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Cómo comprar un condominio en Pattaya a distancia: la operación online, paso a paso, desde la consulta hasta el Chanote
Puede comprar una propiedad en Tailandia de forma totalmente remota, sin pisar el país: la legislación tailandesa no exige la presencia física del comprador extranjero. La unidad se ve por videollamada, el contrato se firma electrónicamente, los fondos se transfieren desde el extranjero vía SWIFT y la propiedad se inscribe en el Departamento de Tierras mediante poder notarial. Todo el proceso lleva de 3 a 8 semanas.
¿Es posible comprar sin estar presente físicamente?
Sí. La ley tailandesa no exige que un comprador extranjero esté físicamente presente para adquirir un condominio. Un representante con poder notarial legalizado (con apostilla o legalización consular, según el país) puede encargarse de la inscripción en el Departamento de Tierras.
Hay tres condiciones que se aplican, esté usted en Tailandia o no.
Primero, el dinero debe llegar desde el extranjero y en moneda extranjera. Pagar en efectivo dentro de Tailandia o transferir desde una cuenta bancaria tailandesa no da derecho a inscribirse bajo la cuota de propiedad plena (freehold) para extranjeros. Las normas para enviar dinero al exterior varían según el país de residencia, así que conviene confirmar los requisitos con su banco o asesor antes de empezar.
Segundo, el banco receptor tiene que emitir un formulario de Transacción de Divisas (FET), antes conocido como TT3, por el monto transferido. Sin ese documento, el Departamento de Tierras no inscribe la propiedad plena a nombre de un extranjero, y tampoco podrá repatriar legalmente los fondos si vende más adelante.
Tercero, el edificio debe tener cuota extranjera disponible. Según la Ley de Condominios, los extranjeros pueden poseer como máximo el 49% de la superficie habitable total de un edificio. Si esa cuota ya se agotó, la propiedad plena no es posible; quedan como alternativas el arrendamiento a largo plazo (leasehold) o una estructura mediante empresa tailandesa, cada una con sus propias limitaciones.
Antes de que usted haga un depósito, verificamos la cuota y la situación legal de la propiedad, y le confirmamos el resultado por escrito.
Las siete etapas de la operación
- 1
Selección de la propiedad y videovisita
Cuéntenos qué busca: presupuesto, zona, tipo de propiedad y el objetivo (vivir en ella, alquilarla o invertir). Con eso, preseleccionamos unidades de nuestro catálogo que encajen, con precios, planos y una estimación de rentabilidad.
Luego llega la videovisita. Nuestro agente va hasta la propiedad y la recorre con usted en directo por WhatsApp, Telegram o Zoom, en inglés o en ruso. Puede preguntar y pedir todo lo que las fotos no muestran: el estado de las tuberías, la vista a distintas horas del día, el ruido de la calle, cómo están las zonas comunes, el aparcamiento y si el ascensor funciona bien.
Guardamos las grabaciones y se las enviamos; sirven para comparar opciones más adelante.
Plazo: de un día a varias semanas, según lo rápido que decida usted.
- 2
Reserva
Una vez elegida la unidad, hay que retirarla del mercado. Los promotores suelen reservarla entre 2 y 3 días sin pago alguno, tiempo suficiente para revisar los documentos. En el mercado de reventa, en cambio, reservar suele exigir un depósito inmediato.
En Pattaya, los depósitos de reserva suelen moverse entre 50.000 y 100.000 THB, y algo más en ciertos proyectos. Ese depósito luego se resta del precio final de compra.
Hay una regla que aplicamos siempre: los pagos del contrato van directos a la cuenta del promotor o del vendedor, jamás a la agencia. Solo hacemos una excepción con una pequeña tasa de reserva que nuestro agente puede adelantar en su nombre para bloquear la unidad mientras su transferencia está en camino, y eso siempre queda por escrito.
Antes de pagar cualquier depósito recibirá lo siguiente: los documentos del promotor o del vendedor, la confirmación de la cuota extranjera disponible, un borrador del contrato y los datos bancarios para la transferencia.
- 3
Contrato
El contrato de compraventa o de reserva se redacta en dos idiomas: inglés y tailandés. Aunque la versión en inglés obliga legalmente al comprador extranjero, si hay discrepancias suele prevalecer la tailandesa; por eso conviene revisar ambas con cuidado.
El contrato tiene que dejar claro: precio y divisa, calendario de pagos con fechas u hitos de construcción concretos, fecha de entrega, tipo de título (propiedad plena bajo cuota extranjera o arrendamiento a largo plazo), quién asume la tasa de transferencia y en qué proporción, condiciones para devolver el depósito, y qué responsabilidad tiene el promotor si hay retrasos.
Usted firma y envía el escaneo. Después, los originales firmados viajan por mensajería —DHL, FedEx o EMS— y llegan en unos 5 a 10 días.
Siempre recomendamos una revisión legal independiente del contrato. Podemos recomendarle abogados con los que ya trabajamos, aunque también puede traer los suyos: es algo habitual, no una falta de confianza.
- 4
Pago y transferencia de fondos
Los fondos llegan desde el extranjero en moneda extranjera (USD, EUR u otra) y el banco tailandés receptor hace la conversión a baht.
El concepto de la transferencia debe explicar claramente el motivo: compra de una propiedad, indicando la dirección del inmueble. Le damos el texto exacto con anticipación, porque de eso depende que el banco emita bien el FET.
El orden es este: el promotor o vendedor emite la factura, usted recibe el contrato (original o escaneado), hace la transferencia desde su banco, el banco receptor acredita los fondos y emite el FET, y nosotros recibimos copia del FET junto con la confirmación del ingreso.
Las transferencias SWIFT tardan normalmente entre 2 y 10 días hábiles, dependiendo de los bancos corresponsales. Algunas jurisdicciones tienen controles adicionales que pueden alargar un poco el plazo.
Planes de pago del promotor: en el mercado primario es común pagar una entrada y luego plazos hasta terminar la construcción. Cada proyecto tiene sus propias condiciones, que se confirman antes de firmar.
- 5
Inscripción del título en el Departamento de Tierras
Para inscribir la propiedad sin estar presente, necesita un poder notarial a favor de nuestro representante o de su abogado.
¿Cómo se prepara? Redactamos el texto, usted lo notariza en su país y luego pasa por la legalización correspondiente —apostilla o vía consular, según el país— antes de traducirlo al tailandés con un traductor jurado.
También hace falta una copia notariada de su pasaporte.
El día de la inscripción, nuestro representante presenta ante el Departamento de Tierras el poder notarial, la copia del pasaporte, el FET, el contrato, los documentos del vendedor y el comprobante de impuestos y tasas pagados. El Chanote, el título de propiedad, se emite a su nombre.
Ese mismo día le enviamos un escaneo del Chanote; el original va por mensajería o queda guardado en nuestra oficina hasta que usted pase a recogerlo, como prefiera.
En cuanto a plazos: preparar y legalizar el poder notarial toma entre 2 y 4 semanas según el país. La inscripción en sí se resuelve en un solo día hábil.
- 6
Inspección de entrega y llaves
En el mercado primario se hace una inspección entre la finalización de la obra y la entrega de llaves. Nosotros la gestionamos por usted.
¿Qué incluye? Revisamos la unidad, la comparamos con el plano y las especificaciones del contrato, probamos fontanería, electricidad, aire acondicionado, ventanas y puertas, documentamos cada incidencia en foto y vídeo, y armamos una lista de defectos (snagging list) para que el promotor los corrija.
El mismo día recibe un informe con fotos y vídeo. Luego damos seguimiento a las correcciones y volvemos a inspeccionar.
Las llaves y los documentos se quedan en nuestra oficina o se entregan a su administrador de propiedades, como usted prefiera.
- 7
Propiedad y alquiler a distancia
Una vez cerrada la compra, la propiedad se puede gestionar sin necesidad de estar en Tailandia.
Con un contrato de gestión nos encargamos de todo: alquiler a corto o largo plazo, check-in y check-out de huéspedes, limpieza y mantenimiento, pago de servicios y de la cuota de mantenimiento (CAM fee), pequeñas reparaciones, trato con la administración del edificio y un informe mensual de ingresos y gastos.
El dinero del alquiler se transfiere a la cuenta que usted nos indique. Los honorarios y las condiciones de gestión se acuerdan aparte, en un contrato.
Cómo enviar el dinero: comparativa
Aquí tiene los métodos de pago que verá en el mercado. Nosotros trabajamos solo con transferencia bancaria: es la única vía que genera un FET, y sin FET no hay inscripción de propiedad plena bajo cuota extranjera ni forma legal de sacar el dinero del país más adelante.
| Método | FET | Plazo | Nota |
|---|---|---|---|
| Transferencia bancaria SWIFT | Sí | 2-10 días | El único método que usamos |
| Transferencia vía una tercera jurisdicción | Sí, si los fondos vienen del extranjero | 3-14 días | Depende del banco intermediario; conviene confirmarlo antes |
| Efectivo | Condicional | — | Exige declararlo al entrar al país y estar presente físicamente. No sirve para una operación a distancia |
| Criptomonedas | No | — | No genera un FET. Además, usar criptomonedas para pagar propiedades en Tailandia está restringido por normativa. Nosotros no tramitamos pagos así |
Si alguien le propone un esquema sin FET y le promete «arreglarlo después», ahí hay que parar y comprobarlo bien. Un FET no se puede emitir con carácter retroactivo.
FET / TT3
El FET (Foreign Exchange Transaction Form, o formulario de transacción en divisas) es el documento que emite un banco tailandés para confirmar que el dinero llegó desde el extranjero y se convirtió a baht. Antes se conocía como TT3.
A partir de 50.000 USD (o su equivalente), el banco emite el FET de forma automática. Por debajo de esa cifra hay que pedirlo aparte, algo sencillo si se solicita con tiempo. El Banco de Tailandia revisa este umbral de tanto en tanto y lo modifica sin previo aviso, así que siempre le confirmamos la cifra exacta vigente en el momento de su operación.
¿Por qué importa esto? El Departamento de Tierras lo exige para inscribir la propiedad a nombre de un extranjero dentro de la cuota extranjera. Y cuando llegue el momento de vender la propiedad, el FET es precisamente lo que le permite repatriar legalmente el dinero obtenido, hasta el importe que ingresó originalmente al país.
Qué debe revisar en el FET: su nombre como remitente o beneficiario, el importe, la divisa y el concepto declarado, que debe indicar compra de propiedad.
El error más habitual es un concepto de pago mal redactado, y no siempre se puede corregir después de que el banco acredite los fondos. Por eso, antes de que transfiera nada, acordamos con usted el texto exacto que debe usar.
Cuánto cuesta una operación a distancia
Aparte del precio de compra:
| Tasa de transferencia (tasa de registro) | 2 % del valor de tasación | Por acuerdo, normalmente 50/50 |
| Specific Business Tax (si la venta se realiza dentro de los primeros 5 años) | 3,3 % | Suele pagarlo el vendedor |
| Stamp duty (cuando no aplica el SBT) | 0,5 % | Vendedor |
| Retención fiscal (withholding tax) | Según la tasa que corresponda a personas físicas o jurídicas | Vendedor |
| Fondo de reserva (sinking fund), en mercado primario | Pago único, por m² | Comprador |
| Cuota de mantenimiento (CAM fee) | Mensual, por m² | Comprador |
| Notarización y legalización del poder notarial | Varía según el país | Comprador |
| Traducción jurada | Se confirma caso por caso | Comprador |
| Envío de documentos por courier | Se confirma caso por caso | Comprador |
| Comisión bancaria por transferencia SWIFT | Depende del banco | Comprador |
| Revisión legal (opcional) | Se confirma caso por caso | Comprador |
Los impuestos y comisiones los fija la legislación tailandesa y pueden variar. Antes de firmar, le entregamos por escrito el cálculo exacto para su propiedad.
No damos asesoramiento fiscal ni sustituimos a un abogado. Para todo lo relacionado con impuestos en su país de residencia, consulte a su asesor: en muchas jurisdicciones hay que declarar la propiedad en el extranjero.
Riesgos y cómo los abordamos
Preferimos hablar de los riesgos con claridad antes que fingir que no existen.
- Riesgo: que el dinero llegue al lugar equivocado. Cómo lo resolvemos: los pagos del contrato van directamente a la cuenta del promotor o del vendedor, y usted mismo comprueba los datos contra el contrato. Jamás aceptamos pagos en cuentas de la agencia.
- Riesgo: que la unidad no se parezca a las fotos. Cómo lo resolvemos: hacemos una videollamada en vivo en lugar de un simple reportaje fotográfico, le entregamos la grabación, y realizamos una inspección de entrega con lista de defectos e informe fotográfico.
- Riesgo: que el promotor no termine la obra. Cómo lo resolvemos: antes de sumar un proyecto al catálogo, revisamos con abogados tailandeses e internacionales el permiso de construcción, los derechos sobre el terreno, la evaluación de impacto ambiental cuando aplica, y cómo se financia el proyecto. Ninguna revisión da una garantía del 100%: en Tailandia se han paralizado obras incluso de promotores con buena reputación.
- Riesgo: que la cuota extranjera esté agotada. Cómo lo resolvemos: pedimos a la administración del edificio confirmación por escrito del estado de la cuota antes de pagar cualquier depósito.
- Riesgo: no poder repatriar el dinero al vender. Cómo lo resolvemos: verificamos que el FET esté correcto desde el momento de la transferencia.
- Riesgo: estructuras societarias con accionistas nominales (nominee). Nuestra postura: no ofrecemos esquemas con accionistas tailandeses de paja para sortear las restricciones sobre la propiedad de la tierra. Ese tipo de estructuras están bajo escrutinio, y las consecuencias las asume el comprador.
- Riesgo: promesas de rentabilidad poco realistas. Nuestra postura es clara: si una rentabilidad garantizada supera la media del mercado, hay que preguntarse quién la financia y qué pasa cuando termina el periodo de garantía. Le entregamos el cálculo completo, con los supuestos detrás de la cifra, no solo un número llamativo.
Un punto más: la liquidez. Vender una propiedad en Pattaya lleva su tiempo, no es como vender acciones en bolsa. Piense su horizonte de inversión con eso en mente.
Documentos
Por su parte necesitamos: pasaporte (escaneo de todas las páginas con datos); una copia notariada y legalizada del mismo; un poder notarial para su representante —notariado, con apostilla o legalización consular, y traducido al tailandés por traductor jurado—; el justificante de origen de los fondos, que su banco puede pedirle; y los datos bancarios donde recibirá los ingresos del alquiler (etapa 7).
A cambio, usted recibe: el contrato de compraventa en inglés y tailandés; el FET emitido por el banco tailandés; los recibos de tasas e impuestos pagados; el Chanote a su nombre; un informe de entrega con lista de defectos y fotografías; y, si corresponde, el contrato de gestión firmado.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comprar un condominio en Pattaya sin viajar a Tailandia?
- Sí. La ley tailandesa no obliga al comprador extranjero a estar presente físicamente para adquirir un condominio. Puede visitar la unidad por videollamada, firmar el contrato de forma electrónica y enviar después los originales por mensajería; la inscripción se hace con un poder notarial legalizado.
- ¿Cuánto dura una operación remota?
- Entre 3 y 8 semanas, desde que elige la propiedad hasta que queda inscrito el título. Lo que más tiempo consume es preparar y legalizar el poder notarial: de 2 a 4 semanas, según el país. La transferencia SWIFT tarda de 2 a 10 días hábiles, y la inscripción en el Departamento de Tierras se hace en un solo día hábil.
- ¿Cómo envío el dinero para una propiedad en Tailandia?
- Con una transferencia bancaria internacional en moneda extranjera, indicando en el concepto que el pago corresponde a la compra de una propiedad. El banco receptor emite entonces el documento FET, imprescindible tanto para inscribir la propiedad plena a nombre de un extranjero como para repatriar los fondos legalmente el día que venda.
- ¿Qué es un FET y para qué se necesita?
- El FET (Foreign Exchange Transaction Form, antes llamado TT3) es un documento del banco tailandés que certifica que la moneda extranjera entró desde el exterior. El Departamento de Tierras lo pide para inscribir la propiedad plena dentro de la cuota extranjera, y también es lo que le permite repatriar el dinero cuando venda.
- ¿A quién envío el dinero: a la agencia o al promotor?
- Los pagos del contrato se hacen directamente a la cuenta del promotor o del vendedor. La agencia nunca recibe esos pagos en sus propias cuentas. La única excepción es una pequeña tasa de reserva para bloquear una unidad, y siempre queda documentada por escrito.
- ¿Puedo pagar una propiedad en Tailandia con criptomonedas?
- No. Una transferencia en criptomonedas no genera el FET, y sin ese documento no hay inscripción de propiedad plena para extranjeros dentro de la cuota. Además, la normativa tailandesa restringe el uso de criptomonedas en pagos de propiedades. Por eso Apartwell no gestiona pagos de esta forma.
- ¿Cómo se tramita un poder notarial para comprar una propiedad en Tailandia?
- El texto lo redacta la agencia o un abogado. Usted lo notaría en su país, luego se legaliza con apostilla o legalización consular y se traduce al tailandés por un traductor jurado. Todo el proceso lleva de 2 a 4 semanas, según el país.
- ¿Qué es la cuota extranjera del 49% y cómo se comprueba?
- La Ley de Condominios permite que los extranjeros posean como máximo el 49% de la superficie habitable total de un edificio. Si esa cuota ya está completa, no es posible la propiedad plena para un extranjero. Por eso pedimos siempre a la administración del edificio una confirmación por escrito del estado de la cuota antes de pagar cualquier depósito.
- ¿Qué costes hay además del precio de compra?
- Hay que contar con una tasa de transferencia del 2% sobre el valor de tasación (normalmente se reparte entre las partes), un fondo de reserva (sinking fund) y una cuota de mantenimiento (CAM fee) si compras sobre plano, además del notariado y la legalización del poder notarial, la traducción jurada, el envío por mensajería y las comisiones bancarias de la transferencia. El impuesto de venta, por lo general, lo paga el vendedor.
- ¿Cómo recibo las llaves si no estoy en Tailandia?
- Hacemos la inspección de entrega en nombre del promotor. Preparamos una lista de defectos y ese mismo día te enviamos un informe con fotos y vídeo. Las llaves se quedan en nuestra oficina hasta que llegues, o se entregan a tu administrador de propiedades según nos indiques.
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