¿Se está desacelerando el mercado inmobiliario de Tailandia en 2025-2026?

Los volúmenes y valores de transferencias de condominios a nivel nacional han caído: las transferencias del primer trimestre de 2025 bajaron un 7,3% interanual, y se prevé que el valor de las transferencias residenciales del año completo caiga alrededor de un 10,9% respecto a 2024. Sin embargo, las transferencias de unidades a compradores extranjeros aumentaron un 2,2% en 2025, lo que demuestra que la demanda se está redirigiendo, no desapareciendo.

¿Pueden los extranjeros seguir comprando condominios en Tailandia dentro de la cuota del 49%?

Sí. La propiedad extranjera en cualquier edificio de condominios está limitada al 49% de la superficie total vendible según la Ley de Condominios, y esto se mantiene sin cambios a pesar del debate en curso sobre reducirla. La disponibilidad dentro de esa cuota varía según el edificio, por lo que conviene comprobarla con antelación en los proyectos más populares.

¿Cuáles son los tipos hipotecarios actuales para comprar propiedad en Tailandia?

Las hipotecas a tipo fijo suelen cotizar entre el 2,9% y el 3,3% anual, mientras que bancos importantes como Bangkok Bank ofrecen tipos efectivos de entre el 4,25% y el 5,14% en préstamos hipotecarios. Los extranjeros pueden acceder a hipotecas en algunos bancos tailandeses, aunque normalmente con condiciones más estrictas que los ciudadanos tailandeses.

¿Cómo está afectando la ofensiva contra la propiedad mediante testaferros a los compradores de propiedades?

Las autoridades tailandesas han intensificado el control sobre las empresas sospechosas de mantener terrenos en nombre de beneficiarios extranjeros, con decenas de miles de empresas bajo revisión. Esto afecta principalmente a las compras de villas y terrenos con título en destinos turísticos como Phuket y Koh Samui, más que a las compras estándar de condominios en propiedad plena dentro de la cuota extranjera.

¿Siguen subiendo los precios de los condominios en Pattaya a pesar de la desaceleración nacional?

Sí. Los condominios en Pattaya se cotizan en torno a los 70.000 baht por metro cuadrado en 2025, y el precio medio de un estudio ha subido hasta aproximadamente 1,5 millones de baht, frente a unos 90.424 baht por metro cuadrado en 2023, incluso mientras los volúmenes de transferencias a nivel nacional se suavizan.

Ilustración de un gráfico de ventas inmobiliarias en ascenso frente a la silueta de un templo tailandés

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Mercado Inmobiliario de Tailandia 2025-2026: Transferencias de Condominios, Tendencias de Cuota Extranjera y Precios en Pattaya

13/8/2026

Las transferencias de condominios a nivel nacional cayeron a lo largo de 2025, mientras los compradores extranjeros mantuvieron su cuota y los precios en Pattaya siguieron subiendo. Esto es lo que significan estas cifras para quien quiera comprar propiedad en Tailandia ahora.

Contenido generado con IA y revisado por nuestro equipo editorial

El mercado de condominios de Tailandia cerró 2025 en un compás de espera: los volúmenes y valores de transferencias a nivel nacional bajaron, las compras de extranjeros se mantuvieron prácticamente estables, los tipos hipotecarios se relajaron ligeramente y los reguladores siguieron apretando las tuercas a la propiedad mediante testaferros (nominees). Para los compradores, esta combinación se traduce en menos competencia en los precios, pero también en requisitos de cumplimiento normativo más estrictos: un mercado que premia la paciencia y recompensa trabajar con un agente que conozca bien las reglas del juego.

Mercado Inmobiliario de Tailandia: El Panorama Nacional de Transferencias

Las cifras principales de 2025 apuntan a un enfriamiento, no a un colapso. Las transferencias de condominios a nivel nacional cayeron a principios de año y siguieron bajo presión hasta el cierre del ejercicio.

Las transferencias de condominios a nivel nacional en el primer trimestre de 2025 cayeron un 7,3% interanual hasta 21.814 unidades, y el valor total de las transferencias bajó un 11,1% hasta 56.000 millones de baht.
Se espera que el valor de las transferencias residenciales siga la misma tendencia bajista, cayendo un 10,9% respecto a 2024 hasta 873.400 millones de baht en 2025, y bajando otro 0,8% hasta 866.200 millones de baht en 2026.
Esto llega después del máximo de 2022, de 1,06 billones de baht, un 12,8% más que el año anterior.

La desaceleración no es solo cosa de Bangkok. En el Corredor Económico Oriental (EEC, por sus siglas en inglés) —que abarca Chonburi, Rayong y Chachoengsao, y por tanto Pattaya— solo en el cuarto trimestre se registraron transferencias de vivienda de 13.090 unidades por valor de 30.800 millones de baht, un 2,1% menos en unidades y un 7,8% menos en valor respecto al año anterior, mientras que en el conjunto del año, las transferencias cayeron un 4,4% hasta 45.958 unidades y un 7,4% en valor hasta 111.000 millones de baht. Para profundizar en cómo estas tendencias se proyectan hacia el próximo año, consulta nuestro análisis sobre Mercado Inmobiliario de Tailandia 2026: Transferencias de Condominios, Precios y lo que Necesitan Saber los Compradores en Pattaya.

Demanda de Cuota Extranjera: Quién Sigue Comprando

A pesar de un mercado general más flojo, los compradores extranjeros siguieron siendo un segmento desproporcionadamente relevante. Los compradores extranjeros realizaron 14.899 transferencias de unidades de condominios a nivel nacional en 2025, un 2,2% más que el año anterior, por valor de 60.920 millones de baht, lo que representó el 14,7% de todas las unidades transferidas de condominios y el 25% del valor de las transferencias. El valor total de las transferencias cayó un 10,7% hasta 60.920 millones de baht, incluso con un aumento en el número de unidades, algo que refleja compras de menor tamaño promedio.

De dónde vienen los compradores extranjeros

En 2025, los ciudadanos chinos siguieron siendo el mayor grupo de inversores extranjeros en propiedades residenciales tailandesas, con la compra de 4.940 unidades en Tailandia por un valor total de 18.500 millones de baht, mientras que los compradores de Myanmar pasaron al segundo puesto entre las nacionalidades. Este dato tiene especial peso para Pattaya y la Costa Este, donde chinos, rusos y, cada vez más, indios han sido los motores de demanda más visibles en los últimos lanzamientos.

Una encuesta independiente sobre compras de condominios por extranjeros reveló que el mercado se inclina hacia el segmento medio: el 14% de las unidades tenía un precio de no más de 2 millones de baht, el 26% se situaba en el rango de 2 a 3 millones de baht, y otro 26% tenía precios entre 3 y 5 millones de baht. Un buen ejemplo de cómo un lanzamiento bien posicionado puede absorber esa demanda casi de forma inmediata lo tienes en nuestra cobertura sobre el Sellout de 1.850 Millones de Baht en Pattaya.

La Cuota Extranjera del 49%: Se Mantiene, Sigue en Debate

La norma de propiedad extranjera en Tailandia no ha cambiado sobre el papel. La propiedad extranjera en un edificio no puede superar el 49% de la superficie total vendible, y este límite está confirmado por la Ley de Condominios y su cumplimiento lo supervisa el Departamento de Tierras.

Dicho esto, la cuota sigue siendo un tema políticamente sensible. La cuota de propiedad extranjera del 49% sigue vigente, pero se está debatiendo activamente reducirla al 30-39%, y la motivación principal de esta reforma es proteger a los compradores tailandeses de la inflación de precios impulsada por la demanda extranjera. Aun así, la cuota del 49% para condominios permanece sin cambios, a pesar de las propuestas para aumentarla. Quienes busquen edificios con cuota limitada en zonas populares de Pattaya deberían tratar la disponibilidad como algo que cambia, no como una garantía fija; nuestra guía sobre Noticias del Mercado Inmobiliario en Pattaya: Demanda de Compradores Extranjeros, Nuevos Lanzamientos e Infraestructura que Está Transformando el Mercado detalla dónde queda realmente margen de cuota.

Movimientos de Precios en Pattaya y la Costa Este

Los precios en Pattaya se han sostenido mejor de lo que sugerirían los datos de volumen, respaldados por una oferta todavía ajustada en las zonas más solicitadas.

En 2025, Pattaya ofrece un mercado inmobiliario maduro pero asequible, con condominios en torno a los 70.000 baht por m² y villas desde 5 millones de baht.
El precio medio de un apartamento tipo estudio en Pattaya ronda los 1,5 millones de baht en 2025, un aumento notable respecto a un precio mediano por metro cuadrado de un estudio en Pattaya de alrededor de 90.424 baht en 2023.
Algunos terrenos frente a la playa se anuncian ya por hasta 1 millón de baht por wah cuadrado, aunque, en general, los precios oscilan entre 200.000 y 500.000 baht por wah cuadrado, según la ubicación y la cercanía a la playa.

Esta combinación —precios por unidad al alza junto con volúmenes de transferencias a la baja— es una señal clásica de un mercado que absorbe menos compradores, pero más decididos. Proyectos como Great Investment or lifestyle ECO project y Smart island resort on the mainland muestran cómo los promotores están posicionando su nueva oferta para captar a ese grupo más reducido, pero con mayor intención real de compra.

Tipos Hipotecarios y Condiciones de Financiación

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Los costes de financiación se relajaron moderadamente a lo largo de 2025, ayudados por una política monetaria más flexible. El Comité de Política Monetaria (MPC) recortó su tipo al 1,5% en 2025, una reducción de 0,25 puntos respecto al nivel anterior, en un esfuerzo por mejorar el crecimiento económico y mitigar los efectos de posibles desaceleraciones, y las bajadas de tipos de interés benefician a quienes buscan comprar una propiedad.

Para quienes cumplen los requisitos, estos son los tipos hipotecarios fijos más habituales en el mercado tailandés:

Los tipos de interés para préstamos hipotecarios en Tailandia se sitúan actualmente entre el 2,9% y el 3,3% anual para hipotecas a tipo fijo, según análisis recientes del sector.
Los préstamos hipotecarios Bualuang de Bangkok Bank tienen un tipo de interés efectivo durante toda la duración del contrato de entre el 4,25% y el 5,14% anual.
Los tipos hipotecarios en Tailandia en 2025 rondan el 4,2% en SCB, el 4,1% en Kasikorn y el 4,3% en Bangkok Bank para quienes cumplen los requisitos de elegibilidad.

Algunos bancos tailandeses ofrecen hipotecas a extranjeros, pero con condiciones estrictas, y el pago al contado sigue siendo la norma para la mayoría de los compradores internacionales de condominios en Pattaya.

Cambio Regulatorio: La Ofensiva contra la Propiedad mediante Testaferros

La gran historia regulatoria de cara a 2026 es la ofensiva contra la propiedad mediante testaferros (nominees). Bangkok ha intensificado el control sobre la propiedad de empresas y bienes inmuebles en el país, apuntando a las estructuras que eluden las restricciones sobre la propiedad extranjera de terrenos.

La magnitud de este esfuerzo llama la atención: el número de empresas consideradas en riesgo de tener estructuras de testaferros ha aumentado de forma constante durante las últimas dos décadas, pasando de 523 empresas en 1998 a 11.746 en 2025, y a fecha del 23 de junio había 119.297 empresas con participación extranjera de entre el 0,01% y el umbral que se está revisando. Los investigadores también han descubierto un esquema de elusión fiscal en el que la propiedad de bienes inmuebles se transfiere mediante la venta de acciones de empresas en lugar de transferencias directas de terrenos, lo que hace que el Estado pierda miles de millones en ingresos fiscales.

El efecto práctico ya se nota: la ofensiva de Tailandia contra un vacío legal que permite eludir las restricciones a la propiedad de terrenos por parte de extranjeros está haciendo que los posibles compradores retrasen sus decisiones de compra de villas de lujo en destinos turísticos como Phuket y Koh Samui. Quienes compran condominios en Pattaya dentro de la cuota estándar de propiedad plena (freehold) del 49% quedan en gran medida al margen de este riesgo específico, pero cualquiera que valore estructuras de arrendamiento a largo plazo (leasehold) o villas en la Costa Este debería reforzar el proceso de diligencia debida.

Otros cambios regulatorios a seguir

Desde el 31 de enero de 2025, las normas de "contrato de reserva controlado" de la OCPB estandarizan el formulario en idioma tailandés y prohíben las cláusulas abusivas, reforzando la protección de los compradores sobre plano, y estas normas seguirán vigentes hasta 2026.
El Tribunal Supremo invalidó en marzo de 2025 las renovaciones de arrendamiento "30+30+30".
La propuesta de arrendamiento a 99 años sigue sin aprobarse.

Qué Significa Esto para los Compradores Ahora Mismo

En conjunto, los datos describen un mercado en transición, no en declive. Los volúmenes de transferencias bajan, pero los compradores extranjeros mantienen su cuota, los precios en las zonas más solicitadas de Pattaya siguen subiendo poco a poco, y los costes de financiación van a la baja.

Lo previsible es un perfil de comprador extranjero más selectivo y mejor informado, más que una recuperación amplia del volumen a corto plazo.
Trata la cuota del 49% como un objetivo móvil en los edificios populares: comprueba la disponibilidad desde el principio, no después de haberte encariñado con una unidad.
Revisa con detalle cualquier operación de arrendamiento (leasehold) o estructura societaria para descartar exposición relacionada con testaferros antes de firmar.
Vigila los costes de financiación, porque una nueva relajación de los tipos de política monetaria probablemente impulsaría un repunte en las transferencias.

Para una visión más amplia de cómo estas dinámicas nacionales se traducen en la oferta de nuevos lanzamientos en Pattaya, recomendamos nuestro análisis sobre Noticias del Mercado Inmobiliario en Pattaya: Compradores Extranjeros, Nuevos Lanzamientos e Infraestructura que Transforma el Mercado, junto con nuestras perspectivas para el próximo año en Mercado Inmobiliario de Tailandia 2026: Transferencias de Condominios, Precios y Normativa.

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Preguntas frecuentes

¿Se está desacelerando el mercado inmobiliario de Tailandia en 2025-2026?: Los volúmenes y valores de transferencias de condominios a nivel nacional han caído: las transferencias del primer trimestre de 2025 bajaron un 7,3% interanual, y se prevé que el valor de las transferencias residenciales del año completo caiga alrededor de un 10,9% respecto a 2024. Sin embargo, las transferencias de unidades a compradores extranjeros aumentaron un 2,2% en 2025, lo que demuestra que la demanda se está redirigiendo, no desapareciendo.
¿Pueden los extranjeros seguir comprando condominios en Tailandia dentro de la cuota del 49%?: Sí. La propiedad extranjera en cualquier edificio de condominios está limitada al 49% de la superficie total vendible según la Ley de Condominios, y esto se mantiene sin cambios a pesar del debate en curso sobre reducirla. La disponibilidad dentro de esa cuota varía según el edificio, por lo que conviene comprobarla con antelación en los proyectos más populares.
¿Cuáles son los tipos hipotecarios actuales para comprar propiedad en Tailandia?: Las hipotecas a tipo fijo suelen cotizar entre el 2,9% y el 3,3% anual, mientras que bancos importantes como Bangkok Bank ofrecen tipos efectivos de entre el 4,25% y el 5,14% en préstamos hipotecarios. Los extranjeros pueden acceder a hipotecas en algunos bancos tailandeses, aunque normalmente con condiciones más estrictas que los ciudadanos tailandeses.
¿Cómo está afectando la ofensiva contra la propiedad mediante testaferros a los compradores de propiedades?: Las autoridades tailandesas han intensificado el control sobre las empresas sospechosas de mantener terrenos en nombre de beneficiarios extranjeros, con decenas de miles de empresas bajo revisión. Esto afecta principalmente a las compras de villas y terrenos con título en destinos turísticos como Phuket y Koh Samui, más que a las compras estándar de condominios en propiedad plena dentro de la cuota extranjera.
¿Siguen subiendo los precios de los condominios en Pattaya a pesar de la desaceleración nacional?: Sí. Los condominios en Pattaya se cotizan en torno a los 70.000 baht por metro cuadrado en 2025, y el precio medio de un estudio ha subido hasta aproximadamente 1,5 millones de baht, frente a unos 90.424 baht por metro cuadrado en 2023, incluso mientras los volúmenes de transferencias a nivel nacional se suavizan.

Esta información es de carácter general y educativo, recopilada de fuentes públicas con fecha 13/8/2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal y no sustituye la revisión de su situación específica por parte de un abogado tailandés con licencia. Las tasas impositivas, los umbrales y los requisitos legales en Tailandia pueden cambiar; confirme las condiciones vigentes con un asesor legal independiente antes de firmar cualquier documento.