thailand-market

Kondon siirtoprosessi ulkomaisille ostajille Thaimaassa: Vaiheittainen opas

13.8.2026

Kondon ostaminen Thaimaassa ulkomaalaisena kiteytyy yhteen ratkaisevaan asiakirjaan ja muutamaan maksuun, jotka useimmat ostajat aliarvioivat. Näin siirto etenee vaihe vaiheelta.

Tekoälyn luoma, toimituksemme tarkistama

Ulkomainen ostaja voi omistaa kondoyksikön Thaimaassa täysin vapaaomistuksena, mutta siirto etenee vain, jos rahat saapuvat oikein, verot maksetaan oikeissa suhteissa ja paperit toimitetaan maanmittaustoimistoon oikeassa järjestyksessä. Jos yksikin vaihe menee pieleen — yleensä valuutansiirto — koko kauppa jää jumiin viime metreillä. Tässä oppaassa käydään läpi kondon siirtoprosessi ulkomaisille ostajille Thaimaassa aina pankkisiirrosta avainten luovutukseen, nykyisin voimassa olevin maksuin ja säännöin.

Miksi kondon siirtoprosessi ulkomaisille ostajille Thaimaassa alkaa jo ennen allekirjoitusta

Siirtoprosessi käynnistyy laillisesti sillä hetkellä, kun ostosumma siirretään Thaimaahan — ei silloin, kun kauppakirja allekirjoitetaan. Tämä johtuu siitä, että Thaimaan laki edellyttää ulkomaisten ostajien osoittavan, että kondon ostoon käytetty raha on tullut ulkomailta, ulkomaan valuutassa, ja vaihdettu baateiksi vasta Thaimaassa.

Tämän vaiheen laiminlyönti on yleisin syy siihen, miksi ulkomaisten kondo-ostojen käsittely viivästyy tai jopa hylätään maanmittaustoimistossa. Kannattaa tutustua myös siihen, <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">miten ulkomaalaiskiintiön laskenta todellisuudessa toimii</a>, ennen kuin sitoudut yksikköön — saatavuus 49 %:n säännön puitteissa voi vaikuttaa suoraan koko aikatauluun.

Valuutansiirtolomake (FET): ensimmäinen ja välttämätön vaihe

Jokainen ulkomainen ostaja tarvitsee vastaanottavan thaimaalaisen pankin myöntämän Foreign Exchange Transaction -lomakkeen (FET) omistusoikeuden rekisteröimiseksi. Lomake myönnetään kuitenkin vain tietyn siirtosumman ylittyessä.

• <cite index="5-0">FET-lomake myönnetään pankin toimesta vain yli 50 000 USD:n suuruisille siirroille</cite>.
• Pienemmissä siirroissa pankki voi sen sijaan antaa tukikirjeen tai maksuvahvistuksen (credit advice), joka vahvistaa ulkomailta saapuneen rahansiirron ja jonka maanmittaustoimisto yleensä hyväksyy vaihtoehtona.
• Siirron viestikentällä on väliä: siinä pitäisi lukea selkeästi, että raha on tarkoitettu tietyn kondoyksikön ostoon, ostajan nimissä täsmälleen samalla tavalla kuin passissa.

Yhden kondomaksun pilkkominen useaan pienempään siirtoon FET-rajan kiertämiseksi on huono idea — se jättää jäljen, joka ei täsmää kauppahinnan kanssa ja voi hidastaa rekisteröintiä huomattavasti.

Siirtomaksut, verot ja kuka niistä oikeasti vastaa

Thaimaan kondon siirtokustannukset koostuvat valtion maksuista ja veroista. Niiden jakautuminen ostajan ja myyjän kesken on periaatteessa neuvoteltavissa, mutta käytännössä noudattaa vakiintuneita tapoja.

1. Siirtomaksu — <cite index="1-1">siirtomaksu on 2 % maanmittaustoimiston määrittämästä arvioidusta arvosta</cite>, ja <cite index="1-2">Thaimaan siviili- ja kauppalain 457 §:n mukaan tämä maksu jaetaan tyypillisesti tasan ostajan ja myyjän kesken, ellei kirjallisesti sovita toisin</cite>.
2. Erityinen liiketoimintavero (SBT) — <cite index="3-0">Thaimaa perii 3,3 %:n erityisen liiketoimintaveron kiinteistöistä, jotka myydään viiden vuoden kuluessa ostosta</cite>, mikä jarruttaa pikamyyntejä. Veron maksaa tavallisesti myyjä.
3. Leimavero — 0,5 % myynti- tai arviohinnasta, mutta peritään vain silloin, kun SBT:tä ei sovelleta eli pidempään omistetuissa kiinteistöissä.
4. Ennakonpidätys — lasketaan eri tavalla yksityishenkilölle (progressiivisesti, omistusvuosien mukaan) kuin yritysmyyjälle, jolle vero on kiinteä.

Konkreettinen esimerkki tuoreesta kustannuserittelystä havainnollistaa asiaa: 4 500 000 THB:n yksikössä <cite index="2-1">siirtomaksu 2 % × 4 500 000 = 90 000 THB, tyypillisesti jaettuna</cite> molempien osapuolten kesken. Juuri näiden lukujen vuoksi kannattaa vahvistaa maksujen jakautuminen kirjallisesti jo ennen varaussopimuksen allekirjoittamista — kattavampi läpikäynti löytyy oppaasta <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">Thaimaan kondon siirtomaksuista</a>.

Varmista ulkomaalaiskiintiö ennen kuin siirrät yhtäkään bahtia

Condominium Act -lain mukaan ulkomaalaiset voivat yhdessä omistaa enintään 49 % minkä tahansa rekisteröidyn kondorakennuksen myytävästä pinta-alasta. Suositut Pattayan ja Jomtienin rannan lähellä sijaitsevat projektit ovat usein lähellä tätä rajaa, erityisesti ne, joita suosivat <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">tietyt ostajakansallisuudet</a> keskittyen tiettyihin kohteisiin.

Pyydä ennen rahansiirtoa kehittäjältä tai välittäjältä kirjallinen vahvistus rakennuksen senhetkisestä ulkomaalaiskiintiötilanteesta. Jos kiintiö on jo täynnä, ainoa reitti omistukseen on vuokraoikeusrakenne (leasehold) tai thai-kiintiön yksikkö, joka ostetaan yhtiörakenteen kautta — molemmat hyvin erilaisia kauppoja verrattuna tavalliseen ulkomaiseen vapaaomistussiirtoon.

Rahoitus: mihin asuntolainakorot sopivat kuvaan

Useimmat ulkomaiset ostajat maksavat käteisellä, koska thaimaalaiset pankit myöntävät harvoin asuntolainoja ei-residenteille, ja niissäkin harvoissa tapauksissa ehdot ovat tiukemmat kuin thaimaalaisille asiakkaille.

• <cite index="6-0">Asuntolainojen korot Thaimaassa ovat tällä hetkellä 2,9–3,3 % vuodessa kiinteäkorkoisissa lainoissa</cite> kelpoisille lainanottajille.
• Thaimaalaisten ostajien lainoituksen enimmäisosuus voi olla korkeampi, mutta ulkomaalaisille se jää tyypillisesti selvästi matalammaksi, usein 30–50 %:n käsirahaa edellyttäen.
• Koska rahoitusmahdollisuudet ovat rajalliset, edellä kuvattu FET-todistettu käteissiirto ei ole useimmille ulkomaisille ostajille vain muodollisuus — se on koko kauppa.

Jos rahoitusrajoitteet mietityttävät, kannattaa vertailla muuttovalmiita, edullisempia vaihtoehtoja, kuten <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">yksiötä New Nordic Vip 2:ssa</a>, suurempiin kaksioihin, kuten <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5:een</a> — käteispanos ja siihen liittyvät siirtoverot vaihtelevat näiden välillä huomattavasti.

Kuinka kauan siirto todellisuudessa kestää maanmittaustoimistossa

Kun rahat ovat saapuneet ja FET-lomake (tai pankin kirje) on käsillä, itse käynti maanmittaustoimistossa sujuu yleensä nopeasti — usein yhdessä päivässä, kunhan kaikki asiakirjat on koottu oikein. Pidempi odotusaika liittyy lähes aina alkuvaiheeseen: kehittäjän omistustodistuksen ja taloyhtiön velattomuustodistuksen hankkiminen sekä kiintiötilanteen vahvistaminen voi viedä viikosta useisiin viikkoihin rakennuksesta riippuen.

Yleisiä sudenkuoppia Itärannikolla

Pattayan nopeatempoinen jälleenmyynti- ja ennakkomyyntimarkkina synnyttää muutamia toistuvia kitkakohtia, joita ei näy yhtä usein rauhallisemmilla markkinoilla.

• Velattomuustodistusten viivästyminen kiireisissä taloyhtiöiden toimistoissa suurissa, satoja yksiköitä käsittävissä kondokomplekseissa.
• Kiintiöpullonkaulat rantarakennuksissa, joissa ulkomaalaisomistus on jo lähellä 49 %:n kattoa.
• Siirtoviestien virheet, joissa raha on siirretty eri summalla tai eri tarkoituksella kuin kauppakirjassa mainitaan — tällöin pankki joutuu korjaamaan tiedot ennen kuin FET voidaan myöntää.

Kun kauppaa hoitaa toimisto, joka huolehtii rahansiirron dokumentaatiosta osana prosessia sen sijaan, että vastuu jätettäisiin kokonaan ostajan kotipankille, viime hetken viivästykset vähenevät selvästi. Tämä korostuu erityisesti ennakkomyyntikohteissa, kuten <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">Unixx Condominiumin yksiöissä</a>, joissa kehittäjän paperityön tulee täsmätä tarkasti ostajan rahansiirtotietojen kanssa.

Yhteenveto

Kondon siirtoprosessi ulkomaisille ostajille Thaimaassa ei ole monimutkainen, mutta se ei anna anteeksi oikoteitä. Hoida FET-lomake tai pankin kirje kuntoon, varmista kiintiö ajoissa ja sovi maksujen jakautumisesta kirjallisesti — silloin käynti maanmittaustoimistossa on koko ostoprosessin helpoin vaihe.

Nämä tiedot ovat yleisluonteisia ja koulutuksellisia, koottu julkisista lähteistä 13.8.2026 tilanteen mukaan. Kyseessä ei ole oikeudellinen tai verotuksellinen neuvo, eikä se korvaa laillistetun thaimaalaisen lakimiehen arviota yksilöllisestä tilanteestasi. Thaimaan verokannat, raja-arvot ja lakisääteiset vaatimukset saattavat muuttua — varmista ajantasaiset tiedot riippumattomalta lakiasiantuntijalta ennen minkään asiakirjan allekirjoittamista.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

thailand-market

Pattayan asuntomarkkinat eläkeläisille: mitä ulkomaalaisten ostajien tulee tietää vuonna 2026

Eläkeläiset ovat edelleen yksi Pattayan asuntomarkkinoiden vakaimmista ostajaryhmistä, mutta pitkiä oleskeluja koskevat viisumisäännöt ovat tiukentuneet. Tässä on se, mitä eläkkeelle muuttavan ostajan tulee ymmärtää rahoituksesta, vakuutuksista ja kysynnän keskittymisestä Itäisen rannikon alueella.

thailand-market

Miksi 40–70 %:n asuntolainojen hylkäysaste muokkaa Thaimaan asuntomarkkinoita

Thaimaalaiset pankit hylkäävät jopa seitsemän kymmenestä asuntolainahakemuksesta halvempien asuntojen kohdalla, mikä kuristaa kotimaista kysyntää, vaikka ulkomaiset ostajat jatkavat kondojen siirtoja Bangkokissa, Phuketissa ja Pattayassa. Tässä on tarina siitä, mitä hylkäyskriisi tarkoittaa kaikille, jotka ostavat käteisellä.

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkinat 2025–2026: kondominioiden omistajanvaihdot, ulkomaalaiskiintiön trendit ja Pattayan hinnat

Kondominioiden omistajanvaihdot laskivat koko maassa vuonna 2025, mutta ulkomaalaisostajien osuus pysyi ennallaan ja Pattayan hinnat jatkoivat nousuaan. Näin luvut vaikuttavat kaikkiin, jotka harkitsevat sijoittamista Thaimaan asuntomarkkinoille juuri nyt.