L'Espagne a-t-elle vraiment mis fin à son golden visa ?

Oui. L'Espagne a cessé d'accorder la résidence par investissement immobilier ou financier le 3 avril 2025, fermant la voie immobilière après avoir délivré plus de 15 000 visas en douze ans.

Quels programmes de golden visa européens restent ouverts ?

Le Portugal et la Grèce continuent d'accepter des candidatures alors que l'Espagne, les Pays-Bas et la voie de citoyenneté maltaise ont fermé ou été restreints, le Portugal mettant désormais l'accent sur les fonds d'investissement réglementés plutôt que sur l'achat immobilier direct.

La Thaïlande propose-t-elle une résidence liée à l'immobilier ?

La Thaïlande propose deux voies principales : le visa Long-Term Resident (LTR), qui peut combiner un investissement d'au moins 500 000 dollars US en Thaïlande avec 1 million de dollars US d'actifs mondiaux, et un nouveau visa immobilier lancé début 2026, lié à un achat immobilier minimum de 3 000 000 THB.

Les étrangers peuvent-ils posséder des condominiums en pleine propriété en Thaïlande ?

Oui — les étrangers peuvent posséder des unités de condominium en pleine propriété (freehold), à condition que la part détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale cessible.

Pattaya est-elle une option réaliste pour ce type d'investisseur ?

Pattaya offre la pleine propriété de condominiums à une fraction du prix des marchés européens ou de Bangkok, ce qui facilite l'atteinte des seuils d'investissement thaïlandais pour le visa LTR ou le visa immobilier, tout en générant des revenus locatifs.

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La fin des Golden Visas en Europe : où se tournent désormais les investisseurs en résidence par investissement

26/07/2026

Alors que l'Espagne, Malte et d'autres pays européens ferment leurs golden visas liés à l'immobilier, les investisseurs en quête de résidence par l'achat immobilier élargissent leurs horizons. Le visa LTR thaïlandais et la nouvelle formule à 3 millions de bahts s'imposent comme des alternatives concrètes — comparaison détaillée.

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Si vous comptiez sur un achat immobilier en Europe pour obtenir un titre de séjour, la donne a radicalement changé. L'Espagne a fermé la voie immobilière de son golden visa en avril 2025, le programme de citoyenneté par investissement de Malte a été invalidé par la justice le même mois, et les Pays-Bas avaient déjà discrètement mis fin au leur en 2024. Les investisseurs séduits par l'idée d'un bien immobilier ouvrant droit à la résidence se tournent désormais vers d'autres horizons — et le visa Long-Term Resident (LTR) thaïlandais, ainsi que le nouveau permis lié à l'immobilier, suscitent un intérêt croissant.

Pourquoi l'Europe ferme la porte à la résidence liée à l'immobilier

La tendance est la même partout en Europe : les gouvernements dissocient désormais la politique du logement de l'investissement migratoire. L'Espagne a été explicite sur ses motivations — les autorités souhaitaient cesser de traiter le logement comme « une activité spéculative » et donner la priorité aux résidents plutôt qu'aux investisseurs. Les chiffres confirment cette logique politique, même si l'impact sur le marché reste modéré.

L'Espagne a cessé d'accorder la résidence par investissement immobilier ou financier le 3 avril 2025, mettant fin à un programme qui avait délivré plus de 15 000 visas en douze ans.
Entre 2013 et 2025, les ressortissants étrangers ont obtenu près de 16 000 golden visas espagnols — soit seulement 0,3 % des transactions immobilières résidentielles, une part infime qui a pourtant généré une réaction politique disproportionnée.
Le programme de citoyenneté par investissement de Malte a été annulé par un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne en avril 2025, tandis que l'Irlande avait déjà fermé son Immigrant Investor Programme en 2023 et le Royaume-Uni son Tier 1 Investor Visa en 2022.

La direction est sans ambiguïté. Les unes après les autres, les voies les plus simples reliant achat immobilier et résidence en Europe se referment, et aucun des programmes fermés n'a été remplacé.

Le Portugal et la Grèce restent ouverts, mais les règles évoluent

Toutes les portes européennes ne sont pas closes. Le Portugal et la Grèce continuent d'accepter des candidatures alors que les programmes voisins disparaissent, et la demande s'est naturellement redirigée vers eux. Mais le Portugal, en particulier, oriente désormais les investisseurs loin de la pierre.

Le basculement du Portugal vers les investissements non immobiliers a placé les fonds d'investissement réglementés au cœur de son golden visa, réduisant le risque spéculatif mais supprimant aussi l'actif tangible et générateur de revenus qui faisait tout l'attrait de la voie immobilière. Pour les acheteurs qui souhaitaient spécifiquement un bien physique — et non une part de fonds — c'est un compromis loin d'être anodin.

La réponse thaïlandaise : le visa LTR et une nouvelle voie immobilière

La Thaïlande a passé les deux dernières années à bâtir son propre cadre d'investissement migratoire, et les mises à jour de 2025-2026 l'ont rendu nettement plus accessible aux acheteurs immobiliers en particulier.

Le visa Long-Term Resident (LTR)

Le régime du visa LTR thaïlandais offre une autorisation de séjour renouvelable de 10 ans aux ressortissants étrangers éligibles, avec notamment une catégorie « Wealthy Global Citizens » ouverte à ceux disposant d'au moins 1 million de dollars US d'actifs mondiaux. Pour cette catégorie, une mise à jour de 2025 a supprimé l'exigence antérieure de justifier de 80 000 dollars US de revenus annuels personnels, privilégiant plutôt un investissement stable et durable en Thaïlande — cet investissement pouvant inclure au moins 500 000 dollars US placés dans des actifs thaïlandais, dont l'immobilier éligible.

Un visa immobilier dédié

La Thaïlande a également lancé une option plus directe : un visa longue durée d'un an, renouvelable, destiné aux ressortissants étrangers achetant un bien immobilier thaïlandais éligible d'une valeur minimale de 3 000 000 THB, soit environ 83 000 dollars US aux taux de change récents. Le seuil d'entrée est bien plus bas que pour la catégorie LTR, même si la structure de renouvellement est plus restrictive et mérite d'être étudiée attentivement avant de s'engager.

Comparé aux programmes européens désormais fermés, l'attrait est évident :

La propriété en pleine propriété (freehold) d'un condominium est accessible aux étrangers, dans la limite de 49 % de la surface totale cessible d'un immeuble.
Les seuils d'entrée sont bien inférieurs aux montants à sept chiffres généralement exigés par les programmes de citoyenneté par investissement de l'UE.
L'actif est un bien physique et générateur de revenus, et non une simple part de fonds.

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Pourquoi Pattaya correspond particulièrement à ce profil d'investisseur

Pour les investisseurs délaissés par les fermetures européennes, Pattaya offre quelque chose de de plus en plus rare : la pleine propriété (freehold) à des prix qui dépassent largement les seuils d'investissement thaïlandais, sans nécessiter les paliers d'actifs les plus élevés du LTR. Un condominium bien situé à Pattaya peut satisfaire plusieurs fois le seuil minimum du visa immobilier, tout en restant un bien locatif générateur de revenus plutôt qu'une simple participation passive dans un fonds.

Les acheteurs qui souhaitent conjuguer style de vie et résidence devraient s'intéresser aux programmes côtiers, riches en équipements — des projets comme Smart island resort sur le continent ou Nouvelle propriété de luxe en bord de mer illustrent bien ce type de biens en pleine propriété, disponibles à des niveaux de prix qui seraient considérés comme d'entrée de gamme sur les marchés ibérique ou européen des golden visas.

La question du change et du timing

Les investisseurs qui sortent des capitaux d'Europe doivent aussi composer avec les questions de change, en plus des règles de visa. Toute personne convertissant des euros ou des livres sterling en bahts devrait intégrer le facteur timing du taux de change à son plan d'achat — notre analyse sur la dynamique du baht fort et ce qu'elle signifie pour les acheteurs étrangers de condominiums est une lecture complémentaire utile avant tout transfert de fonds.

Ce que cela signifie si vous comparez vos options

Pour un acheteur qui souhaitait spécifiquement obtenir la résidence européenne via l'immobilier, les choix réalistes se limitent désormais au Portugal (de plus en plus orienté fonds) et à la Grèce, aux côtés de quelques programmes plus modestes dans les Caraïbes et le Golfe. La Thaïlande n'offre ni résidence européenne ni voie vers la citoyenneté européenne — c'est une distinction importante, pas un simple détail marketing. Ce qu'elle offre en revanche, c'est une propriété en pleine propriété simple, un cadre de visa longue durée fonctionnel, et des coûts d'entrée nettement plus bas.

Comparatif rapide

Espagne : fermée aux nouvelles candidatures liées à l'immobilier depuis avril 2025.
Malte : programme de citoyenneté par investissement invalidé par la justice européenne en avril 2025.
Portugal : ouvert, mais orienté de plus en plus vers les fonds d'investissement plutôt que l'immobilier direct.
Thaïlande : visa LTR (investissement de 500 000 dollars US minimum) ou nouveau visa immobilier (3 millions de THB minimum), tous deux liés à un bien immobilier réel.

La diligence raisonnable reste essentielle

Cela ne signifie pas que les voies thaïlandaises sont sans risque ou faciles à obtenir. Le visa immobilier en est encore à un stade expérimental, et certains commentateurs du secteur ont soulevé des questions sur la pertinence du seuil de 3 millions de THB et sur la restriction de renouvellement au sein de la même année d'exercice. Les acheteurs devraient considérer ce programme comme véritablement nouveau, et non mature, et associer toute décision de visa à des fondamentaux immobiliers solides — emplacement, réputation du promoteur, rendement locatif réaliste — plutôt que de considérer le visa comme la raison principale d'acheter.

Pour ceux qui étudient spécifiquement les règles de propriété étrangère et les mécanismes de quotas sur le marché des condominiums en Thaïlande, notre article sur ce qu'il se passe quand le quota étranger d'un condominium à Pattaya est atteint mérite d'être lu en parallèle de toute recherche sur les visas, car la structure de propriété et l'éligibilité à la résidence sont des questions distinctes — mais liées.

En résumé pour les investisseurs délaissés par les golden visas

Les portes européennes de la résidence par investissement se ferment plus vite qu'elles ne s'ouvrent, et rien n'indique un renversement de tendance. La combinaison thaïlandaise — propriété freehold de condominiums, cadre du visa LTR en pleine maturation, et visa immobilier à moindre coût — offre aux acheteurs délaissés par les golden visas une alternative concrète, adossée à un bien réel, à condition d'aborder la démarche avec des attentes réalistes sur ce que le visa confère réellement, et ce qu'il ne confère pas.