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2025-2026年泰国房地产市场：公寓过户量、外国人配额趋势与芭堤雅房价

2026/8/13

2025年全国公寓过户量持续走软，外国买家占比保持稳定，而芭堤雅房价仍在攀升。以下是这些数据对当前想要投资泰国房产的人意味着什么。

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泰国公寓市场在2025年收官时透出一股观望的味道：全国过户量和过户总值双双下滑,外国人购房比例大致持平,房贷利率小幅回落,与此同时监管机构还在持续收紧对"代持"(挂名)持有的打击力度。对买家来说,这几股力量叠加在一起,意味着价格竞争有所缓和,但合规门槛反而更高了——这是一个奖励耐心、也奖励找对经纪人的市场。

泰国房地产市场：全国过户情况概览

2025年的整体数据显示的是降温,而不是崩盘。全国公寓过户量从年初就开始走弱,这种压力贯穿了全年。

• 2025年第一季度,全国公寓过户量同比下降7.3%,至21,814套,过户总值下降11.1%,至560亿泰铢。
• 住宅过户总值预计将延续同样的下行趋势,2025年较2024年下降10.9%,至8734亿泰铢,2026年再进一步下降0.8%,至8662亿泰铢。
• 这一走势出现在2022年触及1.06万亿泰铢峰值(较上一年增长12.8%)之后。

这种放缓不只发生在曼谷。在覆盖春武里、罗勇和北柳(因此也包括芭堤雅)的东部经济走廊(EEC)地区,仅第四季度住宅过户量就达13,090套,价值308亿泰铢,套数同比下降2.1%,价值同比下降7.8%,而全年过户量下降4.4%,至45,958套,过户总值下降7.4%,至111亿泰铢。想了解这些趋势将如何延续到明年,可参阅我们对2026年泰国房地产市场：公寓过户量、房价及芭堤雅买家须知的分析。

外国人配额需求：谁仍在购买

整体市场虽然走软,外国买家依然占据着一个分量不轻的细分份额。2025年,外国买家在全国范围内完成了14,899套公寓单位的过户,同比增长2.2%,总价值609.2亿泰铢,这占全部公寓过户套数的14.7%,占过户总值的25%。过户总值下降10.7%,至609.2亿泰铢,套数上升的同时总值却在下降,说明平均购房面积正在缩小。

外国买家来自哪里

2025年,中国公民仍是泰国住宅物业最大的外国投资群体,在泰国购买了4,940套单位,总价值185亿泰铢,缅甸买家则跃升至国别排名第二位。这种集中度对芭堤雅和东部海岸尤其重要,中国、俄罗斯以及日益增多的印度买家,一直是近期新盘中最明显的需求驱动力。

另一项针对外国人购买公寓的调查显示,这个市场偏向中端定位:14%的单位售价不超过200万泰铢,26%的单位价格区间在200万至300万泰铢之间,另有26%的单位价格在300万至500万泰铢之间。想看一个定位精准的新盘如何几乎瞬间消化这类需求,可以读一下我们对芭堤雅18.5亿泰铢售罄项目的报道。

49%外国人配额：依然有效,仍存争议

泰国的外国人持有比例规定在纸面上没有变化。同一栋公寓大楼中外国人持有的面积不得超过可售总面积的49%,这一上限由《公寓法》确认,并由土地厅负责执行。

不过这一配额在政治上仍然争议不断。49%的外国人持有配额目前依然有效,但将其下调至30%-39%的方案正在积极讨论中,改革的核心动机是保护泰国本地买家,使其免受外国需求推高房价的影响。即便如此,尽管有提高配额的提议,49%的公寓配额仍维持不变。对于关注芭堤雅热门区域内配额受限楼盘的买家来说,应该把"可用配额"当成一个会变化的数字,而不是板上钉钉的保证——我们的指南芭堤雅房地产资讯：外国买家需求、新盘与基础设施重塑市场详细梳理了实际还剩多少配额空间。

芭堤雅与东部海岸房价走势

核心区域的供应管道依然偏紧,这撑住了芭堤雅的房价,表现要好于过户量数据所暗示的情况。

• 2025年,芭堤雅呈现出一个成熟而价格亲民的房地产市场,公寓均价约为每平方米7万泰铢,别墅起价500万泰铢。
• 2025年,芭堤雅单间公寓(studio)的平均售价约为150万泰铢,相较2023年约每平方米90,424泰铢的单间公寓价格中位数已有大幅上涨。
• 部分海滨地块目前挂牌价高达每平方哇(wah)100万泰铢,但总体而言,价格区间为每平方哇20万至50万泰铢,具体取决于地段及与海滩的距离。

单价上涨与过户量下降同时出现,通常是市场正在消化"数量变少但更挑剔"的买家群体的信号。像Great Investment or lifestyle ECO project以及Smart island resort on the mainland这类项目,正体现出开发商如何调整新盘定位,去吸引这批范围更窄、但购买意愿更强的买家。

房贷利率与融资环境

得益于货币政策的放松,2025年融资成本有所回落。泰国货币政策委员会(MPC)在2025年将利率下调至1.5%,较此前下调0.25个百分点,旨在提振经济增长、缓解经济下行的影响,利率下降对有意购房者而言是利好。

对于符合条件的借款人,泰国市场上典型的固定利率房贷报价如下:

1. 根据近期房地产市场分析,泰国目前的固定利率房贷年利率约为2.9%-3.3%。
2. 曼谷银行(Bangkok Bank)Bualuang房贷在整个合同期内的实际年利率介于4.25%至5.14%之间。
3. 2025年泰国房贷利率大致为：泰京银行(SCB)4.2%、开泰银行(Kasikorn)4.1%、曼谷银行4.3%(针对符合条件的借款人)。

部分泰国银行为外国人提供房贷,但附带严格条件,对芭堤雅公寓的多数国际买家来说,全款支付依然是常态。

监管变化：代持（挂名）持有整治行动

2026年泰国房地产市场走势中,最大的监管变量是针对代持(挂名)持有的整治行动。曼谷方面已加强了对国内企业及房产所有权的审查力度,重点打击那些绕开外国人土地持有限制的安排。

这次行动的规模不小:被认为存在代持风险的公司数量在过去二十年中持续攀升,从1998年的523家增至2025年的11,746家,截至6月23日,有119,297家公司的外资持股比例介于0.01%至审查门槛之间。调查人员还发现了一种通过出售公司股份而非直接过户土地来转移房产所有权的避税手段,导致国家损失数十亿泰铢的税收。

这一整治行动已经在实际层面让部分潜在买家放慢了脚步:泰国对这一实际上绕开外国人土地所有权限制的漏洞展开整治,正促使普吉岛、苏梅岛等度假胜地的高端别墅潜在买家推迟购房决定。若是在标准49%永久产权配额范围内购买芭堤雅公寓,基本不受这类特定风险的影响,但只要涉及租赁土地或别墅结构交易,就应该做好更充分的尽职调查准备。

其他值得关注的监管动向

• 自2025年1月31日起,泰国消费者保护委员会(OCPB)的"受控预订合同"规则统一了泰语版合同格式,并禁止不公平条款,从而加强了对期房买家的保护,且该规则将持续实施至2026年。
• 泰国最高法院于2025年3月裁定"30+30+30"式租约续期无效。
• 99年租赁权提案仍未获立法通过。

对当前买家意味着什么

综合来看,这些数据描绘的是一个正在转型、而不是衰退的市场。过户量在下降,但外国买家占比保持稳定,芭堤雅核心区域房价仍在小幅上涨,融资成本正在走低。

• 短期内更可能出现的是更挑剔、信息更充分的外国买家,而不是整体成交量的全面反弹。
• 在热门楼盘中,应把49%配额当成一个动态目标——最好在看中某套房产之前就先核实剩余配额,而不是等到中意了才去查。
• 签约前,仔细审查任何租赁权或公司架构交易中是否存在与代持相关的风险。
• 密切留意融资成本的变化,若政策利率进一步下调,很可能会带动过户量重新回升。

想更全面地了解这些全国性趋势具体如何体现在芭堤雅新盘管道中,可以进一步读读我们对芭堤雅房地产资讯：外国买家、新盘与基础设施重塑市场的分析,以及展望来年的2026年泰国房地产市场：公寓过户量、房价与法规。

本文内容为一般性、教育性信息,整理自截至2026/8/13的公开资料。本文不构成法律或税务建议,亦不能替代持牌泰国律师针对您具体情况的专业审查。泰国的税率、起征点及法律规定可能发生变化——请在签署任何文件前,向独立法律顾问确认最新情况。

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