirer.

שוק המגורים הרחב יותר — בתים וקונדומיניומים יחד — מספר סיפור דומה, אך מעט פחות חמור. REIC חזתה כי העברות המגורים ברמה הארצית יירדו ב-7.3% לעומת 2024, ל-322,500 יחידות ב-2025, עם ירידה נוספת של 0.7% ל-320,200 יחידות צפויה ב-2026, מה שמסמן ירידות שנתיות רצופות מאז השיא של 2022.

התוצאות בפועל לשנת 2025 כולה נחתו קרוב לתחזית: סך העברות המגורים עמד על 316,000 יחידות, ירידה של 9.1% משנה לשנה, עם ערך העברות של 864 מיליארד באט, ירידה של 11.8%. חשוב לציין שהמצב השתפר בכל רבעון של 2025, כאשר REIC ציינה שהשוק הגיע לתחתית והראה סימני התאוששות עד הרבעון הרביעי.

מה מניע את ההאטה

כוח הקנייה המקומי החלש עומד במרכז התמונה. העברות מצטברות לתשעת החודשים הראשונים של 2025 ירדו ב-9.3% בהיקף וב-12.4% בערך משנה לשנה, נתון שאנליסטים קשרו לביקוש צרכני חלש מתמשך ולא לזעזוע חד-פעמי. אמצעי תמריצים ממשלתיים, כולל הפחתות באגרות העברה ורישום משכנתה, זוכים לקרדיט על סיוע בהנעת התאוששות ברבעון השלישי ותחזית להתאוששות ברבעון הרביעי.

מנוף מדיניות קונקרטי אחד: אגרת רישום ההעברה הופחתה ל-0.01% (מהשיעור הרגיל של 2%) ואגרת רישום המשכנתה ל-0.01% (מ-1%) עבור בתים במחיר 7 מיליון באט ומטה, הקלה שהקבינט האריך. חשוב לציין שהנחה זו חלה רק על אזרחים תאילנדים — זרים ממשיכים לשלם את אגרת ההעברה הרגילה של 2%, נתון שחשוב בהשוואת עלויות נטו בין לאומים שונים. למדריך מקיף על מנגנון ההנחה באגרות ושינויים נוספים בהלוואות ל-2026, ראו את המדריך שלנו לכללי המשכנתה ביחס הלוואה-לשווי 100% בתאילנד.

קונים זרים: פחות באט, יותר יחידות

כאן הסיפור מתעניין יותר. העברות קונדו זרות לפי ערך צנחו בחדות ב-2025 — נתוני REIC הראו שהעברות קונדו זרות בחלון ינואר-ספטמבר ירדו ב-14.2% ל-44.1 מיליארד באט, גם כשקונים הודים הוציאו יותר ליחידה מרוב הלאומים האחרים.

ובכל זאת, מבחינת מספר יחידות, התמונה שונה. לשנת 2025 כולה, קונים זרים העבירו 14,899 יחידות קונדומיניום, עלייה של 2.2% לעומת 2024, למרות שערך ההעברות הכולל ירד ב-10.7% ל-60.92 מיליארד באט — ובעלות זרה נשמרה על 14.7% מכלל יחידות הקונדומיניום שהועברו ברחבי הארץ. ברבעון הרביעי לבדו, העברות קונדו זרות הסתכמו ב-3,888 יחידות, עלייה של 1.1% מרבעון לרבעון ו-9.3% משנה לשנה.

תמהיל הלאומים גם השתנה באופן משמעותי:

• סין נותרת הלאום הזר המוביל מבחינת מספר יחידות, אם כי הדומיננטיות שלה הצטמצמה בהשוואה לשנים קודמות.
• קונים ממיאנמר רשמו את הצמיחה החזקה ביותר מכל הלאומים, וטיפסו למקום השני ברחבי הארץ ב-2025.
• קונים הודים בלטו בכוח הקנייה שלהם: בנתוני הרבעון הראשון של 2026, לקונים הודים היה ערך ההעברה הממוצע הגבוה ביותר ליחידה — כ-5.6 מיליון באט — מעל הממוצע הכללי של קונים זרים העומד על 4.2 מיליון באט, וגם גודל היחידה הממוצע הגדול ביותר, 67.8 מ"ר.

מוקדם יותר ב-2025, הבעלות הזרה לפי ערך נשמרה יציבה על כ-29.3% מסך ערך העסקאות, בעוד סין, מיאנמר ורוסיה הובילו במספר היחידות, מה שמדגיש כיצד מספר קטן של לאומים ממשיך לעגן את המגזר. עבור קונים ששוקלים היכן תאילנד משתלבת מול מגבלות במקומות אחרים, המאמר שלנו על מס הרכוש בסינגפור שדוחף הון לתאילנד מכסה את התמונה האזורית הרחבה יותר.

החריגה של החוף המזרחי: פאטאיה שומרת על עמדתה

בעוד אזורים רבים התקררו, פאטאיה ובנגקוק נותרו נקודות החום המובילות עבור קונים זרים של קונדומיניומים, גם כשההעברות האטו במקומות אחרים. ברבעון הראשון של 2025, זרים העבירו בעלות על 3,919 יחידות קונדו ברחבי הארץ, בשווי 16.39 מיליארד באט — ירידה של 0.5% בלבד במספר היחידות משנה לשנה, ירידה מתונה בהרבה מהצניחות הדו-ספרתיות שנצפו בנתוני ההעברות המקומיות.

ברמה הפרובינציאלית, האזור הכלכלי המזרחי (EEC) — הכולל את צ'ון בורי, ראיונג וצ'צ'נגסאו — כן התרכך באופן כללי. העברות מגורים לשנת 2025 כולה ברחבי ה-EEC ירדו ב-4.4% ל-45,958 יחידות, כשהערך ירד ב-7.4% ל-111 מיליארד באט; הרבעון הרביעי לבדו רשם ירידה של 2.1% ביחידות ו-7.8% בערך משנה לשנה.

אך בתוך ההאטה האזורית הזו, ראיונג דווקא חרגה מהמגמה בתחילת 2025, ורשמה עלייה שנתית בהעברות, המונעת על ידי עובדי המגזר התעשייתי ועל ידי זרים שעברו מפאטאיה — פרט שמדבר ישירות על גיוון הביקוש בחוף המזרחי מעבר לקו החוף. צ'ון בורי עצמה חוותה ירידה של 8.5% בהעברות דיור ברבעון הראשון של 2025, ל-6,621 יחידות, כשהערך ירד ב-9.8% ל-17.5 מיליארד באט, מה שמראה שהאזור אינו חסין, אלא פשוט עמיד יותר מהממוצע הארצי בצד הקונדומיניומים באופן ספציפי.

עבור קונים ששוקלים מלאי ספציפי באזור פאטאיה נוכח השוק הלא אחיד הזה, אפשרויות כמו Pristine Park 3 — חדר שינה אחד 43 מ"ר או היחידה הגדולה יותר Pristine Park 3 — 2 חדרי שינה 65.82 מ"ר נמצאות בטווחי המחיר שבהם הביקוש ליד שנייה ולשוק הבינוני שמר על יציבות בצורה הטובה ביותר.

ריביות משכנתה: רוח גבית מתונה

עלויות המימון התמתנו במעט, מה שמסביר חלק מהיציבות שנצפתה בסוף 2025. מדד ההלוואות הבנצ'מרק של בנק תאילנד עבור סניפי בנקים זרים הגיע ל-6.33% ביוני 2026, לעומת 6.42% ביוני 2025 ו-7.16% ביוני 2024 — מגמת התמתנות הדרגתית אך עקבית.

עבור קונים זרים באופן ספציפי, המימון נותר האילוץ הגדול יותר מאשר הריביות בלבד. רוב הבנקים התאילנדיים זהירים בהלוואות לתושבי חוץ, ומוצרי משכנתה ממוקדי-זרים מבנקים כמו UOB ו-ICBC עדיין נושאים תנאים מחמירים יותר מהלוואות מקומיות. פער המימון הזה מסביר במידה רבה מדוע רכישות מזומן ממשיכות לשלוט במגזר הקונדומיניומים הזרים, ללא קשר לרמת הריביות הכללית.

מה זה אומר עבור קונים ומשקיעים

כשמחברים את החלקים יחד, שלושה מסקנות מעשיות בולטות:

1. החולשה בהיקף ההעברות הארציות משקפת את כוח הקנייה המקומי יותר מאשר את הביקוש הזר — העברות היחידות הזרות למעשה עלו ב-2025.
2. פאטאיה והחוף המזרחי הרחב יותר מוכיחים עמידות רבה יותר בביקוש הקונדו הזר מאשר פרובינציות רבות אחרות, גם כשהעברות הדיור ברחבי ה-EEC נחלשו.
3. תמהיל הלאומים מתגוון — קונים ממיאנמר והודו צוברים נתח, מה שמפחית את התלות בשוק מקור בודד.

עבור משקיעים, מגמה זו מצביעה על מגזרי הביניים ויד השנייה בחוף המזרחי כתחומים בעלי יציבות יחסית, בזמן שהשוק הארצי הרחב יותר עובר את תיקונו. בחינת מלאי ברמת היחידה כמו Pristine Park 3 — סטודיו או חדר שינה אחד 58 מ"ר מול מגמות ההעברות העדכניות של REIC היא נקודת התחלה סבירה לפני התחייבות הון.

השורה התחתונה

הירידה בהיקף העברות הקונדו בתאילנד היא סיפור ארצי של ביקוש מקומי חלש שנפגש עם תמריצי הפחתת אגרות וריביות שמתמתנות בהדרגה. אך היא מסתירה תת-סיפור אזורי ובינלאומי מעודד יותר — כזה שבו פאטאיה, ראיונג ולאומי הקונים הזרים המתגוונים ממתנים את החוף המזרחי מפני הגרוע ביותר בהאטה.

מאמרים קשורים

thailand-market

כללי המימון 100% LTV בתאילנד: המשמעות האמיתית עבור קונים

תאילנד הקלה על מגבלות יחס הלוואה לשווי (LTV) עד ל-100% עד אמצע 2026, במטרה להחיות שוק נדל"ן רדום. הנה מה שהחוק באמת מכסה, למה הוא לא הצית גל הלוואות, ומה המשמעות עבור קונים בפאטאיה ומעבר לה.

thailand-market

Thailand Real Estate Market Analysis: Condo Transfers, Prices and Rules for 2026

Thailand's condo market is in its fourth straight year of softening nationally, but foreign demand, EEC infrastructure and Eastern Seaboard resilience tell a very different story for Pattaya buyers.

thailand-market

Thailand Condo Transfer Fees in 2026: What Buyers Actually Pay at Handover

Thailand's condo transfer fee is a flat 2% of appraised value, plus stamp duty, withholding tax and specific business tax depending on how long the seller has owned the unit. Here's exactly what buyers and sellers pay at the Land Department in 2026, and how it fits into a softening transfer market.