thailand-market
Kiinteistösijoittaminen: käytetty asunto vai uudiskohde Pattayalla
14.9.2026
Vuokratuotto Pattayan jälkimarkkinoilla alkaa heti kaupan jälkeen — jo 10 000 bahtia kuukaudessa yksiöstä Pratamnakissa, bruttotuotto noin 6–11 % vuodessa. Uudiskohde ei tuota vuokratuloa ennen valmistumista, mutta hinta lukitaan sopimuksessa ostohetkellä, ja korottomat maksuerät 18–36 kuukauden ajalle suojaavat rahaa inflaatiolta rakennusaikana.
Kiinteistösijoittaminen: käytetty asunto vai uudiskohde Pattayalla
Viimeisen vuoden aikana kysymys "mihin sijoittaa rahansa" nousee lukijoilta esiin useammin kuin ennen. Talletukset eivät pysy inflaation perässä, osakemarkkinat ovat epävarmoja, ja kiinteistö Thaimaassa on yksi harvoista omaisuuslajeista, jonka ulkomaalainen voi omistaa täysin, josta voi saada tuloa valuutassa ja jossa voi myös itse asua ainakin osan vuodesta. Me Apartwellilla olemme auttaneet kiinteistöjen ostossa Pattayalla jo viisi vuotta, ja tänä aikana olemme hoitaneet kymmeniä kauppoja — käytetyistä yksiöistä uudiskohteiden asuntoihin eri rakennusvaiheissa. Tässä artikkelissa ei ole yleisluontoista pohdintaa, vaan konkreettisia lukuja molemmista sijoitusvaihtoehdoista.
Lyhyesti sanottuna logiikka on tämä: raha, joka makaa vain tilillä tai talletuksessa, menettää ostovoimaansa joka kuukausi, kun inflaatio ylittää talletuskoron. Kiinteistö on tapa lukita omaisuuden arvo ja samalla joko saada tuloa heti (käytetty asunto) tai ostaa tämän päivän hinnalla omaisuus, joka on rakennuksen valmistuessa arvokkaampi (uudiskohde). Seuraavaksi käymme molemmat polut läpi Pattayan markkinoiden todellisilla luvuilla.
Logiikka näkyy havainnollisesti yksinkertaisessa kahden vuoden vertailussa — ilman sidontaa tiettyyn asuntoon, vain osoittaaksemme kolmen omaisuuslajin käyttäytymisen eron:
| Omaisuuslaji | Mitä summalle tapahtuu 2 vuodessa | Tuloa "tässä ja nyt" |
|---|---|---|
| Talletus ruplissa | Nimellisarvo kasvaa talletuskoron verran, ostovoima koron ja inflaation erotuksen verran, joka viime vuosina on usein ollut negatiivinen | Ei, ennen talletuksen erääntymistä |
| Käytetty asunto Pattayalla | Omaisuuden hinta liikkuu kiinteistömarkkinan mukana; vuokratulo tulee kuukausittain valuuttakurssista riippumatta | Kyllä, heti ensimmäisestä kuukaudesta kaupan jälkeen |
| Uudiskohde maksuerin | Hinta lukittu sopimuksessa ostopäivänä; maksut jaettu rakennusajalle korotta | Ei, ennen talon valmistumista — mutta omaisuuden arvo ei myöskään "vuoda" inflaation mukana, koska se on lukittu etukäteen |
Mikään kolmesta vaihtoehdosta ei ole sinänsä täydellinen — talletuksessa ei ole pääoman menetysriskiä, mutta ei myöskään suojaa inflaatiolta; kiinteistöllä on päinvastainen yhdistelmä hyötyjä ja haittoja. Seuraavaksi molempien skenaarioiden yksityiskohdat Pattayan markkinoilla.
Kiinteistösijoittaminen Pattayalla
Pattaya ei ole Bangkok eikä Phuket: täällä on matalampi sisääntulokynnys, suurempi osuus venäjänkielisiä vuokralaisia ja ostajia, ja on alueita kuten Pratamnak, joista on viime vuosina tullut käytännössä "venäläinen katu" — vastaavan vuokrakysynnän kanssa omalta diasporaltaan. Thaimaan kiinteistömarkkinan analytiikan mukaan vuodelta 2026 Chonburin maakunta, johon Pattaya kuuluu, on kärjessä ulkomaalaisten kauppojen määrässä kaikista maakunnista — sen osuus on noin 36 % kaikista omistusoikeuksien siirroista ulkomaalaisille ostajille koko maassa, jopa markkinan yleisen noin 17 %:n vuositason jäähtymisen taustalla. Tämä on sekä hyvä uutinen (kysyntä on elossa) että selväpäinen muistutus: kiinteistömarkkina on syklinen, ei kasva suoraviivaisesti.
Jälkimarkkinat: vuokratuloa heti oston jälkeen
Jälkimarkkinoiden pääetu on aika. Ostit asunnon, otit sen vastaan, löysit vuokralaisen — ja siitä hetkestä lähtien kohde työskentelee sinulle, ei rakennuttajalle. Ei rakennusaikaa, ei odottelua talon valmistumisesta.
Laajojen markkinatietojen mukaan vuodelta 2026 Pattayan jälkimarkkinoiden hinnat näyttävät tältä: Wongamatin alueella 90 000–180 000 bahtia/m², Keski-Pattayassa 60 000–150 000 bahtia/m², Jomtienissä 55 000–130 000 bahtia/m², Na Jomtienissä ja Bang Saraissa 45 000–90 000 bahtia/m². Pitkäaikaisvuokrauksen keskimääräinen bruttotuotto koko markkinalla on 6–10 % vuodessa, yksittäisillä rantatontin ensimmäisen rivin kohteilla jopa 10 %. Nämä ovat markkinan suuntaviivoja, ei lupausta tietystä luvusta tietylle asunnolle.
Sen sijaan voimme vahvistaa omilla tiedoillamme, emme yleisellä markkina-arviolla: Apartwellin portfoliossa Pratamnakissa yksiöitä myydään alkaen 1 100 000 bahtista, yksiöitä joissa on erillinen makuuhuone alkaen 1 800 000 bahtista, kaksioita alkaen 2 700 000 bahtista, ja vuokraamme itse vastaavia asuntoja pitkäaikaisvuokralle alkaen 10 000, 14 000 ja 18 000 bahdista kuukaudessa vastaavasti. Käydään läpi tuotto yksiöllä, koska se on edullisin sisääntulovaihtoehto:
| Tunnusluku | Arvo |
|---|---|
| Yksiön ostohinta Pratamnakissa | alkaen 1 100 000 bahtia |
| Vuokra kuukaudessa | alkaen 10 000 bahtia |
| Bruttotulo vuodessa | 120 000 bahtia |
| Miinus huoltomaksu (CAM), kiinteistövero, hallinnointiyhtiön vuokrauskomissio | ≈ 47 000 bahtia/vuosi |
| Nettotulo vuodessa | ≈ 73 000 bahtia |
| Bruttotuotto | ≈ 10,9 % vuodessa |
| Nettotuotto (kulujen jälkeen) | ≈ 6,6 % vuodessa |
Tämä on laskennallinen, ei taattu tuotto: se on koottu menetelmällä "bruttotulo miinus vahvistetut kulueriin" oman portfoliomme todellisten, ei keskiarvoistettujen hintojen perusteella, mutta lopullinen luku tietylle asunnolle riippuu siitä, kuinka nopeasti vuokralainen löytyy, sisustuksen kunnosta ja siitä, muuttuuko CAM-maksu kyseisessä talossa. Tärkeää on myös se, mitä vuokralaisen rahalle tapahtuu heti: kun uudiskohde on vielä rakenteilla, käytetty asunto tuo jo nämä 6 000 bahtia netto kuukaudessa — ja tämä on tapaus, jossa konkreettinen hyöty liittyy juuri Apartwellin kautta ostamiseen, koska me otamme kohteen hallintaamme ja hoidamme vuokralaisen etsimisen, emme jätä ostajaa selviämään siitä itse.
Kausivaihtelu: milloin vuokrata pitkäaikaisesti, milloin lyhytaikaisesti
Yllä laskettu tuotto on konservatiivinen skenaario pitkäaikaisvuokrauksesta: yksi sopimus 6–12 kuukaudeksi, vakaa hinta kaudesta riippumatta. Pattayalla on olemassa toinenkin skenaario, joka korkeasesonkina antaa selvästi enemmän, mutta vaatii hallinnointia.
Thaimaan korkea matkailusesonki on suunnilleen marraskuusta maaliskuuhun, jolloin kuiva sää ja vähäiset sateet houkuttelevat eniten matkailijoita; matala sesonki on toukokuusta lokakuuhun, monsuunisateiden aikaan. Kohteissa, joita sijoitamme Booking.comiin, Agodaan, Airbnb:hen ja Expediaan omalla kanavanhallintajärjestelmällämme Exelyllä, vuorokausihinta korkeasesonkina yleensä ylittää moninkertaisesti pitkäaikaisvuokran vastaavan jakson, kun taas matalasesonkina on usein kannattavampaa olla yksi pitkäaikainen vuokralainen kuin tyhjänä olevia päiviä lyhyiden varausten välissä. Järkevä strategia sijoittajalle, joka ei asu pysyvästi Pattayalla, on olla valitsematta etukäteen yhtä muotoa koko vuodeksi, vaan antaa hallinnointiyhtiön vaihdella lyhytaikaisen ja pitkäaikaisen vuokrauksen välillä kauden mukaan — juuri tätä Apartwellin hallinnointiosasto tekee Pratamnakin portfoliolleen päivittäin.
Pattayan uudiskohteet: koroton maksuerä ja miksi talletusraha menettää arvoaan
Tämä on osio, jonka vuoksi moni lukija avasi tämän artikkelin, joten — suoraan mekaniikkaan ilman johdantoja.
Useimmilla Pattayan rakennuttajilla myyntisopimus uudiskohteessa rakentuu saman logiikan mukaan riippumatta hankkeesta:
- 10–20 % hinnasta — maksu sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä (usein jaettu varausmaksuun 1–3 % ja ensimmäiseen erään);
- 20–30 % hinnasta — yhtä suurina erinä kuukausittain tai neljännesvuosittain koko rakennusajan;
- 50–70 % hinnasta — loppumaksu talon valmistuessa, samanaikaisesti omistusoikeuden siirron kanssa Maarekisterivirastossa.
Avainyksityiskohta, joka usein jää huomaamatta: näihin maksueriin ei kerry korkoa. Thaimaalainen pankki ei ole mukana järjestelmässä lainkaan — tämä on suora sopimus ostajan ja rakennuttajan välillä, joten ei ole lainakorkoa, luottotietojen tarkistusta eikä pankkikuluja. Tämä erottaa maksuerät periaatteellisesti asuntolainasta: et maksa rakennuttajalle lisää siitä, että maksat myöhemmin, vaan koko summan täysimääräisenä.
Tyypillisen Pattayan hankkeen rakennusaika on 18–36 kuukautta. Rehellinen suositus, joka kannattaa pitää mielessä budjettia suunnitellessa: varaa vielä 3–6 kuukautta rakennuttajan ilmoittaman valmistumispäivän lisäksi. Rakennusaikataulut Thaimaassa, kuten lähes kaikkialla, siirtyvät useammin kuin pitävät päivälleen — ja tunnollinen rakennuttaja yleensä sisällyttää sopimukseen sakkopykälät tämän varalle, mutta myös tämä kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta, ei jälkikäteen.
Nyt siihen, minkä vuoksi uudiskohdetta ylipäätään kannattaa harkita sijoituksena, ei vain tapana venyttää maksua. Sopimuksen hinta lukitaan allekirjoitushetkellä eikä sitä tarkisteta, vaikka markkina nousisi rakentamisen aikana. Ja raha, jota et ole vielä maksanut aikataulun mukaisesti, on koko sen ajan joko tililläsi tai työskentelee muualla menettäen ostovoimaansa inflaation verran — sen sijaan, että se "jäätyisi" hankkeeseen tämän päivän, ei huomisen hinnalla. Ero perustusvaiheen hinnan ja valmistumisvaiheen hinnan välillä on juuri se osa uudiskohteen tuotosta, jota jälkimarkkinat eivät periaatteessa voi tarjota: valmista asuntoa ei voi ostaa "eiliseen hintaan".
Tämä ei ole abstrakti kaava — näin se näyttää todellisessa Apartwellin nykyisen portfolion hankkeessa, kun pidetään mielessä noin 3 000 000 ruplan sisääntulobudjetti (Venäjän keskuspankin kurssilla noin 1 180 000 bahtia):
Love IT Wongamat Beach Condominium — rakennuttaja Global Top Groupin hanke Wongamatissa, 8 kerrosta, valmistuu 2030. Rakennuttajan hinta: yksiö (~26 m²) — 2 678 000 bahtia, yksiö erillisellä makuuhuoneella (~39 m²) — 4 017 000 bahtia, kaksio (~52 m²) — 5 356 000 bahtia (103 000 bahtia/m²). Varausmaksu — 100 000 bahtia.
Tällä hankkeella, kuten useimmilla Pattayan uudiskohteilla, maksusuunnitelma eroaa ulkomaalaiskiintiön (Foreign Quota, FQ) ja thaimaalaiskiintiön (Thai Quota, TQ) välillä — ulkomaalaisena ostajana tarvitset juuri FQ-järjestelmän:
| Vaihe (ulkomaalaiskiintiö, FQ) | % hinnasta | Yksiö, 2 678 000 bahtia | 1BR, 4 017 000 bahtia |
|---|---|---|---|
| Varauksessa | 30 % | 803 400 bahtia (≈ 2 044 000 ₽) | 1 205 100 bahtia (≈ 3 066 000 ₽) |
| Maksuerissä 24 kuukauden rakennusajalle, 6 maksua 4 kuukauden välein, korotta | 50 % | 1 339 000 bahtia, 223 167 bahtia / 4 kk | 2 008 500 bahtia, 334 750 bahtia / 4 kk |
| Omistusoikeuden siirrossa | 20 % | 535 600 bahtia | 803 400 bahtia |
Tässä näkyy vivahde, joka on helppo ohittaa: ulkomaalaiskiintiöllä (FQ) alussa maksetaan enemmän kuin thaimaalaiskiintiöllä (TQ — siellä varaukseen menee vain 20 %), mutta loppumaksu on pienempi — 20 % vastaan TQ:n 50 %. Ulkomaalaisen ostajan kannattaa suoraan suunnitella budjettinsa FQ-ehtojen mukaan, jotka ovat hänelle ainoat saatavilla olevat, sen sijaan että yrittäisi mukautua thaimaalaiseen järjestelmään. 3 miljoonan ruplan budjetilla tämän hankkeen yksiöön (1BR) ensimmäinen maksu täyttyy lähes päivälleen — 1 205 100 bahtia ≈ 3 066 000 ₽.
Love IT Wongamat ei ole ainoa Apartwellin työn alla oleva vaihtoehto. Tässä kolme hanketta nykyisestä portfoliosta eri hintatasoilla, jotta nähdään vaihteluväli, ei vain yksi piste:
| Hanke | Alue | Rakennuttaja | Hinta alkaen | Valmistuu | FQ-järjestelmä (ulkomaalaisille) |
|---|---|---|---|---|---|
| Love IT Wongamat Beach Condominium | Wongamat | Global Top Group | 2 678 000 bahtia (yksiö) | 2030 | 30 % / 50 % 24 kk / 20 % |
| The Riviera California | Keski-Pattaya | The Riviera Group | 2 807 000 bahtia (yksiö) | 2029 | 35 % / 15 % 18 erää / 50 % |
| The Riviera Santa Monica | Jomtien | The Riviera Group | 5 516 000 bahtia (1BR) | IV vuosineljännes 2028 | 35 % / 15 % 18 erää / 50 % |
Kahden Riviera-hankkeen järjestelmä eroaa Love IT:stä: korkeampi varausmaksu (35 % vastaan 30 %) ja selvästi lyhyempi maksuerien jakso (18 erää 4 kuukauden välein toistuvan sijaan), mutta loppumaksu on sama 50 %. Santa Monicassa on asuntojen lisäksi kolmioita ja kattohuoneistoja ylimmissä kerroksissa — tämä ei ole enää budjettisegmentti vaan vaihteluvälin yläraja Love IT:hen verrattuna. Tarkat ehdot ja vapaiden asuntojen saatavuus jokaisessa hankkeessa tarkistetaan yhteydenoton hetkellä — tiettyjen kerrosten ja pohjaratkaisujen saatavuus muuttuu myynnin edetessä.
Mistä hinnan nousu valmistumiseen mennessä johtuu. Emme tarkoituksella anna tässä tarkkaa prosenttilukua hinnannoususta "perustuksista valmistumiseen" — jokaisella hankkeella tämä luku on oma ja riippuu myyntitahdista, alueesta ja markkinatilanteesta valmistumishetkellä, ja etukäteen luvatun kiinteän prosentin lupaaminen olisi epärehellistä. Mutta mekaniikka, jonka mukaan hinta yleensä nousee, on melko läpinäkyvä: rakennuttaja myy ensimmäiset asunnot halvemmalla kerätäkseen käyttöpääomaa rakentamisen alkuun, ja talon valmistuessa ja valmistumisen lähestyessä nostaa hintaa myymättömille asunnoille — osittain rakennusmateriaalien ja työvoiman kustannusten noususta kuluneina kuukausina, osittain siksi, että lähes valmista asuntoa on helpompi myydä kuin perustuskuoppaa. Se, joka meni hankkeeseen mukaan alussa kiinteällä hinnalla, on tämän dynamiikan toisella puolella: hänen hintansa ei enää muutu, kun taas uusien ostajien hinta jatkaa nousuaan talon valmiusasteen myötä.
Kumpi kannattaa: käytetty asunto vai uudiskohde — vertailu 3 miljoonan ruplan budjetilla
Suoraa vastausta "toinen on aina parempi" ei ole, ja jokainen, joka sellaisen antaa, myy useimmiten jotain tiettyä. Ero on siinä, mitä saat heti ja mitä vasta myöhemmin.
| Jälkimarkkinat | Uudiskohde | |
|---|---|---|
| Milloin vuokratulo alkaa | Heti kaupan jälkeen | Vasta talon valmistuttua (18–36 kk kuluttua) |
| Miten hinta muodostuu | Markkinahinta, kauppapäivänä | Lukitaan sopimuksessa, ei muutu ennen valmistumista |
| Budjettikuormitus | Koko summa kerralla (tai laina thaimaalaisella korolla, mikä on ulkomaalaisille vaikeampaa) | Jaettu rakennusajalle, korotta |
| Mitä näkee ennen ostoa | Todellinen asunto, todellinen talo, todelliset naapurit | Hanke, mallihuoneisto, rakennuttajan maine |
| Mukava sisääntulobudjetti alkaen 3 milj. ₽ (≈1 180 000 bahtia) | Yksiön täysi hinta Pratamnakissa | Ensimmäinen maksu FQ-järjestelmällä 1BR:stä Love IT Wongamatissa |
Käytäntömme Pratamnakissa on tällainen: niille, joille on tärkeää rahavirta juuri nyt — esimerkiksi jotta vuokra kattaisi osan elämiskuluista Thaimaassa — sopii yleensä yksiö tai asunto erillisellä makuuhuoneella jälkimarkkinoilta. Niille, jotka eivät vielä suunnittele muuttoa ja pitävät ostoa tapana säilyttää ja kasvattaa pääomaa 2–3 vuodessa, sopii useimmiten uudiskohde maksuerin: raha on jaettu ajallisesti eikä jäädytetty yhteen maksuun. On myös kolmas, käytännössä yleisin vaihtoehto — yhdistelmä: yksiö jälkimarkkinoilta tuloa varten jo nyt plus uudiskohde maksuerin keskipitkän aikavälin sijoituksena, maksettuna juuri saman vuokratulon avulla.
Toinen motiivi, jonka lukijat muotoilevat harvemmin ääneen mutta pitävät mielessä lähes aina, on hajautus valuutan ja lainkäyttöalueen suhteen. Thaimaassa oleva omaisuus, joka on rekisteröity luonnolliselle henkilölle thaimaalaisessa Maarekisterivirastossa, ei riipu siitä, mitä tapahtuu ruplamääräisille talletuksille tai tietylle pankille yhden maan sisällä. Tämä ei poista Thaimaan markkinan omia riskejä — valuuttariskiä, likviditeettiriskiä jälleenmyynnissä, sääntelyriskiä — mutta nämä ovat erityyppisiä riskejä, jotka eivät korreloi suoraan ruplatalletusten riskien kanssa. Juuri siksi kiinteistö Pattayalla on monelle asiakkaallemme ei ainoa sijoitus, vaan osa salkkua rupla- ja valuuttamääräisten säästöjen rinnalla kotimaassa.
Kiinteistösijoittaminen Thaimaassa: koko maan säännöt
Kaikki edellä sanottu koski Pattayaa kaupunkina, mutta ulkomaalaisen kiinteistöoston Thaimaassa säätelevät koko maan säännöt — samat Pattayalle, Phuketille kuin Bangkokillekin — ja ne kannattaa tietää ennen käsirahan maksamista, ei sen jälkeen.
49 %:n kiintiö. Ulkomaalainen voi omistaa kondominiumin Thaimaassa täydellä omistusoikeudella (freehold) — ilman viisumityyppiin tai maassaolon kestoon liittyviä rajoituksia. Ainoa rajoitus on: yhdessä asuinrakennuksessa ulkomaalaiset voivat yhteensä omistaa enintään 49 % kaikkien asuntojen kokonaispinta-alasta, loput 51 % on oltava thaimaalaisten kansalaisten tai yritysten omistuksessa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ennen tietyn asunnon varaamista kondominiumin lakiosasto pyytää vahvistuksen, ettei kiintiö ole vielä täynnä — tämä on ensimmäinen askel ostoketjussa, ei muodollisuus "myöhemmäksi".
Jos kiintiö talossa on täynnä. Standardi ja juridisesti puhdas vaihtoehto on maan ja rakennuksen pitkäaikaisvuokraus (leasehold) 30 vuodeksi mahdollisuudella jatkaa, joka rekisteröidään Maarekisterivirastossa yhtä virallisesti kuin freehold-omistus, vain eri oikeuksien laajuudella. Jotkut toimistot tarjoavat ulkomaalaisille järjestelyä thaimaalaisen yhtiön kautta tapana kiertää 49 %:n kiintiö ja saada tosiasiallinen freehold-omistus talosta tai maasta — me Apartwellilla emme tarjoa asiakkaille tällaisia järjestelyjä: ne vaativat nimellisiä thaimaalaisia osakkaita, joutuvat säännöllisesti tarkastusten kohteeksi ja luovat oikeudellisen riskin, joka ei ole suhteessa säästöön verrattuna vaihtoehtoiseen leasehold-ratkaisuun.
Miten kauppa käytännössä etenee. Kohteen varaus käsirahalla → 49 %:n kiintiön ja kohteen oikeudellisen puhtauden tarkistus, mukaan lukien omistusoikeustyyppi (Chanote — luotettavin, täysin rekisteröity maa- ja rakennustitteli) → ostosumman siirto ulkomailta thaimaalaiseen pankkiin pakollisen FET-todistuksen (Foreign Exchange Transaction) kanssa summille alkaen 50 000 Yhdysvaltain dollarista, tai Tor Tor 3 -kirjeen kanssa pienemmille summille — tämä asiakirja vahvistaa Maarekisterivirastolle, että rahat tulivat ulkomailta nimenomaan kiinteistön ostoon, ilman sitä kauppaa ei rekisteröidä → omistusoikeuden rekisteröinti Maarekisterivirastossa (Land Department) kohteen sijaintipaikassa.
Verot. Kondominiumin ostossa ulkomaalaiselle verokuorma koostuu useista pienistä maksuista, jotka valtaosassa Pattayan kauppoja jaetaan sopimuksen mukaan ostajan ja myyjän kesken tai siirretään rakennuttajalle ensimyynnissä: omistusoikeuden siirron rekisteröintimaksu (yleensä 2 % arvioidusta arvosta), leimavero tai erityinen liikevero (riippuen myyjän omistusajasta) ja myyjän tulovero, joka lasketaan progressiivisesti arvioidun arvon ja omistusajan perusteella. Ostettaessa uudiskohde suoraan rakennuttajalta nämä maksut sisältyvät yleensä jo sopimusehtoihin tai on mainittu erikseen — tämä kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta, ei jälkikäteen.
Verot myöhemmässä myynnissä. Jos kohde myydään ensimmäisten 5 omistusvuoden aikana, peritään lisäksi erityinen liikevero — noin 3,3 % kauppahinnasta tai arvioidusta arvosta, jos se on korkeampi. Yli 5 vuoden omistuksessa sen sijasta sovelletaan leimaveroa — noin 0,5 %. Tämä on kohta, jonka uudiskohteen sijoittajat usein huomaavat vasta jälleenmyyntivaiheessa: jos suunnitelma on ostaa uudiskohde ja myydä se heti valmistumisen jälkeen, kannattaa laskea tämä vero mukaan odotettuun tuottoon etukäteen, ei jälkikäteen.
Uudiskohteen ja rakennuttajan luotettavuuden riskit — ja miten ne poistetaan
Useimmin kuultu vastaväite: "entä jos rakennus jäätyy" tai "entä jos rakennuttaja osoittautuu epäluotettavaksi". Molemmat riskit ovat todellisia, ja molemmat voidaan tarkistaa ennen kuin rahat on siirretty, ei sen jälkeen.
Valmistumisen viivästymisriski. Poistetaan varaamalla 3–6 kuukauden puskuri ilmoitetun päivämäärän lisäksi budjettia ja muuttoa suunnitellessa, sekä tarkistamalla, onko sopimuksessa mainittu rakennuttajan sakkopykälät viivästyksen varalle — luotettavilla yhtiöillä tämä on vakiokäytäntö, ei erikseen pyydettävä poikkeus.
Rakennuttajan luotettavuusriski. Tarkistetaan jo valmistuneiden hankkeiden historian perusteella — kuinka monta hanketta yhtiö on saanut valmiiksi, piti se aikataulusta kiinni, onko aiempien ostajien arvosteluja — sekä siitä, onko myyntisopimus laadittu Thaimaan kuluttajansuojaviraston (Office of the Consumer Protection Board) vahvistaman standardilomakkeen mukaan, ei rakennuttajan omalla, itselleen edullisemmalla lomakkeella. Tämä on kohta, joka vie viisi minuuttia tarkistaa ja poistaa suurimman osan riskistä vuosiksi eteenpäin.
Riski omaisuuden myynnissä tulevaisuudessa. Se on sama sekä käytetyllä asunnolla että uudiskohteella: kohteen jälleenmyyntilikviditeetti riippuu alueesta ja talotyypistä. Pratamnak, Jomtien ja Keski-Pattaya ovat alueita, joilla on vakaa kysyntä venäjänkielisten ja aasialaisten ostajien keskuudessa, mikä vähentää tätä riskiä verrattuna vähemmän tunnettuihin sijainteihin.
Käytännössä ennen kuin suosittelemme asiakkaalle kohdetta — olipa se käytetty asunto tai uudiskohde — käymme läpi saman tarkistuslistan: (1) omistusoikeustyyppi ja sen puhtaus Maarekisterivirastossa; (2) 49 %:n kiintiön jäljellä oleva osa rakennuksessa; (3) rakennuttajan oikeushenkilön olemassaolo rekisterissä ja sen edellisten hankkeiden historia; (4) sopimuslomake — standardi vai rakennuttajan oma versio; (5) rakennustyön todellinen tilanne kohteessa (uudiskohteille) — kuvien ja mahdollisuuksien mukaan henkilökohtaisen käynnin perusteella, ei vain rakennuttajan esityksen mukaan; (6) todellinen CAM-maksu ja sen tarkistushistoria tässä talossa; (7) käytetylle asunnolle — teknisten järjestelmien kunto ja nykyisen omistajan maksamattomat kunnossapitomaksut, jotka muuten siirtyvät asunnon mukana. Tämä ei takaa riskittömyyttä, mutta on juuri se osa työstä, jonka vuoksi kauppa kannattaa hoitaa kiinteistönvälitystoimiston kautta, ei suoraan myyjän tai rakennuttajan kanssa ilman riippumatonta tarkistusta.
Miten jätän hakemuksen kohteen valintaan Apartwellilla
Olemme toimineet Pattayan markkinoilla viisi vuotta, ja tänä aikana olemme auttaneet muutossa yli 250 asiakasta — monelle heistä olemme myös valinneet ensimmäisen sijoituskohteen. Jos olet lukenut tähän asti, sinulla on todennäköisesti jo käsitys siitä, mikä vaihtoehto — käytetty asunto, uudiskohde vai niiden yhdistelmä — on lähempänä tilannettasi. Seuraavaksi ei tarvitse selvittää asiaa yksin.
Jätä hakemus — valitsemme konkreettisia kohteita budjettisi ja tavoitteesi mukaan (tulo nyt vai pääoman kasvu), tarkistamme 49 %:n kiintiön ja oikeudellisen puhtauden, vertaamme todellisen maksuerätaulukon, jos kyse on uudiskohteesta, ja hoidamme kaupan varauksesta omistusoikeuden rekisteröintiin asti. Jos tavoitteena on vuokratulo, otamme oston jälkeen kohteen hallintaamme, kuten teemme omalle portfoliollemme Pratamnakissa.
Hakemuksessa riittää mainita suuntaa-antava budjetti ja se, kumpi on tärkeämpää — tulo nyt vai arvon nousu tiettyyn ajankohtaan mennessä: loput selvitämme keskustelussa, mukaan lukien aikahorisontti (tarvitsetteko asuntoa itse edes osan vuodesta vai onko kyse puhtaasti sijoitusostosta ilman omaa asumista). Vastaus tulee yleensä työpäivän kuluessa, ja päätöksen tietystä kohteesta teet vasta nähtyäsi tarkistetut luvut siitä, et yleisiä markkinasuuntaviivoja, joita tässä artikkelissa on esitetty.
Ota yhteyttä: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell löytyy myös suurilta kansainvälisiltä alustoilta — Ostrovok, Trip.com ja Booking.com — joten osan kohteistamme ja tavastamme työskennellä vieraiden ja vuokralaisten kanssa voi nähdä omin silmin jo ennen hakemusta.
*Vastuuvapauslauseke tuotosta. Kaikki tuotto- ja arvonnousuluvut tässä artikkelissa ovat keskimääräisiä markkinatietoja vuodelta 2026 avoimista Pattayan kiinteistömarkkinan toimialakatsauksista sekä Apartwellin omiin vahvistettuihin hintoihin ja vuokratasoihin perustuvia laskelmia Pratamnakista. Tämä ei ole tae tulosta tietylle kohteelle: tarkka tuotto riippuu sijainnista, kohteen kunnosta, kausivaihtelusta, käyttöasteesta ja markkinaolosuhteiden muutoksista. Päätös kiinteistöoston tekemisestä sijoituksena kannattaa tehdä riippumattoman talous- ja lakineuvojan konsultoinnin jälkeen, erityisesti jos sijoitussumma on merkittävä henkilökohtaiselle budjetillesi.*
Usein kysytyt kysymykset
- Kumpi kannattaa Pattayalla — ostaa asunto jälkimarkkinoilta vai uudiskohteesta?
- Se riippuu tavoitteesta. Käytetty asunto tuottaa vuokratuloa heti kaupan jälkeen — yksiö Pratamnakissa alkaen 1 100 000 bahtista ja vuokra alkaen 10 000 bahdista/kk antaa bruttotuoton noin 10–11 % vuodessa. Uudiskohde ei tuota vuokraa ennen talon valmistumista, mutta hinta lukitaan sopimuksessa oston hetkellä eikä nouse rakentamisen mukana, ja korottomat maksuerät 18–36 kuukaudeksi antavat mahdollisuuden kerätä loppusumma antamatta rahaa pankille. Niille, jotka tarvitsevat tuloa heti nyt, sopii yleensä käytetty asunto; niille, jotka odottavat arvonnousua valmistumiseen mennessä ja joilla on aikaa, sopii uudiskohde.
- Miten korottomat maksuerät toimivat Pattayan uudiskohteissa?
- Tyypillinen järjestelmä Pattayan rakennuttajilla: 10–20 % hinnasta maksetaan sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä, 20–30 % yhtä suurina erinä kuukausittain tai neljännesvuosittain koko rakennusajan (yleensä 18–36 kuukautta), ja 50–70 % loppumaksuna talon valmistuessa ja omistusoikeuden siirron yhteydessä. Maksuerille ei kerry korkoa: thaimaalainen pankki ei ole mukana järjestelmässä, luottotietoja ei tarkisteta. Tarkka maksuaikataulu on jokaisella hankkeella oma, ja me Apartwellilla tarkistamme sen ennen allekirjoitusta.
- Voiko ulkomaalainen ostaa kiinteistön Thaimaasta ja mikä on 49 %:n kiintiö?
- Kyllä, ulkomaalainen voi omistaa kondominiumin Thaimaassa täydellä omistusoikeudella (freehold) ilman viisumityyppiin liittyviä rajoituksia. Ainoa rajoitus on 49 %:n kiintiö: ulkomaalaiset voivat omistaa enintään 49 % yhden rakennuksen asuntojen kokonaispinta-alasta, loput 51 % on oltava thaimaalaisten kansalaisten tai yhtiöiden omistuksessa. Ennen ostoa tarkistetaan aina, onko kiintiö tietyssä talossa vielä täynnä — tämä tehdään pyytämällä vahvistus kondominiumin lakiosastolta ennen käsirahan maksamista.
- Millainen on kiinteistön vuokratuotto Pattayalla?
- Vuoden 2026 markkinatietojen mukaan bruttotuotto vuokrauksesta Pattayalla on keskimäärin 6–10 % vuodessa, yksittäisillä ensimmäisen rantalinjan kohteilla jopa 10 %. Huoltomaksun (CAM), hallinnointiyhtiön komission ja kiinteistöveron vähentämisen jälkeen realistinen nettotuotto on yleensä 3–6 % vuodessa. Nämä ovat keskimääräisiä markkinalukuja, ei tae tuotosta tietylle kohteelle — lopullinen luku riippuu alueesta, asunnon kunnosta, kausivaihtelusta ja käyttöasteesta.
- Mitä riskejä uudiskohteen ostossa on ja miten niitä vähennetään?
- Kaksi pääriskiä ovat valmistumisen viivästyminen ja rakennuttajan luotettavuus. Rakennusaikataulu siirtyy lähes aina 3–6 kuukaudella ilmoitetusta päivämäärästä, tämä kannattaa huomioida etukäteen. Rakennuttajan luotettavuus tarkistetaan jo valmistuneiden hankkeiden historian perusteella, tarvittavien rakennuslupien olemassaololla ja sillä, onko myyntisopimus rekisteröity Thaimaan kuluttajansuojaviraston standardilomakkeen mukaan eikä yhtiön omalla mallilla.
- Riittääkö 3 miljoonan ruplan budjetti sijoitusten aloittamiseen Pattayan kiinteistöissä?
- 3 miljoonaa ruplaa on noin 1 180 000 bahtia Venäjän keskuspankin kurssilla, mikä riittää yksiön täysimääräiseen ostoon jälkimarkkinoilta Pratamnakissa (alkaen 1 100 000 bahtista) tai ensimmäisen maksuerän ja allekirjoituksen yhteydessä maksettavan summan (yleensä 20–25 % hinnasta) maksamiseen keskitason uudiskohteesta. Uudiskohteen täyteen hintaan tämä summa ei riitä — loppuosa katetaan korottomilla maksuerillä rakennusajaksi.
- Miten kiinteistön osto Pattayalla etenee Apartwellin kautta?
- Kohteen varaus käsirahalla → 49 %:n kiintiön ja oikeudellisen puhtauden tarkistus (Chanote, rakennuksen status) → summan siirto ulkomailta FET-todistuksen tai Tor Tor 3 -kirjeen kanssa, joka vahvistaa, että rahat tulivat valuutassa nimenomaan kiinteistön ostoon → omistusoikeuden rekisteröinti Maarekisterivirastossa (Land Department). Apartwell hoitaa jokaisen vaiheen ja ottaa kaupan jälkeen kohteen hallintaan, jos tarvitset vuokratuloa.
Nämä tiedot ovat yleisluonteisia ja koulutuksellisia, koottu julkisista lähteistä 14.9.2026 tilanteen mukaan. Kyseessä ei ole oikeudellinen tai verotuksellinen neuvo, eikä se korvaa laillistetun thaimaalaisen lakimiehen arviota yksilöllisestä tilanteestasi. Thaimaan verokannat, raja-arvot ja lakisääteiset vaatimukset saattavat muuttua — varmista ajantasaiset tiedot riippumattomalta lakiasiantuntijalta ennen minkään asiakirjan allekirjoittamista.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
thailand-market
Pattayan asuntomarkkinat eläkeläisille: mitä ulkomaalaisten ostajien tulee tietää vuonna 2026
Eläkeläiset ovat edelleen yksi Pattayan asuntomarkkinoiden vakaimmista ostajaryhmistä, mutta pitkiä oleskeluja koskevat viisumisäännöt ovat tiukentuneet. Tässä on se, mitä eläkkeelle muuttavan ostajan tulee ymmärtää rahoituksesta, vakuutuksista ja kysynnän keskittymisestä Itäisen rannikon alueella.
thailand-market
Miksi 40–70 %:n asuntolainojen hylkäysaste muokkaa Thaimaan asuntomarkkinoita
Thaimaalaiset pankit hylkäävät jopa seitsemän kymmenestä asuntolainahakemuksesta halvempien asuntojen kohdalla, mikä kuristaa kotimaista kysyntää, vaikka ulkomaiset ostajat jatkavat kondojen siirtoja Bangkokissa, Phuketissa ja Pattayassa. Tässä on tarina siitä, mitä hylkäyskriisi tarkoittaa kaikille, jotka ostavat käteisellä.
thailand-market
Thaimaan asuntomarkkinat 2025–2026: kondominioiden omistajanvaihdot, ulkomaalaiskiintiön trendit ja Pattayan hinnat
Kondominioiden omistajanvaihdot laskivat koko maassa vuonna 2025, mutta ulkomaalaisostajien osuus pysyi ennallaan ja Pattayan hinnat jatkoivat nousuaan. Näin luvut vaikuttavat kaikkiin, jotka harkitsevat sijoittamista Thaimaan asuntomarkkinoille juuri nyt.