thailand-market

Изчисляване на чуждестранната квота за апартаменти в Тайланд: Как всъщност работи правилото за 49%

5.08.2026 г.

Чуждестранната квота за апартаменти в Тайланд се измерва в квадратни метри застроена площ, не в брой единици — разлика, която обърква повече купувачи от всяко друго правило на пазара. Ето математиката, спряната реформа за 75% и какво означава това за купувачите в Патая.

Създадено с изкуствен интелект, прегледано от нашия редакционен екип

Изчисляването на чуждестранната квота за апартаменти в Тайланд се базира на продаваема застроена площ, не на брой единици. Съгласно Раздел 19 от Закона за кондоминиумите, чужденците могат общо да притежават не повече от 49% от общата продаваема площ на регистриран проект, а останалите 51% са запазени за тайландска собственост. Ако това се сгреши, подписана резервация може да заседне в Земевия отдел (Land Office). Ето как всъщност работи сметката, защо предложена реформа все още не е променила нищо и какво означава това, ако купувате в Патая.

Как всъщност работи изчисляването на чуждестранната квота за апартаменти в Тайланд

Правилото звучи просто, но механизмът обърква хората. <cite index="2-1">Законът за кондоминиумите от 2522 г. (1979), Раздел 19, ограничава общата застроена площ на продаваемите апартаменти, които могат да бъдат чуждестранна собственост, до 49% от общата продаваема застроена площ на регистрирания проект.</cite>

Няколко детайла имат по-голямо значение, отколкото повечето маркетингови брошури признават:

• Измерва се в квадратни метри, не в единици. Едностайно студио и пентхаус се броят към квотата пропорционално на застроената им площ, а не като по една единица всяко.
• Квотата е за отделна сграда, не за целия проект или девелопер. Съседна кула в същия комплекс може да има напълно различна свободна квота.
• Общите части се изключват от изчислението — броят само квадратните метри на продаваемите апартаменти.
• Съответствието се проверява при регистрацията, т.е. в момента на прехвърляне на собствеността в Земевия отдел, а не при подписване на резервационния договор.

Пример с изчисление

Да вземем проект с 10 000 кв.м. обща продаваема площ. <cite index="6-0">Чужденци могат да притежават до 4900 кв.м. (49%), а тайландци трябва да притежават най-малко 5100 кв.м. (51%). След достигане на 49% чуждестранна квота повече апартаменти не могат да се продават на чужденци с пълна собственост (freehold).</cite>

Ако в проект вече са продадени 4500 кв.м. на чуждестранни собственици, остава точно 400 кв.м. свободна площ — достатъчно за малко студио, но не за двустаен апартамент, колкото и да настоява продавачът за противното.

Защо предложението за 75% квота все още не е променило математиката

Купувачите редовно питат дали квотата скоро ще се повиши на 75%. Това е основателен въпрос — идеята се обсъжда в тайландските политически кръгове от две години. <cite index="3-0">Предложение за повишаване на чуждестранната квота за апартаменти на 75% в определени специални икономически зони се обсъжда, но към 2026 г. не е внесен официален законопроект.</cite>

Първоначалните версии на предложението бяха насочени географски, не бяха общонационални. <cite index="2-0">Пилотни зони бяха обсъждани, вместо общо национално увеличение, като предложенията се насочваха към регионални корекции на квотата — например 75% чуждестранна квота за апартаменти в Пукет, докато Банкок остава непроменен на 49%.</cite> Патая беше сред споменатите курортни зони заедно с Пукет и Самуи.

Според последните данни реформата остава замразена. <cite index="5-0">Предложението за повишаване на тавана на чуждестранна собственост в кондоминиуми от 49% на 75% от продаваемата площ не е приложено и ограничението от 49% остава в сила.</cite> Разумният подход е да се приема текущият таван от 49% като база, а всяка евентуална промяна — като допълнителна възможност, не като нещо, на което да се разчита при решение за покупка.

Какво се случва, когато квотата на сграда се напълни

Веднъж достигнала 49%, Земевата служба няма да регистрира ново прехвърляне на пълна собственост (freehold) на чужденец в тази сграда, независимо какво е обещавал резервационният договор. <cite index="4-0">Ако грешка бъде открита впоследствие, апартаментът трябва да бъде прехвърлен на тайландски гражданин или преобразуван в дългосрочен наем (leasehold) в срок от една година, съгласно член 19/12 от Закона за кондоминиумите.</cite>

Затова проверката на статуса на квотата преди плащане на депозит е може би най-важната стъпка при покупка на апартамент в Тайланд. <cite index="5-2">Апартамент по тайландска квота не е равен на чуждестранна пълна собственост, и купувачите трябва да поискат писмено потвърждение от управата на кондоминиума, продавача и адвокат, проверено чрез процеса на прехвърляне, преди да платят значителен депозит.</cite>

Дългосрочен наем срещу пълна собственост: резервният вариант, когато квотата се изчерпи

Когато квотата на сграда е изчерпана, купувачите все още имат опции. <cite index="9-0">Регистриран договор за дългосрочен наем не се брои към чуждестранната квота, така че купувачите могат да купуват на база лизинг (leasehold) или да изчакат освобождаване на място в чуждестранната квота, а някои девелопери поддържат списъци на чакащите.</cite>

Използването на тайландска компания за заобикаляне на квотата е известен предупредителен знак, а не законен изход. <cite index="9-1">Такова споразумение се различава от легитимното изчисление на квотата от 49% — компания с тайландско мажоритарно участие може законно да се брои към тайландската страна, но компания или споразумение, създадени специално за прикриване на чуждестранен контрол, не могат.</cite>

За по-задълбочен поглед върху сравнението на структурите за дългосрочен наем и пълна собственост по доходност и продажба, вижте нашето ръководство за наем срещу пълна собственост при апартаменти в Тайланд.

Финансирането добавя допълнителен слой към решението

Наличността на квота не е единственото число, което определя какво реалистично може да си позволи купувач. Условията за ипотечно кредитиране също се промениха през последната година. <cite index="11-0">Тайландските ипотечни лихви за чуждестранни купувачи през 2025 г. се движеха в диапазона 3,5%–6% ГПР при банки като SCB, Kasikorn и Bangkok Bank.</cite> Отделно, <cite index="10-0">общите тайландски ипотечни лихви бяха около 6,5–7% към август 2025 г., с точни данни, проследими чрез публикациите на Bank of Thailand.</cite>

Повечето чуждестранни купувачи все още разчитат на плащане в брой или чуждестранно финансиране, вместо на тайландска ипотека, тъй като местното кредитиране на чужденци, живеещи извън Тайланд, остава ограничено и с условия. Затова математиката на квотата — колко свободна площ за пълна собственост реално има в дадена сграда — е по-решаващото ограничение за повечето международни купувачи, отколкото кредитният пазар.

Къде това има най-голямо значение: Патая и Източното крайбрежие

Натискът върху квотата не е равномерно разпределен в Тайланд. Популярните участъци на брега в Патая, Джомтиен и На Джомтиен обикновено изпълват чуждестранната си квота по-бързо от вътрешните или по-малко търсени сгради, просто защото там се концентрира международното търсене.

Купувачите, търсещи специално по брегова линия, трябва да разгледат нашия анализ на цените на апартаменти на брега в Джомтиен за това как надценките за локация се съчетават с недостиг на квота, както и нашите данни за цена на квадратен метър в тенденции на цените на апартаменти в Патая на квадратен метър за движението на цените. Ако обмисляте дали сега е моментът да се ангажирате, нашият анализ на спада в обема на прехвърляния на апартаменти в Тайланд си заслужава да се прочете заедно с данните за квотата, тъй като по-бавните прехвърляния в някои сегменти могат да означават повече наличен инвентар в чуждестранната квота, отколкото подсказват заглавията.

Как да проверите квотата преди да купите

Кратък контролен списък защитава купувачите от най-честата грешка при квотата — да предполагат наличност, вместо да я потвърдят писмено.

1. Поискайте от управата на сградата писмено потвърждение за текущия процент на използване на чуждестранната квота.
2. Уверете се, че цифрата се базира на застроена площ, а не на брой единици.
3. Препроверете статуса на квотата малко преди датата на прехвърляне, тъй като той може да се промени между резервацията и регистрацията.
4. Ако квотата е пълна, попитайте изрично дали апартаментът се предлага на дългосрочен наем (leasehold) и разберете какво означава това за бъдеща продажба.
5. Избягвайте всяка схема, рекламирана като начин да се „заобиколи“ ограничението от 49% — тя носи реален правен риск.

Правилото за 49% няма да изчезне скоро, и никакъв законопроект не го е променил, въпреки годините на дискусии. Купувачите, които приемат изчислението на квотата като твърдо ограничение — и го проверяват самостоятелно — избягват сделките, които по-късно се разпадат в Земевия отдел.

Свързани статии

thailand-market

Правилата за 100% LTV ипотеки в Тайланд: какво наистина означават за купувачите

Тайланд разхлаби ограниченията за съотношението заем/стойност (LTV) до 100% до средата на 2026 г., за да съживи забавящия се пазар на недвижими имоти. Ето какво реално покрива правилото, защо не предизвика бум в кредитирането и какво означава за купувачите в Патая и извън нея.

thailand-market

Thailand Real Estate Market Analysis: Condo Transfers, Prices and Rules for 2026

Thailand's condo market is in its fourth straight year of softening nationally, but foreign demand, EEC infrastructure and Eastern Seaboard resilience tell a very different story for Pattaya buyers.

thailand-market

Thailand Condo Transfer Fees in 2026: What Buyers Actually Pay at Handover

Thailand's condo transfer fee is a flat 2% of appraised value, plus stamp duty, withholding tax and specific business tax depending on how long the seller has owned the unit. Here's exactly what buyers and sellers pay at the Land Department in 2026, and how it fits into a softening transfer market.