thailand-market

Спад в трансферите на кондоминиуми в Тайланд: какво наистина показват данните за 2025

3.08.2026 г.

Трансферите на кондоминиуми в цялата страна паднаха до най-ниското си ниво от десетилетие насам през 2025. Разглеждаме данните на REIC, преразпределението на чуждестранните купувачи и защо Източното крайбрежие разказва различна история от останалата част на Тайланд.

Създадено с изкуствен интелект, прегледано от нашия редакционен екип

Спадът в трансферите на кондоминиуми в Тайланд е реален, но не е равномерен. Трансферите на собственост върху кондоминиуми в цялата страна паднаха до най-ниското си ниво за десет години през 2025 г., но броят на чуждестранните купувачи всъщност леко нарасна, а пазарът на Патая по Източното крайбрежие запази позициите си като една от водещите дестинации за чуждестранен капитал, дори докато други региони забавяха темпо. Историята не е проста контракция — пазарът се разделя на ясни победители и губещи по локация и ценови сегмент.

Колко дълбок е спадът в трансферите на кондоминиуми в Тайланд?

Основните цифри са отрезвяващи. Трансферите на собственост върху кондоминиуми в цялата страна паднаха с 13,2% до 101 103 единици през 2025 г., докато общата стойност на трансферите спадна с 17,8% до 244,1 милиарда бата, отбелязвайки най-ниското ниво за последните 10 години, съгласно анализ на Центъра за информация за недвижими имоти (REIC), докладван от Thai Enquirer.

По-широкият пазар на жилища — къщи и кондоминиуми заедно — разказва подобна, но малко по-мека история. REIC прогнозира, че трансферите на жилища в цялата страна ще спаднат с 7,3% спрямо 2024 г. до 322 500 единици през 2025 г., с допълнителен спад от 0,7% до 320 200 единици, очакван за 2026 г., отбелязвайки последователни годишни спадове от пика през 2022 г.

Фактическите резултати за цялата 2025 г. се доближиха до тази прогноза: общите трансфери на жилища достигнаха 316 000 единици, спад от 9,1% на годишна база, със стойност на трансферите от 864 милиарда бата — спад от 11,8%. Важно е, че ситуацията се подобряваше във всяко тримесечие на 2025 г., като REIC отбеляза, че пазарът е достигнал дъно и е показал признаци на възстановяване до четвъртото тримесечие.

Какво стои зад спада

Слабата вътрешна покупателна способност е в центъра на тази ситуация. Натрупаните трансфери за първите девет месеца на 2025 г. паднаха с 9,3% по обем и с 12,4% по стойност на годишна база, което анализаторите свързват с трайно слабото потребителско търсене, а не с еднократен шок. Правителствени стимулиращи мерки, включително намаления на таксите за прехвърляне и регистрация на ипотека, бяха оценени като допринесли за възстановяването през третото тримесечие и за прогнозиран отскок през четвъртото.

Един конкретен инструмент на политиката: таксата за прехвърляне на собственост беше намалена до 0,01% (от стандартните 2%), а таксата за регистрация на ипотека — до 0,01% (от 1%) за жилища на стойност 7 милиона бата или по-малко — мярка за облекчение, която Кабинетът удължи. Важно е да се отбележи, че тази отстъпка важи само за тайландски граждани — чужденците продължават да плащат стандартната такса от 2% за прехвърляне, което е от значение при сравняване на нетните разходи между различни националности купувачи. За пълен преглед на механизма на намалените такси и другите промени в кредитирането за 2026 г., вижте нашето ръководство за правилата за 100% LTV ипотека в Тайланд.

Чуждестранни купувачи: по-малко бата, повече единици

Тук историята става по-интересна. Трансферите на кондоминиуми от чужденци по стойност паднаха сериозно през 2025 г. — данните на REIC показаха, че чуждестранните трансфери на кондоминиуми за периода януари-септември паднаха с 14,2% до 44,1 милиарда бата, докато индийските купувачи харчеха повече на единица от повечето други националности.

Въпреки това, по брой единици картината е различна. За цялата 2025 г. чуждестранните купувачи прехвърлиха 14 899 единици кондоминиуми — ръст от 2,2% спрямо 2024 г., въпреки че общата стойност на трансферите падна с 10,7% до 60,92 милиарда бата — а чуждестранната собственост остана на ниво 14,7% от всички трансферирани кондоминиуми в страната. Само през четвъртото тримесечие чуждестранните трансфери на кондоминиуми възлязоха на 3 888 единици — ръст от 1,1% спрямо предходното тримесечие и 9,3% на годишна база.

Съставът по националности също се промени значително:

• Китай остава водещата националност сред чуждестранните купувачи по брой единици, макар доминацията му да се стеснява спрямо предходни години.
• Купувачите от Мианмар отбелязаха най-силния ръст сред всички националности, изкачвайки се на второ място в страната през 2025 г.
• Индийските купувачи се отличиха с покупателна способност: според данни за първото тримесечие на 2026 г., индийските купувачи имаха най-висока средна стойност на трансфер за единица — около 5,6 милиона бата — над общата средна стойност за чуждестранни купувачи от 4,2 милиона бата, както и най-голяма средна площ на единица от 67,8 кв.м.

По-рано през 2025 г. чуждестранната собственост по стойност се задържаше на около 29,3% от общата стойност на сделките, докато Китай, Мианмар и Русия водеха по брой единици, което подчертава как шепа националности продължават да закотвят този сегмент. За купувачи, които претеглят Тайланд спрямо ограниченията другаде, нашата статия за данъка ABSD в Сингапур, който насочва капитал към Тайланд обхваща по-широката регионална картина.

Изключението на Източното крайбрежие: Патая държи позициите си

Докато много региони охладняха, Патая и Банкок останаха водещите точки за чуждестранни купувачи на кондоминиуми, дори докато трансферите се забавяха другаде. През първото тримесечие на 2025 г. чужденци прехвърлиха собственост на 3 919 единици кондоминиуми в цялата страна на стойност 16,39 милиарда бата — спад от само 0,5% по брой единици на годишна база, много по-мек от двуцифрените спадове, наблюдавани при вътрешните данни за трансфери.

На областно ниво, Източният икономически коридор (EEC) — обхващащ Чонбури, Районг и Чачоенгсао — наистина отслабна като цяло. Трансферите на жилища в целия EEC за цялата 2025 г. паднаха с 4,4% до 45 958 единици, като стойността спадна с 7,4% до 111 милиарда бата; само четвъртото тримесечие видя спад от 2,1% в единици и 7,8% в стойност на годишна база.

Но в рамките на този регионален спад, Районг всъщност се противопостави на тренда в началото на 2025 г., отбелязвайки годишен ръст в трансферите, движен от работници в индустриалния сектор и от чужденци, преместващи се от Патая — детайл, който говори директно за диверсифициращата се търсеща база на Източното крайбрежие извън плажната ивица. Самият Чонбури видя спад от 8,5% в трансферите на жилища през първото тримесечие на 2025 г. до 6 621 единици, като стойността падна с 9,8% до 17,5 милиарда бата — показвайки, че регионът не е имунизиран, просто по-устойчив от националната средна стойност конкретно в сегмента на кондоминиумите.

За купувачи, оценяващи конкретни налични обекти в района на Патая сред тази нееднородна пазарна ситуация, опции като Pristine Park 3 — 1 спалня 43 кв.м или по-голямия Pristine Park 3 — 2 спални 65,82 кв.м се намират в ценовите категории, където търсенето на второ жилище и средния сегмент се държи най-добре.

Ипотечни лихви: скромен попътен вятър

Разходите по заемите леко намаляха, което обяснява отчасти стабилизацията в края на 2025 г. Ориентировъчният лихвен показател на Централната банка на Тайланд (Bank of Thailand) за клоновете на чуждестранни банки достигна 6,33% през юни 2026 г., спрямо 6,42% през юни 2025 г. и 7,16% през юни 2024 г. — постепенна, но устойчива тенденция на намаление.

За чуждестранните купувачи специфично, финансирането остава по-голямото ограничение, отколкото самите лихви. Повечето тайландски банки са предпазливи при отпускане на кредити на чуждестранни граждани без местно пребиваване, а ипотечните продукти за чужденци от банки като UOB и ICBC все още носят по-строги условия от местните заеми. Тази разлика във финансирането е голяма част от причината плащанията в брой да продължават да доминират в сегмента на кондоминиумите за чужденци, независимо от нивото на основните лихви.

Какво означава това за купувачи и инвеститори

Събирайки частите заедно, изпъкват три практически извода:

1. Слабостта в националния обем на трансферите отразява по-скоро вътрешната покупателна способност, отколкото чуждестранното търсене — трансферите на единици от чужденци всъщност нараснаха през 2025 г.
2. Патая и по-широкото Източно крайбрежие се оказват по-устойчиви по отношение на чуждестранното търсене на кондоминиуми от много други провинции, дори докато трансферите на жилища в целия EEC отслабваха.
3. Съставът по националности се диверсифицира — Мианмар и Индия печелят дял, което намалява зависимостта от какъвто и да е единствен пазар на произход.

За инвеститорите това сочи към средния сегмент и пазара на второ жилище по Източното крайбрежие като области на относителна стабилност, докато по-широкият национален пазар преминава през своята корекция. Прегледът на конкретни налични обекти като Pristine Park 3 — Студио или 1 спалня 58 кв.м спрямо текущите тенденции в трансферите на REIC е разумна отправна точка преди ангажиране на капитал.

Заключение

Спадът в трансферите на кондоминиуми в Тайланд е национална история за слабо вътрешно търсене, съчетано с намаления на такси като стимул и постепенно намаляващи лихви. Но той крие по-обнадеждаваща регионална и международна подистория — такава, в която Патая, Районг и диверсифициращите се националности на чуждестранни купувачи смекчават Източното крайбрежие спрямо най-лошата част от забавянето.

Свързани статии

thailand-market

Правилата за 100% LTV ипотеки в Тайланд: какво наистина означават за купувачите

Тайланд разхлаби ограниченията за съотношението заем/стойност (LTV) до 100% до средата на 2026 г., за да съживи забавящия се пазар на недвижими имоти. Ето какво реално покрива правилото, защо не предизвика бум в кредитирането и какво означава за купувачите в Патая и извън нея.

thailand-market

Thailand Real Estate Market Analysis: Condo Transfers, Prices and Rules for 2026

Thailand's condo market is in its fourth straight year of softening nationally, but foreign demand, EEC infrastructure and Eastern Seaboard resilience tell a very different story for Pattaya buyers.

thailand-market

Thailand Condo Transfer Fees in 2026: What Buyers Actually Pay at Handover

Thailand's condo transfer fee is a flat 2% of appraised value, plus stamp duty, withholding tax and specific business tax depending on how long the seller has owned the unit. Here's exactly what buyers and sellers pay at the Land Department in 2026, and how it fits into a softening transfer market.