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泰国房地产市场：公寓过户量、外国人配额变化及芭堤雅的定位

2026/8/13

全国过户量下滑，中国买家需求降温，俄罗斯买家趁势入场——数据究竟如何解读泰国公寓市场，芭堤雅在其中又处于什么位置？

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泰国房地产市场目前处于一个可控的降温期，还谈不上崩盘。预计2025年全国住宅过户量将下滑约7%，来自中国的公寓买家需求明显走弱，而芭堤雅所在的春武里府，已在外国买家公寓成交套数上超过曼谷，成为第一大目的地。随着央行下调政策利率，房贷利率也跟着略有松动。对买家来说，这是一个更考验耐心和选址眼光、而不是追求速度的市场。

泰国房地产市场：全国公寓过户量正在降温

从整体数据看，这次回落是全面性的，而非局部现象。根据泰国房地产信息中心（REIC）的统计，2025年第一季度住宅过户量同比暴跌10.52%，降至65,276套，成交金额也下降了13.02%。

全年趋势与此保持一致。住宅过户总值预计延续同样的下行走势，从2024年到2025年下降10.9%，降至8,734亿泰铢，2026年再进一步小幅下滑0.8%，至8,662亿泰铢。市场此前曾有过更为强劲的一段时期——2022年住宅过户总值曾创下1.06万亿泰铢的峰值，较上一年增长12.8%。

总过户量的走势同样印证了这一点。据Global Property Guide援引REIC数据，2025年全年总过户量预计为322,500套，较2024年下降7.3%，总过户金额约为8,734亿泰铢，同比下降10.9%。

外国人配额趋势：中国买家撤退，俄罗斯买家进场

外国买家在公寓市场中仍占据不小的份额，但其构成正在快速改变。从全国范围来看，2026年第一季度，泰国外国人公寓过户量下降了近18%，主要原因是中国买家需求走弱，与此同时俄罗斯买家跃升为第二大买家群体。

支撑这一趋势的REIC数据显示，2026年第一季度全国外国人公寓过户量共计3,214套，同比下降17%。《曼谷邮报》在报道同一放缓趋势时指出，此次放缓主要归因于中国和缅甸买家需求减弱，这两个群体合计占曼谷及周边地区外国人过户总量的约60%。

对东海岸来说，一个值得关注的变化是，需求版图正在从曼谷向外扩散。按成交套数计算，春武里府以1,167套公寓过户量位居第一，占外国买家交易总量的36%；但按成交金额计算，曼谷依然是最大市场，达61.4亿泰铢，占外国人公寓过户总值的45.63%。俄罗斯买家的购买力在其中扮演了重要角色：成交金额涨幅高于成交套数涨幅，说明俄罗斯买家正转向购买普吉、芭堤雅等旅游主导市场中的高端房产，这一趋势自俄乌冲突爆发以来，一直受长期居留需求推动。

展望未来，一些预测机构认为，市场可能会先经历进一步走软，然后才逐渐趋于稳定。若想深入了解外国人配额动态在各地区的具体表现，可参阅芭堤雅房地产资讯：外国买家需求、新盘及基建如何重塑市场。

芭堤雅与东海岸：公寓价格承压但仍具韧性

涵盖春武里府、罗勇府和芭堤雅的东部经济走廊（EEC），同样没能完全躲开整体市场的下行压力——不过其外国需求基础，目前更多起到的是稳定作用，而非增长引擎的作用。

从过户量看，REIC数据显示，第四季度住宅过户量共计13,090套，价值308亿泰铢，套数同比下降2.1%，金额下降7.8%。全年来看，过户量下降4.4%，至45,958套，金额下降7.4%，降至1,110亿泰铢。

从价格来看，东部经济走廊的公寓板块已连续两个季度出现下滑。第一季度EEC公寓价格出现下跌，这是连续第二个季度走弱，原因是购买力疲软、库存高企，开发商不得不加快去库存促销力度。据REIC数据，第一季度EEC公寓价格指数为101.9点，同比下降1%，环比下降0.3%。

尽管如此，芭堤雅当地的实际价格在高端市场依然表现出韧性。市场调查显示，公寓均价约为每平方米70,000泰铢，而Wongamat等区域的豪华海景房价格要高出不少——据报道，90至150平方米的豪华海滨单位售价在2,500万至6,000万泰铢之间。高端板块也出现了升值，部分稀缺单位的价格已远超每平方米250,000泰铢。

对于在这一细分市场中更看重品质而非数量的买家，临海新豪宅项目与大陆智能岛屿度假项目，正是即便东部经济走廊整体成交量放缓，依然能吸引需求的典型高端海岸房产。

房贷利率：为买家带来的小幅利好

借贷成本已经有所下降，泰国本地买家和符合条件的外国买家，目前的融资成本都比一年前略低。泰国央行货币政策委员会在2025年12月会议上，投票决定将政策利率下调0.25个百分点，这是更长周期宽松政策的一部分。央行在过去一年内已五次下调关键利率，累计下调125个基点，目的是在美国关税、家庭债务高企、泰铢走强等多重压力下，为疲软的经济提供支撑。

从实际情况来看，房贷定价也反映了这一环境：据Global Property Guide分析，目前泰国固定利率房贷的年利率介于2.9%至3.3%之间。经济增长预期依然温和，泰国经济预计将在2025年、2026年和2027年分别增长2.2%、1.5%和2.3%——这样的背景，更支持利率持续宽松，而不是大幅上调。

监管动态：外国人配额之争仍在持续

每个公寓项目49%的外国人持有配额上限，目前仍是现行法律，但正处于来自两个方向的政治讨论之中。部分官员曾提出收紧配额，而开发商游说团体则推动相反方向的改革：尽管有提案建议将配额上调至75%，49%的公寓配额目前仍维持不变。另有报道指出，49%的外国人持有配额目前依然有效，但将其下调至30%-39%的方案也在积极讨论中，据称目的是为了保护泰国本地买家，避免其被外国需求推高的房价挤出市场。

买家保护方面也有新进展。泰国消费者保护委员会（OCPB）出台的新规定，可以保护期房公寓买家的定金不被没收（自2025年1月起生效）——对于购买预售单位的买家而言，这是一项重要保障，而预售单位在东海岸地区依然十分常见。

• 配额现状：每个项目仍维持49%永久产权外国人持有上限，实际操作未变
• 定金保护：自2025年1月起，OCPB新规为期房买家提供保护
• 土地所有权：外国人依然不能直接拥有土地，只能持有公寓单位及建筑物产权
• 政策走向：收紧与放宽两种提案并存，目前尚未有定论

任何计划购买期房的买家，都应把这种监管不确定性，纳入合同条款和付款计划的考量当中。

泰国房地产市场放缓对买家意味着什么

全国市场降温与沿海需求的韧性并存，这为买家创造了一个特定的机会窗口。面对全国销售疲软，开发商在价格和付款条件上更愿意让步，尤其是在库存已经积压的东部经济走廊地区。与此同时，俄罗斯长期居留买家、生活方式移居者和退休人士等结构性需求，依然在支撑芭堤雅高端及中端公寓板块。

1. 鉴于全国过户量走软，买家可以期待在价格和付款方案上获得更大的谈判空间。
2. 鉴于东部经济走廊未售库存高企，应优先考虑优质地段的现房或即将完工的房源，而不是投机性的期房新盘。
3. 在选定接近49%配额上限的项目之前，应留意外国人配额之争的进展——无论政策朝哪个方向调整，都可能影响到未来转售的流动性。
4. 在融资条件允许的情况下，应善用当前较低的房贷利率，因为政策利率的宽松周期未必会一直持续下去。

如果想从全球视角看这一趋势与全球房地产走势的关联，可参阅2025-2026全球房价放缓：对关注泰国的买家意味着什么。若你正专门评估东海岸房源，优质投资或生活方式ECO项目可作为当前市场环境下中端定价的一个有用参考基准。

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